Chu kỳ mới của bất động sản: Băng hay hoả?

Sau nhiều năm tăng nóng, thị trường bất động sản đang đối mặt với thử thách mới khi Chính phủ có động thái mạnh tay để xì bớt bong bóng đang lớn dần, đưa thị trường đi vào quỹ đạo tăng trưởng bền vững hơn. Đó là hàng loạt sự kiện lớn xảy ra đối với thị trường bất động sản trong thời gian gần đây. Bắt đầu từ sự kiện cựu Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết bị điều tra về hành vi thao túng giá cổ phiếu, bán chui trị giá hàng ngàn tỉ đồng. FLC là tập đoàn đầu tư bất động sản có tiếng với nhiều dự án căn hộ, resort, bên cạnh các mảng xây dựng, đầu tư tài chính.

XÌ HƠI BONG BÓNG

Ngay sau đó, Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị hủy các lô phát hành trái phiếu hơn 10.000 tỉ đồng, đồng thời dàn lãnh đạo bị điều tra về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Một số doanh nghiệp lớn dính vào vòng lao lý còn có Thuduc House, Tín Nghĩa, Nguyễn Kim... Chính phủ phát thông điệp của Thủ tướng trong việc đấu tranh phòng chống tham nhũng, tiêu cực, nhất là trong lĩnh vực phát hành trái phiếu, chứng khoán, bất động sản; đồng thời tăng cường giám sát, kiểm tra, thanh tra, ngăn chặn, phát hiện các vi phạm.

Đại dịch COVID-19 diễn ra trong 2 năm qua là cú sốc đánh gục những gắng gượng cuối cùng của một số chủ đầu tư.

Sức ép pháp lý lên thị trường bất động sản, chứng khoán và cả nợ xấu ngân hàng... khiến viễn cảnh sắp tới trở nên khó đoán. Nhìn lại quá khứ, có thể thấy thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn phát triển ổn định với chu kỳ tăng giá kéo dài gần 8 năm tính từ năm 2014. Mặc dù vậy, từ thời điểm 2017-2018, thanh khoản bắt đầu đi xuống ở các thị trường lớn như TP.HCM khi nhà quản lý siết các vấn đề pháp lý trên diện rộng. Đại dịch COVID-19 diễn ra trong 2 năm qua là cú sốc đánh gục những gắng gượng cuối cùng của một số chủ đầu tư.

Còn nhớ trước đó, bất động sản đã bùng nổ và đạt đỉnh vào năm 2008 trước viễn cảnh hồ hởi khi Việt Nam gia nhập thành công Tổ chức Thương mại Thế giới. Nhưng với lạm phát 2 con số ngay sau đó, Chính phủ nâng lãi suất và siết vốn khiến cho thị trường trầm lắng nhiều năm sau đó. Đỉnh điểm của giai đoạn 2008-2013 là sự kiện Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) bán phá giá căn hộ vào năm 2012 và rút lui khỏi thị trường bất động sản.

Thực tế cho thấy giai đoạn phát triển quá nóng các năm gần đây đã để lại một hậu quả lớn trên nhiều phân khúc của thị trường, nhất là nhà ở và du lịch - nghỉ dưỡng. Tại TP.HCM, hàng loạt dự án đình đốn vì tắc vốn hay rơi vào vòng xoáy pháp lý. Sau giai đoạn bùng nổ với những lời hứa hẹn về tỉ suất sinh lợi cam kết hấp dẫn, thị trường condotel tại các thủ phủ du lịch như Phan Thiết, Nha Trang, Đà Nẵng... rơi vào trạng thái đóng băng vì nguồn cung quá lớn so với nhu cầu.

Sự mong manh của thị trường bất động sản là điều dễ thấy bất chấp các báo cáo lạc quan về mức độ tăng giá. Đó là lượng đầu cơ đã lấn át mạnh mẽ nhu cầu ở thực. Tại các đô thị lớn, thực trạng lệch pha cung - cầu ngày càng sâu sắc khi các dự án nhà ở giá rẻ biến mất. Thay vào đó là làn sóng đổ vào các khu đô thị, chung cư cao cấp đến siêu sang (giá bán từ 100 triệu đồng/m2 trở lên) chiếm ưu thế áp đảo.

“Tình trạng giá đất tăng đang xuất hiện và lan rộng ở phạm vi lớn hơn trước”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, đánh giá. Nếu các cơn sốt đất ở chu kỳ trước đây như giai đoạn 2018-2019 chỉ cục bộ theo khu vực thì từ đầu năm 2021 cho đến hiện tại, giá bất động sản đang tăng và lan ra nhiều địa bàn trên toàn quốc.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết, tình trạng lạm phát, tăng chi phí nguyên vật liệu cũng sẽ tiếp tục đẩy giá căn hộ lên cao.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tính từ năm 2004 đến nay đã đạt 315.000 căn.

Trong đó, nguồn cung mới trong quý I/2022 đạt 2.500 căn, đến từ 4 dự án Vinhomes Grand Park (Beverly The Resort), Akari City Phase 2, Masteri Centre Point, Picity High Park. Các dự án mới đều thuộc phân khúc trung cấp và có mức giá bán trung bình 2.500 USD/m2.

Mức giá bán trung bình toàn thị trường bao gồm tất cả các phân khúc đạt 3.300 USD/m2 (tương đương 75,4 triệu đồng), tăng 8% theo quý và tăng 27% theo năm. Nhìn chung, giá bán thị trường căn hộ không ngừng đạt đỉnh trong 10 năm qua, chủ yếu do giá đất tăng trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, chi phí vật liệu xây dựng tăng và thị trường đón nhận nhiều sản phẩm thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang thúc đẩy giá trung bình theo đó tăng lên.

Tuy nhiên, cơn sốt đất không nói lên tất cả vì bên cạnh những khu vực có tiềm năng tăng giá, cũng có nơi chỉ là thông tin đồn thổi, tạo ra cơn sốt đất ảo với nghịch lý “giá tăng nhưng không ai mua”. Thị trường bất động sản nhà ở hay thương mại là ngành có tính chu kỳ, liên kết chặt chẽ với xu hướng kinh tế địa phương và quốc gia. Điều đó có nghĩa là doanh thu bán hàng sẽ cao hơn trong thời kỳ thịnh vượng hơn và chắc chắn thấp hơn trong thời kỳ suy thoái. Do đó, với triển vọng phục hồi chưa thật rõ ràng của khu vực kinh tế thực, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ đối mặt với nhiều thách thức.

Vụ bắt giữ ông Nguyễn Đức Kiên (Bầu Kiên - thành viên Hội đồng sáng lập Ngân hàng ACB) năm 2012 khởi đầu cho quá trình lành mạnh hóa hệ thống ngân hàng. Tương tự, sự kiện các nhà chức trách mạnh tay thanh kiểm tra nhiều doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu kinh doanh không tuân thủ pháp luật như FLC, Tân Hoàng Minh gần đây phát đi tín hiệu sàng lọc lại thị trường bất động sản, giúp ổn định thị trường tài chính.

ẨN SỐ CỦA CHU KỲ MỚI 

Đánh giá về khả năng bong bóng trên thị trường bất động sản, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, nhận định: “Năm 2008-2009 khi đó lãi suất ngân hàng cực cao, gần như không kiểm soát được, mức lãi suất ngân hàng có thể lên tới 18-19% ở mức thỏa thuận... Ở thời điểm hiện nay, lãi suất ngân hàng đang kiểm soát tốt”.

Nhà đầu tư tất nhiên vẫn có lý do để tin rằng bất động sản sẽ không sớm hạ nhiệt. Chính sách thúc đẩy đầu tư công và cơn sốt “lập quy hoạch” trên khắp cả nước với nhiều đề án như thành phố trong thành phố, nâng cấp đô thị, phát triển hạ tầng... khiến cho thị trường nhà đất có cơ hội để tiếp tục nóng. Nhưng chiến dịch xử lý mạnh tay các doanh nghiệp vi phạm gần đây cho thấy Chính phủ đang siết chặt lại sợi dây kỷ cương và qua đó sẽ xì hơi dần bong bóng đang lớn dần trên thị trường bất động sản.

Thực tế, bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và nhiều lĩnh vực quan trọng khác, thậm chí đang là rốn tập trung đáng kể dòng tiền đầu tư của toàn xã hội nhờ giá nhà đất vẫn tiếp tục tăng chóng mặt bất chấp 2 năm đại dịch.

Các cảnh báo rủi ro liên tục được đưa ra. Dữ liệu mới nhất của Công ty Chứng khoán SSI cho thấy trong năm 2021, các doanh nghiệp đã phát hành tổng cộng 722.700 tỉ đồng, tăng 56% so với năm 2020. Trong đó, phát hành riêng lẻ vẫn là hình thức chủ đạo, chiếm tới 91% tổng lượng phát hành. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã tăng trưởng nóng, với quy mô từ 4,93% GDP năm 2017 lên 16,6% GDP năm 2021.

Rủi ro lớn nhất nằm ở chỗ trong số 468.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp phi ngân hàng phát hành, lượng trái phiếu không có tài sản đảm bảo chiếm 83.000 tỉ đồng, trái phiếu có tài sản đảm bảo toàn bộ bằng cổ phiếu là 33.000 tỉ đồng, còn trái phiếu có tài sản đảm bảo một phần bằng bất động sản và một phần bằng cổ phiếu là 131.300 tỉ đồng. Như vậy, số trái phiếu doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu vẫn chiếm tới 53% tổng phát hành.

Thậm chí, FiinGroup cảnh báo hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các công ty này có sức khỏe tài chính yếu và rất đáng báo động. Điều này thể hiện ở mức độ đòn bẩy tài chính (nợ vay/vốn chủ sở hữu) hiện lên tới 8,1x trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5x. Năng lực trả nợ vay của các đơn vị phát hành bất động sản chưa niêm yết hiện rất yếu.

Điển hình là các khoản trái phiếu bị thu hồi của các công ty trong hệ sinh thái Tân Hoàng Minh đều là các trái phiếu có tài sản đảm bảo bằng quyền sử dụng đất kèm chứng thư định giá hoặc bằng các tài sản thế chấp là cổ phiếu với giá trị theo chứng thư định giá có giá trị 130-200% giá trị của các đợt huy động. Tuy nhiên, đây hầu hết là các doanh nghiệp chưa niêm yết, do đó khả năng thanh lý tài sản đảm bảo sẽ có mức độ khả thi thấp hơn và mất nhiều thời gian trong quá trình xử lý thu hồi tài sản đảm bảo.

Nhóm nghiên cứu SSI Research lưu ý: “Việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo, thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng”.

Theo SSI Research, trong bối cảnh dịch bệnh tiếp tục diễn biến phức tạp, thanh khoản thị trường bất động sản có xu hướng giảm cho thấy sức hấp thụ đang suy yếu dần, các hoạt động triển khai dự án, sự kiện mở bán bị gián đoạn do dịch bệnh, hoạt động đầu tư công các dự án cơ sở hạ tầng chậm hơn dự kiến. Tình hình này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đối mặt với thực trạng dòng tiền kinh doanh liên tục bị âm. Để bù đắp lại, doanh nghiệp thường lấy tiền đặt cọc thu được của dự án sau để bù cho dự án trước. Vòng quay tiền lại tiếp tục mở rộng với liên tiếp các dự án mới được chào bán ra thị trường cho đến khi nào không thể quay được nữa.

Một khi lượng mở bán dự án mới đạt đỉnh, không thể vay mới để đảo nợ hay không tạo ra đủ nguồn thu để trả lãi vay ngân hàng hay trái phiếu đến kỳ đáo hạn, một số doanh nghiệp có thể rơi vào thực trạng suy kiệt nhanh chóng dòng tiền. Cú sốc vỡ nợ Evergrande tại Trung Quốc là lời cảnh báo rõ ràng.

Trong 6 tháng cuối năm 2021, ngành bất động sản Trung Quốc bước vào giai đoạn đi xuống, khi 3 tổ chức xếp hạng lớn trên thế giới đã hạ bậc xếp hạng hoặc triển vọng đối với các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc xuống 250 lần, phản ánh chân thực tác động của suy thoái đến các nhà phát triển bị ảnh hưởng cũng như khả năng huy động hoặc vay vốn.

Việt Nam có thể đối mặt áp lực tương tự. Chỉ tính riêng năm 2022, lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn ước khoảng 266.000 tỉ đồng, tăng 39% so với năm 2020 và chiếm xấp xỉ 19% lượng trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành. Đáng ngại hơn là nguồn tín dụng và trái phiếu có khuynh hướng tập trung vào số ít các tập đoàn bất động sản. Điều này có thể dẫn tới nguy cơ đe dọa sự ổn định của hệ thống tài chính. 

Hệ thống ngân hàng đang đánh giá lại mức độ nghiêm trọng của tình hình. Sacombank gần đây ra công văn yêu cầu các chi nhánh không cấp tín dụng cho bất động sản đến khi có thông báo mới. Ngân hàng Nhà nước cảnh báo nhà đầu tư cá nhân không tham gia mua trái phiếu phát hành riêng lẻ.

Thị trường có thể đối mặt với bóng ma cạn kiệt dòng tiền (cash crunch) nếu các ngân hàng siết cho vay. Tiếp sau khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ cọc, 2 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm khác là Dream Republic và Sheen Mega đã đề xuất được nộp tiền sử dụng đất thành 6 lần từ nay đến tháng 9/2022, chứng tỏ một số chủ đầu tư đang gặp khó khăn thật sự trong việc tìm kiếm nguồn vốn tài trợ.

Theo Công ty Chứng khoán VCBS, đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc hủy kết quả phát hành trái phiếu Tân Hoàng Minh trong ngắn hạn sẽ tác động đa chiều đến khả năng huy động vốn của nhóm doanh nghiệp cùng ngành. Bởi lẽ, nhà đầu tư sẽ chọn lọc kỹ càng hơn rất nhiều về điều khoản đi kèm của sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành một kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp bất động sản từ năm 2018 khi nguồn tín dụng cho bất động sản bắt đầu được siết chặt.

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2022 đang khởi đầu với sự khác thường, đặc biệt đến từ động thái quyết liệt của nhà quản lý nhằm ngăn ngừa nguy cơ đổ vỡ dây chuyền. Chu kỳ tăng giá nóng của bất động sản có thể đang bước vào thời kỳ điều chỉnh lớn. Sự điều chỉnh này sẽ tạo ra những rung lắc lớn, loại bỏ những yếu tố kém lành mạnh của thị trường, những doanh nghiệp kinh doanh gian dối...

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2022 đang khởi đầu với sự khác thường.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty FINA, về lâu dài, thị trường bất động sản còn được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng, đầu tư công với gói hỗ trợ kinh tế lên đến gần 350.000 tỉ đồng, trong đó có gần 114.000 tỉ đồng tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng. Hạ tầng phát triển sẽ tạo cơ hội cho bất động sản liên quan phát triển. Sau dịch bệnh, nền kinh tế Viêt Nam được dự báo sẽ tăng trưởng ổn định và bền vững khi vốn đầu tư được quản lý chặt chẽ, có trọng tâm; lãi suất ổn định và kinh tế bắt đầu hồi phục tốt sau hơn 2 năm dịch bệnh. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường vẫn đang phát triển tốt, nên kiểm soát bong bóng bất động sản là tháo gỡ các rào cản quy định pháp luật để thị trường có thêm nhiều nguồn cung, tạo áp lực khiến chủ đầu tư điều tiết lại giá. Do vậy, các cơ quan quản lý nhà nước cần hỗ trợ mở rộng nguồn cung để bong bóng bất động sản và lạm phát không xảy ra. Nếu có các nền tảng này, thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ phát triển lành mạnh và bền vững hơn.