Bất động sản giải phóng tồn kho

Tín dụng bất động sản tăng rất chậm trong khi kênh huy động vốn từ trái phiếu cũng bế tắc khiến thị trường này chưa thấy có dấu hiệu tích cực đáng kể từ nay đến cuối năm. Trong khi đó, khó khăn kéo dài tiếp tục là gánh nặng không thể gồng gánh thêm của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Theo Tổng cục Thống kê, trong 5 tháng đầu năm có khoảng 554 doanh nghiệp bất động sản rút khỏi thị trường, con số này tăng 30,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tồn kho tăng, giải quyết chậm 

Thị trường ghi nhận tình cảnh khó khăn của nhiều doanh nghiệp do cạn dòng tiền, bị đối tác, khách hàng đòi nợ... Lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết, sau khi cắt giảm nhân sự, bán tài sản không sử dụng tại công ty thì đã phải gán hàng chục căn hộ tại thành phố Thủ Đức để cấn nợ. Tài sản bị định giá xuống mức thấp hơn nhiều so với cách đây 3 năm, giá trị bốc hơi cả trăm tỉ đồng.

“Chết trên đồng tiền” là tình cảnh có thực khi nhiều doanh nghiệp cạn dòng tiền dù có lượng hàng tồn kho lớn. Tồn kho ở đây gồm cả dự án đã hình thành cùng các dự án đang thi công dở nhưng phải tạm dừng bởi không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai. Theo thống kê từ VietstockFinance, có tới 15 doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho chiếm từ 50% tổng tài sản tính đến cuối quý I. Xét theo khối lượng tài sản, hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản đã công bố báo cáo tài chính trong quý I/2023 ghi nhận còn gần 456.500 tỉ đồng. 

Cụ thể, các doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn nhất lần lượt là Novaland (136.904 tỉ đồng), Vingroup (91.911 tỉ đồng), Vinhomes (60.947 tỉ đồng), Nam Long (15.611 tỉ đồng), Đất Xanh (15.114 tỉ đồng), Khang Điền (12.656 tỉ đồng), Phát Đạt (12.131 tỉ đồng), Quốc Cường Gia Lai (7.093 tỉ đồng), DIC Corp (6.037 tỉ đồng), Tài chính Hoàng Huy (5.072 tỉ đồng), An Gia (4.059 tỉ đồng).

Một con số thống kê khác của Bộ Xây dựng cho thấy rõ hơn hiện trạng này. Đó là tổng lượng tồn kho bất động sản trong quý I là khoảng 18.808 căn, bao gồm chung cư, riêng lẻ, đất nền. Trong đó, chung cư tồn 2.572 căn; nhà ở riêng lẻ tồn 9.123 căn; đất nền tồn 7.113 nền.

Lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên trong trường hợp xấu sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Trong khi đó, cùng với khó khăn của thị trường, tốc độ giải quyết hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chậm lại đáng kể khi rất nhiều dự án vì nhiều lý do nên không thể thanh lý, chuyển nhượng cho các đối tác mới để tiếp tục triển khai. 

Mặt khác, thị trường đang dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị. Vì vậy, nghịch lý thừa - thiếu vẫn diễn ra mà khó có cách giải quyết.

Chẳng hạn, thị trường bất động sản tại TP.HCM ghi nhận hàng chục sản phẩm tại một dự án căn hộ cao cấp ngay trung tâm quận 1 bị rao bán trên thị trường thứ cấp với mức giá giảm từ 6-9 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, sản phẩm này cũng khó kiếm khách mua vì lo ngại dự án có tiến độ chậm hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh. Tại Đại hội cổ đông gần đây, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản Phát Đạt, chia sẻ năm ngoái, cá nhân đã phải hy sinh tài sản và chịu nhiều thiệt hại để giúp Công ty vượt qua đợt cao điểm trả nợ đáo hạn. “Một tài sản 3.000 tỉ đồng, tôi chấp nhận bán 2.000 tỉ đồng”, ông Đạt nói.

Theo Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội, vẫn còn 62 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp. Tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong năm nay còn khoảng 195.000 tỉ đồng. Dù đã được bật đèn xanh cho giải pháp “hàng đổi hàng”, hoán đổi trái phiếu bằng tài sản, nhất là bất động sản, nhưng thực tế, khả năng đàm phán thành công được các chuyên gia trong ngành đánh giá là “hy hữu”.

Hiện đà giảm giá chưa có dấu hiệu dừng lại, người mua vẫn đứng ngoài chờ bắt đáy. Ảnh: Quý Hòa

Những doanh nghiệp có tài sản để bán rẻ xử lý nợ thuộc nhóm vẫn còn cứu vãn được, trong khi thực tế có nhiều công ty không còn khả năng xoay xở. Tuy hạ giá, thanh khoản toàn thị trường vẫn trầm lắng từ tháng cuối năm ngoái, kéo dài sang đầu quý II/2023. Hiện đà giảm giá chưa có dấu hiệu dừng lại, người mua vẫn đứng ngoài chờ bắt đáy. Ghi nhận của NCĐT cho thấy, nhiều dự án đang mở bán đã có chính sách giảm trực tiếp giá bán hoặc thông qua chương trình ưu đãi, kéo dài lịch thanh toán. Giá ghi nhận giảm 15-20% so với giai đoạn trước đây.

Được vay quan trọng hơn giảm lãi suất

Cùng với tín hiệu tích cực từ chính sách, nhiều doanh nghiệp bất động sản tự xoay xở bằng chính sách bán hàng linh hoạt hơn. Chẳng hạn, dự án Glory Heights của Vingroup (quận 9, thành phố Thủ Đức) sẵn sàng hỗ trợ lãi suất cho người mua đến 7 năm và quảng cáo rằng “đây là cơ hội quá dễ dàng để tất cả mọi người có thể sở hữu được một căn hộ cao cấp tại TP.HCM”. Hay dự án Avatar Thủ Đức ở mặt tiền đường Vành đai 2  đang có chính sách trả góp 6 năm 0% lãi suất, thanh toán chỉ từ 0,75%/tháng.

Vấn đề đau đầu khác của nhiều chủ đầu tư là hàng tồn kho qua các dự án đang thi công dở dang nhưng phải tạm dừng bởi không đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai. Nhiều dự án mới ở khâu giải phóng mặt bằng, chưa đi vào giai đoạn triển khai xây dựng. Với các dự án này, chủ đầu tư có thể huy động tiền từ 2 nguồn là vốn chủ sở hữu (từ thị trường cổ phiếu) và vay ngân hàng. Tín dụng bất động sản trong 5 tháng đầu năm âm cho thấy nhà đầu tư bất động sản là cá nhân và người mua nhà để tiêu dùng vẫn chưa sẵn sàng đầu tư.

Đứng trước chính sách tiền tệ nới lỏng nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, hạ lãi suất không quan trọng bằng tiếp cận được vốn. “Thực tế, chi phí lãi vay chỉ chiếm bình quân 5-7% tổng chi phí đầu tư hoặc trên giá thành sản phẩm. Nếu bán được hàng thì lợi nhuận gộp các dự án rất cao (30-40%, nhiều dự án trên 50%), nên dù chủ đầu tư muốn được giảm lãi suất, nhưng với họ, không quan trọng bằng việc có tiến độ pháp lý dự án, có được vốn để triển khai dự án và mở bán”, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần FiinGroup, nhận định. Theo Tiến sĩ Võ Trí Thành, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, vấn đề về pháp lý cũng như nguồn vốn đã khiến hàng loạt dự án phải dừng triển khai. Nếu tháo gỡ được những vướng mắc này để các dự án được tiếp tục hoàn thiện thì dòng tiền sẽ trở lại.

Các công bố mới đây của nhiều công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, dự kiến trong quý III/2023 sẽ có một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Đây là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại với bất động sản hay không. Đại diện FiinGroup đề xuất, để thúc đẩy tín dụng, ngành ngân hàng triển khai các gói tín dụng bất động sản cho một số phân khúc giá cả nhất định (trung cấp trở xuống) do ngân hàng kiểm soát dòng tiền 100%. Với giải pháp này, chủ đầu tư sẽ phải chịu thiệt về giá bán, song sẽ giải phóng được hàng tồn. Giải pháp này cũng giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân vốn còn nhiều tiềm năng và dư địa, giúp ngân hàng giải ngân được tín dụng có chọn lọc, có kiểm soát rủi ro.

Một giải pháp nữa được các chuyên gia khuyến nghị là sớm phân loại các phân khúc bất động sản và đưa ra mức hệ số rủi ro với từng phân khúc. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp dễ tiếp cận vốn hơn với chi phí rẻ hơn. Đồng thời, việc điều chỉnh hệ số rủi ro cũng phản ánh đúng hơn chất lượng tín dụng của từng khách hàng, từng dự án.

Có thể bạn quan tâm:

Bất động sản dân dụng sẽ dần ấm trở lại