Bất động sản căn hộ: Cao & thấp

(Bài viết được thực hiện vào năm 2009.)

Nhà ở là một trụ quan trọng trong “tứ trụ” của thị trường bất động sản gồm nhà ở, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và khách sạn. Ông Brett Ashton, Giám đốc Điều hành Công ty Dịch vụ Bất động sản Savills, dự báo: “Một số công ty bất động sản bắt đầu chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở và trung tâm thương mại. Điều đó đồng nghĩa, họ sẽ rút bớt vốn ra khỏi mảng văn phòng và khách sạn”. Tuy nhiên, giữa 2 nhóm thị trường này, nhà ở vẫn chiếm ưu thế. 

Ông Chen Lian Pang, Tổng Giám đốc khu vực Đông Nam Á, Công ty Bất động sản CapitaLand, chia sẻ bài toán về hiệu quả đầu tư giữa sản phẩm nhà ở và trung tâm thương mại. Ông nói: “Phần lớn trung tâm thương mại hiện nay là do các doanh nghiệp trong nước đầu tư. Không có nhiều doanh nghiệp nước ngoài đầu tư xây dựng loại hình này tại Việt Nam trong tương lai gần vì thiếu những khu đất rộng rãi, vị trí đẹp. Quan trọng hơn nữa là khả năng sinh lời của trung tâm thương mại không hấp dẫn bằng nhà ở vì thời gian thu hồi vốn chậm hơn”.

Khả năng sinh lời của trung tâm thương mại không hấp dẫn bằng nhà ở vì thời gian thu hồi vốn chậm hơn.

Thực tế, các dự án căn hộ được giới thiệu trong thời gian qua chủ yếu thuộc phân khúc giá cao, diện tích lớn (căn hộ diện tích trên 75 m2, giá 1.500-2.000 USD/m2), chiếm hơn 80% thị phần nhà ở, chỉ chưa đến 20% dành cho căn hộ giá thấp, diện tích nhỏ, trong khi nhu cầu này tại các đô thị Việt Nam khá lớn.

Phân khúc căn hộ cao cấp dễ gặp rủi ro, biểu hiện ở tình trạng “mua mù - bán mù”. Do không phải dự án nào cũng dễ được cấp phép xây dựng, chủ đầu tư đã tranh thủ tung căn hộ giá cao, diện tích lớn để mong thu lãi tối đa. Số người mua đầu cơ tăng cao, trong lúc nhu cầu nhà ở thật lại ít, gây nên tình trạng mất cân đối trên thị trường. Đó cũng chính là cơ sở để một số chuyên gia cảnh báo nguy cơ ứ đọng hàng giá cao trong nhiều giai đoạn thị trường của tương lai. 

Khi tình hình khó khăn kéo dài từ năm 2008 đến nay, đã có nhiều nhà đầu tư bất động sản lâm vào tình cảnh tiến thoái lưỡng nan. Giám đốc một công ty bất động sản có tiếng tại TP.HCM cho biết: “Năm 2009 trở đi, tình trạng cung thừa trong ngắn hạn đối với phân khúc căn hộ giá cao, diện tích lớn sẽ xảy ra. Ngoài ra, có thể hàng loạt dự án sẽ bị treo, do người mua căn hộ không đủ tiền để đóng tiếp như cam kết ban đầu, khiến chủ đầu tư không có đủ tiền để tiếp tục triển khai dự án”. Dĩ nhiên điều này sẽ khó xảy ra hơn với những chủ đầu tư uy tín trên thị trường do khả năng trường vốn và năng lực đầu tư tốt. 

Song, khi đề cập đến khả năng các công ty bất động sản bị phá sản do đã đầu tư quá nhiều vào nhà ở cao cấp, các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, khả năng này khó xảy ra. Trên thế giới, khi công ty bất động sản hết tiền, tất yếu họ sẽ bị phá sản. Nhưng ở Việt Nam, có những thời điểm doanh nghiệp bất động sản dù hết tiền vẫn tồn tại được nhờ những cách huy động vốn “bất thường”. Điều này có thể là tốt, vì ít ra đã cứu sống doanh nghiệp và thị trường. Và nó cũng chứng tỏ mối quan hệ mật thiết giữa các công ty bất động sản với những ông chủ ngân hàng. 

Tuy có những cảnh báo, các nhà đầu tư bất động sản vẫn đeo đuổi mảng kinh doanh này bởi suất sinh lời cao. Thông thường khi đầu tư một dự án nhà ở căn hộ giá cao, diện tích lớn, chủ đầu tư chỉ bỏ ra 20-30% vốn tự có, còn lại là vốn vay ngân hàng hoặc huy động từ khách hàng. Song, nguồn vốn này cũng rất bấp bênh, đặc biệt khi nền kinh tế rơi vào khó khăn. Đó chính là lý do một số chủ đầu tư bắt đầu chuyển hướng vào mảng căn hộ giá thấp, phục vụ cho người có nhu cầu nhà ở thực sự.

Khảo sát một lượng lớn giới trẻ trong độ tuổi 18-30 tại TP.HCM thì chỉ khoảng 30% có nhà ở (phần đông sống cùng gia đình), 70% còn lại chủ yếu là những người nhập cư, ở trọ trong nhiều khu vực nhà ở thiếu tiện nghi. Mặt khác, chỉ có 25% hộ gia đình sở hữu nhà ở kiên cố, 30% có nhà ở dưới diện tích 36 m2, còn lại rất nhiều hộ đang sống dưới chuẩn tối thiểu. Rõ ràng, nhu cầu nhà ở căn hộ giá trung bình, diện tích nhỏ đang rất cao. TP.HCM phải cần đến 20.000-30.000 căn hộ giá thấp, diện tích nhỏ cho người có thu nhập trung bình mới đáp ứng được phần nào nhu cầu. Trong khi đó, chỉ có vài dự án nhỏ được giới thiệu trên thị trường suốt thời gian qua. 

Thống kê của Công ty Nghiên cứu và Tư vấn Bất động sản VietRees cho thấy, toàn thị trường TP.HCM hiện có khoảng 40 dự án nhà ở giá trung bình thấp. Mới đây, một vài dự án thuộc khu vực Tây Bắc TP.HCM như Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp cũng tung ra sản phẩm căn hộ với giá 12-16 triệu đồng/m2 và diện tích 70-80 m2/căn. Nhưng nguồn cung này chưa đáng kể.

Dạng căn hộ giá thấp, diện tích nhỏ như trên thường được gọi dưới cái tên “nhà ở xã hội” và các sản phẩm do chủ đầu tư tư nhân xây dựng được gọi là “nhà ở xã hội thương mại”.

Trên thực tế, có 2 dạng nhà ở xã hội. Một là nhà ở xã hội do Nhà nước tạo quỹ đất sạch, duyệt các thủ tục quy hoạch, kiến trúc để đấu thầu chọn doanh nghiệp xây dựng, sau đó giao lại căn hộ cho Nhà nước. Loại nhà này không có tiền đất và các loại thuế nên giá nhà dao động từ 8-10 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhà ở xã hội thương mại là do chủ đầu tư tư nhân tự xây và bán cho người tiêu dùng, thường có giá xấp xỉ 15 triệu đồng/m2. Luật Nhà ở năm 2005 cũng đã có những quy định riêng cho loại hình nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, nhưng từ đó đến nay, các nhà đầu tư tư nhân vẫn chưa quan tâm. Các công ty lớn trong ngành chưa vào cuộc. 

Nhà ở xã hội thương mại là do chủ đầu tư tư nhân tự xây và bán cho người tiêu dùng, thường có giá xấp xỉ 15 triệu đồng/m2.

Vậy sự ngần ngại của các nhà đầu tư là do đâu? Một phần do nhà đầu tư còn cho rằng loại hình này chưa mang lại ý nghĩa xã hội thực sự vì chất lượng chưa tốt và quan trọng hơn là lợi nhuận không cao bằng đầu tư vào căn hộ giá cao, diện tích lớn.
Mặt khác, quy định về nhà đất còn nhiều hạn chế, cứ hễ căn hộ là phải dành cho 4 người với diện tích hơn 45 m2. Điều này làm hạn chế sự đa dạng của thị trường căn hộ, không đáp ứng được hết nhu cầu của khách hàng, do đó kéo theo tâm lý ngại đầu tư của các công ty địa ốc. Vì thế, nên chăng đa dạng hóa căn hộ từ 1-2-4 người với diện tích dao động 20 m2, 30 m2 đến 70 m2 cho nhiều đối tượng có hoàn cảnh và nhu cầu khác nhau. 

Nhiều người vẫn nghĩ nhà chung cư diện tích nhỏ dễ bị biến thành “khu ổ chuột trên cao”. Nhưng nếu thiết kế tốt thì nhà nhỏ vẫn thoáng đãng, sạch đẹp. Ở các nước phát triển như Hàn Quốc, Pháp, Mỹ luôn có loại căn hộ diện tích chừng 20 m2. Ở Việt Nam, đơn cử là Công ty Đất Lành và một vài nhà đầu tư quyết định tham gia thị trường này. Dự án của Đất Lành tọa lạc ở quận 12 gồm 700 căn hộ, diện tích 37-60 m2, với giá dao động 13-14 triệu đồng/m2, dành cho những người độc thân và 2 người. Nhiều dự án thuộc phân khúc này được triển khai có lẽ do thủ tục xin giấy phép và xây dựng khá lâu, phải mất 2-3 năm.

Về kinh nghiệm đầu tư nhà giá thấp, diện tích nhỏ, một nhà đầu tư cho rằng nhà ở xã hội nên tận dụng các vị trí ven thành phố, quy hoạch thành từng cụm dân cư 10-100 ha, có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội, chẳng hạn như cư xá Thanh Đa (quận Bình Thạnh). Ngoài ra, theo nhà đầu tư này, Nhà nước nên xem lại quy định nhà ở xã hội chỉ được xây dựng tối đa 6 tầng trong Luật Nhà ở, vì loại chung cư nhỏ như vậy không còn phù hợp với lối sống hiện đại. Thay vào đó, nên tập trung xây dựng nhà ở xã hội trên 15 tầng.

Đối với mảng nhà ở, khó khăn lớn nhất vẫn là khung pháp lý chưa hài hòa, việc định hướng lập kế hoạch và triển khai phát triển hạ tầng chưa khớp. Không chỉ nhà đầu tư gặp khó mà cả người tiêu dùng cũng thế. Thủ tục pháp lý cho người mua nhà còn nhiều bất hợp lý, rất chậm, trong khi các sản phẩm tài chính hỗ trợ vay mua nhà chưa đa dạng và hấp dẫn. Bên cạnh đó, Chính phủ nên thống nhất các quy định về cho thuê và mua nhà, chứ không nên giao cho từng địa phương làm theo kiểu manh mún. Và quan trọng hơn, người nghèo nên được vay mua nhà với lãi suất thấp.