REE quay lại bất động sản

Công ty Cổ phần Cơ Điện Lạnh (REE) chính thức quay trở lại bất động sản với một dự án văn phòng cho thuê tại quận 4 có giá trị đầu tư lên đến 1.200 tỉ đồng. Ðó là chia sẻ của Chủ tịch Nguyễn Thị Mai Thanh tại Đại hội cổ đông năm 2015. Dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào năm 2017, cung cấp thêm cho thị trường TP.HCM một mặt bằng cho thuê có tổng diện tích lên đến 35.000 m2, tức là quy mô sẽ lớn gấp đôi so với tòa văn phòng REE Tower của Công ty hiện có trong cùng khu vực; và sẽ trở thành tòa nhà có diện tích lớn nhất trong hệ thống văn phòng cho thuê của REE.

Bước đi này của REE có thể xem là bất ngờ đối với thị trường, vì trong các năm qua, chiến lược phát triển kinh doanh của Công ty không phải mảng bất động sản mà là đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng tiện tích như điện và nước, tiến tới trở thành một tập đoàn đa ngành với mảng cơ điện là cốt lõi.

Tuy vậy, nếu quan sát kỹ hơn, có thể thấy đây là chiến lược khá khôn ngoan của Chủ tịch Nguyễn Thị Mai Thanh nhằm tiếp tục duy trì mức độ tăng trưởng cao cho REE trong giai đoạn mới, đồng thời tận dụng cơ hội từ chu kỳ tăng trưởng mới của nền kinh tế và thị trường bất động sản nói riêng.

Bà Nguyễn Thị Mai Thanh, Tổng Giám đốc REE

Nhưng đằng sau câu chuyện này, một câu hỏi lớn cũng được dấy lên về khả năng thành công và lợi thế cạnh tranh của REE, một trong những công ty thuộc dạng lâu đời nhất Việt Nam. Liệu lời giải sẽ nằm ở đâu?

ÁP LỰC TỪ 1.000 TỈ ÐỒNG LỢI NHUẬN

2014 là năm đánh đấu kết quả kinh doanh không thật sự làm ban lãnh đạo của REE hài lòng. Lợi nhuận sau thuế của Công ty tuy vượt qua cột mốc đáng tự hào 1.000 tỉ đồng, nhưng chỉ tăng vỏn vẹn gần 9% so với năm trước. Mức tăng này kém xa so với các con số 49%, 28% hay 42% của 3 năm trước đó.

Dĩ nhiên, cũng khó để nói rằng REE đang đi xuống, nhưng kết quả này cũng cho thấy rằng áp lực phải đưa Công ty “đi nhanh” trở lại và kèm theo đó là niềm tin vào giá cổ phiếu REE đang trở thành gánh nặng lớn đối với bà Mai Thanh và cộng sự. Vì thế, lần thay đổi này có thể xem là công cuộc chuyển đổi có quy mô lớn thứ 2 của REE kể từ năm 2008 nhằm duy trì vị thế.

Doanh thu và lợi nhuận của REE

Còn nhớ, sau cú vấp khi bị cuốn vào cơn sốt chứng khoán năm 2008, REE đã nhanh chóng tái cấu trúc, thu hẹp danh mục đầu tư tài chính và quay trở lại với lĩnh vực cơ điện cốt lõi. Ngoài ra, nắm bắt được tiềm năng đang lên của thị trường hạ tầng tiện ích là điện và nước, REE đã quyết định dành hàng ngàn tỉ đồng để tiến hành thâu tóm một loạt các doanh nghiệp điện và sản xuất - phân phối nước sạch. Những bước đi đột phá đầy quyết đoán này của bà Mai Thanh đã giúp REE tăng trưởng mạnh trở lại kể từ năm 2011.

Hiện tại, danh mục các công ty điện - nước của REE đã lên đến con số 11, chiếm đến 85% giá trị danh mục đầu tư của Công ty. Các lĩnh vực này đã mang lại kết quả kinh doanh khá tốt trong 2 năm 2013-2014 khi đóng góp đến hơn một nửa tổng lợi nhuận sau thuế của REE.

Nhưng dù điện - nước vẫn được đánh giá là còn nhiều tiềm năng tăng trưởng khi nhu cầu tiêu thụ năng lượng và nước sạch ở Việt Nam ngày càng tăng lên, nhưng lĩnh vực đầu tư này thật sự cũng có những hạn chế. Giá điện và nước vẫn do Nhà nước quy định và điều này khiến các công ty tư nhân như REE khó lòng cải thiện đột biến mức độ biên lợi nhuận.

Ngoài ra, những công ty con và liên kết của REE trong lĩnh vực năng lượng như Thủy điện Thác Bà, Nhiệt điện Phả Lại cũng chịu khá nhiều rủi ro từ biến động tỉ giá, giá nguyên liệu đầu vào cũng như nguy cơ lớn về thiếu hụt nguồn nước để chạy các nhà máy phát điện. Ðiều này được dự báo sẽ tiếp tục xảy ra thường xuyên hơn trong tương lai do vấn đề biến đổi khí hậu.

Trên thực tế, tỉ suất lợi nhuận (ROE) ở các khoản đầu tư vào điện và nước của REE cũng phản ánh điều này, khi chỉ đứng ở mức tạm chấp nhận được là 12%, theo công bố tại Đại hội cổ đông vừa qua. Thậm chí, nếu so với năm 2013, tuy mảng điện - nước trong năm 2014 vẫn còn đóng góp lớn nhất vào lợi nhuận của REE nhưng lại sụt giảm 6%. Trong năm nay, REE cũng chỉ dám đặt mục tiêu lợi nhuận cho lĩnh vực điện - nước ở mức 500 tỉ đồng, tiếp tục giảm khá mạnh so với năm 2014.

Một lĩnh vực năng lượng khác REE cũng tham gia là than sẽ không còn cơ hội cải thiện quy mô đầu tư, khi bà Mai Thanh cho biết tính cạnh tranh trong ngành đang rất gay gắt và giá than ở Việt Nam hiện còn cao hơn so với các quốc gia lân cận. Rõ ràng, nếu đặt cược quá lớn vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng tiện ích, REE sẽ gặp không ít khó khăn để tăng trưởng nhanh hơn. Thế còn các mảng kinh doanh khác của REE thì sao?

Từ trước đến nay, thương hiệu của REE trên thị trường vẫn được biết đến chủ yếu ở lĩnh vực cơ điện (M&E). Với vị thế lớn và kinh nghiệm gần 40 năm trên thị trường cơ điện, REE được xem là khá thành công khi trúng thầu nhiều công trình lớn trong nước như cao ốc văn phòng, khách sạn hay sân bay. Trong các năm tới, M&E được dự báo sẽ vẫn là lĩnh vực cốt lõi, mang lại doanh thu lớn nhất cho Công ty. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản và các dự án cơ sở hạ tầng có quy mô lớn được hâm nóng trở lại cũng sẽ mang đến những cơ hội lớn cho REE ở mảng M&E trong các năm tới. Tuy vậy, như thừa nhận của bà Mai Thanh, lĩnh vực này đang ngày càng cạnh tranh dữ dội. Điều này có nghĩa là việc trúng thầu nhiều công trình lớn chưa chắc sẽ mang lại những khoản lợi nhuận lớn cho REE.

Thực tế, năm 2014, tỉ lệ lợi nhuận trên doanh thu của mảng M&E chỉ khoảng 12%, đóng góp khiêm tốn chỉ 17% vào cơ cấu lợi nhuận sau thuế của REE. Có lẽ cũng giống như bà Mai Thanh đã ví von, “lĩnh vực M&E như một chiếc xe đạp”, tức là tốc độ của chiếc xe này sẽ khó mà đi nhanh được nếu không có những thay đổi lớn về mặt cấu trúc của xe.

Trong khi đó, sau thời gian tái cấu trúc theo hướng tinh gọn lại bộ máy, mảng điện máy ReeTech đã tăng trưởng trở lại với doanh thu năm 2014 tăng 10,8% so với năm trước đó. Nhưng tỉ suất lợi nhuận của mảng kinh doanh này rất khiêm tốn, chỉ khoảng 4-6%.

Với áp lực cạnh tranh ngày càng khắc nghiệt ở các lĩnh vực truyền thống và rủi ro từ các khoản đầu tư vào hạ tầng điện - nước, cũng thật dễ hiểu khi ban lãnh đạo của REE thận trọng đặt mục tiêu lãi 937 tỉ đồng trong năm nay, tức sẽ giảm mạnh 12% so với năm ngoái. Và cột mốc lợi nhuận 1.000 tỉ đồng mới đạt được trong năm 2014 dường như trở thành mức đỉnh trong chu kỳ tăng trưởng đã qua của REE.

VÁN BÀI BẤT ĐỘNG SẢN

Chắc chắn, đối với một người thông minh và giàu tham vọng như bà Mai Thanh, việc REE mất dần động lực tăng trưởng nhanh sẽ là thách thức lớn cần phải tìm ra lời giải nhanh chóng. Trong bối cảnh đó, quân cờ mà bà cùng các cộng sự đặt ra cho các năm tới sẽ nằm ở một lĩnh vực mới nhưng không hề lạ: bất động sản.

Quyết định triển khai dự án bất động sản mới ở quận 4, TP.HCM ngay trong năm nay, REE đã chính thức quay trở lại lĩnh vực tiềm năng này sau một khoảng thời gian dài “án binh bất động”. Trên thực tế, những cao ốc văn phòng như hệ thống các tòa nhà Etown, REE Tower, tòa nhà ReeCorp, IDC, Maison đang dẫn đầu về phương diện kinh doanh hiệu quả cho Công ty.

Năm 2014, mảng bất động sản, bao gồm cả phân khúc văn phòng cho thuê và bất động sản thương mại, dù chỉ mang lại 483 tỉ đồng doanh thu nhưng gặt hái đến 234 tỉ đồng lợi nhuận ròng, đứng thứ 2 trong số các mảng đóng góp vào lợi nhuận cho REE, góp phần đưa ROE của toàn Công ty đạt được mức khá ấn tượng trong ngành là 17,97%.

Kinh doanh cao ốc văn phòng thật sự là thế mạnh của REE. Tỉ lệ lấp đầy các công trình của Công ty lên đến 96%, là một mức đáng mơ ước đối với bất kỳ doanh nghiệp nào. Hiện tổng diện tích cho thuê của REE đạt hơn 100.000 m². Với 35.000 m mặt sàn cho thuê tiềm năng từ dự án mới ở quận 4, REE có thể sẽ gặt hái được một kết quả khả quan hơn trong các năm tới.

Dự báo nguồn cung văn phòng hạng A & B tại TPHCM

Cụ thể, theo ước tính của Công ty Chứng khoán Bản Việt, khi đi vào sử dụng vào năm 2017, dự án nói trên sẽ tăng thêm doanh thu và lợi nhuận ròng của REE từ mảng bất động sản lên thêm 50% và 40%.

Bên cạnh đó, bà Mai Thanh còn đặt tham vọng sẽ xây thêm 100.000 m2 để cho thuê trong vòng 5 năm tới, cũng như tiếp tục hợp tác phát triển một số dự án bất động sản thương mại với các đối tác như Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn và Công ty Cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) nhằm mang lại kết quả kinh doanh tốt hơn.

Bước đi mới của REE dường như khá hợp lý. Sau nhiều năm ảm đạm, thị trường văn phòng cho thuê đang có những dấu hiệu khởi sắc khi nền kinh tế Việt Nam phục hồi tốt hơn. Bên cạnh đó, việc Việt Nam sẽ mở cửa môi trường đầu tư trong nước khi chuẩn bị gia nhập các hiệp định kinh tế lớn như Cộng đồng kinh tế chung ASEAN (AEC) hay Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) sẽ tạo điều kiện cho dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Ðiều đó cũng mang lại cơ hội lớn cho lĩnh vực kinh doanh văn phòng.

Theo ghi nhận của Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Việt Nam, quý I/2015, thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục đón nhận diễn biến tích cực khi tỉ lệ trống giảm ở văn phòng hạng A và B vì nguồn cầu cải thiện. Hiện suất sinh lợi của mảng này ở TP.HCM là 9,71%; và Hà Nội là 8,9%, dẫn đầu trong tốp 3 các thành phố ở châu Á, theo khảo sát mới đây của Công ty Tư vấn Bất động sản Savills Việt Nam. Với tiềm năng thị trường như thế, cộng với kinh nghiệm lâu năm trên lĩnh vực văn phòng cho thuê, REE có đủ cơ sở để tự tin sẽ thành công một lần nữa ở lĩnh vực này.

Nhưng không phải mọi thứ sẽ đều là màu hồng. Hiện thị trường bất động sản Việt Nam đang ngày càng cạnh tranh khắc nghiệt hơn. Khá nhiều dự án về văn phòng cho thuê đang chuẩn bị được đổ vào thị trường này trong 3 năm tới, với quy mô chỉ tính riêng ở TP.HCM có thể lên đến hàng trăm ngàn m2 mỗi năm.

Rõ ràng, đó sẽ là thách thức lớn cho REE khi muốn mở rộng kinh doanh ở lĩnh vực này. Một bất lợi khác của REE là hiện quỹ đất của Công ty chưa nhiều. Vấn đề này sẽ buộc REE phải chi ra những khoản tiền không nhỏ đế sở hữu các mảnh đất sạch và có thể khiến tỉ suất lợi nhuận của Công ty chịu tác động đáng kể. Vì thế, việc quay trở lại mảng bất động sản của REE dường như sẽ là một chuyến phiêu lưu mới không hề dễ chịu!

Nguồn Nhịp cầu Đầu tư