CEO Cushman & Wakefield Việt Nam: “Thị trường đã có những xung lực mới”

Đầu tháng 12, lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 3 tháng ở các ngân hàng lớn được đưa ra ở mức 2,7-3%, lãi suất kỳ hạn 12 tháng dao động từ 4,8-5,3%. Động thái hạ lãi suất này nhằm đưa dòng tiền lưu trú trong kênh tiền gửi quay trở lại thị trường. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, vốn trải qua thời gian dài trầm lắng.

Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định thời điểm phục hồi có thể rơi vào quý II hoặc quý III/2024. Một số động lực quan trọng giúp thúc đẩy thị trường bất động sản trong thời gian tới như xu hướng Placemaking (tạm dịch: kiến tạo không gian sống), nhà ở xã hội, các sản phẩm phục vụ nhóm khách hàng trẻ tuổi... Tạp chí NCĐT đã trao đổi với bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield Việt Nam, xung quanh những vấn đề này.

Động lực tăng trưởng của bất động sản Việt Nam nói riêng và TP.HCM trong chu kỳ tiếp theo sẽ nằm ở phân khúc nào, thưa bà ?

Dân số 100 triệu dân, phần lớn là giới trẻ nên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ăn ở và giải trí của nhóm này vẫn tiếp tục là động lực tăng trưởng của thị trường trong thời gian tới.

Cụ thể, phân khúc bất động sản nhà ở vẫn là nhóm tăng trưởng mạnh và tiếp tục thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Bất động sản trung tâm thương mại cũng hưởng lợi từ dân số trẻ, nhất là các khu vực có quy hoạch quần thể mua sắm khoa học, năng lực vận hành của chủ đầu tư đã được chứng minh. Thậm chí, trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư sở hữu bất động sản trung tâm thương mại đạt những tiêu chí trên là một lợi thế khi thu hút dòng vốn.

Cushman & Wakefield dự đoán điểm phục hồi của thị trường là khi nào và đâu là cơ sở cho nhận định này?

Sự sôi nổi của thị trường bất động sản phụ thuộc vào 3 yếu tố: niềm tin vào thị trường thông qua sức khỏe của nền kinh tế vĩ mô, dòng tiền trong xã hội và nguồn cung.

Thời gian qua, dòng tiền trong xã hội rất dồi dào. Bằng chứng là một lượng tiền lớn đang trú ẩn trong kênh tiết kiệm mà các phương tiện truyền thông đã phản ánh. Tuy nhiên, do niềm tin bị ảnh hưởng bởi tình trạng chung của nền kinh tế toàn cầu nên nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn các kênh an toàn để chờ thời cơ.

Một điểm nữa là trong thời gian qua nguồn cung bất động sản rất ít, lại là các phân khúc cao nên giá trung bình một suất đầu tư cũng đẩy lên. Nguyên nhân là thuế sử dụng đất một số khu vực vẫn chưa tính được và liên quan đến phòng cháy chữa cháy đang được điều chỉnh lại để nghiệm thu, khiến nhiều dự án lỡ tiến độ khởi công và ra mắt.

Nguồn cung sẽ cải thiện dần trong năm 2024 giúp giảm tình trạng khan hàng dẫn đến giá cao. Ảnh: Quý Hòa

Đó là chưa kể lãi suất vay mua nhà cá nhân cũng đang cao. Tất cả các yếu tố này làm cho thị trường kém sôi động và dòng tiền tìm kênh trú ẩn an toàn nhất là tiết kiệm.
Hiện nay, lãi suất ngân hàng tiết kiệm đã giảm so với đầu năm 2022 và có chiều hướng tiếp tục giảm, từ đó sẽ kéo lãi suất cho vay giảm theo. Các chủ đầu tư trong giai đoạn 6 tháng cuối năm 2023 cũng đã đưa ra các dự án với chính sách trả chậm khá hấp dẫn. Nguồn cung sẽ cải thiện dần trong năm 2024 giúp giảm tình trạng khan hàng dẫn đến giá cao.

Các điểm này sẽ cần thời gian để gặp nhau, tạo ra sự hứng khởi trên thị trường bất động sản nhà ở. Chúng tôi dự đoán thời điểm này rơi vào quý II hoặc quý III/2024.
 
Chu kỳ tăng trưởng lần này có những điểm khác biệt như thế nào về mặt sản phẩm so với các chu kỳ trước?

Chúng tôi tin rằng các dự án có bán kính cách trung tâm thành phố từ 20-30 km, điển hình như TP.HCM sẽ hình thành nhiều hơn vì câu chuyện quỹ đất trong trung tâm khan hiếm đã diễn ra từ lâu, dẫn đến giá sản phẩm cao và nguồn cung lẫn sức hấp thụ cũng hạn chế.

Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người đi làm dưới 5 năm, công nhân tay nghề cao sẽ là những dòng sản phẩm chủ đạo. Về thiết kế, chúng tôi tin rằng dấu ấn của các dự án Placemaking sẽ rõ nét hơn trong thời gian tới.

Placemaking chẳng phải là khái niệm khu đô thị không gian xanh đã được nhiều dự án bất động sản nhắc đến trước đây?  

Khu đô thị xanh chỉ là một phần trong khái niệm Placemaking, vì cách làm này khác hoàn toàn với xu hướng phát triển ở Việt Nam trong thời gian qua. Theo cách thông thường, chủ đầu tư khi có dự án sẽ thuê kiến trúc sư thiết kế, chuyển sang đội xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là cách làm theo góc nhìn của chủ đầu tư.

Placemaking thì ngược lại. Khi có dự án, chủ đầu tư phải xác định chân dung khách hàng và chân dung cộng đồng xung quanh khách hàng đó như thế nào rồi mới đến các bước còn lại. Ví dụ, nếu là khu vực dành cho giới trẻ, cộng đồng xung quanh họ là bạn bè, người thân thì chủ đầu tư phải suy nghĩ đến việc các cộng đồng như vậy sẽ cần những tiện ích gì, không gian sống ra sao, hoạt động ngoài trời như thế nào.

Một yếu tố quan trọng khác của Placemaking  là tính thoải mái nên bên cạnh môi trường sống, việc ra vào khu dân cư cũng được tính đến. Khái niệm này lấy khách hàng làm trọng tâm và nó không chỉ áp dụng cho các dự án bất động sản nhà ở mà còn là công trình công cộng, bất động sản văn phòng.

Sân bay Changi là một ví dụ điển hình. Ở Việt Nam, Khu Đô thị Phú Mỹ Hưng cũng là một hình thái Placemaking rõ ràng nhất.
 
Để làm việc này gần như sẽ thêm chi phí nghiên cứu, đánh giá nhu cầu khách hàng. Liệu có phù hợp trong bối cảnh hiện nay?

Là đơn vị tư vấn, chúng tôi có nhiệm vụ đưa ra các xu hướng thị trường cho khách hàng tham khảo, tùy vào từng thời điểm mà các đặc điểm của sản phẩm sẽ được chúng tôi nhấn mạnh.

Ở khía cạnh chi phí, đúng là các chủ đầu tư sẽ cần phải bỏ thêm khoản nghiên cứu, khảo sát để hình thành chân dung khách hàng và cộng đồng liên quan đến họ nhưng chi phí này không đáng kể so với chi phí đầu tư của một dự án bất động sản. Thứ đến, Placemaking cũng không ảnh hưởng đến chi phí vận hành, vì nó thiên về tối ưu diện tích sử dụng.

Cuối cùng, chi phí bỏ lỡ cơ hội từ việc nhu cầu khách hàng thay đổi hoặc các doanh nghiệp bất động sản khác sẽ lớn hơn chi phí bỏ ra để nghiên cứu làm dự án có Placemaking.

Các dự án như dự án có yếu tố Placemaking có giúp tiếp cận được dòng vốn xanh?

Khoảng đầu năm 2015, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có ban hành chính sách tín dụng xanh cho ngân hàng cổ phần, liên doanh và trực thuộc hệ thống ngân hàng quốc doanh. Tuy nhiên, dòng vốn này chỉ giải ngân vào 2 lĩnh vực là nông nghiệp xanh và năng lượng xanh. Về bất động sản, hiện nay chưa có tiêu chí đánh giá các tài sản xanh cụ thể như thế nào nên các ngân hàng cho vay nhóm này vẫn tập trung vào những tiêu chí trước đây như lịch sử tín dụng chủ đầu tư, phương án kinh doanh... 

Trên thế giới, từ năm 2019, các quỹ đầu tư lớn đã thảo luận cách định giá các tài sản xanh tạo nền tảng cho khoản vay. Chúng tôi có đội ngũ ESG toàn cầu, hỗ trợ các chủ dự án đã có sản phẩm hoặc hình thành trong tương lai làm sao đạt tiêu chuẩn xanh và vận hành giảm thiểu khí thải. Chúng tôi vẫn đang quan sát để có thể hỗ trợ khách hàng tiếp cận dòng vốn này khi thị trường đã có các quy định định giá tài sản xanh.

Nhìn chung, các dự án bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa tiếp cận được dòng vốn xanh. Còn vốn từ các quỹ cơ hội, lương hưu hoặc các quỹ chuyên đầu tư bất động sản toàn cầu thì họ nhìn vào yếu tố phát triển bền vững. Dự án Placemaking có thể xem là một ví dụ về phát triển bền vững.
 
Thời gian qua, các dự án bất động sản phần lớn hình thành trên khu dân cư hiện hữu, nó có thể an toàn với các chủ đầu tư hoặc nhà đầu tư trong việc cho thuê lại nhưng lại gây áp lực lên hạ tầng của khu vực đó. Trong xu hướng dịch chuyển ra khỏi thành phố, hình thành các khu đô thị vệ tinh, liệu có sự thay đổi nào không?

Cho đến nay vẫn chưa có chính sách nào thu hút nhân lực, không chỉ việc làm mà còn các ngành liên quan như y tế, giáo dục về các khu đô thị vệ tinh nên các khu dân cư mới sẽ phụ thuộc vào khu dân cư hiện có. Một số chủ đầu tư có thể sẽ phát triển thêm các dịch vụ như giáo dục, y tế để phục vụ cộng đồng của họ vì trong số 12 dự án sắp sửa hình thành trong tương lai, đa phần đều có diện tích rất lớn từ 50 ha đến hơn 100 ha.

Thu hút việc làm tại chỗ thì phức tạp hơn. Việt Nam khá giống với Nhật về mặt địa hình quốc gia, dân số tập trung đông ở 2 thành phố lớn và các khu đô thị lân cận chỉ có khoảng 3 triệu người sinh sống nên việc thu hút việc làm ở các khu đô thị vệ tinh là khó. Nhìn chung, người dân phần lớn vẫn sẽ đổ về các thành phố lớn làm việc và quay về nhà. Để giải quyết bài toán này, Chính phủ Nhật đã xây dựng hệ thống tàu điện ngầm nhiều điểm đến ở trung tâm thành phố để đáp ứng nhu cầu của người đi làm từ các khu đô thị vệ tinh.

Việt Nam có thể áp dụng đồng thời bài học của Nhật và Hàn Quốc. Đó là trong khi chờ đợi các tuyến Metro vận hành, Việt Nam có thể xây dựng các tuyến xe buýt, lưu ý phải là các tuyến riêng biệt, kết nối các khu đô thị vệ tinh vào trung tâm thành phố nhằm đảm bảo thời gian di chuyển cho cư dân. Đó cũng là một phần trong Placemaking.

Vấn đề chi phí có thể không quá quan trọng khi tính thương mại của dự án khả thi, quan trọng hơn là cần sự hợp tác giữa chính quyền và các chủ đầu tư.

Theo bà, việc dịch chuyển trong thời gian tới sẽ diễn ra mạnh mẽ ở khu vực nào? Khu phía Đông với hạ tầng kết nối các địa điểm du lịch trọng điểm ngày càng hoàn thiện, khu phía Nam bảo chứng kinh doanh bởi tệp khách hàng là chuyên gia Hàn Quốc, Nhật hay các khu vực còn lại với chi phí đầu tư hấp dẫn?

Dữ liệu của chúng tôi cho thấy thứ tự ưu tiên như sau: khu Đông, khu vực thành phố mới Bình Dương hướng Tây Bắc và cuối cùng là khu Nam