Tòa nhà chọc trời: Cuộc đua quyền lực

Như biểu tượng cho sự thịnh vượng vàquyền lực, ngày càng nhiều các tòa nhà chọc trời xuất hiện tại các đô thị lớn của Việt Nam như TP.HCM và Hà Nội. Với chiều cao lên đến hàng trăm mét, kiến trúc độc đáo, các công trình “mang tầm thế kỷ” không chỉ mang đến cảm giác hưng phấn cho cư dân, chính quyền các đô thị mà còn là niềm tự hào, một thước đo khẳng định đẳng cấp cho các thương hiệu bất động sản hàng đầu.
Nhưng thực tế, liệu các “siêu phẩm” này sẽ là động lực tăng trưởng mới hay sẽ trở thành nỗi ám ảnh khi xét về khía cạnh hiệu quả tài chính cho các chủ đầu tư?

KHẲNG ĐỊNH QUYỀN LỰC 
TP.HCM đã có một biểu tượng mới đầy quyền lực sau khi tòa nhà 81 tầng Vinhomes Landmark 81 chính thức ra mắt tại Tân Cảng với độ cao kỷ lục lên đến 461m. Đây cũng là tòa nhà duy nhất tại TP.HCM có thể nhìn thấy rõ từ cửa sổ máy bay khi chuẩn bị hạ cánh xuống sân bay Tân Sơn Nhất. Không chỉ gây ấn tượng trong nước, Landmark 81 hiện là ngôi sao sáng nhất tại Đông Nam Á, đồng thời lọt vào top những tòa nhà cao nhất thế giới để sánh vai cùng các tên tuổi hàng đầu như Shanghai Tower, Burj Khalifa, Sears Tower, Makkah Clock Tower...

Nhà chọc trời trở thành biểu tượng thể hiện quy mô của nhà đầu tư. Ảnh: Quý Hòa

Ngoài Landmark 81, danh sách các tòa nhà chọc trời trên 50 tầng ở Việt Nam còn có Bitexco Financial Tower (68 tầng), Keangnam Landmark Tower (72 tầng), Lotte Center Hà Nội (65 tầng). Dù vậy, theo đánh giá của Công ty JLL Việt Nam, số lượng các công trình cao cấp, mang tính biểu tượng của Việt Nam vẫn còn khá khiêm tốn nếu so với các thành phố khác trong khu vực. Tỉ lệ lấp đầy khá cao của các tòa nhà hiện hữu ở khu vực trung tâm cũng kích thích các chủ đầu tư có tiềm lực, danh tiếng ráo riết theo đuổi các giấc mơ hàng trăm mét trên không trung.

Cuộc đua về chiều cao trong các năm tới dự kiến sẽ rất gay cấn khi có khá nhiều tòa nhà có chiều cao chọc trời, thậm chí có thể soán ngôi vị thế số 1 của Landmark 81 sẽ sớm xuất hiện. Điển hình như tại TP.HCM, danh sách các tòa nhà chọc trời gồm có Empire City cao 86 tầng, Saigon Me Linh Tower (50 tầng), Spirit Of Saigon (55 tầng), Landmark Ba Son (60 tầng), Dragon Tower (53 tầng). Ở Hà Nội, các khối cấu trúc siêu cao sẽ là VietinBank Tower (68 tầng), Phương Trạch Tower (108 tầng), Tháp Bông Lúa (100 tầng). Ngay ở đặc khu kinh tế đặc biệt Vân Đồn, dự kiến cũng sẽ xuất hiện một tháp cao tới 88 tầng do Công ty Cổ phần Vân Đồn Heritage làm chủ đầu tư.

Có thể thấy xu thế của dự án tại các đô thị lớn là “càng cao, càng tốt”. Trong bối cảnh quỹ đất trống tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và đắt giá, việc nâng cao hệ số sử dụng đất sẽ giúp tăng tổng diện tích sàn, đồng nghĩa với đó lợi thuận thu được từ việc cho thuê hay chuyển nhượng sẽ gia tăng đáng kể cho các chủ đầu tư.

Nhưng không phải chủ đầu tư có danh tiếng nào cũng có thể thỏa mãn được với giấc mơ chọc trời, điển hình là Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Sau khi chi ra hàng ngàn tỉ đồng để thâu tóm mảnh đất vàng 23 Lê Duẩn trong một cuộc đấu giá năm 2016, cho đến nay, chủ đầu tư mới vẫn chưa có động thái triển khai. Theo nguồn tin riêng, một trong số các nguyên nhân khiến chủ đầu tư trì hoãn là dự án vẫn bị giới hạn về chiều cao tối đa (100m), gây nguy cơ thua lỗ cho chủ đầu tư sau khi đã chi khá nhiều tiền trong thương vụ đấu giá với hàng chục đối thủ sừng sỏ khác.

COI CHỪNG NẶNG NỢ!
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng nhà chọc trời là một sản phẩm đặc biệt nhưng khi kinh tế phát triển, thu nhập của người dân tăng lên, ngày càng xuất hiện nhiều chủ đầu tư có tiềm lực, thì việc có cung và cầu ở thị trường nhà siêu cao tầng là điều hoàn toàn bình thường. Nhà chọc trời lại đánh trúng vào nhu cầu của một nhóm khách hàng siêu giàu, có nhu cầu thể hiện vị thế, đẳng cấp của mình.

Càng cao thì càng hiệu quả nhưng nếu cao quá, sang trọng quá cũng có thể gây tác dụng ngược. Thực tế, có khá nhiều rủi ro cả về quản lý vận hành và hiệu quả tài chính mà các chủ đầu tư xem xét thận trọng trước khi quyết định tham gia vào cuộc đua mang tên Skyscrapers.

Rủi ro đầu tiên đến từ diện tích sàn kinh doanh không phải lúc nào cũng tỉ lệ thuận với chiều cao. Hiệu quả của các tòa nhà thông thường sẽ dựa trên mức giá chào thuê và hai thông số GFA (tổng diện tích sàn xây dựng) và NFA (tổng diện tích thực cho thuê), trong đó NFA sẽ đóng vai trò quyết định.

Thông thường, tổng diện tích NFA của các tòa nhà sẽ dao động trong khoảng 60-70% GFA. Nhưng đối với các tòa nhà chọc trời có kiến trúc cầu kỳ thì các kỹ sư xây dựng sẽ phải sử dụng các kết cấu rất phức tạp để tòa nhà có thể đứng vững được trong mọi điều kiện thời tiết. Điều này làm gia tăng số lượng các cột và dầm, làm diện tích thực cho thuê của chúng dự kiến sẽ sụt giảm mạnh.

Điển hình, một tòa nhà chọc trời tại TP.HCM đang vận hành có tổng diện tích GFA lên đến hơn 110.000m2 nhưng diện tích cho thuê NFA chỉ là chưa tới 40.000m2 (theo ghi nhận của Colliers International). Tỉ lệ NFA chưa đạt tới 50% GFA khiến chủ đầu tư dự án gặp khá nhiều khó khăn để hòa vốn, trong khi việc tìm các đối tác đủ tiềm lực tài chính để nhận chuyển nhượng tài sản cũng không dễ dàng.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng một tòa nhà chọc trời đa phần khá tốn kém khi ước tính, chi phí xây dựng trên mỗi mét vuông xây dựng cao 2-3 lần so với các dự án tháp tầng. Các tòa nhà này cũng đòi hỏi kỹ thuật thi công hiện đại mà không nhiều nhà thầu trong nước có thể đảm nhận được, hay như yêu cầu hệ thống chữa cháy, bảo trì cũng phức tạp hơn hẳn so với các tòa nhà có độ cao vừa phải.

Để thu được tỉ suất sinh lời hấp dẫn, các chủ đầu tư buộc phải nâng giá cho thuê, đi kèm năng lực ký được các hợp đồng cho thuê có quy mô lớn. Nhưng tìm được các khách hàng có nhu cầu đáng kể về mặt bằng hiện tại cũng rất khó khăn khi ngày càng nhiều các dự án có quy mô khủng xuất hiện, trong khi các đối thủ có khuynh hướng nhỏ gọn hơn như Airbnb, không gian làm việc chung... có chi phí hợp lý ngày càng trở nên cạnh tranh hơn so với các tòa nhà có quy mô lớn.

Rủi ro cuối cùng là năng lực triển khai của các chủ đầu tư, đặc biệt trong việc thu xếp nguồn vốn quá lớn so với năng lực vốn có. Đơn cử như đại gia Đặng Thành Tâm đã thoái vốn hoàn toàn khỏi siêu dự án Tháp Bông Lúa, Tập đoàn Dầu khí Việt Nam tạm biệt giấc mơ “Tháp dầu khí Việt Nam” cao 102 tầng khi giá dầu rớt thảm thời gian gần đây. Tòa nhà chọc trời Saigon One Tower đang nằm trong danh sách xử lý nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) do chủ đầu tư cũ không đủ năng lực hoàn thành 30% khối lượng công việc còn lại. Trong khi tòa nhà cao nhất Hà Nội hiện nay là Keangnam Landmark liên tiếp dính nhiều vụ kiện tụng với khách hàng và các nhà thầu xây dựng.

Mặt khác, theo quan điểm của các kiến trúc sư quy hoạch, cấp phép các dự án tòa nhà chọc trời, chính quyền rất cần chú ý đến hạ tầng kèm theo. Có quá nhiều nhà chọc trời, trong khi hạ tầng không theo kịp sẽ gây ra tình trạng quá tải, áp lực dồn nén không gian sống đô thị, tạo ra những mặt trái đáng báo động.

Các nhà đầu tư lớn, vì vậy, cũng khá thận trọng khi triển khai các tòa nhà siêu cao tầng tại Việt Nam. CapitaLand đã chuyển nhượng dự án cao 60 tầng tại Ba Son để tập trung nguồn lực vào các dự án khả khi và đỡ tốn kém hơn, hay Novaland tạm thời rút lui khỏi Saigon Me Linh Tower để chuyển hướng vào phân khúc du lịch nghỉ dưỡng có hệ số an toàn cao hơn.

BÀI HỌC SHANGHAI TOWER
Bên cạnh một số tòa nhà chọc trời được vận hành khá hiệu quả thì thế giới cũng không hiếm các trường hợp không mấy thành công. Điển hình như tòa nhà Shanghai Tower của Trung Quốc.

Với chiều cao 632m, Shanghai Tower là tòa nhà cao thứ 2 thế giới. Tọa lạc tại trung tâm tài chính mới Pudong, đây được xem là một biểu tượng cho sự thịnh vượng của Thượng Hải trong tương quan so sánh với Hồng Kông. Tuy nhiên, theo ghi nhận của Bloomberg năm 2017, tỉ lệ lấp đầy của Shanghai Tower chỉ đạt 60%, trong đó chỉ có 1/3 khách thuê là thực sự hoạt động, còn lại thì vẫn để trống. Tòa tháp này được ví như một công trình hoang vắng khổng lồ sau gần 4 năm cất nóc khi không nhiều tập đoàn đa quốc gia chọn nơi đây để làm văn phòng hoạt động.

Chi phí đắt đỏ được xem là một trong những nguyên nhân chính. Mặc dù Shanghai Tower được thiết kế theo hình vỏ sò với hệ thống thông gió và sử dụng nhiều ánh sáng tự nhiên để tiết kiệm năng lượng, nhưng những khách hàng thuê chỗ tại đây phải chi trả khá nhiều tiền cho các kết cấu hiện đại bên trong, tức phần không gian mà họ không sử dụng. Phí thuê của Shanghai Tower hiện được ghi nhận lên tới 2,68-4,09 USD/m2/ngày, mức khá cao so với mặt bằng chung trên thị trường.

Giữa lúc nền kinh tế Trung Quốc có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại, cũng như triển vọng khá u ám của kinh tế thế giới với tâm bão là cuộc chiến thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc, các doanh nghiệp càng có lý do cắt giảm các chi phí không cần thiết, trong đó có những cao ốc đắt đỏ như Shanghai Tower.

Các nghiên cứu cũng chỉ ra độ nhạy cảm của các tòa nhà chọc trời với chu kỳ kinh tế là không hề nhỏ. Điển hình như tòa tháp thứ nhất của World Trade Center được xây xong vào năm 1972, tòa thứ 2 hoàn thành năm 1973, còn Sears Tower hoàn thành năm 1974 tại Chicago, trùng hợp với sự bùng nổ khủng hoảng kinh tế Mỹ và thế giới năm 1973-1975.

Tại Đông Nam Á, biểu tượng của Malaysia là tòa tháp đôi Petronas khánh thành năm 1997, chỉ trước khủng hoảng tài chính châu Á vài tháng. Hay gần đây nhất là trường hợp của tòa nhà cao nhất thế giới Burj Khalifa (828m) khi ra đời trùng với thời điểm khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008-2009. “Thông thường, các tòa nhà chọc trời là biểu tượng cho giai đoạn bùng nổ, chúng phản ánh sai lệch trong việc phân phối nguồn vốn và có thể chỉ báo một giai đoạn điều chỉnh của nền kinh tế đang đến”, Công ty Barclays Capital nhận định.

Hãy quay trở lại với giấc mơ chọc trời của tập đoàn bất động sản trong nước. Có thể thấy, việc các chủ đầu tư đeo đuổi giấc mơ siêu cao tầng không phải hoàn toàn chủ yếu xuất phát từ mục đích lợi nhuận, mà ở đó có thể là sự tự hào, là bằng chứng về sức mạnh thương hiệu, giúp khuếch trương hình ảnh của chủ đầu tư không chỉ trong nước mà còn ra thế giới. Bên cạnh đó, các tòa nhà chọc trời cũng được coi là niềm tự hào và là dấu ấn thể hiện đẳng cấp vượt trội của địa phương đó so với các tỉnh thành khác.

Tại Hà Nội, một dự án 4 tỉ USD của Tập đoàn BRG ở huyện Đông Anh cũng đã được khởi động, với sự tham gia của các đối tác đến từ Nhật. Tòa tháp này chưa có nhiều thông tin cụ thể, nhưng chủ đầu tư quảng cáo sẽ có tên là tháp tài chính Phương Trạch. Với 108 tầng, chủ đầu tư cũng khẳng định đây sẽ là tòa nhà cao nhất Việt Nam trong tương lai. Tuy nhiên, cả 2 dự án được tuyên bố sẽ giành vị trí tòa nhà cao nhất Việt Nam này hiện vẫn là khu đất trống và chưa rõ thời điểm khởi công.

Cộng hưởng nhiều yếu tố đan xen, có thể thấy cuộc đua các dự án siêu cao tầng sẽ sớm không dừng lại giữa các chủ đầu tư. Nhưng cũng giống như một số trường hợp được liệt kê ở trên, giấc mơ chọc trời không phải phù hợp cho tất cả.