Tỉ đô gõ cửa thủ phủ resort

Thực trạng trầm lắng của Phú Quốc, sự chững lại của Đà Nẵng, Cam Ranh sau thời gian tăng nóng có thể mang lại cơ hội cho các địa phương còn hoang sơ, trong đó nổi lên một miền đất hứa mới dành cho giới đầu tư: Bình Thuận. Từ đầu năm đến nay, địa phương này bất chợt nổi sóng với hàng loạt dự án du lịch nghỉ dưỡng nhộn nhịp đổ bộ, hứa hẹn sẽ làm sống lại một trong những thủ phủ resort có tiếng của Việt Nam. Liệu Bình Thuận có thể vượt qua khoảng lặng quá khứ để trở thành ngôi sao thực thụ trên một thị trường có nhiều biến động như bất động sản du lịch?

Sóng tỉ đô trước cửa

Với những nhà đầu tư thích khẩu vị rủi ro, các vùng đất hoang sơ, kém phát triển nhưng có tiềm năng lớn luôn là mật ngọt khó lòng bỏ qua. Vì vậy, từ đầu năm đến nay, dòng vốn đầu tư đang có dấu hiệu dịch chuyển từ các thị trường đã phát triển như Cam Ranh, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc về các thị trường cấp 2 như Bình Thuận, Quảng Ngãi hay Bình Định. Trong đó, Bình Thuận được đánh giá cao nhất nhờ cú hích về hạ tầng giao thông, quỹ đất trống rộng lớn và cách không xa trung tâm kinh tế vùng là TP.HCM.

Ở Phú Quốc, giá một căn biệt thự biển cách đây vài năm chỉ từ 5-7 tỉ đồng, thì hiện nay, tại nhiều khu vực đã tăng gấp 2-3 lần. Các sản phẩm khác như shophouse, condotel, đất nền... cũng tăng giá chóng mặt lên mức cao kỷ lục và phần nào làm chùn bước giới đầu tư. Tại Cam Ranh, nhờ nhà ga sân bay quốc tế Cam Ranh được nâng cấp lên chuẩn 4 sao, hàng loạt chủ đầu tư đã đổ dồn về đây, tạo nên cơn sốt bất động sản trong 3 năm qua. Một căn condotel tại Cam Ranh trước đây chỉ có giá 1,2 tỉ đồng, nay đã rao 2-3 tỉ đồng. Diễn biến tương tự cũng diễn ra ở thị trường Đà Nẵng.

Trong quá khứ, Bình Thuận không lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư so với các đối thủ khác. Hạn chế về kết nối hạ tầng, thiếu vắng mô hình du lịch nghỉ dưỡng hấp dẫn... là các nguyên nhân khiến vùng biển này chững lại. Nhưng đi sau các thị trường khác đôi khi lại là cơ hội. Từ cuối năm 2018 đến nay, bất động sản Bình Thuận có dấu hiệu lột xác khi đón nhận hàng loạt dự án đầu tư có quy mô lớn, trải rộng từ thủ phủ resort Phan Thiết đến các vùng đất mới như Kê Gà hay La Gi, thậm chí sóng đầu tư còn lan đến các hòn đảo như Phú Quý.

Trong bối cảnh quỹ đất và số lượng dự án mở bán mới tại TP.HCM ngày càng khan hiếm, giới đầu tư càng có lý do săn tìm cơ hội đầu tư tại các thị trường mới nổi. Vài năm trước, thị trường chỉ có vài cái tên quen thuộc như Tập đoàn Rạng Đông với các dự án như Ocean Dunes, Ocean Vista. Gần đây, nhiều doanh nghiệp lớn đã đổ bộ vào thị trường bất động sản thuộc vùng Nam Trung Bộ này.

Điển hình như Hưng Lộc Phát với tổ hợp giải trí theo mô hình Las Vegas thu nhỏ với quy mô 33ha. Công ty Đầu tư Nam Group phát triển tổ hợp Thanh Long Bay có quy mô 90ha ở Kê Gà. Novaland cũng tham gia thị trường này với 2 dự án lớn là NovaHills và NovaWorld (1.000ha) tại Mũi Né... Thống kê sơ bộ của tỉnh cho thấy, năm 2019 có 18 dự án đang làm thủ tục rót vốn vào địa phương với tổng mức đầu tư gần 3 tỉ USD. Nhưng điểm nổi bật của làn sóng đổ bộ vào Bình Thuận lần này là khá nhiều dự án theo đuổi mô hình khu nghỉ dưỡng tích hợp (Integrated Resorts - IRs) có quy mô hàng trăm hecta trở lên. Các IRs được tích hợp đầy đủ dịch vụ giải trí và tiện ích trong cùng một khu, đi kèm với nhiều hoạt động thể thao biển hấp dẫn để kéo dài thời gian lưu trú của du khách, đồng thời có thể tạo lập một cung đường du lịch mới, trải rộng từ Mũi Né đến khu vực Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu).

Mặt bằng giá thấp mang lại lợi thế cho các khu resort Bình Thuận. Tại Kê Gà - Hàm Thuận Nam, giá một căn hộ biển đang ở mức 1,2 tỉ đồng, còn nhà phố từ 2,8 tỉ đồng/căn, tức thấp hơn 50-70% so với các sản phẩm tương tự tại Nha Trang hay Phú Quốc. Báo cáo nghiên cứu của Công ty DKRA Vietnam cho thấy trong quý II/2019, tỉ lệ hấp thụ condotel tại Bình Thuận lên đến 73%, còn biệt thự biển là 95% - các con số phần nào chứng minh sự quyến rũ gia tăng của vùng biển này.

Quy mô cơ sở lưu trú tại Bình Thuận khá hạn chế. Toàn tỉnh hiện có khoảng 3.000 phòng khách sạn 4-5 sao, khiêm tốn so với Khánh Hòa (19.000), Quảng Ninh (6.000), Đà Nẵng (17.500). Nguồn cung phòng khan hiếm dẫn tới thường xuyên cháy phòng trong các dịp cao điểm. Báo cáo quý II/2018 của CBRE cho thấy, công suất cho thuê phòng của các khách sạn 3-5 sao tại khu vực Bình Thuận đạt gần 65%, tương đương với Hạ Long, Phú Quốc và cao hơn so với Nha Trang, Đà Nẵng.

Sức bật từ quy hoạch mới

Một trong những lý do khiến giới đầu tư phớt lờ vùng biển Bình Thuận thời gian dài là do thiếu vắng một quy hoạch chiến lược có sức nặng. Nếu như Phú Quốc lên cơn sốt nhờ chiếc áo đặc khu kinh tế đặc biệt (đang tạm hoãn chờ Quốc hội thông qua), Đà Nẵng trở thành ngôi sao mới nhờ chiến lược trở thành thành phố đáng sống bậc nhất Việt Nam thì ngược lại, trong bao năm qua, Bình Thuận chỉ quanh quẩn với mục tiêu bán đất lấy tiền, không có một định hướng cụ thể và đầy tham vọng để hấp dẫn giới đầu tư.

Nhưng viễn cảnh trong các năm tới có thể khác. Thủ tướng Chính phủ mới đây đã phê duyệt Đề án Quy hoạch tổng thể phát triển Khu Du lịch Quốc gia Mũi Né với mục tiêu đưa địa danh này trở thành điểm đến hàng đầu của khu vực châu Á vào năm 2025 để đón nhận 9 triệu lượt du khách mỗi năm.

Khu Du lịch Quốc gia Mũi Né nằm trên dải đất ven biển từ xã Hòa Phú, huyện Tuy Phong đến hết ranh giới phường Phú Hài, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận với diện tích gần 15.000ha. Trong đó, diện tích vùng lõi tập trung phát triển, hình thành các khu chức năng du lịch khoảng 1.000ha. Đồng thời, phát triển các điểm du lịch vệ tinh của Khu Du lịch Quốc gia Mũi Né bao gồm: Đô thị du lịch Phan Thiết; các khu/điểm du lịch tại những khu vực lân cận thuộc các huyện Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc và thị xã La Gi.

Các sản phẩm du lịch theo đề án sẽ là phát triển theo hướng tăng trưởng xanh, bảo vệ môi trường sinh thái, cảnh quan như du lịch nghỉ dưỡng biển, du lịch sinh thái biển và thể thao biển mang tầm vóc quốc tế. Cụ thể hóa đề án này, những bước đi đầu tiên đang được thực hiện, đặc biệt là các dự án nâng cấp hạ tầng. Điển hình như Bình Thuận đã được phép điều chỉnh quy mô dự án nâng cấp sân bay Phan Thiết từ hơn 5.600 tỉ đồng lên hơn 10.000 tỉ đồng, biến sân bay này thành 1 trong 3 sân bay quy mô nhất miền Trung, chỉ sau sân bay Cam Ranh và Đà Nẵng. Một khi dự án nâng cấp sân bay hoàn thành, năng lực kết nối của Bình Thuận với các tỉnh thành khác, đặc biệt là phía Bắc sẽ cải thiện mạnh mẽ, hứa hẹn bổ sung thêm một nguồn khách đông đảo, bên cạnh lượng khách từ TP.HCM, Tây Nguyên và Đông Nam Bộ.

Nhưng cú hích lớn nhất cho bất động sản Bình Thuận là đến từ siêu dự án sân bay quốc tế Long Thành. Một khi đi vào vận hành giai đoạn 1 vào năm 2025 (công suất ban đầu 25 triệu lượt khách/năm, sau đó tăng dần lên 100 triệu lượt khách/năm), sân bay Long Thành sẽ tác động tích cực đến các địa phương nằm trong bán kính 1-2 giờ đi xe như Vũng Tàu và Bình Thuận khi có thể đón nhận hàng triệu lượt khách quốc tế ưa thích trải nghiệm các vùng biển nhiệt đới đầy nắng và gió.

Tác động của sân bay đến diện mạo của các địa phương rất lớn. Điển hình như Phú Quốc bùng nổ sau khi sân bay quốc tế Phú Quốc đi vào hoạt động, Cam Ranh sôi động nhờ ăn theo sân bay quốc tế Cam Ranh, Đà Nẵng trở thành hiện tượng mới cũng nhờ sân bay quốc tế Đà Nẵng.

Bình Thuận còn được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm khác như tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Phan Thiết - Nha Trang. Một khi hoàn thành, chúng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian đi lại giữa TP.HCM và Bình Thuận. Theo kinh nghiệm từ các quốc gia trên thế giới, các thủ phủ du lịch nổi tiếng thường cách các trung tâm kinh tế khoảng 2-3 giờ lái xe, rất thuận tiện để đón một lượng đông đảo người dân từ các thành phố lớn đến tham quan nghỉ dưỡng mỗi dịp cuối tuần.

Bên cạnh sự tăng trưởng mạnh mẽ của lượng khách quốc tế, nhờ nhu nhập ngày càng cải thiện, người dân trong nước đang thay đổi nhiều về phong cách sống như đi du lịch nhiều hơn, hay đầu tư nhiều hơn. Báo cáo mới nhất của World Bank cho thấy, từ năm 2014-2016, trung bình mỗi năm có khoảng 1,5 triệu người gia nhập nhóm trung lưu. Nếu dùng mức tăng bình quân tạm tính này thì đến năm 2020, tầng lớp trung lưu chiếm khoảng 16,3% dân số Việt Nam. “Giai đoạn năm 2005, người dân có khuynh hướng mua nhà để ở, giai đoạn năm 2015 chứng kiến khuynh hướng mua bất động sản để cho thuê. Theo chúng tôi, giai đoạn 2020-2025 sẽ chứng kiến xu hướng người dân mua bất động sản để nghỉ dưỡng và cho thuê lại”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Vietnam, nhận định.

Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu Việt Nam đảm bảo cho sức hấp dẫn của dòng sản phẩm second home (ngôi nhà thứ 2). Trước năm 2018, sản phẩm second home tại Việt Nam chủ yếu thuộc phân khúc biệt thự triệu đô dành cho giới thượng lưu, có giá lên tới vài triệu USD mỗi căn. Tuy nhiên, 1-2 năm trở lại đây, dòng căn hộ nghỉ dưỡng có giá từ 1-2 tỉ đồng chiếm tỉ lệ chủ đạo dẫn dắt các thị trường Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Phan Thiết, Vũng Tàu... Mức giá này được đánh giá phù hợp với tầng lớp trung lưu của Việt Nam.

Nhưng bài học phát triển quá nóng của Phú Quốc dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực cho thấy để bất động sản Bình Thuận phát triển bền vững, sự kiểm soát chặt chẽ chất lượng các dự án, tác động đến môi trường là điều quan trọng. “Để phát triển du lịch biển, tỉnh cần quan tâm đến quy hoạch và bảo vệ môi trường. Bởi vì, thực tế, nhiều vùng biển tuyệt đẹp nhưng quy hoạch bị băm nát, xây dựng kinh doanh nhếch nhác, ô nhiễm môi trường, để lại hậu quả nặng nề cho kinh tế, xã hội địa phương. Do đó, để hồi sinh cho vùng biển Kê Gà, rất cần sự tham gia của các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, thực sự có tâm và có tầm để phát huy và bảo tồn được tài sản biển hiếm có”, ông Đỗ Duy Thoan, Phó Tổng Giám đốc Nam Group, nhấn mạnh.

Theo bà Dương Thùy Dung, về phía người mua nhà, cần lưu ý đến các yếu tố về chất lượng pháp lý dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư, vị trí, khâu kiến trúc - thiết kế các sản phẩm nghỉ dưỡng đi kèm với lưu ý quy hoạch tổng thể tại khu vực dự án.