Thủ Thiêm: Ngôi sao chưa sáng

Giữa lúc bất động sản đang đối mặt không khí ảm đạm thì tại Khu đô thị Thủ Thiêm, Tập đoàn Lotte bất ngờ động thổ khu phức hợp thông minh Lotte Eco Smart City với tổng vốn đầu tư 20.100 tỉ đồng tại vị trí sát bên hầm sông Sài Gòn. Đây được xem là cột mốc đánh dấu chiến lược xoay trục của Lotte, trong đó sẽ rút lui hoàn toàn khỏi thị trường Trung Quốc để tập trung vào Việt Nam.

TÍN HIỆU LẠC QUAN

Trong quý IV, thị trường Thủ Thiêm sẽ đón nhận thêm khu căn hộ Zeit River của chủ đầu tư GS (Hàn Quốc). Novaland hé lộ kế hoạch phát triển một số dự án tại bán đảo này. Sơn Kim Land phát hành 500 tỉ đồng để mua lại một lô đất thương mại dịch vụ. Ở phía Bắc bán đảo, dự án nâng cấp tuyến đường Lương Định Của, giúp kết nối đại lộ Mai Chí Thọ với Thủ Thiêm được khởi động lại sau thời gian dài đắp chiếu.

Có thể thấy đứng trước những thách thức với hàng loạt thông tin tiêu cực trong thời gian qua, một số chủ đầu tư vẫn đặt niềm tin vào tương lai dài hạn của bất động sản Thủ Thiêm nhờ lợi thế về cơ sở hạ tầng, vị trí đắt giá đi cùng tham vọng trở thành trung tâm tài chính hàng đầu khu vực.

Các dự án lớn hâm nóng lại càng có ý nghĩa khi năm ngoái, Thủ Thiêm phải đối mặt với cú sốc thổi giá 24.500 tỉ đồng của Tân Hoàng Minh. Bê bối này kết hợp với đợt thanh tra kéo dài về vấn đề quy hoạch, bồi thường khiến cho đô thị này đứng trước viễn cảnh mông lung.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm có tổng diện tích 657 ha được bao bọc bởi sông Sài Gòn và có vị trí đối diện quận 1. Theo quy hoạch, bán đảo sẽ có các chức năng chính là trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp của thành phố và sẽ là một trong những khu vực có hoạt động kinh tế, giải trí sôi động bậc nhất Đông Nam Á.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Vietnam, dù kết quả cuộc đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm năm 2021 gây nhiều tranh cãi nhưng không thể phủ nhận Thủ Thiêm luôn là một  khu vực rất hấp dẫn đối với các chủ đầu tư đang cân nhắc bước vào thị trường Việt Nam khi những nghiên cứu về tính khả thi của dự án đều cho thấy doanh nghiệp có thể đạt được lợi nhuận kỳ vọng. “Với tình trạng khan hiếm quỹ đất phát triển dự án tại TP.HCM vào thời điểm này, cơ hội phát triển tại Thủ Thiêm càng trở nên hấp dẫn”, ông Neil MacGregor nhận định.

Bên cạnh Lotte, Thủ Thiêm đang đón nhận sự tham gia của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Keppel Land liên danh cùng với Tập đoàn Trần Thái, Tiến Phước, Gaw Capital Partners phát triển khu phức hợp Empire City. Hongkong Land bắt tay cùng Sơn Kim đầu tư dự án hạng sang The Metropole, còn Refico phát triển tổ hợp The River Thu Thiem.

Các dự án kết hợp hài hòa giữa khu căn hộ phức hợp thương mại, dịch vụ tổng hợp và dân cư đa chức năng sẽ góp phần thay đổi cơ bản cục diện thị trường bất động sản bằng cách đẩy mạnh tiêu chuẩn phát triển của các dự án hạng A tại TP.HCM. Điều đó sẽ mang lại lợi ích cho người mua nhà và nhà đầu tư nhỏ lẻ, đồng thời thách thức các chủ đầu tư khác cung cấp chất lượng tốt nhất để đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của khách hàng.

Chia sẻ với NCĐT, bà Trang Lê, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư Vấn, JLL Vietnam, cho rằng: “Điểm bất hợp lý hiện nay khi phát triển Thủ Thiêm là các chủ đầu tư đang tập trung vào dự án căn hộ mà thiếu vắng những công trình thương mại, tiện ích, gây trở ngại trong quá trình trở thành khu trung tâm tài chính và khu đô thị mới của thành phố”. Chính vì vậy, việc khởi động lại các dự án như Eco Smart City được kỳ vọng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ tiềm năng phát triển Thủ Thiêm, hướng đến trở thành biểu tượng của khu vực khi cân bằng giữa 4 yếu tố cho cư dân về “sống - làm việc - học tập - vui chơi”.

Hạ tầng tại Thủ Thiêm đang dần hoàn thiện. Ảnh: Quý Hoà

Bức tranh phát triển thời gian tới của Thủ Thiêm dự kiến được bổ sung thêm nhiều mảnh ghép khác, tạo bệ phóng để hình thành một khu đô thị sầm uất đúng nghĩa. Thiso Mall, trung tâm thương mại quy mô 30.000 m2, sau nhiều năm trì hoãn sẽ được khai trương vào cuối năm nay. Siêu thị Emart lần đầu tiên sẽ hiện diện ở Thủ Thiêm. Đến năm 2023, khu đô thị đối diện quận 1 sẽ chào đón các tòa tháp văn phòng hạng A đầu tiên là The Crest - Tower B và Hallmark.

Thủ Thiêm đang chứng kiến mặt bằng giá khá cao. Giá căn hộ đang được các chủ đầu tư chào bán phổ biến ở mức 7.000-8.000 USD/m2, thậm chí dự án sở hữu vị trí đẹp hơn có mức giá lên tới 10.000 USD/m2. Tuy cao nhưng mức giá này vẫn được xem là hợp lý khi nhìn vào vị trí và tiềm năng tương lai.

ÁP LỰC TRỞ THÀNH "NGÔI SAO"

Thủ Thiêm đang gánh trên vai kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính hàng đầu khu vực. Nó không chỉ là khu CBD mới giống như câu chuyện trỗi dậy của Phố Đông - Thượng Hải mà còn là hạt nhân trong đề án biến TP.HCM trở thành trung tâm tài chính cạnh trạnh với Singapore, Hồng Kông hay Seoul.

Từ một vùng đất hoang sơ, một số dự án hạ tầng trọng điểm đang từng ngày làm biến đổi diện mạo của Thủ Thiêm. Sau 7 năm xây dựng, cầu Thủ Thiêm 2 với kiến trúc hình cánh cung chính thức khánh thành cuối tháng 4/2022. Công trình có điểm đầu tại giao lộ Tôn Đức Thắng - Lê Duẩn (quận 1), bắc qua sông Sài Gòn và kết nối với đại lộ Vòng Cung trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Dự án được đưa vào hoạt động giúp mở thêm hướng kết nối khu trung tâm hiện hữu với khu trung tâm mới Thủ Thiêm, giảm ùn tắc cho đường Tôn Đức Thắng. Đó còn là các tuyến đường quan trọng như đại lộ Mai Chí Thọ, Đồng Văn Cống, giúp kết nối Thủ Thiêm với đường Võ Chí Công, cảng Cát Lái. Bên trong nội khu bán đảo cũng có những tuyến quan trọng như đường Ven hồ trung tâm, đường Ven sông, đường Châu thổ.

Theo bà Trang Lê, sau khi hoàn thành và đi vào hoạt động, khu đô thị phức hợp Thủ Thiêm có đủ tiềm năng trở thành khu trung tâm tài chính và khu đô thị mới của TP.HCM dựa trên 3 lợi thế lớn. Thứ nhất, trải qua hơn 30 năm phát triển, sự tăng trưởng nhanh chóng của TP.HCM khiến thành phố phải đối mặt với nhiều hậu quả nặng nề: cơ sở hạ tầng bắt đầu quá tải, sự khan hiếm quỹ đất trống mới, giá trị đất đai cho việc đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê không còn khả thi, tình trạng ùn tắc giao thông không ngừng tăng lên. Chính vì vậy, quy hoạch tổng thể cho Thủ Thiêm lên đến 657 ha được kỳ vọng sẽ giảm thiểu những áp lực phải đối mặt với khu vực trung tâm. 

Hiện hầu hết các dự án đã xây dựng tại Thủ Thiêm là các dự án nhà ở, trong khi các dự án thương mại phức hợp lại khá hạn chế. Ảnh: Quý Hoà

Hai là Thủ Thiêm nằm tại vị trí chiến lược trung tâm và được xác định là khu trung tâm tài chính kinh tế quan trọng nhất của thành phố trong tương lai. Sau khi các công trình hạ tầng được hoàn thành và đi vào vận hành (tuyến tàu điện ngầm, cầu Thủ Thiêm 2, 3, 4) sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận từ thành phố đến các khu phát triển lân cận trong tương lai thông qua Thủ Thiêm. Qua đó, thành phố sẽ thu hút thêm nhiều nhà đầu tư tập trung và triển khai các dự án bất động sản quy mô lớn ở đây.

Cuối cùng, theo quy hoạch tổng thể của Sasaki, Thủ Thiêm được thiết kế trở thành khu đô thị phức hợp kiểu mới, kết hợp giữa khu dân cư và thương mại (tỉ lệ khoảng 49% và 51%) với 8 phân khu chức năng trọng điểm. Mỗi khu chức năng được đặc trưng bởi sự kết hợp khác nhau của chức năng sử dụng đất cũng như kiến trúc cảnh quan và các công trình trọng điểm.

Ngoài ra, quy hoạch này bao gồm các yếu tố khác nhau của cảnh quan tự nhiên (tỉ trọng công viên xanh và không gian mở chiếm phần lớn), liên kết với các khu vực hiện tại của TP.HCM cùng với một nền tảng phát triển đô thị linh hoạt làm tăng giá trị của Thủ Thiêm so với khu trung tâm hành chính kinh tế hiện tại.

Nhưng chặng đường trở thành ngôi sao trong khu vực của Thủ Thiêm vẫn còn rất xa. Trong Bảng xếp hạng các trung tâm tài chính 2022 của tổ chức Global Financial Centres Index (GFCI), TP.HCM bất ngờ bị hạ 2 bậc xuống vị trí 104 trên tổng số 119 thành phố trên toàn cầu được đánh giá. Đáng chú ý, đối thủ cạnh tranh của TP.HCM là Singapore đã vượt qua Hồng Kông để vươn lên vị trí thứ 3 thế giới. Trung Quốc thậm chí chứng kiến bước nhảy vọt lớn khi có tới 3 thành phố là Thượng Hải, Bắc Kinh và Thâm Quyến vào Top 10.

Ngay tại Đông Nam Á, TP.HCM đang xếp sau các trung tâm tài chính khác như Manila, Bangkok, Kuala Lumpur. Các yếu tố trong mô hình phân tích của GFCI được nhóm lại thành 5 lĩnh vực cạnh tranh chính, gồm có môi trường kinh doanh, nguồn nhân lực, cơ sở hạ tầng, mức độ phát triển tài chính và danh tiếng. Tất nhiên, điểm số cả 5 thành phần này của TP.HCM hiện rất thấp và xếp gần chót bảng xếp hạng.

Định hướng phát triển ban đầu của Thủ Thiêm là trở thành khu trung tâm tài chính mới của các tập đoàn kinh tế và đồng thời là điểm đến sôi động kết hợp các khu nhà ở, văn phòng, trung tâm mua sắm, khách sạn và căn hộ dịch vụ. 

Tuy nhiên, hiện hầu hết các dự án đã xây dựng tại Thủ Thiêm là các dự án nhà ở. Trong khi đó, các dự án thương mại phức hợp lại khá hạn chế, chỉ với 2 tòa văn phòng The Hallmark và The MEIT (Sơn Kim Land) cùng trung tâm thương mại Thiso Mall (Thaco) dự kiến khai trương vào cuối năm 2022 và đầu năm 2023.

Theo JLL Vietnam, một trong những nguyên nhân gây nên sự thiếu hụt các tiện ích thương mại chính là đặc điểm của các chủ đầu tư tại Việt Nam ưa chuộng phát triển các dự án có khả năng xây dựng và phát triển để gia tăng xoay vòng vốn như các dự án căn hộ chung cư trong khi các dự án thương mại lại đòi hỏi năng lực quản lý chuyên nghiệp cao, xoay vòng vốn chậm và phải duy trì lợi nhuận trong thời gian dài.

Tình trạng này kéo dài đã khiến Khu đô thị Thủ Thiêm trở thành khu đô thị thuần ở hay đô thị “ngủ” - tức mất cân bằng trong việc phát triển giữa nơi ở và làm việc, văn hóa và xã hội người dân. “Một khu đô thị hòa hợp sẽ tạo điều kiện cho cư dân ở mọi tầng lớp trong khu đô thị gặp nhau, tương tác tạo ra các giá trị về việc làm, tạo ra dịch vụ, tư liệu sản xuất, giá trị xã hội tiến đến thặng dư cho nền kinh tế thay vì chỉ tạo ra giá trị bất động sản. Vì vậy, việc cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ sẽ hạn chế thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư cũng như là trở ngại khi Thủ Thiêm trở thành trung tâm tài chính mới của thành phố”, bà Trang Lê chia sẻ.

Việc tập trung quá nhiều vào phân khúc nhà ở khiến cho bức tranh phát triển của Thủ Thiêm có phần lệch pha, thiếu đồng bộ. Giá đất thổ cư tăng chóng mặt trong khi các hạng mục quan trọng khác chưa được đầu tư đúng mức có thể kìm hãm tiềm năng của Thủ Thiêm, thậm chí gây ra nguy cơ bong bóng bất động sản và sự phát triển thiếu bền vững.

ĐUA THEO HÌNH MẪU PHỐ ĐÔNG 

Trong Đề án xây dựng trung tâm tài chính khu vực và quốc tế tại TP.HCM, Thủ Thiêm cùng quận 1 là 2 mũi nhọn chủ lực. Trong đó, trước năm 2025, thành phố bước đầu định hình khu trung tâm tài chính - thương mại phức hợp tại Thủ Thiêm, hướng đến năm 2030 trở thành cụm tài chính về fintech (công nghệ tài chính) gắn với hệ thống ngân hàng, dịch vụ quản lý đầu tư - tài sản gắn với thị trường vốn và giao dịch hàng hóa phái sinh xuyên biên giới. Từ năm 2031 trở đi, Thủ Thiêm sẽ trở thành cụm tài chính về ngân hàng và fintech với các giao dịch mang tính toàn cầu.

Thực tế, Khu đô thị Thủ Thiêm được kỳ vọng sẽ đạt được nhiều thành tựu lớn như trung tâm tài chính - thương mại Phố Đông. Đây sẽ là nơi thu hút nhiều tập đoàn đa quốc gia,  trụ sở chính của các ngân hàng trên thế giới, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư. Dù vậy, chính sách thúc đẩy của 2 khu đô thị vẫn tồn tại nhiều điểm khác biệt dẫn đến sự chậm trễ trong việc phát triển Thủ Thiêm.

Góc nhìn Thủ Thiêm về hướng quận trung tâm. Ảnh: Shutterstock

So với Phố Đông, sự phát triển Thủ Thiêm bị chậm trễ phần lớn là do chậm tiến độ trong đền bù giải phóng mặt bằng và trong xây dựng cơ sở hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng kết nối với các khu vực xung quanh. Đến thời điểm tháng 6/2017 (trải qua hơn 10 năm), 99% quỹ đất của Khu đô thị Thủ Thiêm mới hoàn tất việc đền bù. Khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục hành chính xin giấy phép đầu tư càng khiến tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản bị đình trệ so với tiến độ dự kiến.

Cho đến nay, bên cạnh các dự án đã và đang triển khai, Khu đô thị mới Thủ Thiêm vẫn còn một số lô đất chưa được giao phát triển. Trước đó, ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP.HCM đã tổ chức đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, với số tiền trúng đấu giá hơn 37.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá sau đó đều bỏ cọc, góp phần khiến Khu đô thị mới Thủ Thiêm có hệ thống cơ sở hạ tầng nội khu chưa hoàn thiện với nhiều đoạn đường còn dang dở, không đảm bảo tính kết nối giữa các dự án bên trong.

Trong khi đó, cơ sở hạ tầng cơ bản tại Phố Đông đã liên tục được phát triển song song giữa 2 yếu tố nhà ở và thương mại ngay từ khi thành lập (năm 1990), sớm đưa đô thị trở thành trung tâm tài chính quốc tế và trung tâm vận chuyển quốc tế (năm 2009).

Thứ 3, Phố Đông được xem là dự án trọng điểm quốc gia nên được hưởng lợi từ các chính sách ưu đãi thuế, cũng như được phép thành lập các đặc khu tự do thương mại. Ngược lại, sự thiếu vắng một môi trường kinh doanh thuận lợi và minh bạch, thiếu các chính sách khuyến khích và ưu đãi dành cho nhà đầu tư cũng như hạn chế ngân sách đầu tư đã làm giảm đi sức hấp dẫn của Thủ Thiêm.

Rất nhiều nhà đầu tư đã gặp khó khăn trong môi trường đầu tư kém minh bạch, ít được hỗ trợ về các vấn đề liên quan đến pháp luật và thuế, hoặc sự chậm trễ trong quy trình đầu tư. Vì vậy, họ luôn mong đợi những chính sách ưu đãi và khuyến khích từ phía chính quyền áp dụng cho khu vực này.

“Để đảm bảo tốc độ phát triển của Thủ Thiêm, Nhà nước cần ban hành và áp dụng các chính sách pháp lý thuận lợi và những ưu đãi liên quan đến thuế nhằm thu hút vốn đầu tư từ những doanh nghiệp, tập đoàn lớn vào phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn để tăng giá trị thật của khu đô thị. Khi hạ tầng hoàn thiện đồng bộ sẽ thúc đẩy cộng đồng dân cư chuyển đến sinh sống và phát triển, qua đó hỗ trợ sự phát triển bền vững cho khu vực trọng điểm này”, bà Trang Lê khuyến nghị.

Ngoài ra, tư duy chiến lược và cách thực hiện của ban quản lý nhà nước cũng như nhóm chỉ đạo dự án Thủ Thiêm cần được thay đổi linh hoạt phù hợp với tình hình thực tế chung. Các kế hoạch phát triển Khu đô thị Thủ Thiêm phải được xem xét và đánh giá lại tính khả thi, hướng đến mục tiêu hình thành khu đô thị hài hòa đầy đủ tiện ích đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp của cư dân. Tiến độ xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông cần được đẩy mạnh hơn nữa để đảm bảo tính kết nối trực tiếp giữa Khu đô thị Thủ Thiêm và trung tâm thành phố.