Sóng ngầm săn tìm bất động sản nợ xấu

Sau nhiều năm đắp chiếu, một trong những tòa nhà bị gán cho biệt danh “biểu tượng xấu của thành phố” V-Ikon gần đây đã rục rịch khởi động lại khi Ngân hàng Agribank chuyển nhượng thành công tài sản xấu này cho một nhà đầu tư tư nhân. Vị trí ngay tại của ngõ Đông thành phố và mặt tiền tuyến Điện Biên Phủ, nhà đầu tư mới dự kiến sẽ bổ sung thêm một lượng vốn, cải tạo lại tòa tháp cao 125m để sử dụng làm văn phòng cho thuê và một phần làm khuôn viên đại học. 

Nhưng không chỉ có V-Ikon, rải rác khắp thành phố, bắt đầu xuất hiện các thương vụ thâu tóm dự án bị đình trệ. Một làn sóng ngầm săn tìm, tái cấu trúc các khoản nợ xấu đang âm thầm diễn ra với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư mới ở trong và ngoài nước.

NỢ XẤU VẪN HẤP DẪN
Tuy xấu nhưng các khoản nợ có vấn đề (NPLs) vẫn còn những giá trị, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế đã vượt qua cơn suy thoái, bất động sản hâm nóng trở lại và làn sóng đầu tư FDI đang bùng nổ vào Việt Nam. Điều này giải thích vì sao xuất hiện ngày càng nhiều các công ty xử lý nợ (AMC) của các nhà đầu tư sành sỏi trong và ngoài nước.

Mới đây, công ty chuyên tái cấu trúc tài sản xấu của Nhật là Samurai Power bất ngờ đặt chân vào thị trường Việt Nam khi rót 31 triệu USD mua lại một lượng cổ phần trong IDS Equity Holdings (Việt Nam). IDS Equity Holdings được biết đến là một công ty chuyên tái cơ cấu, cũng như đầu tư vốn nhắm tới các doanh nghiệp gia đình, doanh nghiệp nhà nước có tiềm năng trong lĩnh vực phát triển sản xuất và kinh doanh thương mại. 

Trong khi đó, Samurai Power sở hữu nhiều năm kinh nghiệm trong việc xử lý NPLs tại Nhật và nước ngoài với giá trị mỗi tài sản lên đến hàng chục tỉ yen Nhật. Cách đi của nhà đầu tư Nhật là tái cơ cấu hoạt động của doanh nghiệp, bơm thêm tín dụng cũng như theo đuổi các chiến lược M&A để thu lợi nhuận. Hay vào tháng 10.2018, IFC, cánh tay đầu tư của World Bank, tuyên bố đầu tư 65 triệu USD vào Altus Corporation nhằm xây dựng một chương trình khôi phục giá trị cho tài sản xấu tại Đông Nam Á, trong đó có thị trường Việt Nam. 

Các nhà đầu tư trong nước cũng rục rịch tham gia. Mới đây, Công ty Bất động sản Hà Đô bất ngờ thâu tóm Công ty Mua bán nợ Minh Long Sài Gòn. Được thành lập vào năm 2017, Minh Long có vốn điều lệ khoảng 120 tỉ đồng và tập trung vào nghiệp vụ mua bán nợ xấu. Trước đó, công ty nước giải khát Tân Hiệp Phát cũng khiến nhiều người bất ngờ khi thành lập công ty mua bán nợ với vốn điều lệ 100 tỉ đồng để danh chính ngôn thuận bước vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Một khi đã nhắc đến nghiệp vụ mua bán nợ xấu, cái tên Vạn Thịnh Phát là khó lòng bỏ qua. Theo quan sát các năm qua, nhà đầu tư này đã chi ra không ít tiền để thâu tóm lại các dự án đắp chiếu nhưng có vị trí đắc địa ở TP.HCM. Một số dự án hiện đã được chuyển nhượng cho các nhà đầu tư mới (tiêu biểu như một dự án ở đường Phú Thuận, quận 7) và nhiều khả năng mang lại cho Vạn Thịnh Phát một khoản lợi nhuận không nhỏ.

Đó còn là trường hợp của Bamboo Capital thâu tóm lại một dự án ở quận 2 của Tập đoàn Hoàn Cầu hay Hưng Thịnh Corp khi tích cực tham gia, tái cơ cấu một số dự án gặp khó trong triển khai các năm qua của BCCI hay Công ty Bất động sản Thảo Loan. Việc tham gia của các nhà đầu tư mới có tiềm lực tài chính “thực” là tín hiệu lạc quan cho các ngân hàng, bởi một mình Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) là không đủ lực để xử lý nợ xấu do quy mô vốn còn khiêm tốn cũng như ngân sách nhà nước ít nhiều bị hạn chế do áp lực nợ công.

Việt Nam mới chỉ mở đường cho việc hình thành thị trường mua bán nợ chứ chưa có quy định cụ thể về hoạt động của thị trường này. Theo đó, nhiều chuyên gia cho rằng, cần phải có cơ sở hạ tầng cho thị trường này như hình thành sàn giao dịch mua bán nợ (nơi đấu giá mua bán nợ) hay minh bạch tất cả những thông tin về khoản nợ bao gồm: nợ ở đâu, thuộc loại hình nào, giá trị nguyên thủy là bao nhiêu, giá trị thị trường là bao nhiêu... Trên cơ sở đó, các bên sẽ mua, bán các khoản nợ này thông qua đấu giá.

Giống như hai nước trên, năm 2017, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 42, trong đó lần đầu tiên cho phép tư nhân và nước ngoài tham gia xử lý nợ, đồng thời, cho phép tài sản được chuyển nhượng theo cơ chế thị trường. Sau khi chính sách mới có hiệu lực, tính đến tháng 6.2018, có hơn 138.000 tỉ đồng nợ xấu đã được xử lý, đưa tỉ lệ nợ xấu toàn hệ thống giảm xuống còn 2,09% so với 2,46% vào cuối năm 2016.

Vai trò của các nhà đầu tư tư nhân trong xử lý NPLs được giới phân tích đánh giá rất quan trọng, nhất là giới đầu tư nước ngoài có tiền thực. Đơn cử như sau khủng hoảng châu Á 1998-1999, Chính phủ Thái Lan đã mở cửa cho nhà đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà ở và tham gia xử lý nợ xấu. Năm 2002, Philippines cũng thay đổi chính sách thuế nhằm thu hút nhiều hơn sự tham gia của khối ngoại để đẩy mạnh tiến độ xử lý nợ xấu.

Theo ông John Sheehan, nguyên Giám đốc Điều hành Ngân hàng Lehman Brothers, thị trường nợ xấu Việt Nam khá hấp dẫn. Nếu hành lang pháp lý được ổn thỏa thì sẽ hàng tỉ USD được giới đầu tư nước ngoài sẵn sàng rót vào thị trường mua bán nợ. “Giá mua các khoản nợ này có thể giao động 30-35 cent cho một đồng USD nợ xấu”, ông John Sheehan nhận định.

Tương ứng với mức giá mua đó, nếu tái cấu trúc thành công các tài sản, các quỹ đầu tư có thể kiếm được khoản lãi lên đến 25-30%! Nghiên cứu của CBRE Việt Nam cho thấy, phân khúc cao cấp và hạng sang ghi nhận mức tăng vào khoảng 8-9% so với năm ngoái. Loại hình nhà ở trung cấp, bình dân gần như ít biến động, chỉ những dự án đẹp mới có mức tăng tầm 1-3%. Dự kiến giá nhà cao cấp có thể tăng lên đến 6.000-7.000 USD/m2 khi nguồn cung trong trung tâm hạn chế.

ĐẦU RA CỦA NỢ XẤU
Hiện trong danh sách rao bán, xử lý nợ xấu của VAMC và các ngân hàng, còn khá nhiều dự án có quy mô lớn như dự án Happyland trị giá 2 tỉ USD ở Long An, cao ốc Saigon One Tower ở mặt tiền đường Tôn Đức Thắng và Hàm Nghi (quận 1), khoản nợ xấu trị giá 2.400 tỉ đồng của Công ty Cổ phần Thuận Thảo, dự án Khu công nghiệp Phong Phú (Bình Chánh) trị giá 7.600 tỉ đồng... Để thanh toán được khối lượng quá lớn này, rõ ràng thị trường mua bán nợ Việt Nam sẽ cần nhiều hơn nữa các nhân tố mới từ khu vực tư nhân và nước ngoài.

Nhiều dự án chậm tiến độ tại quận 7 cũng đang được nhà đầu tư săn mua.

Trong bối cảnh số lượng các dự án sạch, có quy mô lớn ngày càng khan hiếm, nhất là tại khu vực trung tâm thành phố, chiến lược thâu tóm lại các dự án bị đình trệ cũng là cách đi khôn ngoan để các nhà đầu tư có thể sở hữu ngay một quỹ đất lớn, tạo nền tảng để phát triển trong các năm sau khi thị trường phục hồi.

Trong năm sau, dự kiến thị trường mua bán nợ sẽ càng sôi động hơn khi xuất hiện thêm một lượng lớn các dự án không tìm được nguồn vay. Lý do là tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản sẽ bị siết chặt hơn, tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ tiếp tục giảm về 40% từ 45% trong khi hệ số rủi ro các khoản cho vay bất động sản từ 150% lên 200%.

Tất nhiên, thách thức cho các những công ty tư nhân xử lý nợ xấu không phải không có. Bên cạnh đó, với bài toán bơm thêm các nguồn lực về tài chính, con người để khởi động lại dự án thì một vấn đề khác mà các nhà đầu tư đối mặt là cần tìm được lớp khách hàng mới để bán lại sản phẩm. Về khía cạnh này, may mắn thay, thị trường bất động sản Việt Nam đang diễn biến tích cực là động lực để các nhà đầu tư mạnh dạn mua lại các dự án có tiềm năng.

Đơn cử như trên phân khúc văn phòng, TP.HCM đang nằm trong số 40 thành phố có mức giá thuê cao nhất thế giới (theo CBRE Việt Nam). Còn trên phân khúc nhà ở, bên cạnh nhu cầu ngày càng cao của tầng lớp trung và thương lưu đang tăng nhanh thì bệ đỡ cho thị trường còn nằm ở xu hướng ngày càng nhiều các nhà đầu tư nước ngoài đổ xô đến Việt Nam để săn lùng nhà.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, lượng khách Trung Quốc mua căn hộ hạng sang tại TP.HCM tăng đột biến trong 9 tháng đầu năm. Cụ thể, thống kê giao dịch qua CBRE cho thấy, khách mua căn hộ hạng sang là người Trung Quốc từ chỗ chiếm 2% trong năm 2016 và 4% trong năm 2017 thì trong 9 tháng đầu năm 2018, tỉ lệ người mua có quốc tịch Trung Quốc nhảy vọt lên dẫn đầu, chiếm đến 31%, đẩy lượng khách hàng nội địa rớt xuống vị trí thứ hai với 24%.

Bên cạnh người Trung Quốc, các nhà đầu tư Hàn Quốc và Hồng Kông cũng gia tăng sự quan tâm, đi cùng với làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. “Thị trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn dòng vốn ngoại không chỉ từ Trung Quốc mà từ nhiều quốc gia khác. Nguyên nhân là các nhà đầu tư nhận thấy chi phí tại Việt Nam rất cạnh tranh, khả năng thu lợi cao”, Tiến sĩ Trần Đình Thiên nhận định.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đánh giá xu thế này không nên quá lo ngại. “Khách nước ngoài, Trung Quốc hay Đài Loan hay Hàn Quốc… mua nhà ở Việt Nam đều không có gì đáng lo. Điều này nằm trong chính sách mở cửa, thu hút nhà đầu tư nước ngoài của Nhà nước. Nhà nước đã có quy định về tỉ lệ người nước ngoài mua nhà tại một khu chung cư và trong một đơn vị hành chính cấp phường, nếu kiểm soát được điều đó thì việc mua nhà của người nước ngoài là điều rất bình thường”.

Theo Công ty Tư vấn JLL Việt Nam, mặc dù gặp nhiều thách thức khi tín dụng cho bất động sản bị siết chặt hơn, nhưng tổng lượng căn hộ tiêu thụ trong 9 tháng ở TP.HCM tăng 2,4% so với cùng kỳ năm trước khi lên tới 31.149 căn. Thị trường năm 2019 được dự báo sẽ tiếp tục xu thế tăng trưởng ổn định với khoảng 40.000 căn được chào bán. “Giá sẽ tăng nhẹ, phân khúc trung cấp và bình dân sẽ chiếm ưu thế hơn, hướng tới phục vụ cho nhu cầu mua ở thực”, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nhận định.

Tuy một lượng lớn dự án đã quay trở lại thị trường trong các năm qua nhưng lượng hàng tồn kho bất động sản vẫn còn khá lớn. Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, lượng hàng tồn của toàn thị trường rơi vào tầm 1 tỉ USD. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở trung - cao cấp hiện nay đang dư thừa trong khi thị trường lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Một chiến lược kinh doanh thực chất hơn, hướng về nhu cầu thực là điều mà các nhà đầu tư cần quan tâm hơn trong các năm tới.