Proptech & phép thử khó Propzy

"Có được dữ liệu bất động sản thứ cấp là một lợi thế lớn. Và chúng tôi đang cố gắng đạt được điều đó”, ông John Lê, nhận định hào hứng vào năm 2021. Trong đó, vai trò của đội ngũ môi giới rất quan trọng khi ông John dẫn chứng Microsoft từng có tham vọng sử dụng phần mềm thay đổi lực lượng này ở thị trường Bắc Mỹ cách đây 10 năm và thất bại. Khi đặt ra vấn đề này, lãnh đạo của Propzy mong muốn thị trường proptech tại Việt Nam có bài học tốt để tăng trưởng đúng với tiềm năng.

Ở thời điểm ông John phát biểu, Propzy là propptech có quy mô huy động vốn lớn nhất Việt Nam. Vậy mà chưa đầy 1 năm sau, Propzy đột ngột công bố với các phương tiện truyền thông trong và ngoài nước về việc cắt giảm nhân sự, thu hẹp hoạt động. Đó dường như là một kết quả được báo trước của các startup có dòng vốn từ SoftBank (Nhật) khi dòng tiền đổ vào các công ty công nghệ không còn dồi dào như trước. 

CÁI GIÁ CỦA THAM VỌNG THỊ PHẦN

Nguyên nhân là các công ty sau khi được quỹ này đầu tư thường có xu hướng mở rộng tất tay cả chiều ngang lẫn chiều dọc để bằng mọi giá chiếm lĩnh vị trí số 1 thị phần chỉ trong thời gian ngắn nên cần rất nhiều vốn và đốt rất nhiều tiền. Propzy cũng không ngoại lệ khi mở rộng chuỗi chi nhánh lên đến 30 và mở rộng sang cả lĩnh vực như quản lý tòa nhà bên cạnh mảng môi giới bất động sản thứ cấp để hoàn thành mục tiêu tăng độ phủ về chiều ngang kể từ năm 2019. Đây là một bước đi táo bạo vì từ trước đến nay, mảng quản lý dự án căn hộ (vốn là sân chơi của các doanh nghiệp như Savista, CBRE, Savills) và mảng kết nối môi giới bất động sản (Propzy, Rever, Houze Group) ở Việt Nam là 2 thế giới tách biệt.

Tuy nhiên, sau nhiều lần điều chỉnh, Propzy quyết định tập trung vào thị trường môi giới thứ cấp ở Việt Nam và điều này khiến họ trở nên lạc nhịp khi cuối năm 2021, đầu năm 2022 thị trường bất động sản Việt Nam chạy đua sau thời gian ngủ đông do dịch bệnh.

Propzy từng trở thành cái tên được kỳ vọng trong thị trường proptech Việt Nam. Ảnh: Quý Hoà

Các dự án mới tăng tốc mở bán, mảng sơ cấp cần rất nhiều bên, cả môi giới truyền thống lẫn công nghệ, tham gia để đẩy nhanh khả năng tiêu thụ hàng hóa. Trên thực tế, trong khi Propzy cắt giảm nhân sự thì những proptech (công ty công nghệ bất động sản) khác phục vụ sơ cấp liên tục nhận tin vui từ các quỹ. Gần đây nhất là thương vụ Houze Group công bố nhận đầu tư thêm 2 triệu USD dưới sự dẫn dắt của DKRA, trước đó không lâu là thương vụ VIISA đầu tư vòng hạt giống vào nền tảng môi giới MGi Proptech, RETI nhận đầu tư từ CyberAgent Capital. Còn đối với Propzy, khi vốn không còn rẻ, tiếp cận lệch pha thị trường dẫn đến việc cắt giảm nhân sự, thu hẹp phạm vi hoạt động là kết quả khó tránh khỏi.

GIỚI HẠN CỦA CÔNG NGHỆ

Việc một proptech huy động số vốn lớn nhất tính đến thời điểm hiện tại (37 triệu USD) vấp ngã cũng để lại nhiều nghi ngại về khả năng mở khóa thị trường bất động sản Việt Nam của các công ty công nghệ.

Thông thường, để đánh giá một doanh nghiệp khởi nhiệp có vị thế kỳ lân (doanh nghiệp chưa niêm yết định giá 1 tỉ USD) hay không, các quỹ đầu tư thường nhìn vào quy mô của thị trường truyền thống. Lấy ví dụ với thị trường thương mại điện tử. Theo Tổng cục Thống kê, thị trường bán lẻ Việt Nam năm 2020 là 182 tỉ USD nên các doanh nghiệp thương mại điện tử nội địa như Tiki đã chạm đến ngưỡng kỳ lân.

Tương tự, với ngành bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ước tính giá trị toàn ngành vào năm 2020 là 205 tỉ USD. Tuy nhiên, cho đến nay, vẫn chưa có doanh nghiệp proptech nào đạt đến vị thế kỳ lân. Thậm chí là trong 5 năm qua, tổng số vốn đầu tư của các proptech trong ngành (tính luôn cả nước ngoài) được công bố chưa vượt qua con số 150 triệu USD. Trao đổi với NCĐT qua email, ông Trần Nhật Khanh, đồng sáng lập Quỹ Touchstone Partners, cho biết một thực tế là hiện nay các proptech đang không đạt được những kỳ vọng của thị trường và của nhà đầu tư. Họ tập trung rất nhiều vào thị trường sơ cấp mặc dù đa số đều bắt đầu câu chuyện gọi vốn bằng việc dùng công nghệ để giúp minh bạch hóa thị trường thứ cấp. 

Mức hoa hồng hấp dẫn cùng việc dễ tiếp cận rổ hàng từ chủ đầu tư khiến các proptech này vô hình trung trở thành sàn môi giới bất động sản, dù hàm lượng công nghệ ở các công ty khác nhau nhưng tựu trung vẫn không thể tận dụng lợi thế của công nghệ một cách triệt để nhất. Một khi đã tập trung vào sơ cấp, họ sẽ bị so sánh với những công ty môi giới truyền thống với nhiều năm kinh nghiệm và đội ngũ bán hàng hùng hậu. Vô tình họ lại tự đưa mình vào thế khó. 

“Trong khi đó, mảng thứ cấp dù rất hấp dẫn và là đất diễn của công nghệ nhưng chưa phải ưu tiên. Hơn 2 năm dịch bệnh đã đẩy nhiều proptech tên tuổi vào tình trạng ngủ đông hay phải sống sót bằng mọi cách. Bao giờ proptech thực sự trở lại mảng này là một câu hỏi lớn chưa có lời giải đáp”, ông Khanh nhận định.

Mặc dù vậy, thị trường thứ cấp ở Việt Nam là một bức tường mà công nghệ chưa thể khoan thủng. Mức hoa hồng 1% trên mỗi bất động sản thứ cấp (giá trung bình là 3 tỉ đồng/căn) là khoản chi phí khá cao nên rất nhiều nhân lực sẵn sàng làm việc đó khiến công nghệ không có đất phát huy.

Thông thường công nghệ có lợi thế khi số lượng giao dịch cao, chi phí hoa hồng thấp khiến con người không mặn mà. Nhưng với thị trường thứ cấp thì dường như điều đó chưa diễn ra. Rất khó có hệ thống nào có thể ngăn chặn việc “đi đêm” giữa môi giới và khách hàng hay kháng cự lại sự chống đối của lực lượng môi giới truyền thống. Propzy là một trường hợp điển hình.

Đồng quan điểm, ông Trần Ngọc Anh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty MGi Proptech, người từng điều hành một công ty môi giới truyền thống, cho rằng việc không thể kiểm soát được đội ngũ môi giới thứ cấp là vì mỗi cá nhân có tính tự doanh rất cao, các phương pháp quản lý thông thường sẽ không thể đáp ứng được. “Không hài hòa được quyền lợi với họ cũng đồng nghĩa với việc chưa thể bước chân vào thị trường thứ cấp được”, ông Ngọc Anh cho biết.

ĐI TÌM KỲ LÂN PROPTECH

Trung Quốc là một trong những thị trường được proptech Việt Nam dùng làm hình mẫu vì có nhiều nét tương đồng. Bởi lẽ, bất động sản tại thị trường này vẫn là tài sản đầu tư ưa thích của người dân và giao dịch vẫn đang phân mảnh, phụ thuộc phần lớn vào môi giới truyền thống. KE Holdings, còn được biết đến với cái tên Beike ở Trung Quốc, là một ví dụ điển hình khi là nền tảng giao dịch bất động sản lớn nhất nước này. Beike đã giải bài toán “giao dịch bất động sản ít” khi tham gia hầu hết mọi ngóc ngách liên quan đến bất động sản từ bán nhà mới, cũ cho thuê cho đến sửa chữa, cải tạo nhà cửa.  Hay nói cách khác, vòng đời một sản phẩm bất động sản vào hệ sinh thái Beike sẽ được nhân lên rất nhiều lần và từ đó công nghệ phát huy được tác dụng.

Trước khi bị dịch bệnh ảnh hưởng, Beike có mạng lưới gần 500.000 chi nhánh trực thuộc (bao gồm cả nhượng quyền) ở 100 thành phố. Nền tảng này tạo ra tổng giá trị giao dịch lên tới 532 tỉ USD trong năm 2020. Ba nguồn thu chính của Beike đến từ hoa hồng cho mỗi sản phẩm bán ra, chi phí tiếp thị, quảng cáo trên nền tảng và các dịch vụ liên quan đến nhà như tài chính hoặc sửa chữa. Bản chất sự thành công của Beike đến từ các yếu tố chính: kinh nghiệm vận hành mô hình truyền thống (tiền thân là Lianjia thành lập năm 2001); tài chính (dịch vụ thanh toán bên thứ 3 Lifangtong; cho vay ngang hàng có tên licailianjia thành lập năm 2014); và công nghệ bất động sản (Shell thành lập năm 2018). 

Có 2 thứ mà các proptech Việt Nam không dễ có được vị thế như Beike. Thứ nhất là trước khi lấn sân sang mảng công nghệ, Beike đã là doanh nghiệp môi giới bất động sản truyền thống lớn nhất Trung Quốc. Từ đầu năm 2016, Công ty đã có mạng lưới 8.000 chi nhánh và 150.000 nhân viên ở 32 thành phố với 100 triệu danh sách bất động sản độc quyền và doanh thu vượt quá 1.000 tỉ nhân dân tệ. 

Sự lớn mạnh của Công ty đến từ việc đầu tư nền tảng dữ liệu từ rất sớm của người sáng lập Zuo Hui. Thời điểm đó, thông tin bất động sản ở Trung Quốc cũng bị nhiễu và ông Zuo Hui quyết tâm thành lập một “Từ điển nhà” bằng cách thu thập dữ liệu từng căn. Thông tin chính chủ đã giúp Beike có được niềm tin khách hàng và tạo sức hút với môi giới. Lợi thế này cũng giúp Công ty hình thành hệ thống nhượng quyền với tên gọi ACN (Mạng lưới đại lý hợp tác).  

Thứ 2 là chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và nhu cầu thị trường. Giai đoạn từ năm 2016 trở đi cũng là thời điểm các thành phố cấp 1 và cấp 2 ở Trung Quốc bước vào kỷ nguyên bị chi phối bởi giao dịch thứ cấp. Thống kê của Beike lúc đó cho thấy lượng giao dịch nhà cũ ở 24 thành phố đã vượt qua nhà mới.

Về mặt chính sách, chính quyền trung ương đề xuất một cơ chế dài hạn cho cả thuê và mua, đặc biệt là thuê nhà. Các báo cáo cho thấy thị trường cho thuê nhà ở Trung Quốc lúc bấy giờ chỉ chiếm 11,6% tổng lượng giao dịch, thấp hơn nhiều so với tiêu chuẩn 30% của thị trường cho thuê ở các nước phát triển, nhu cầu thuê sẽ tăng lên. Đây cũng là lúc công nghệ cất cánh. Việc thuê nhà, sửa chữa nhà có tần suất cao hơn so với một căn nhà được bán, chi phí hoa hồng cũng thấp hơn là điều kiện để công nghệ phát huy tác dụng.

Quay trở lại thị trường Việt Nam, không nhiều proptech có được cùng lúc vị thế và trợ lực từ chính sách như Beike ở thời điểm hiện tại. Có thể nói ví von các proptech Việt Nam chỉ đạt “một nửa của Beike” khi bên sở hữu dữ liệu chính chủ thì không có hệ thống môi giới truyền thống danh tiếng và ngược lại. Chính vì thế, không khó hiểu khi đa phần các proptech hiện nay tập trung vào việc kết nối môi giới, phục vụ thị trường sơ cấp để tồn tại.

Houze Group công bố nhận đầu tư thêm 2 triệu USD dưới sự dẫn dắt của DKRA. Ảnh: Quý Hoà

Các proptech tạm thời được đánh giá thành công nhất ở Việt Nam là theo mô hình listing (rao vặt) như Batdongsan và Chợ Tốt Nhà (trực thuộc Chợ Tốt) đều đã có lợi nhuận và được mua lại. Nhưng mô hình này không còn phù hợp và quá tốn kém để tạo ra một doanh nghiệp có thể soán ngôi 2 cái tên kể trên. 

Khó là vậy, nhưng đồng thời cơ hội cũng đang dành cho các proptech Việt Nam khi họ thấy được con đường đi phía trước từ sự vấp ngã của Propzy. Công bằng mà nói, dù đầu tư khá dàn trải nhưng Propzy đã thấy giống như Trung Quốc, mỏ vàng nằm ở thị trường thứ cấp nên tìm cách thu thập rổ hàng từ việc tham gia cung cấp hệ thống quản lý dự án và môi giới nhà phố. Vấn đề của Propzy là chọn sai thời điểm. 

Chưa đạt vị thế kỳ lân không đồng nghĩ với việc không đạt được và các proptech Việt vẫn đang tìm cách mở khóa cánh cửa bước vào thị trường thứ cấp.

Ông Phạm Lâm, sáng lập Houze Group, cho biết bất động sản Việt Nam là bức tranh có thị trường sơ cấp đang phát triển và thứ cấp là một thị trường tạm thời bị lãng quên vì không thể chạm đến chỉ bằng việc kết nối bằng công nghệ. Các proptech tham gia cần một cái nhìn tổng thể để phát triển theo nhu cầu của thị trường.

Sau Propzy, Houze Group đang là proptech duy nhất tham gia cùng lúc 3 lĩnh vực là môi giới (House Map, Houze Agent), nền tảng đa tiện ích cho cư dân (Houze Commerce) và nền tảng đầu tư vốn linh động để hỗ trợ thanh khoản (Houze Invest). Đây cũng là đơn vị hiếm hoi trên thị trường có xuất phát điểm như Beike khi xuất thân từ một nhà môi giới truyền thống có tên tuổi ở Việt Nam là DKRA. Theo lộ trình, ông Lâm cho biết có kế hoạch hợp nhất các nền tảng trên thành siêu ứng dụng. “Chúng tôi tin rằng để giải bài toán này cần đội ngũ am hiểu cả công nghệ và bất động sản truyền thống, không thể thiếu 1 trong 2”, ông Lâm nói.

Chợ Tốt Nhà thì cho biết sẽ tham gia sâu hơn vào thị trường bất động sản hiện nay. Công ty được biết đến bởi việc đầu tư sở hữu dữ liệu bất động sản thứ cấp chính chủ trong nhiều năm qua và giờ đây họ đang tiến đến bổ sung phần còn khuyết của mình: phát triển hệ thống môi giới. Chợ Tốt Nhà đã có phương án riêng, theo đó Công ty sẽ chia mô hình kinh doanh theo chiều dọc là đăng tin trực tuyến (marketplace), dịch vụ tài chính cho bất động sản (fintech) và môi giới (brokerage).

Những dịch vụ mới mà Chợ Tốt Nhà hướng đến như tài chính cho bất động sản và môi giới. Ảnh: Quý Hoà

Những dịch vụ mới mà Chợ Tốt Nhà hướng đến như tài chính cho bất động sản (financing) và môi giới (brokerage) sẽ bổ trợ cho mô hình cốt lõi của Chợ Tốt Nhà là nền tảng listing (marketplace) sự chính xác của dữ liệu. Theo ông Nguyễn Trọng Tấn, Giám đốc Điều hành Chợ Tốt (đơn vị chủ quản Chợ Tốt Nhà), nếu nhìn vào bức tranh chung thì đã có những proptech nhảy vào chuỗi giá trị của bất động sản để giải quyết câu chuyện sau quảng cáo. 

“Nếu Chợ Tốt Nhà chỉ dừng lại ở listing thì sẽ sớm bị bỏ lại, do đó định hướng trong tương lai của chúng tôi là sẽ tiến dần đến chuỗi giá trị phía sau. Thị trường này rất tiềm năng bởi khi nhìn vào dung lượng, chỉ riêng những dịch vụ tài chính để vay mua nhà đã là một miếng bánh rất lớn”, ông Trọng Tấn nhận định.

Còn theo ông Ngọc Anh của MGi Proptech, Công ty vẫn kiên định với tiêu chí ứng xử với mỗi nhà môi giới như đối tác kinh doanh thay vì sở hữu họ. Từ góc nhìn đó, MGi hướng đến việc giải quyết các vấn đề của lực lượng môi giới đang gặp phải hiện nay là có nguồn hàng nhưng thiếu khách hàng (hoặc ngược lại) và thiếu các hệ sinh thái để phục vụ việc mua bán như kết nối cho vay, kết nối đơn vị pháp lý…

Công ty đóng vai trò là nền tảng cung cấp các thành tố nói trên, bao gồm cả nguồn hàng sơ cấp, thứ cấp để thu hút lực lượng môi giới cả nước tham gia. Nguồn thu của MGi sẽ tương tự như nền tảng Beike trong dài hạn. Sự xuất hiện trong thời điểm hiện tại của MGi cũng có những lợi thế nhất định khi thị trường thứ cấp vẫn chưa có nhiều doanh nghiệp đầu tư tham gia. Bên cạnh đó, việc tập trung đầu tư kết nối cũng được xem là “tinh tế” hơn khi phải giải một bài toán phức tạp như bất động sản Việt Nam hiện nay.

“Bản chất của quan hệ đối tác là quyền lợi bền vững của các bên tham gia. Chúng tôi tin rằng các tiện ích của chúng tôi đem lại nhiều giá trị hơn so với việc họ tự làm một mình”, ông Ngọc Anh nói.