Lực đẩy từ phía Đông

Đối mặt với nguy cơ về nguồn lực phát triển ngày càng cạn kiệt, TP.HCM đang ấp ủ đề án lớn chưa từng có mang tên Thành phố phía Đông. Siêu đô thị mới ra đời là sự hợp nhất của 3 quận gồm quận 2, quận 9 và Thủ Đức. Với cấu trúc dân số trẻ, là nơi hội tụ của tri thức - công nghệ - tài chính đi cùng hạ tầng kinh tế - xã hội cải thiện mạnh mẽ trong những năm qua, thành phố trẻ trung này dự kiến trở thành một hình kiểu mẫu, tạo động lực tăng trưởng mới trong thập kỷ mới. Nhưng ai sẽ là người hưởng lợi nhiều nhất một khi đề án này được triển khai và điều kiện nào để Thành phố phía Đông thực sự thành công?

MỘT SIÊU ĐÔ THỊ TÍCH HỢP
Do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 và pháp lý siết chặt, thị trường bất động sản khá ảm đạm từ đầu năm đến nay. Theo DKRA Vietnam, trong tháng 8 toàn thành phố ghi nhận có 5 dự án mở bán (1 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 4 dự án đã mở bán trước đó), cung cấp ra thị trường khoảng 2.088 căn. Trong đó, khu Đông dẫn đầu thị trường, chiếm khoảng 90% nguồn cung mới nhờ dự án Vinhomes Grand Park (quận 9).

“Nhìn chung, sức cầu toàn thị trường (cả sơ cấp lẫn thứ cấp) giảm đáng kể so với tháng trước. Nguyên nhân là do tình hình dịch bệnh bùng phát lần 2 kéo dài đã ảnh hưởng đến sự phục hồi của nền kinh tế, đồng thời tác động tâm lý tháng 7 Âm lịch phần nào ảnh hưởng người mua, nhất là những dự án căn hộ đã bàn giao”, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam, nhận định.

Hạ tầng khu đô thị quận 2. Ảnh: Quỳnh Danh

TP.HCM cần một cú hích mới để quay trở lại nhịp điệu tăng trưởng cao. Đề án Thành phố phía Đông có thể xem là một ý tưởng đầy hứa hẹn khi khu vực này luôn là địa bàn dẫn đầu kinh tế trong các năm qua, đi cùng với nhiều điều kiện thuận lợi về nguồn nhân lực, hạ tầng giao thông được ưu tiên đầu tư và sở hữu năng lực  kết nối liên vùng với Bình Dương, Đồng Nai và thành phố biển Vũng Tàu. Đây có thể xem là ván bài mà TP.HCM muốn thiết lập, nhằm tạo điểm nhấn độc đáo và lợi thế cạnh tranh vượt bậc so với các đối thủ khác trong khoảng 20-30 năm tới.

Dự kiến, Thành phố phía Đông sẽ lấy phường Trường Thọ (Thủ Đức) làm khu trung tâm. Sau khi thành lập Thành phố Thủ Đức, TP.HCM sẽ không thay đổi về diện tích tự nhiên, quy mô dân số, chỉ thay đổi về cơ cấu, số lượng đơn vị hành chính cấp huyện, tức giảm 3 quận (quận 2, quận 9, Thủ Đức) và tăng thêm một đơn vị thành phố.

Theo Chủ tịch Ủy ban Nhân dân TP.HCM Nguyễn Thành Phong, đây là mô hình “thành phố trong thành phố” lần đầu tiên xuất hiện theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015. Nơi đây dự kiến trở thành hạt nhân thúc đẩy kinh tế TP.HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam phát triển vượt bậc. Cụ thể, Thành phố Thủ Đức sẽ đóng góp 1/3 vào quy mô kinh tế của TP.HCM, tương đương GDP cả nước. Tính ra quy mô của thành phố này thậm chí còn lớn cả Đồng Nai, Bình Dương và xếp thứ 3 toàn quốc. 

Tất nhiên sẽ cần một quy hoạch bài bản hơn để dự án Thành phố phía Đông được vận hành hiệu quả, nhưng về mặt cơ bản, hiện cấu trúc của khu đô thị này về định hướng đã được xác lập sẵn. Theo đó, quận 2 sẽ đóng vai trò là trung tâm tài chính, thu hút vốn đầu tư. Quận 9 đảm nhận nhiệm vụ phát triển công nghiệp, hạ tầng cảng và giao thương. Trong khi Thủ Đức đóng vai trò là trung tâm hành chính và cung cấp nguồn nhân lực chất lượng có thu nhập cao.

Điều mà giới đầu tư kỳ vọng là sau khi đề án thành lập và quy hoạch tổng thể được thông qua, một làn sóng đầu tư mới vào nâng cấp hạ tầng và các tiện ích xã hội sẽ xuất hiện mạnh mẽ hơn. Thực tế 10 năm trở lại đây, TP.HCM đã chi 350.000 tỉ đồng đầu tư hạ tầng giao thông. Trong đó, 3 quận khu Đông chiếm tới 70% tổng nguồn vốn này.

Nút giao thông kết nối quận 2 và Thủ Đức. Ảnh: Lê Toàn

Loạt công trình trọng điểm giúp cho diện mạo khu Đông bật sáng như hầm Thủ Thiêm, đại lộ Mai Chí Thọ, Phạm Văn Đồng, cầu Phú Mỹ, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Vành Đai 2. Sắp tới đây, tuyến Metro số 1, bến xe Miền Đông hay cầu Thủ Thiêm 2 được đưa vào vận hành sẽ càng giúp diện mạo khu Đông thêm hoàn chỉnh. Việc tiệm cận với sân bay quốc tế Long Thành trong tương lai cũng là điều kiện thuận lợi để Thành phố phía Đông trở thành điểm đến lý tưởng của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đi cùng với đó là làn sóng startup, dòng vốn FDI đang dịch chuyển mạnh mẽ từ Trung Quốc sang Việt Nam, gia tăng sức hấp dẫn cho siêu đô thị này.

Nhưng không phải không có thách thức khi TP.HCM theo đuổi giấc mơ về một thành phố sáng tạo, thịnh vượng ở khu Đông. Lý do đây là một dự án siêu lớn chưa có tiền lệ. Đó không chỉ là một siêu đô thị tầm cỡ quốc gia mà còn là một biểu tượng mới ở khu vực. Sự phối hợp nhịp nhàng của các sở ngành, đi cùng các chính sách ưu đãi đặc biệt của Trung ương là chìa khóa để toàn bộ quá trình triển khai từ quy hoạch - huy động vốn - xây dựng thành phố có thể đạt được.

Tất nhiên, một hoài nghi lớn luôn đặt ra cho một dự án đô thị tầm cỡ khu vực như vậy là nguồn vốn đầu tư đến từ đâu? Để giải bài toán này, TP.HCM đang đề xuất cho phép gia tăng tỉ lệ giữ lại nguồn thu ngân sách từ 18% lên 28%. Số vốn hàng chục tỉ USD có thêm được từ gia tăng điều tiết sẽ là công cụ chiến lược để thành phố dốc sức đầu tư cho Thành phố phía Đông.

Nếu được hưởng cơ chế đặc thù, thành phố có thể tự chủ hơn trong việc huy động vốn, như phát hành trái phiếu chính quyền đô thị, bán đấu giá tài sản, đất công... Bên cạnh đó, theo Giáo sư Trần Ngọc Thơ, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, để có dòng tiền vô hạn, cần tạo môi trường và thể chế pháp lý thu hút đầu tư, tạo khu kinh tế đặc biệt để dòng vốn nước ngoài chuyển ra chuyển vào tự do, chế độ visa thế nào để thu hút 8 triệu dân đến sống và làm việc nhanh chóng.

MÔ HÌNH GREATER BAY AREA 
Theo Tiến sĩ Trần Minh Tùng, Trường Đại học Xây dựng, khu Đông được gọi là thành phố nhưng việc định danh chính xác thực thể này rất khó khăn và gây bối rối. Về bản chất, “thành phố” này chỉ là một “khu đô thị” hay “khu vực phát triển đô thị” thuộc TP.HCM?

“Về quy mô, đây lại là một khu vực đô thị rất lớn và quan trọng mà chúng ta không thể áp những quy định thông thường như cho vài trăm ha lãnh thổ để quản lý. Thành phố phía Đông phải được xem là như một thành phố hoàn chỉnh, đầy đủ các thành phần không gian đô thị và hệ thống quản lý hành chính tương ứng - một thành phố con được phát triển tương đối độc lập dựa trên sự hỗ trợ tối đa của thành phố mẹ”, Tiến sĩ Trần Minh Tùng nhận định. 

Về nguồn vốn đầu tư cho Thành phố Thủ Đức, Phó Giáo sư - Tiến sĩ Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Trưởng khoa Tài chính Đại học Kinh tế TP.HCM, đề nghị cơ chế ngân sách không điều tiết theo tỉ lệ, mà khoán cho TP.HCM. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ ngân sách, TP.HCM được toàn quyền sử dụng khoản ngân sách còn lại để đầu tư. Bởi vì, mô hình ngân sách phi tập trung đó sẽ giải quyết được cơ bản chuyện tăng 1% của tỉnh này thì mất 1% của tỉnh khác.

Thực tế, một số quốc gia châu Á cũng không giấu tham vọng triển khai các hình thái đô thị theo một chủ đề đặc biệt để cải thiện năng lực cạnh tranh và thu hút dòng vốn đầu tư thế giới. Đơn cử như Campuchia đang nỗ lực biến Sihanoukville trở thành một trung tâm giao thương và đầu tư, giải trí hàng đầu khu vực, Malaysia có đề án biến Iskandar trở thành hành lang tăng trưởng kinh tế cho vùng Johor. Nhưng tham vọng lớn nhất khu vực có lẽ nằm ở đề án xây dựng Vùng Vịnh Lớn (Greater Bay Area - GBA) của Trung Quốc.

Bắt đầu khởi xướng từ năm 2008, GBA là một kế hoạch đầy tham vọng nhằm liên kết 9 thành phố ở đồng bằng sông Châu Giang của tỉnh Quảng Đông, Thâm Quyến, Hồng Kông và Macau để tạo thành một khu vực kinh tế tích hợp và trung tâm kinh doanh đẳng cấp thế giới vào năm 2035. Dù GBA bao phủ chưa đến 1% diện tích đất của Trung Quốc và chỉ chiếm khoảng 5% tổng dân số nhưng tổng GDP của nó lên tới 1.641,97 tỉ USD vào năm 2018, tương đương 12% GDP của toàn bộ Trung Quốc đại lục.

Tận dụng thế mạnh riêng của mỗi thành phố, siêu dự án này hướng tới nâng cấp mạnh mẽ cơ sở hạ tầng giao thông, tạo ra một trung tâm đổi mới và công nghệ quốc tế, đồng thời phát triển một hệ thống công nghiệp hiện đại có tính cạnh tranh toàn cầu, thúc đẩy dòng chảy tự do của con người, hàng hóa, vốn và thông tin trong khu vực. Đồng hành với khoản đầu tư mạnh mẽ cho hạ tầng, chính quyền các tỉnh còn ban hành một số chính sách để hỗ trợ hội nhập và thu hút những nhân tài hàng đầu cần thiết để tăng cường sự phát triển của các ngành công nghiệp của tỉnh. Doanh nghiệp trong các lĩnh vực công nghệ và tài chính được khuyến khích đổi mới.

Đặc biệt, mỗi thành phố trong đề án GBA được phân công vai trò khác nhau. Hồng Kông hoạt động như một trung tâm tài chính, vận tải và thương mại quốc tế, phát triển vai trò của nó như một trung tâm hàng không, trung tâm đồng nhân dân tệ ngoài khơi và trung tâm quản lý tài sản quốc tế và quản lý rủi ro. Nó cũng sẽ tham gia vào sự phát triển của các ngành công nghệ và đổi mới, đồng thời hoạt động như một trung tâm cho các dịch vụ giải quyết tranh chấp và pháp lý quốc tế.

Thâm Quyến tận dụng vị thế là một đặc khu kinh tế và thành phố đổi mới để trở thành một trung tâm đổi mới và sáng tạo toàn cầu. Macau tập trung vào mảng du lịch và giải trí, cũng như trở thành một nền tảng thương mại giữa Trung Quốc và các nước Lusophone. Còn Quảng Châu  phát triển dựa trên chức năng hiện tại của mình như một thành phố cốt lõi của quốc gia, đồng thời hoạt động như một trung tâm thương mại, công nghiệp quốc tế và là trung tâm giao thông tích hợp trong GBA.

Hàng loạt chính sách ưu đãi được chính phủ trung ương ban hành để biến những mục tiêu kể trên thành hiện thực. Trong đó bao gồm chính sách trợ cấp thuế cho các tài năng cao cấp ở Hồng Kông và các tài năng cao cấp ở nước ngoài làm việc tại những thành phố của GBA đại lục. Chính sách cũng tạo điều kiện thuận lợi cho người dân Hồng Kông mua tài sản tại 9 thành phố đại lục và để con cái của cư dân Hồng Kông và Macau làm việc tại tỉnh Quảng Đông được tiếp cận giáo dục như trẻ em địa phương. Ngoài ra, chính quyền trung ương còn ban hành cơ chế thúc đẩy các dịch vụ tài chính trong GBA, bao gồm thiết lập một kế hoạch quản lý tài sản xuyên biên giới.

Quảng Châu là trung tâm xuất khẩu lớn của Trung Quốc.

Giới đầu tư trong và ngoài nước khá hoan hỷ về lợi ích mà GBA mang lại. Theo khảo sát của hãng KPMG năm 2019, các công ty trong lĩnh vực bất động sản là một trong số những người lạc quan nhất về triển vọng kinh tế của GBA, với 92% kỳ vọng tăng trưởng sẽ vượt qua phần còn lại của Trung Quốc, tiếp theo là các tập đoàn lớn (88%) và các công ty dịch vụ tài chính (84%).

“Với sự kết nối trong khu vực với đường sắt cao tốc và cây cầu mới, giúp giảm thời gian đi lại, điều này đã tạo ra cơ hội cho những người sống ở Chu Hải và làm việc ở Hồng Kông. Vì vậy, rất nhiều tiềm năng bất động sản cho các dự án thương mại và nhà ở”, ông Alan Yau, Trưởng Bộ phận Bất động sản của KPMG, giải thích.

Theo đánh giá của KPMG, các công ty công nghệ và đổi mới là đối tượng nhận được nhiều lợi ích nhất từ sự phát triển của GBA. Lĩnh vực dịch vụ tài chính được coi là người hưởng lợi lớn thứ 2 từ sự phát triển của GBA. Lý do là kế hoạch phát triển doanh nghiệp của các công ty tại GBA tạo ra cơ hội đáng kể cho lĩnh vực này, với nhu cầu về tài chính, quản lý tài sản, ngân hàng và bảo hiểm đều tăng. Đó còn là kế hoạch thành lập một ngân hàng thương mại quốc tế GBA để thúc đẩy sự phát triển của khu vực.