Long đong đất vàng Thủ Thiêm

Đến bán đảo Thủ Thiêm thời gian này, chắc hẳn nhiều người sẽ “choáng ngợp” với hình ảnh xé ngang bầu trời của hàng chục cẩu tháp mang các thương hiệu danh tiếng như Coteccons, Thuận Việt, Cofico, CII E&C... Dưới mặt đất là âm thanh sôi động của hàng ngàn công nhân, kỹ sư đang tất bật chạy đua với tiến độ các công trình. Và khi nhìn về hướng phía Nam thuộc lưu vực châu thổ sông Sài Gòn, hình hài của một khu đô thị mới bề thế đang dần lộ diện, đi kèm với hệ thống đèn đường đầy màu sắc mỗi khi màn đêm buông xuống.

Nhưng cách đó khoảng vài km, những mái nhà lụp xụp vẫn còn rải rác, một số tuyến đường vẫn còn lầy lội, loang lổ chìm trong nước mỗi khi triều cường. Sau hàng chục năm tốn rất nhiều công sức quy hoạch và hàng tỉ USD đã được đổ vào, “Phố Đông mới” của Việt Nam dường như vẫn đang gặp phải một số trở ngại đáng kể mà nếu không giải quyết triệt để, giấc mơ về một khu đô thị phức hợp lớn nhất và đẳng cấp nhất khu vực Đông Nam Á sẽ tiếp tục kéo dài.

Thỏi nam châm hút vốn
Cùng với Khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở khu Nam Sài Gòn, bán đảo Thủ Thiêm ngay từ những năm 1990 đã được xem là dự án đầu tư trọng điểm của thành phố, nằm trong chiến lược mở rộng không gian thành phố về phía Đông. Nhiều trí tuệ của giới lãnh đạo, kiến trúc sư, nhà quy hoạch đến giới đầu tư hàng đầu trong và ngoài nước đã được “huy động” với mục tiêu cuối cùng là vẽ nên một quy hoạch chỉnh chu, hiện đại, xứng tầm với vị thế của một thành phố đang lên.

Lịch sử chính thức hình thành của Thủ Thiêm được đánh dấu bằng sự kiện ra đời của Quyết định 367/QĐ-TTg của Thủ tướng Võ Văn Kiệt vào năm 1996. Đến năm 1998, Thủ tướng Phan Văn Khải phê chuẩn Quyết định 123/1998/QĐ-TTg về điều chỉnh quy hoạch chung của TP.HCM, trong đó bán đảo Thủ Thiêm là một trong những dự án trọng điểm phải đẩy nhanh phát triển.

Tuy nhiên, thay vì để một nhà đầu tư ngoại có nhiều kinh nghiệm tham gia như trường hợp của Phú Mỹ Hưng, chính quyền TP.HCM đã tự triển khai - điều mà về sau đã gây ra một số hệ quả không mong muốn.

Năm 2001, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng Thủ Thiêm đã được thành lập. Một cuộc thi thiết kế quốc tế đã được tổ chức. Theo kế hoạch, việc thu hồi đất sẽ hoàn tất vào năm 2005 và đến năm 2010 sẽ có 40-50% diện tích đất được xây dựng. Tuy nhiên, những khó khăn về công tác giải phóng đền bù khiến cho tiến độ tổng thể bị chậm đáng kể so với kỳ vọng.

Sau một số điều chỉnh, đến năm 2012, Ủy ban Nhân dân thành phố ban hành quy hoạch cuối cùng dựa trên thiết kế của Công ty Sasaki Associates (Mỹ). Theo đó, tổng diện tích phát triển của Thủ Thiêm sẽ là 657ha. Trong đó, diện tích dành cho nhà ở, thương mại và các công trình khác chiếm tỉ lệ lớn nhất, chiếm 32,9% diện tích đất. Đứng thứ hai là hệ thống giao thông khi chiếm tới 24,3%, phần còn lại dành để phát triển hệ thống công viên, cây xanh, mặt nước và các tiện ích cảnh quan khác. Tổng diện tích sàn xây dựng toàn khu lên đến 9,8 triệu m2, mang đến không gian sinh sống, làm việc và giải trí cho khoảng 363.000 người.

Có thể thấy quyết định chơi với “canh bạc” Thủ Thiêm là sáng suốt. Theo phân tích của Công ty Tư vấn JLL Việt Nam, trong 30 năm qua TP.HCM đã chứng kiến một sự phát triển vượt bậc. Tuy nhiên, tăng trưởng nhanh đi đôi với nhiều vấn đề phát sinh. Cơ sở hạ tầng trong khu vực trung tâm hiện bắt đầu quá tải dưới áp lực mở rộng nhanh chóng và quỹ đất trống ngày càng khan hiếm. “Quy hoạch tổng thể cho Thủ Thiêm sẽ giảm bớt áp lực phải đối mặt tại khu vực trung tâm hiện tại. Ngoài ra, còn góp phần giữ gìn giá trị lịch sử của khu trung tâm cũ nhờ vào việc hạn chế sự phá dỡ các công trình cũ”, JLL nhận định.

Bất kỳ cuộc chơi lớn nào cũng phải có những tay chơi lớn, đủ tầm để dẫn dắt hành trình. Thực tế, từ khi ra đời vào năm 1996, Thủ Thiêm luôn gặp khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư chiến lược - điều tương phản hoàn toàn khi so sánh với tốc độ phát triển nhanh chóng của Phú Mỹ Hưng nhờ năng lực điều hành của Tập đoàn Central Trading & Development (Đài Loan). Cơn lốc khủng hoảng năm 2008 và dư chấn của nó kéo dài đến năm 2011 cũng khiến cho tiến độ phát triển các dự án hạ tầng giao thông tại bán đảo bị ảnh hưởng đáng kể, mặc dù công tác giải phóng mặt bằng đã đạt hơn 99% (tính đến năm 2017).

Năm 2013, cái tên Trường Hải Auto (Thaco) bất ngờ gây chú ý khi tham gia vào Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh và trở thành “đại gia” đầu tiên tham gia vào thị trường nơi đây vào thời điểm thị trường bất động sản xuống đáy. Các dự án mà Đại Quang Minh trúng thầu gồm: xây dựng 4 tuyến đường chính nội khu, cầu Thủ Thiêm 2 và cầu đi bộ kết nối Thủ Thiêm với trung tâm cũ, xây dựng quảng trường Trung tâm và Công viên Bờ sông theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT).

Song song đó là triển khai xây dựng một khu đô thị có tên thương mại là Sala ở phía Nam đường Mai Chí Thọ ở khu vực sinh thái châu thổ phía Nam. Hàng ngàn tỉ đồng đã được Thaco đổ vào cho đến nay, hơn một nửa các dự án kể trên đã hoàn thành, góp phần thay đổi căn bản hình hài của viên ngọc Thủ Thiêm và làm sống lại giấc mơ về hòn ngọc viễn Đông mới trong thế kỷ XXI. “Những gì mà Đại Quang Minh đầu tư xây dựng trong những năm qua ở Thủ Thiêm đã đóng góp rất lớn giúp cho thành phố thu hút được các nhà đầu tư khác vào Thủ Thiêm và đưa giá trị của Thủ Thiêm lên rất cao so với trước đây”, ông Trần Bá Dương, Chủ tịch Thaco, chia sẻ nhân lễ công bố chiến lược sau năm 2018. 

Sức hấp dẫn của Thủ Thiêm kể từ giai đoạn này thật khó cưỡng. Nối bước Thaco, nhiều tập đoàn bất động sản trong và ngoài nước khác đã đổ bộ với hàng loạt dự án lớn như CII, Quốc Lộc Phát, Trần Thái Group, Tiến Phước, Lotte, Keppel Land, Gaw Capital Partners, Hongkong Land. Liền kề với đô thị mới Thủ Thiêm còn có một loạt dự án của các thương hiệu bất động sản nổi tiếng như Novaland, Quốc Cường Gia Lai, Kusto Group, CapitaLand, Hưng Thịnh, Maeda... Theo JLL, tính đến năm 2017, có khoảng 71% số lô đất tại Thủ Thiêm đã được phê duyệt chủ đầu tư, với tổng vốn đăng ký sơ bộ đã lên tới hàng chục tỉ USD!

Nhưng cục diện phân chia chiếc bánh Thủ Thiêm xem ra vẫn còn nhiều ẩn số khó đoán trong thời gian tới khi dự kiến sẽ có nhiều tên tuổi lớn khác đổ bộ. Đó có thể là trường hợp của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt thông qua hợp đồng BT cầu Thủ Thiêm 4 trị giá khoảng 5.200 tỉ đồng. Một thương hiệu thời trang khá nổi đang có kế hoạch phát triển một dự án khá khủng tại đây. Hay như mới đây, Frasers Property của tỉ phú Thái Charoen Sirivadhanabhakdi đã chi ra 18 triệu USD để sở hữu 75% cổ phần của Phú An Khang -  doanh nghiệp đang sở hữu dự án nhà ở kết hợp thương mại tại đây. 

Tất nhiên, đi cùng với hàng tỉ USD, giá đất nhanh chóng tăng vọt. Theo ghi nhận của JLL vào cuối năm 2017, giá đất tại Thủ Thiêm tăng 30-40% so với cách đó 3 năm, nhưng dư địa tăng mạnh vẫn còn rất lớn do chỉ mới bằng 1/3 so với mặt bằng giá tại khu vực quận 1 trong khi hạ tầng giao thông ngày càng thông suốt. “Thủ Thiêm đang trong giai đoạn tăng tốc và là thỏi nam châm hút vốn của thành phố. Chúng tôi hoàn toàn tin tưởng đường chân trời mới tại đây sẽ xuất hiện trong một thập niên tới”, JLL nhận định.

Bài học phát triển đô thị
Thực chất, tốc độ triển khai sau hơn 22 năm của bán đảo Thủ Thiêm được xem là khá chậm so với các trường hợp tương tự ở châu Á khi chỉ mất chưa tới 10 năm là hoàn thành. Sau 2 thập niên, những mục tiêu quan trọng nhất được Chính phủ phê duyệt và người dân kỳ vọng hầu như không đạt được. Lẽ ra Thủ Thiêm phải trở thành một trung tâm kinh tế - tài chính - dịch vụ mới thì lại dày đặc các dự án nhà ở, biệt thự... “So với Phố Đông hay Bonifacio (khu đô thị ở đảo Corse), không tính đến các yếu tố thị trường thì có thể thấy sự chậm trễ trong việc phát triển Thủ Thiêm do chậm tiến độ giải phóng đền bù, xây dựng cơ sở hạ tầng cũng như thiếu các chính sách ưu đãi hay khuyến khích đầu tư”, JLL so sánh.

Đô thị mới Thủ Thiêm là bài toán lớn đầu tiên mà chính quyền TP.HCM tự triển khai, vì vậy không tránh khỏi những vấp váp, đặc biệt khi công tác giải phóng mặt bằng, bố trí khu vực tái định cư và chính sách bảo đảm kế sinh nhai cho người dân còn nhiêu khê, không hợp lý.

Đáng kể nhất, 160ha phục vụ cho việc tái định cư nằm trong quy hoạch ngay từ đầu của Thủ Thiêm đã “biến mất” sau nhiều lần điều chỉnh.  Hiện Thủ tướng Chính phủ giao Thanh tra Chính phủ tiến hành rà soát, làm rõ các nội dung khiếu nại của người dân về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, đề xuất biện pháp giải quyết theo đúng quy định của pháp luật và báo cáo Thủ tướng trước ngày 15.7.2018. Việc thiếu vắng các cơ chế ưu đãi cũng là hạn chế. Theo phân tích của JLL, rất nhiều chủ đầu tư chia sẻ là gặp nhiều khó khăn trong việc xác định thời gian thực hiện đầu tư cũng như đánh giá tiền khả khi dự án do sự kém minh bạch và chậm trễ của quy trình đầu tư.

Một trục trặc chính là áp lực về tài chính quá lớn trong bối cảnh ngân sách thành phố không mấy dư dả, nhất là giai đoạn 2008-2011 đã ảnh hưởng lớn đến tiến độ tổng thể. Để có tiền chi trả cho công tác giải phóng đền bù, tái định cư và một số dự án hạ tầng kỹ thuật, thành phố đã phải đi vay hơn 29.000 tỉ đồng (tính đến năm 2015), trong đó có khoảng 12.000 tỉ đồng là vốn vay thương mại từ các tổ chức tín dụng nên tiền lãi phát sinh khoảng 2,9 tỉ đồng mỗi ngày.

Để giải tỏa bớt gánh nặng này, sắp tới đây, Ban Quản lý Thủ Thiêm sẽ đấu giá 9 lô đất tại khu chức năng số 1 còn vắng chủ với mức khởi điểm lên đến 27.000 tỉ đồng. Đây là bước tiến mới so với hình thức chỉ định thầu cho các hợp đồng BT trước đây, giúp Nhà nước thu được nguồn thu đáng kể, đồng thời cũng sẽ chọn được các nhà đầu tư ưng ý, có trách nhiệm lớn hơn.

Thực chất, năng lực của một số chủ đầu tư tại Thủ Thiêm là một trong những vấn đề đáng lo ngại nhất, đe dọa đến sự phát triển bền vững của bán đảo. Lý do là trong danh sách hàng chục các nhà đầu tư đã và đang tham gia hiện nay, không tránh khỏi có hiện tượng một số doanh nghiệp chỉ nhằm mục tiêu “gặm đất vàng” là chính yếu. “Việc đấu giá đất lần này của TP.HCM có nhiều điểm mới và sẽ không có cửa cho doanh nghiệp vốn ít, muốn dùng chiêu “tay không bắt giặc” bằng việc ôm quỹ đất để đó rồi tìm cách bán lại kiếm lãi”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định.

Ông Võ Văn Hoan, Chánh Văn phòng Ủy ban Nhân dân TP.HCM, cũng khẳng định nhà đầu tư muốn tham giá đấu giá 9 lô đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm (quận 2, TP.HCM) với tổng diện tích khoảng 7,8ha sẽ phải trải qua nhiều điều kiện ràng buộc khắt khe về vốn, chấp hành pháp luật, cam kết tiến độ, ký quỹ cho dự án khi được chọn... nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư yếu kém lọt vào dự án lớn này. 

Trước đó, ước tính có 71% số lô đất tại Thủ Thiêm chính thức được phê duyệt, đa phần về tay các đại gia hạ tầng, bất động sản. Cách thức phổ biến để tiếp cận quỹ đất tại Thủ Thiêm là thông qua hợp đồng BT. Theo đó, các lô đất được cơ quan quản lý nhà nước cấp cho các nhà đầu tư để đổi lấy việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới. Hiện 45% tổng diện tích có thể phát triển đã được chính thức phê duyệt thông qua hợp đồng BT. 

Ngoài BT, các doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận quỹ đất Thủ Thiêm thông qua hình thức đấu thầu. Năm 2011, chính quyền thành phố bắt đầu đấu thầu các lô đất đầu tiên. Tính đến năm 2016, 10% diện tích có thể phát triển đã được chuyển giao thông qua quá trình đấu thầu cho các tập đoàn khác nhau, chủ yếu là các nhà đầu tư có quy mô từ lớn đến cực lớn.

Điển hình chính là trường hợp của Đại Quang Minh. Năm 2011, doanh nghiệp được sáng lập bởi các cổ đông là Tổng Công ty Phát triển Hạ tầng và Đầu tư Tài chính Việt Nam (VIDIFI), Công ty Đầu tư Xây dựng Ngân Bình, ông Trần Đăng Khoa và Công ty Cổ phần Đầu tư Mai Linh để triển khai dự án BT 4 tuyến đường. Dù vậy, tiến độ triển khai các dự án hạ tầng do liên doanh này thực hiện là khá chậm. Chỉ đến khi Thaco xuất hiện thâu tóm và bơm vốn thì tiến độ triển khai mới được đẩy nhanh. 

Nhìn chung, Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã để lại vô số bài học đáng giá. Đặc biệt là bài học thành phố có thể rộng lớn, hiện đại mà không gạt bỏ cuộc sống của những người dân vùng ven để làm lợi cho một nhóm nhà đầu cơ.

Chiếc bánh phát triển có thể lớn ra và khi được cắt ổn thỏa, mọi người đều có phần trong chiếc bánh đó. Với vị thế là dự án bất động sản hấp dẫn nhất của TP.HCM, Thủ Thiêm cần một công tác quản lý dự án chuyên nghiệp, đúng tầm vóc để nâng giá trị của khu đô thị mới này thay cho cách quản lý nặng tính hành chính như hiện nay. Phải xem Thủ Thiêm là một loại hàng hóa đặc biệt của Việt Nam đưa ra thị trường quốc tế giống như dự án Marina Sand Bay của Singapore.

Trong thời gian tới, Việt Nam sẽ phát triển nhiều dự án còn lớn hơn cả Thủ Thiêm, đặc biệt là đề án phát triển 3 đặc khu kinh tế đặc biệt (gồm Phú Quốc, Bắc Vân Phong, hay Vân Đồn). Nếu bài học Thủ Thiêm không được cân nhắc một cách cẩn trọng, giấc mơ về sự thành công của các đặc khu kinh tế đặc biệt sẽ rất khó trở thành hiện thực.