La bàn bất động sản 2018

Năm 2017 đi qua để lại nhiều dấu ấn trên thị trường bất động sản, như sức hấp thụ vẫn lạc quan ở phân khúc nhà ở, bùng nổ của bất động sản thương mại đến hiện tượng tăng tốc của dòng vốn du lịch - nghỉ dưỡng. Theo Tổng cục Thống kê, năm 2017, bất động sản tăng trưởng 4,07% so với năm 2016, đóng góp 0,21% trong tổng mức tăng trưởng GDP của cả nước.
Càng ấn tượng hơn khi trong tổng số 35,88 tỉ USD vốn FDI thu hút được trong năm 2017, có tới 3,05 tỉ USD thuộc về bất động sản, đưa lĩnh vực này đứng thứ ba trong số các ngôi sao thu hút được nhiều vốn nước ngoài nhất. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong năm 2017, lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh so với năm 2016. Điển hình tại Hà Nội và TP.HCM, năm 2017 có 64.000 giao dịch, tăng hơn so với khoảng 40.000 giao dịch so với năm 2016... Liệu với nhiều chính sách thuận lợi hơn về sở hữu nhà ở, mở cửa cho casino, cơ chế đặc khu kinh tế đặc biệt cùng sự bùng nổ của một nền kinh tế có tham vọng lớn, bất động sản trong năm 2018 sẽ như thế nào?
Chương trình Bình chọn Bất Động Sản Tiêu Biểu Việt Nam do Tạp chí Nhịp Cầu Đầu Tư vừa thực hiện đã phần nào giải đáp câu hỏi này qua việc lựa chọn những dự án thay đổi diện mạo đô thị Việt Nam và những doanh nghiệp bất động sản kinh doanh xuất sắc.

NHÀ Ở: NHỮNG CÁI TÊN TIÊU BIỂU

Dẫn đầu thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng vẫn là Tập đoàn Vingroup, về tiến độ thi công cũng như khả năng đưa nguồn hàng ra thị trường ở TP.HCM. Sau Vinhomes Central Park, vào quý IV năm nay, Vingroup sẽ bàn giao căn hộ ở Vinhomes Landmark 81, ước tính khoảng 900 căn hộ cao cấp được bàn giao.
Nam Long (NLG) là cái tên nổi bật thứ hai khi công bố lợi nhuận sau thuế đạt hơn 750 tỉ đồng, tăng gần gấp đôi so với năm 2016. Với mức lợi nhuận này, Công ty đã vượt chỉ tiêu 15% cả năm đề ra. Thành quả trên đến từ việc tập trung khai thác nhà vừa túi tiền gồm 3 hạng mục chính là eHome (căn hộ), Flora (căn hộ biệt lập) và Valora (biệt thự). Đây là các phân khúc mà Nam Long có hơn 10 năm nghiên cứu và phát triển.

Đứng thứ ba phải kể đến Khang Điền (KDH). Thành lập năm 2002, Khang Điền là chủ đầu tư bất động sản có bề dày hoạt động ở TP.HCM chuyên phát triển dự án nhà phố liên kế vườn và biệt thư. Việc mua 57% cổ phần BCI hồi cuối năm 2015 đã nâng quỹ đất sạch của Công ty lên con số 500ha, chủ yếu ở khu Đông và Tây Nam TP.HCM.

Tính đến cuối năm 2017, cổ phiếu của Khang Điền ở mức 27.000 đồng/cổ phiếu, cao hơn 35% so với đầu năm. Thành công này có được nhờ chiến lược sản phẩm nhà liên kế vườn bám sát đà phát triển của hệ thống giao thông huyết mạch tại khu vực quận 9 và quận 2. Trong khi đó, Công ty vẫn giữ tiêu chí về pháp lý đầy đủ, chú trọng vào mặt thiết kế và đa dạng nhằm phục vụ đối tượng khách hàng là những người có thu nhập trung bình khá. Bên cạnh đó là việc ra hàng đúng điểm rơi thị trường khi dư nguồn cung phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu các dự án nhà ở trung bình khá.

Song song đó, Công ty luôn duy trì cơ cấu tài chính an toàn với tỉ lệ nợ thấp hơn so với vốn chủ sở hữu, giúp Khang Điền có thể mạnh dạn phát triển các dự án mới cũng như mở rộng quỹ đất sạch. Trước các diễn biến đã tạo nên những thành tích trong năm 2017, năm 2018, thị trường nhà ở được dự đoán sẽ tiếp tục chứng kiến 4 làn sóng nổi bật.
 Đầu tiên là xu hướng mua bán và sáp nhập trong lĩnh vực bất động sản sẽ ngày càng nhiều hơn. Do đó, sau sự xuất hiện các thương vụ đầu tư tài chính đến từ các doanh nghiệp Nhật, bất động sản nhà ở Việt Nam sẽ chứng kiến tiếp làn sóng đầu tư của các doanh nghiệp đến từ khu vực như Trung Quốc, Hàn Quốc...

Bởi theo góc nhìn của ông Shingu Akihiro, Tổng Giám đốc Tập đoàn Anabuki Housing, các nhà đầu tư Nhật ấn tượng với đà phát triển của Việt Nam, nhất là tốc độ tăng trưởng dân số và tăng trưởng GDP khá cao, ước tính tăng 6,81% trong năm 2017. Theo World Bank, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam giai đoạn 2010-2015 đạt 3%, ngang ngửa với Thái Lan và cao hơn Indonesia, Singapore và Philippines. Trong giai đoạn 2015-2020, dự kiến con số này là 2,6% và 2,2% vào năm 2020-205, mức cao nhất khu vực Đông Nam Á.

Song song đó, sức hút còn đến từ sự gia tầng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu ở Việt Nam. Một thống kê khác của Boston Consulting Group chỉ ra rằng vào năm 2020, tầng lớp này sẽ tăng lên gấp đôi, khoảng 33 triệu người và chiếm khoảng 1/3 dân số Việt Nam. Với tốc độ như vậy, tầng lớp trung lưu và thượng lưu ở Việt Nam được xếp vào hàng tăng trưởng nhanh nhất ở khu vực Đông Nam Á.

Xu hướng thứ 2 đến từ việc thay đổi cơ cấu sản phẩm rõ rệt trong phân khúc nhà ở, thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ giữa nhóm các sản phẩm cao cấp và vừa túi tiền. Theo đó nhóm nhà ở vừa túi tiền tiếp tục dẫn dắt thị trường căn hộ trong năm 2018. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường sẽ tiếp tục có sự dịch chuyển mạnh mẽ sang các dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình thấp ở đô thị.

Phần lớn các doanh nghiệp trong năm 2017 đã tập trung vào phân khúc nhà vừa túi tiền sẽ tiếp tục triển khai các dòng sản phẩm này trong năm tới. Điển hình như Him Lam, trong thời gian vừa qua, đơn vị này tập trung vào hai dự án Phú Nam và Phú Đông nhắm vào giới trẻ. Đại diện Him Lam cho biết Công ty sẽ tiếp tục khai thác phân khúc này trong thời gian tới. Tương tự, nhóm chuyên cung cấp các sản phẩm giá trị cao sẽ tiếp tục tấn công phân khúc này, tập trung vào những khu vực nóng như quận 7, quận 9.

Xu hướng thứ 3 là gia tăng quỹ đất sạch, thị trường bất động sản trong năm qua đã chứng kiện sự chùn tay trong việc ra sản phẩm của rất nhiều doanh nghiệp do quỹ đất sạch đang ngày càng khan hiếm.

Do đó, các công ty có đối tác Nhật tham gia như An Gia, Phúc Khang... sẽ có lợi thế trong việc gia tăng quỹ đất sạch trong thời gian tới nhờ vào tiềm lực tài chính từ phía đối tác. Nhóm thứ hai là nhóm có khả năng thực hiện các công trình BT (xây dựng và chuyển giao) cũng sẽ hưởng lợi rất nhiều trong xu hướng quỹ đất sạch khan hiếm như hiện nay. Gần đây nhất, Công ty Phát Đạt sau khi được chọn làm nhà đầu tư cho dự án trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng, được Ủy ban Nhân dân TP.HCM hoàn vốn đầu tư bằng khu đất 257 Trần Hưng Đạo, quận 1 và các khu đất có giá trị tương ứng.

Cuối cùng là các dự án thiết kế theo tiêu chuẩn xanh được dự đoán sẽ là yếu tố cạnh tranh trong phân khúc nhà ở cao cấp. Theo Savills TP.HCM, những công trình được áp dụng tiêu chuẩn xanh càng khắt khe, càng mang lại sự hài lòng cho cư dân, nâng cao chuẩn mực sống, thì giá trị gia tăng càng bền vững. Tại TP.HCM, hàng loạt dự án gắn với yếu tố sông nước được triển khai trong thời gian qua có thể kể đến như River City (quận 7), Saigon Royal, Icon 56, The Goldview (quận 4)..., đang tạo ra một loạt những dự án xanh quanh thành phố... Theo website Rever, hiện có 6/12 dự án dẫn đầu mật độ thiết kế xanh ở TP.HCM là Đảo Kim Cương (86,5%), Vinhomes Central Park (84,23%), Feliz En Vista, Kenton Node, Palm City (77%) và New City Thủ Thiêm (75,22%).

Trên thế giới, bất động sản xanh được coi như là một xu thế tất yếu và đã trở thành tiêu chí sống của con người. Tại Việt Nam, ngày càng nhiều dự án đưa con người gắn với thiên nhiên thông qua cây xanh, mặt nước, khí trời, yêu cầu về thiết kế kiến trúc; sử dụng đất, nước và không khí hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm; sử dụng năng lượng ít nhất và chuyển sang năng lượng tái tạo... Nhiều chuyên gia khuyến nghị người mua nhà để ở thực và để đầu tư, ngoài những tiêu chí công trình xanh, không gian xanh cần quan tâm đặc biệt tới vị trí đắc địa của dự án, uy tín chủ đầu tư, tiện ích nội khu và tiện ích xung quanh dự án.

BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG: THÁCH THỨC ĐANG XUẤT HIỆN
12,9 triệu là tổng lượt khách quốc tế đến Việt Nam trong năm 2017, tăng hơn 29% so với năm trước. Tổng doanh thu toàn ngành ước tính lên đến hơn 22 tỉ USD và đang trên đường trở thành một trụ cột mới của nền kinh tế Việt Nam trong các năm tới. Thực tế, theo các chuyên gia trong ngành, dự địa tăng trưởng cho du lịch nghỉ dưỡng ở Việt Nam vẫn còn rất lớn bởi nếu so với nước láng giềng là Thái Lan có tổng thu nguồn thu từ du lịch lên đến 50 tỉ USD, kết quả mà Việt Nam gặt hái được trong năm qua vẫn còn khá khiêm tốn. Trong năm 2018, mục tiêu mà phân khúc du lịch nghỉ dưỡng đặt ra là thu hút được 15,5 triệu lượt khách quốc tế và 28 tỉ USD về doanh thu với trọng tâm đặt vào thu hút khách du lịch Bắc Á.

Nhờ định hướng rõ ràng hơn từ Chính phủ trong các năm gần đây, diện mạo phát triển của ngành đang có những thay đổi rất tích cực khi nhiều chủ đầu tư hàng đầu trong và ngoài nước mạnh dạn đổ hàng tỉ USD vào phân khúc du lịch nghỉ dưỡng trên khắp cả nước.

Điển hình như tại Phú Quốc, tổng số vốn đăng ký đổ vào đảo ngọc này đã lên tới gần 10 tỉ USD (tính đến tháng 6.2017). Điểm đáng chú ý là hầu hết các thương hiệu bất động sản lớn nhất Việt Nam đều đang trong cuộc đua đổ vốn vào Phú Quốc như Vingroup, Sun Group, CEO Group, Trần Thái, BIM Group... Đi kèm với đó là rất nhiều thương hiệu quản lý khách sạn nổi tiếng thế giới đặt chân vào Việt Nam như Novotel, Best Western, Intercontinental, Wyndham, Movenpick, Marriott... và sắp tới có thể là tập đoàn quản lý khách sạn hàng đầu thế giới Hilton International.

Một địa danh khác dậy sóng trong năm 2017 là Khánh Hòa khi nhiều chủ đầu tư rót vào hàng chục ngàn tỉ đồng như Hưng Thịnh, Vịnh Nha Trang, Eurowindow... Với lợi thế về bãi biển và nhiều hòn đảo còn hoang sơ, cùng sân bay quốc tế Cam Ranh đủ năng lực đáp ứng các tuyến bay quốc tế, Khánh Hòa đang dần trở thành một tâm điểm mới trên thị trường du lịch nghỉ dưỡng trong các năm tới. Đó còn là các tên tuổi tiềm năng khác, hứa hẹn sẽ bùng nổ trong năm nay như Vân Đồn (Quảng Ninh), Vũng Tàu - Long Hải, Phan Thiết hay phố cổ Hội An... nhờ hưởng lợi từ những dự án hạ tầng lớn về sân bay quốc tế hay các tuyến cao tốc.

Một điểm nhấn khác trên phân khúc du lịch nghỉ dưỡng chính là quyền lực ngày càng lớn hơn của những nhà đầu tư nước ngoài. Chúng được kích thích nhờ các chính sách như cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản, hay dự thảo được tự do chuyển nhượng nhà ở trong các khu kinh tế đặc biệt chuẩn bị trình Quốc hội thông qua tới đây.

Tại Hội An, Tập đoàn Chow Tai Fook (Hồng Kông) và Suncity Group (Macau) đã thâu tóm dự án Casino Hội An trị giá 4 tỉ USD. Tại Huế, dự án Laguna Lăng Cô đã xin phép được tăng vốn đầu tư lên 2 tỉ USD từ mức 875 triệu USD của giai đoạn 1. Hay sau khi thắng lớn khi đầu tư vào chuỗi bán lẻ Vincom Retail, quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus đã thành lập liên doanh với VinaCapital với quy mô 300 triệu USD để đầu tư vào bất động sản du lịch và khách sạn Việt Nam. 

JW Mariot Phu Quoc

Theo Công ty Tư vấn JLL Việt Nam, thị trường bất động sản trong năm 2017 tiếp tục sôi động với hàng loạt các thương vụ M&A. Hình thức liên doanh đang trở nên phổ biến giữa các nhà đầu tư nước ngoài - với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại. 

“Theo quan sát của JLL, hiện có hàng trăm triệu USD đang chờ đợi để đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp. Các nhà đầu tư đến từ nhiều quốc gia khác nhau như Nhật, Hàn Quốc, Singapore và sự tăng trưởng của các nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc”, bà Khanh Nguyễn, Giám đốc Thị trường vốn của JLL Việt Nam, nhận định.

Dù vậy, một số thách thức đáng kể cho thị trường du lịch nghỉ dưỡng cũng bắt đầu xuất hiện. Một số dự án hạ tầng chậm tiến độ có thể ảnh hưởng đến tiến độ triển khai của dự án tỉ USD. Hay tại một số địa phương, đã xuất hiện hiện tượng phá vỡ quy hoạch khi nhiều dự án đầu tư tràn lan, không xin phép. Thậm chí, có nơi đã xảy ra hiện tượng xâm lấn bờ biển, hay phá hủy các khu rừng tự nhiên, đe dọa đến xu thế phát triển bền vững của các địa danh này nếu không được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Đi cùng với dòng vốn đầu tư đổ vào thị trường ngày một lớn, áp lực cạnh tranh cũng lớn dần cho các tay chơi kém danh tiếng và tiềm lực. Điển hình như tại Phú Quốc, mặc dù được đánh giá là có tiềm năng lớn nhưng theo Tổng cục Du lịch, công suất bình quân phòng tại thị trường trong năm 2017 mới chỉ đạt khoảng 50%.

Cùng với tình trạng thừa khách sạn, một số vấn đề khác mà toàn thị trường đang đối mặt là việc thiếu nghiên cứu thị trường và dự báo cung - cầu khách du lịch, cũng như bắt đầu thiếu các đường bay trực tiếp để đưa nguồn khách lớn và chưa thực hiện được chiến dịch quảng bá ấn tượng hơn ra khu vực.

Với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, 2018 có thể xem là năm bản lề cho các chủ đầu tư đánh giá thực chất hơn hiệu quả của khu resort, khách sạn mà mình đầu tư. Một số có thể sẽ phải điều chỉnh lại chiến lược phát triển cho phù hợp hơn với năng lực của mình, thậm chí phải chuyển nhượng lại cho các đối tác khác có năng lực hơn. Trong năm nay, một số chính sách dự kiến sẽ được xem xét áp dụng, như mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở đối với dòng condotel, có thể sẽ mang đến cú hích mới cho du lịch nghỉ dưỡng tăng tốc phát triển.