Khách sạn, resort trong sóng lớn M&A

Diễn ra một cách âm thầm gần 10 năm trước, làn sóng thâu tóm tài sản của các nhà điều hành khách sạn ngoại bỗng trở nên mạnh mẽ hơn bao giờ hết sau đại dịch COVID-19. Sớm nhận thấy tiềm năng của ngành du lịch Việt Nam còn rất lớn, các chuỗi khách sạn hàng đầu thế giới đang tìm mọi cách để nâng cao vị thế trên thị trường, khi ngành du lịch toàn cầu đang có dấu hiệu phục hồi. Thâu tóm, hợp tác khai thác hoặc đầu tư là những cách thức mà các chuỗi khách sạn ngoại đang gia tăng trong thời điểm giá bất động sản đóng băng tại Việt Nam. 

Bán mình để thoát hiểm 

Mới đây, Ngân hàng VietinBank thông báo phát mãi 400 tài sản đảm bảo, trong đó có rất nhiều khách sạn 4-5 sao, homestay, có giá trị hàng trăm tỉ đồng. Dư luận cũng xôn xao khi nghe tin khách sạn dát vàng Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake được rao bán với giá khởi điểm 250 triệu USD.

Kết quả khảo sát của Colliers Việt Nam trong năm 2022 cho thấy giá trị giao dịch khách sạn có giảm nhưng số lượng giao dịch đã tăng ở mức kỷ lục. Ảnh: Quý Hòa

Quỹ Everland Opportunities IX Limited của Hồng Kông vừa mua lại thành công 2 khách sạn ibis Saigon South, Capri by Fraser tại quận 7, TP.HCM từ quỹ Strategic Hospitality Holdings Limited của Thái Lan. Giao dịch mang tính bước ngoặt này có tổng trị giá hơn 106 triệu USD, đánh dấu thương vụ bán danh mục đầu tư khách sạn đầu tiên trong khu vực của năm 2023, theo JLL. Rất nhiều khách sạn chọn hình thức M&A hoặc hợp tác khai thác để tạo ra thanh khoản trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều thách thức như hiện nay.

Kết quả khảo sát của Colliers Việt Nam trong năm 2022 cho thấy giá trị giao dịch khách sạn có giảm nhưng số lượng giao dịch đã tăng ở mức kỷ lục. Rõ ràng, các khách sạn, resort có quy mô nhỏ dễ bị tổn thương trong điều kiện kinh tế khó khăn và trở thành đối tượng cho các chuỗi khách sạn ngoại thâu tóm. Colliers dự báo những tháng cuối năm 2023 có thể chứng kiến kịch bản tương tự năm 2022 và các chủ khách sạn có thể sẽ tiếp tục bán bớt tài sản để tồn tại.

Tuy chưa có số liệu cụ thể, nhưng ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, cho biết, số lượng khách yêu cầu tìm kiếm từ cả bên bán và bên mua trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng cao so với các năm trước. “Chúng tôi dự báo nửa sau năm nay sẽ tiếp tục ghi nhận mức độ quan tâm cao từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Họ tìm kiếm cơ hội thích hợp trong môi trường tăng giá và các diễn biến khó lường của nền kinh tế”, lãnh đạo Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

“Trong trường hợp tình hình kinh doanh của các khách sạn không cải thiện, rất có thể họ phải vay nợ và dòng tiền hiện tại không thể thanh toán những khoản nợ. Đó là lý do chúng tôi đang trong quá trình tư vấn đàm phán giao dịch cho một số tài sản khách sạn”, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, lý giải.

Lãi suất tăng cao trên toàn cầu đã và đang trở thành mối lo ngại lớn đối với những người làm du lịch. Họ đang tìm nhiều nguồn huy động vốn khác nhau, trong đó có việc bán bớt một số tài sản để duy trì hoạt động. “Có rất nhiều lý do khác khiến họ cân nhắc đến việc bán bớt tài sản. Ví dụ, họ đang phải trả những khoản vay từ ngân hàng, cần tiền để phát triển các dự án khác, hoặc họ có một ngành kinh doanh chính khác đang cần huy động vốn”, ông Neil MacGregor chia sẻ thêm.

Đối với giới đầu tư bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng từ lâu đã được coi là khoản đầu tư sinh lời hấp dẫn và lâu dài. Ảnh: Quý Hòa

Muốn có thanh khoản, doanh nghiệp phải tiến hành các thương vụ M&A hay hợp tác khai thác. Đây là điều mà các doanh nghiệp trong nước đang rất cần trong lúc này, khi chi phí vốn, bao gồm cả mức lãi suất có khi dao động ở mức 14-15% cho cả mục đích phát triển dự án.

Đồng quan điểm với lãnh đạo của Savills Việt Nam, ông David Jackson cho rằng từ khi đại dịch xảy ra, các nhà đầu tư có sẵn vốn đã và đang tìm cách mở rộng sự hiện diện ở thị trường khách sạn Việt Nam. Với đà phục hồi khá ấn tượng của ngành du lịch Việt Nam, cùng điều kiện định giá thuận lợi, họ tranh thủ tiếp cận những tài sản chất lượng cao theo nhiều cách khác nhau.

Đối với giới đầu tư bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng từ lâu đã được coi là khoản đầu tư sinh lời hấp dẫn và lâu dài. Việt Nam có nền tảng tốt để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng. Tầng lớp trung lưu bùng nổ, khả năng tiếp cận du lịch ngày càng tăng nhờ cơ sở hạ tầng được cải thiện, sự cởi mở của đất nước đối với thương mại quốc tế thúc đẩy các chuyến công tác, sự kiện và hội nghị. “Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là một sự đánh cược thông minh”, ông David Jackson nhận định.

Sức ép vẫn gia tăng 

Sự phục hồi chậm chạp của ngành du lịch trong năm 2022 đã “giết chết” nhiều khách sạn vốn chịu nhiều thiệt hại kéo dài. Bước sang năm 2023, tình hình cũng không khả quan khi  theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm 2023 do Savills Việt Nam thực hiện, tuy có sự phục hồi ấn tượng, nhưng số lượng khách quốc tế đến Việt Nam vẫn chậm hơn so với các nước trong khu vực.

Thực vậy, mặc dù các chuyến bay quốc tế đã được nối lại vào tháng 3/2022 nhưng Việt Nam vẫn nằm trong số những thị trường có lượng khách du lịch nước ngoài thấp nhất Đông Nam Á. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong năm 2022 thấp hơn 5 lần so với năm 2019.

Khách Trung Quốc vốn là thị trường lớn thứ 2 tại Việt Nam, nhưng trong 6 tháng đầu năm 2023 chỉ đạt 22% so với nửa đầu năm 2019. Đến tháng 6/2023, công suất chuyến bay quốc tế từ Trung Quốc chỉ chiếm 5% tổng số chuyến bay, giảm so với mức 13% trước đại dịch. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, lượng khách quốc tế trong nửa đầu năm 2023 đạt 5,6 triệu, cao hơn 9,3 lần so với cùng kỳ năm 2022 và chỉ bằng chưa đến 66% so với 6 tháng đầu năm 2019. 

Sự vắng bóng khách du lịch Trung Quốc, chính sách kiểm soát biên giới thận trọng của các quốc gia châu Á, mối lo ngại của du khách về sức khỏe, chi phí và thời tiết là một số nguyên nhân chính kìm hãm đà phục hồi của du lịch Việt Nam và cả châu Á trong năm 2022.

Kết quả là, như đánh giá của ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, tình hình hoạt động của các khách sạn không mấy tươi sáng. Trong nửa đầu năm 2023, công suất đạt 64%, phục hồi 92% so với nửa đầu năm 2019. Giá phòng trung bình đạt 1,9 triệu đồng/phòng/đêm, bằng 97% so với năm 2019.

Tăng tốc cuộc đua thâu tóm 

Cách đây không lâu, ông Andre Philippe Gerondeau, Giám đốc Điều hành Meliá Hotels International, có chuyến thăm hiếm hoi đến Việt Nam để thảo luận với lãnh đạo của KDI Holdings tìm cơ hội mở rộng thị trường tại đây.

“Đối với một tập đoàn có thế mạnh trong lĩnh vực nghỉ dưỡng và khách sạn nghỉ dưỡng đô thị như Meliá, Việt Nam cũng như thị trường châu Á - Thái Bình Dương có tiềm năng phát triển tương tự các khu vực khác như vùng biển Caribbean, cả về đóng góp doanh thu cho Tập đoàn cũng như mở rộng danh tiếng quốc tế của chúng tôi trong những năm tới”, ông Andre Philippe Gerondeau chia sẻ.

Tiềm năng to lớn của thị trường Việt Nam cũng chính là lý do Meliá bắt tay với KDI Holdings khai trương Gran Meliá Nha Trang, khu nghỉ dưỡng xa hoa đầu tiên của Gran Meliá Hotels & Resorts tại khu vực Đông Nam Á.

Tại Việt Nam, thương hiệu này sở hữu số lượng phòng lớn với hơn 7.000 phòng và tỉ lệ lấp đầy luôn ở Top đầu. Số lượng khách sạn mà Meliá Hotels International vận hành hiện nay tại Việt Nam là 19, trong giai đoạn sắp tới thêm 4-5 khách sạn nữa, ông Andre Philippe Gerondeau cho biết.

Vinpearl, thương hiệu cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng và giải trí hàng đầu Việt Nam, cũng đã ký kết chuyển giao cho Meliá Hotels International quản lý 12 khách sạn, resort trong 10 năm và đổi tên thành Meliá Vinpearl.

Marriott International cũng hợp tác vận hành/quản lý 8 khách sạn, khu nghỉ dưỡng của Vinpearl. Tháng 4 năm nay, Marriott tiếp tục ký một thỏa thuận khác để hợp tác vận hành thêm 7 khách sạn, resort khác của Vinpearl. Thỏa thuận mới nhất này với Vinpearl giúp Marriott tiến vào 2 thắng cảnh được tổ chức UNESCO công nhận, đó là Hội An và Bắc Ninh.

Marriott đang điều hành 16 khách sạn và khu nghỉ dưỡng trên khắp cả nước. Theo kế hoạch, số lượng khách sạn, resort thuộc hệ thống Marriott sẽ mở rộng theo cấp số nhân trong vài năm tới. Đơn vị này dự kiến có ít nhất 30 khách sạn, resort trong thời gian tới. Trước mắt, đến cuối năm 2023, Marriott khai trương 4 khách sạn mới.

Lý giải cho những bước đi dồn dập nhằm thực hiện tham vọng bành trướng tại Việt Nam, ông Jakob Helgen, Phó Chủ tịch Marriott International khu vực Thái Lan, Việt Nam, Campuchia và Myanmar, cho biết Việt Nam là một trong những thị trường chiến lược quan trọng của Marriott International tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Meliá Hotels International cũng có những bước đi tương tự khi hợp tác với Vinpearl. Vận hành hơn 380 khách sạn, trên hơn 40 quốc gia, Meliá Hotels International đã mở rộng thị trường ở châu Á trong những năm gần đây và trở thành một trong những thương hiệu khách sạn quốc tế lớn nhất tại Việt Nam.

Sự tăng trưởng tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương là trọng điểm trong chiến lược phát triển của Meliá Hotels International, tập trung 100% vào resort nghỉ dưỡng và khách sạn “bleisure” (công tác kết hợp với nghỉ dưỡng). 

Vị lãnh đạo của Meliá Hotels International đánh giá châu Á có tiềm năng phát triển tương tự các khu vực về đóng góp doanh thu cũng như mở rộng danh tiếng quốc tế của Tập đoàn trong những năm tới.

Trao đổi với NCĐT về lý do cho chiến lược đầu tư mạnh vào Việt Nam, ông Jakob Helgen cho biết Marriott muốn tăng cường sự hiện diện ở những nơi mà du khách đang muốn đến. “Việt Nam là một trong những nơi đó. Việt Nam thuộc nhóm những thị trường sôi động và năng động nhất ở châu Á - Thái Bình Dương. Chúng tôi tin rằng ngành du lịch của Việt Nam sẽ tăng trưởng mạnh vì nơi đây có nguồn khách lớn đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Ấn Độ và các nước ASEAN”, ông nói.

Danang Marriott Resort & Spa sở hữu 200 phòng nghỉ dưỡng, được thiết kế theo phong cách kiến trúc Đông Dương.

Sự trỗi dậy của tầng lớp có thu nhập cao cũng là một trong những yếu tố thúc đẩy Marriott muốn tăng cường sự hiện diện ở Việt Nam. Phong trào “du lịch trả thù” hậu COVID-19 cũng góp phần thúc đẩy ngành du lịch trong nước phát triển. Theo Tổng cục Du lịch Việt Nam, trong năm 2022, có hơn 101 triệu khách du lịch nội địa. Sang 5 tháng đầu năm 2023, cả nước ghi nhận hơn 50 triệu khách nội địa và đón 4,6 triệu lượt khách quốc tế, đạt 57% mục tiêu năm 2023. Sự phát triển của các ngành du lịch ngách như du lịch chăm sóc sức khỏe, du lịch sinh thái hay du lịch nghỉ dưỡng và ẩm thực sẽ làm tăng sức hấp dẫn của Việt Nam đối với du khách quốc tế. 

Mức tăng trưởng kinh tế vượt bậc của Việt Nam cũng là yếu tố then chốt giúp Marriott International đặt cược vào thị trường này. Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), GDP dự kiến tăng 5,8% trong năm nay và tiếp tục tăng trưởng 6,2% vào năm 2024.

“Chúng tôi cam kết vì tầm nhìn dài hạn và sự phát triển của đất nước. Kế hoạch tăng trưởng vẫn đi đúng hướng và chúng tôi tiếp tục tận dụng các cơ hội để củng cố danh mục đầu tư của mình, đồng thời hợp tác chặt chẽ để hỗ trợ các chủ sở hữu”, ông Jakob Helgen chia sẻ.

Cộng hưởng làn sóng từ năm 2015 

Thực tế, làn sóng thâu tóm của các nhà điều hành khách sạn ngoại đã bắt đầu từ năm 2015, một năm chứng kiến nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực khách sạn toàn cầu, khi các chuỗi khách sạn hàng đầu thế giới đang tìm cách ứng phó tốt hơn với những cú sốc kinh tế và nâng cao vị thế trên thị trường cạnh tranh khốc liệt này. Marriott khi đó công bố kế hoạch thâu tóm đối thủ Starwood Hotels & Resorts Worldwide, tập đoàn sở hữu thương hiệu Sheraton. “Người khổng lồ” khách sạn đến từ Pháp là AccorHotels trong năm 2015 cũng đã đạt được thỏa thuận mua FRHI Holdings Ltd, chủ sở hữu 3 thương hiệu khách sạn cao cấp uy tín là Fairmont, Raffles và Swissôtel.

Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng này, thậm chí được đánh giá là “ngôi sao đang lên” của khu vực châu Á - Thái Bình Dương vào năm 2016. Số liệu thống kê của JLL cho thấy, trong giai đoạn 2016-2018, tại Hà Nội và TP.HCM có hàng chục thương vụ M&A khách sạn. Trong đó, các khách sạn tại TP.HCM luôn là tâm điểm của thị trường M&A tài sản suốt nhiều năm qua, với các thương vụ nổi bật như khách sạn Novotel Saigon Centre, Le Meridien và Intercontinental Asiana Saigon.

Trong những năm gần đây, mặc dù chịu ảnh hưởng của đại dịch và các điều kiện vĩ mô đầy thách thức trên toàn cầu, thị trường Việt Nam vẫn thu hút sự quan tâm của khối ngoại. Bằng chứng là tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam trong 7 tháng đầu năm nay đạt 16,24 tỉ USD, tăng 4,5% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ tính riêng tháng 7/2023, tổng vốn FDI đăng ký đạt hơn 2,8 tỉ USD, tăng tới 85,7% so với tháng 7/2022. Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục giữ vị trí thứ 2 với tổng vốn đăng ký 1,61 tỉ USD, giảm 49,8% so với cùng kỳ năm trước. 

Mặc dù FDI vào bất động sản suy giảm trong 7 tháng đầu năm 2023, “thị trường bất động sản Việt Nam vẫn duy trì sức hút với các nhà đầu tư,” ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Colliers Việt Nam, khẳng định. Bởi lẽ, họ nhìn thấy tiềm năng ở trung và dài hạn khi Việt Nam đặt mục tiêu phục hồi hoàn toàn ngành du lịch vào năm 2025, với 18 triệu khách du lịch quốc tế và đến năm 2030 đặt mục tiêu đón 195 triệu lượt khách du lịch, trong đó có 35 triệu lượt khách nước ngoài. 

Theo lãnh đạo của Marriott International, Việt Nam sở hữu những yếu tố cơ bản để trở thành điểm đến du lịch hàng đầu thế giới, bên cạnh cảnh quan thiên nhiên tươi đẹp, bờ biển dài, di sản văn hóa phong phú và nền ẩm thực nổi tiếng. Việt Nam nằm ở trung tâm châu Á, chỉ cách nhiều thị trường lớn nhất và năng động nhất thế giới một chuyến bay ngắn.

Sức hút của Việt Nam được đặt trong bối cảnh ngành M&A khách sạn toàn cầu đã có một năm 2022 khá sôi động (doanh thu M&A khách sạn đạt 46,2 tỉ USD trong năm 2022, giảm chỉ 1% so với năm 2021) và được dự báo tiếp tục khả quan trong các năm tiếp theo. Theo Reportlinker, giá trị thị trường bất động du lịch toàn cầu sẽ tăng thêm 75 tỉ USD trong giai đoạn 2022-2027, với tốc độ tăng trưởng 10,25%.

Hòa cùng xu thế phục hồi chung của bất động sản du lịch thế giới, nhận định về tiềm năng của thị trường Việt Nam năm 2024, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho rằng thị trường khách sạn tại TP.HCM và Hà Nội có sự phục hồi khá nhanh. Tỉ lệ lấp đầy đã về mức trước đại dịch. Giá phòng đang bắt đầu tăng trở lại so với trước dịch COVID-19. Và tình hình sẽ tiếp tục diễn biến theo chiều hướng thuận lợi khi nhiều khách du lịch quay trở lại. Các resort nghỉ dưỡng lại là một câu chuyện rất khác. Các khu resort đã cho thấy công suất hoạt động tốt nhờ sự bùng nổ của du lịch nội địa. Theo Báo cáo thị trường khách sạn Việt Nam do Technavio thực hiện, quy mô thị trường khách sạn Việt Nam dự kiến tăng thêm 2,12 tỉ USD giai đoạn 2021-2026 và thị trường sẽ tăng tốc với tốc độ 14,43%.

Tuy nhiên, ông Neil MacGregor của Savills Việt Nam cũng nhắc đến một thực tế là hiện tại nhóm khách du lịch quốc tế vẫn chưa trở lại nhiều như mong đợi. Theo ông, để phân khúc khách du lịch này phục hồi mạnh mẽ, cần có những hỗ trợ về vấn đề cấp thị thực và các chuyến bay quốc tế.

“Dù khách quốc tế chưa trở lại nhiều, nhưng sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài không hề thấp. Việt Nam là quốc gia được thiên nhiên ban tặng nhiều điểm đến đẹp và có nhiều tiềm năng để phát triển du lịch. Điều đó được phản ánh trong sự thành công của tăng trưởng du lịch nội địa cũng như tốc độ phục hồi trong thời gian qua”, ông Neil MacGregor nhận định.