Giải cứu được “thành phố ma” Nhơn Trạch?

Chỉ cách quận 2 một dòng sông, hưởng lợi nhờ cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, liền kề với cảng nước sâu lớn nhất miền Cái Mép - Thị Vải, nhưng đến nay, giấc mơ về một khu đô thị sầm uất hình thành tại Nhơn Trạch vẫn còn dang dở. Dù vậy, với sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, đi cùng một loạt dự án hạ tầng trọng điểm được khởi công, số phận của vùng Nhơn Trạch có thể sẽ rẽ sang trang mới.

“Bom xịt” sau nhiều cơn sốt
Tham vọng phát triển một siêu đô thị ở phía bên kia sông Đồng Nai khởi động với đề án phát triển Thành phố mới Nhơn Trạch vào năm 1996. Tham vọng này tiếp tục được thúc đẩy vào năm 2007-2008 khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn nóng bỏng. Đặc biệt, khi huyện này được phê duyệt quy hoạch lên thành phố, là đô thị loại 2 với dân số dự kiến đến năm 2020 khoảng 500.000 người cho diện tích 8.000 ha, ngay lập tức, hàng chục doanh nghiệp đổ dồn về đây làm khu đô thị, khu dân cư...

Nhưng trái với nhiều kỳ vọng, sau hàng chục năm đầu tư và phát triển, Nhơn Trạch hiện vẫn trong danh sách những đề án gây thất vọng nhất cho các nhà đầu tư bất động sản. Nhiều công trình dang dở là điều dễ nhìn ra khi đặt chân đến vùng đất này. Đơn cử như Khu dân cư Long Tân với quy mô 55 ha hiện chỉ là bãi đất xanh cỏ, dự án Đông Sài Gòn với diện tích 942 ha nằm trên 2 trục đường chính Tôn Đức Thắng (tỉnh lộ 25B) và Nguyễn Ái Quốc (tỉnh lộ 25C) vẫn bị bỏ hoang... Cơn sốt đất những năm qua đã không thể tạo ra chiếc đũa thần kỳ giúp Nhơn Trạch bừng sáng mà để lại một khu đô thị hoang tàn với nhiều gam màu nham nhở, thiếu đồng bộ về hạ tầng và tiện ích sống.

Thực tế, Nhơn Trạch là vùng đất được đánh giá có nhiều tiềm năng về quỹ đất, cảnh quan sinh thái và năng lực phát triển công nghiệp. Cụ thể, vùng Nhơn Trạch có tới 9 khu công nghiệp, thu hút gần 500 dự án đầu tư với tổng số vốn hơn 10 tỉ USD. Tốc độ tăng trưởng công nghiệp của huyện vài năm trở lại đây được duy trì ở mức hơn 18%/năm, cao hơn bình quân chung của toàn tỉnh Đồng Nai.

Nhưng cái khó bao năm qua của Nhơn Trạch là phải cạnh tranh với những địa phương liền kề với lợi thế hơn hẳn là Long Thành và Biên Hòa - nơi tập trung dòng vốn đầu tư bất động sản từ các nhà đầu tư lớn như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Novaland, Nam Long, Kim Oanh, Gotec Land... Về phần mình, Nhơn Trạch chỉ đón số ít nhà đầu tư có chút tên tuổi như Swan City, Thăng long Real hay Free Land.

Dự án bị bỏ hoang nhiều năm ở Nhơn Trạch. Ảnh: Hồng Lam

Việc thiếu vắng những nhà đầu tư tổ chức, những nhà đầu tư lớn với tầm nhìn dài hạn, quyết tâm và năng lực triển khai mạnh mẽ thông qua các dự án xứng tầm là một trong những nguyên nhân chính khiến cho diện mạo của thành phố mới Nhơn Trạch không phát triển như kỳ vọng.

Đáng buồn hơn là đề án cùng thời với Nhơn Trạch là thành phố mới Bình Dương sau một thời gian trầy trật bắt đầu ghi nhận những dấu ấn tích cực đầu tiên nhờ chiến lược phát triển theo mô hình Thành phố Thông minh (Smart City). Hiện dự án đã xây dựng xong hạ tầng giao thông hoàn chỉnh, hệ thống trung tâm hành chính tỉnh, khách sạn 5 sao, Đại học Quốc tế miền Đông bên cạnh một số dự án căn hộ, nhà phố hiện đại. Mới đây, nhà bán lẻ Nhật AEON còn thỏa thuận với Liên doanh Becamex Tokyu xây dựng siêu thị với mô hình mới có tên gọi Compact GMS - siêu thị bách hóa tổng hợp quy mô hàng đầu có mặt tại Bình Dương có tổng diện tích 120.000 m2.

Có thể thấy để kéo người dân về đây sinh sống lâu dài, bên cạnh môi trường làm việc hấp dẫn, các khu đô thị vệ tinh còn phải tạo ra một hệ thống tiện ích đầy đủ, trong đó bao gồm các yếu tố thiên về thụ hưởng như giải trí, mua sắm hay học tập. Chính việc thiếu hụt các tiện ích là nguyên nhân khiến người dân chưa mấy mặn mà với vùng Nhơn Trạch. 

Theo Ủy ban Nhân dân huyện Nhơn Trạch, đến năm 2020, quy mô dân số toàn huyện chỉ đạt khoảng 260.000 người, chưa được một nửa so với mục tiêu đã được điều chỉnh giảm. Quy mô dân số nhỏ khiến mật độ dân số của đô thị Nhơn Trạch chưa thể đáp ứng được tiêu chí của một đô thị loại 2. Cụ thể, đối với tiêu chuẩn mật độ dân số toàn đô thị, hiện Nhơn Trạch mới chỉ đạt mức 635,8 người/km2, thấp hơn tiêu chí của đô thị loại 2 là 1.800 người/km2. Tương tự, mật độ dân số khu vực nội thị của địa phương chỉ là 1.084 người/km2, thấp hơn nhiều so với mức tối thiểu của một đô thị loại 2 là 8.000 người/km2. Dân số khá thấp cũng là nguyên nhân khiến các chủ đầu tư e dè khi quyết định rót vốn mạnh tay vào Nhơn Trạch.

Vì thế, từng được mệnh danh là “thành phố” nằm trong lòng khu công nghiệp nhưng khoảng 10 năm nay, dự án Nhơn Trạch được giới đầu tư bất động sản gọi là “thành phố ma”.

Cơ hội hồi sinh
Gần 20 năm kêu gọi đầu tư, tại Nhơn Trạch chỉ có 18 dự án bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, bán sản phẩm ra thị trường. Còn lại đều được liệt vào diện dự án “chết” hoặc vượt quá thời hạn đầu tư. Tuy nhiên, dự án sân bay Long Thành đang trở thành động lực mới cứu vãn tương lai của Nhơn Trạch.

Mới đây, chủ đầu tư Swan City công bố hợp tác với Mitsubishi Estate tại dự án Swan Bay ở Nhơn Trạch. Tại Đông Nam Á, hai thương hiệu bất động sản này từng sát cánh bên nhau để phát triển Khu đô thị Daisan ở Jarkata. Với tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển đa dạng, Mitsubishi Estate được kỳ vọng sẽ mang tới một bầu không khí mới mẻ cho Swan Bay nói riêng và vùng Nhơn Trạch nói chung. “Trong tương lai, chúng tôi sẽ cam kết cùng Swan City thiết lập một chuẩn mực mới về chất lượng trải nghiệm sống tại Việt Nam”, ông Masato Aikawa, Giám đốc Điều hành Mitsubishi Estate Asia, nhận định.

Các thương vụ M&A ngàn tỉ cũng có thể mang tới cú hích mới cho thị trường Nhơn Trạch. Mới đây, Him Lam chi ra 1.500 tỉ đồng để sở hữu 21,49% cổ phần trong Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp). Đây chính là doanh nghiệp bất động sản có nhiều quỹ đất tại Nhơn Trạch, như Khu Đô thị Du lịch Sinh thái Đại Phước, Khu Đô thị Du lịch Long Tân (332 ha) và đặc biệt là chủ đầu tư khu trung tâm đô thị mới Nhơn Trạch (600 ha).Kế bên đảo Đại Phước, một tổ hợp khu đô thị và nghỉ dưỡng khác cũng được kỳ vọng sẽ giúp hâm nóng lại thị trường Nhơn Trạch là Angel Island. Có quy mô 204 ha, Angel Island là dự án bất động sản đảo sinh thái tỉ đô đầu tiên tại Việt Nam do chủ đầu tư Công ty Phát triển Địa ốc Sông Tiên (thành viên của Du lịch Suối Tiên) phát triển.

Lúc này, Nhơn Trạch cần một cú hích thật sự nặng ký để kích hoạt toàn bộ chuỗi phản ứng về hạ tầng kết nối, qua đó thu hút người dân đến sinh sống và làm việc. Ảnh: Hồng Lam

Sự xuất hiện của một số thương hiệu bất động sản có tiềm lực mạnh với các khu đô thị tích hợp có quy hoạch bài bản là yếu tố được kỳ vọng giúp vùng đất Nhơn Trạch bước sang trang mới. Bên cạnh đó, động lực tăng trưởng cho thị trường còn đến từ hàng loạt hạ tầng trọng điểm giúp gắn kết với trung tâm Sài Gòn và các địa phương thuận tiện hơn.

Tiêu biểu là sau thời gian dài ngưng trệ vì giải phóng mặt bằng và sắp xếp nguồn vốn từ Hàn Quốc, dự kiến quý III năm nay, dự án thành phần 1A và 1B thuộc Đoạn 1 (Tân Vạn - Nhơn Trạch) dài 20,81 km của Tuyến vành đai 3 sẽ được khởi công. Hay như chính quyền tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu mới đây phê duyệt chủ trương đầu tư dự án xây dựng cầu Phước An vượt sông Thị Vải để gắn kết cảng biển Cái Mép vào Nhơn Trạch và cao tốc Bến Lức - Long Thành. Tổng mức đầu tư cây cầu lên đến 4.879 tỉ đồng.

Một dự án khác được kỳ vọng sẽ giúp diện mạo vùng Nhơn Trạch khởi sắc hơn chính là cảng nước sâu Phước An. Chỉ cách sân bay Long Thành khoảng 37 km về phía Nam, cảng Phước An một khi được hoàn thành sẽ giúp gia tăng các hoạt động xuất nhập hàng hóa của Đồng Nai, đồng thời mở ra triển vọng trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa, cung ứng dịch vụ logistics cho toàn bộ vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Cơ hội của Nhơn Trạch có thể sẽ lớn hơn khi làn sóng hình thành các thành phố vệ tinh ngày càng diễn ra rầm rộ. Hơn thế nữa, đề án thành lập thành phố Thủ Đức dự kiến khiến diện mạo của khu vực này thay đổi và tiếp tục làm gia tăng nguồn cung nhà ở tại khu vực phía Đông. Nằm liền kề bên kia sông, Nhơn Trạch chắc chắn là địa điểm có thể được giới đầu tư tìm kiếm cơ hội. “Những tín hiệu tích cực gần đây từ các dự án hạ tầng trọng điểm như khởi công sân bay Long Thành và việc thành lập thành phố Thủ Đức sẽ là động lực tái khởi động cho thị trường”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định.

Nhưng để Nhơn Trạch thật sự hóa rồng sẽ cần một đề án quy hoạch phát triển tầm cỡ giống như Thủ Thiêm của TP.HCM, đảo ngọc Phú Quốc của Kiên Giang. Theo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Đồng Nai đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025, Nhơn Trạch cùng với Long Thành và Biên Hòa sẽ trở thành bộ ba chiến lược, được ưu tiên đầu tư phát triển công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, dịch vụ vận tải, kho bãi, cảng biển, cảng cạn, dịch vụ hậu cần sau cảng, logistics và các dịch vụ hàng không xung quanh sân bay Long Thành.

Giá còn mềm so với TP.HCM còn là yếu tố tạo sức hút cho Nhơn Trạch trong vòng 10 năm tới. Trên thực tế, huyện Nhơn Trạch chỉ cách quận 2 và quận 9 của TP.HCM một con sông, nhưng giá đất chỉ bằng 1/5-1/3 so với giá đất của các quận này. Với số tiền khoảng 2 tỉ đồng, người mua nhà hiện khó lòng tìm được một lô đất ưng ý ở quận 2 hay quận 9 thì ở Nhơn Trạch, họ có thể mua được khu đất có diện tích hơn 100 m2. Trong các dự án đẳng cấp hơn, mặt bằng giá có thể cao hơn nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn đáng kể so với bên kia sông Đồng Nai. Nhiều chuyên gia đánh giá, khi hạ tầng thay đổi, giao thông kết nối, bất động sản sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Nếu Nhơn Trạch phát triển đúng như lộ trình, mặt bằng giá sau 3-5 năm có thể bằng 60-70% mức giá tại quận 9.

Rõ ràng, tiềm năng của Nhơn Trạch là không thể phủ nhận. Nhưng điều mà Nhơn Trạch cần vào lúc này là một cú hích thật sự nặng ký để kích hoạt toàn bộ chuỗi phản ứng về hạ tầng kết nối, qua đó thu hút người dân sinh sống và làm việc. “Các dự án về hạ tầng giao thông cấp vùng, cấp quốc gia đang được ưu tiên nguồn vốn và nhân lực để triển khai. Một khi hoàn thành sẽ tạo thuận lợi rất lớn cho nhà đầu tư trên các lĩnh vực. Tỉnh đang yêu cầu chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ cảng Phước An và tìm giải pháp, nguồn vốn sớm khởi công xây dựng cầu Cát Lái. Xây dựng được cầu Cát Lái sẽ nâng sức hút cho Nhơn Trạch”, ông Lê Mạnh Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai, nhận định.

Do đó, cần đẩy nhanh việc xây cầu Cát Lái. Xa hơn là khi hệ thống đường cao tốc Long Thành - Bến Lức, vành đai 3 Tân Vạn - Nhơn Trạch và cầu cảng Phước An nối Vũng Tàu phải đi vào hoạt động thì mới kéo dân về ở được. Còn nếu chỉ có dân đầu tư thì nguy cơ vỡ trận của Nhơn Trạch vẫn hiện hữu. Kinh nghiệm cho thấy, các đô thị lớn không có người ở, nếu chỉ bán bằng mọi giá để tìm kiếm lợi nhuận sẽ là tai họa cho thị trường, cũng như Nhơn Trạch đã từng phải gánh hậu quả trong suốt 20 năm qua.