Đỉnh sóng M&A bất động sản

Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm qua và thị trường vẫn đang chờ những thương vụ thâu tóm lớn hơn.

1,5 tỉ USD là tổng giá trị của thương vụ chuyển nhượng đang trên bàn đàm phán giữa 2 công ty lớn trong ngành bất động sản CapitaLand và Vinhomes. Nếu được thông qua, đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong các năm gần đây.

CapitaLand, với cổ đông lớn là quỹ Temasek Holdings, đang đầu tư tại 40 quốc gia trong lĩnh vực bán lẻ, văn phòng, khu đô thị, căn hộ dịch vụ và phát triển trung tâm dữ liệu. Dường như nhà đầu tư Singapore này đánh giá lạc quan tiềm năng của thị trường Việt Nam trong bối cảnh nhu cầu huy động vốn thông qua bán tài sản ngày càng cao. 

Nổi sóng M&A tỉ USD 

Novaland mong muốn phát hành thêm 2,9 tỉ cổ phiếu để bổ sung nguồn vốn, chuyển nhượng một số dự án để có tiền hoạt động. Tập đoàn này mới đây bổ nhiệm ông Dennis Ng Teck Yow làm Tổng Giám đốc với kinh nghiệm 26 năm làm việc tại Gamuda Land. Một số tin đồn cho rằng Novaland và Gamuda Land có thể sẽ có vài thương vụ M&A đặc biệt nhằm giải quyết vấn đề thanh khoản trái phiếu của Nova.

Một vài thương vụ M&A bất động sản nhà ở gần đây đã diễn ra ở thành phố Thủ Đức, Bình Dương. Chủ đầu tư Khang Điền bắt tay với Keppel Land để phát triển chuỗi các dự án sắp tới. Quan tâm đến thị trường Việt còn có các doanh nghiệp và quỹ đầu tư gia đình đến từ Đài Loan. Hay như Thái Lan đang đặc biệt quan tâm đến thị trường bất động sản công nghiệp. Frasers tuyên bố sẽ dành 5 tỉ baht để đầu tư cho lĩnh vực công nghiệp, trong đó có một số dự án ở Việt Nam, còn WHA dự kiến rót 50 tỉ baht vào Việt Nam trong 5 năm tới.

Ngành du lịch nghỉ dưỡng vốn bị tê liệt 3 năm qua có thể sẽ chứng kiến nhiều hơn các thương vụ M&A năm nay. Hàng loạt khách sạn, resort 5 sao ở khu vực Hồ Tràm, Nha Trang, Phan Thiết đang âm thầm tìm kiếm chủ mới.

Trước đại dịch, số lượt khách quốc tế từng tăng trưởng ấn tượng với tốc độ bình quân 16,9% mỗi năm trong giai đoạn 2009-2019. Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC, cho biết, việc tiếp cận nguồn vốn trở nên thách thức hơn, nhưng nhiều quỹ và nhà đầu tư nước ngoài đang rất quan tâm, tìm kiếm các sản phẩm đầu tư phù hợp. “Trong năm nay nhu cầu chuyển nhượng tài sản đang gia tăng. Dẫu vậy, mức giá người bán kỳ vọng chưa phản ánh được các yếu tố biến động thị trường cũng như các rủi ro của ngành trong tương lai”, ông Mauro Gasparotti nhận định.

Các chủ đầu tư nội địa hầu hết đang đối mặt với những thách thức lớn. Môi trường lãi suất tăng nhanh, người dân tăng tiết kiệm, hạn chế đầu tư. Bản thân mỗi doanh nghiệp lớn đều có những câu chuyện riêng phải giải quyết như tái cấu trúc các mảng hoạt động, giảm mạnh đòn bẩy tài chính và bế tắc pháp lý. Trong bối cảnh này, M&A được coi là “phao cứu sinh” của nhiều doanh nghiệp.

Theo Cushman & Wakefield, tổng khối lượng giao dịch của các thương vụ M&A bất động sản đã chính thức công bố rộng rãi trong năm 2022 đạt hơn 1,7 tỉ USD. Đây là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm qua, chủ yếu tập trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, cho biết thị trường xuất hiện thông tin nhiều chủ đầu tư đang thương lượng để chuyển nhượng dự án hoặc hợp tác phát triển, với giá trị có thể lên đến hàng tỉ USD. “Thực chất có làn sóng ngầm M&A đang diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tại Colliers, chúng tôi tiếp nhận nhiều yêu cầu của nhà đầu tư trong và ngoài nước, chủ yếu đến từ khu vực Bắc Á, xếp sau là Bắc Mỹ và châu Âu”, ông David Jackson nhìn nhận.

Các chuyên gia tại Colliers Việt Nam nhấn mạnh 3 yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới đang tiếp tục cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản trọng điểm tại châu Á - Thái Bình Dương đến ít nhất nửa đầu năm 2023. Do đó, các nhà đầu tư đang chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao.

Trong bối cảnh này, có thể dòng vốn ngoại đang tận dụng cơ hội để mua lại các dự án với giá hấp dẫn, phục vụ cho chiến lược tăng tốc, chiếm lĩnh thị phần trong 10 năm tới? Việt Nam đang trải qua giai đoạn phát triển nhanh chóng, với tốc độ tăng trưởng GDP trung bình hằng năm từ 6-7%. Dân số đang tăng và tỉ lệ dân thành thị cũng gia tăng, tạo động lực cho phát triển bất động sản. Môi trường kinh doanh ngày càng mở khi Chính phủ đưa ra nhiều chính sách thu hút đầu tư nước ngoài, bao gồm cải cách thủ tục đầu tư, giảm thuế và tạo điều kiện thuận lợi cho việc sở hữu bất động sản. Giá bất động sản tại Việt Nam nhìn chung vẫn thấp hơn so với nhiều quốc gia khác trong khu vực, với giá trị đất đai và giá thuê vẫn ổn định. Điều này tạo ra cơ hội cho nhà đầu tư tăng lợi nhuận và tối đa hóa giá trị đầu tư của họ. Có thể thấy nhiều lý do cơ bản kể trên giúp Việt Nam trở thành một điểm đến hấp dẫn cho giới đầu tư nước ngoài.

Một góc khu đô thị sinh thái Celadon City của Gamuda Land tại TP.HCM. Ảnh: Quý Hòa

Mục tiêu được khối ngoại nhắm đến thường là các dự án có vị trí thuận tiện, ví dụ những khu đô thị nằm trong bán kính 1 giờ chạy xe quanh TP.HCM, các khu resort nằm trên các trục cao tốc, gần sây bay. Chia sẻ với NCĐT, ông Bách Tạ, Giám đốc Thị trường vốn và giao dịch JLL Việt Nam, cho rằng nhà đầu tư nước ngoài luôn đánh giá cao thị trường bất động sản Việt bởi nhiều yếu tố. Họ vẫn xem đây là thị trường còn nhiều dư địa để phát triển, còn khó khăn hiện tại của các doanh nghiệp trong nước được xem là cơ hội để tiếp cận các dự án, quỹ đất mà trước đây doanh nghiệp nước ngoài chưa có. Tuy nhiên, các doanh nghiệp nước ngoài đa số lựa chọn cấu trúc hợp tác để cùng doanh nghiệp trong nước phát triển, kinh doanh bất động sản.

Nhìn lại trường hợp khủng hoảng tương tự giai đoạn 2008-2011, một số chủ đầu tư ngoại khi đó đã nhanh tay sở hữu một số dự án dở dang, hâm nóng lại chúng và kiếm được khoản lợi nhuận hấp dẫn. Điển hình như CapitaLand mua lại dự án của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam tại khu trung tâm và đổi tên thành dự án hạng sang D1MENSION. Một ví dụ khác là một dự án nhà ở được mua lại trong thời kỳ khó khăn nhất của cuộc suy thoái năm 2008 đã mang lại tỉ suất sinh lợi IRR hơn 37% cho các nhà đồng đầu tư khi thị trường phục hồi.

“Sẽ có nhiều người bán hơn với mong muốn huy động vốn thông qua bán tài sản. Các hình thức M&A có thể kể đến như bán cổ phần dự án hoặc bán toàn bộ, bán quỹ đất hiện có hay bán bất động sản đang hoạt động. Có nhiều mức độ quan tâm đến M&A như vậy nên số lượng chủ tài sản có nhu cầu bán là con số rất lớn, cao ấn tượng so với các năm trước. Ở bức tranh rộng hơn, nhu cầu và sự quan tâm sâu sắc của các nhà đầu tư đối với Việt Nam vẫn rất mạnh mẽ. Việt Nam vẫn là thị trường hấp dẫn nhất tại Đông Nam Á với những nền tảng thu hút đầu tư tiềm năng”, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nhận định.

Cuộc chiến thị phần nội - ngoại 

Trong báo cáo The Wealth Report 2023 của Knight Frank, Việt Nam là 1 trong 5 điểm đến hàng đầu được giới siêu giàu Singapore lựa chọn để đầu tư bất động sản. Ngoài ra, sự kiện Trung Quốc mở cửa trở lại có thể bổ sung một lượng khách mua mới cho bất động sản châu Á, trong đó có Việt Nam. Lý do đằng sau là  hàng triệu nhà đầu tư Trung Quốc đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư ra quốc tế khi thị trường trong nước chững lại và dân số bắt đầu già hóa. Hơn nữa, giới nhà đầu tư Trung Quốc cũng muốn sở hữu các bất động sản cao cấp để bảo vệ tài sản trước lạm phát.

Khảo sát của Công ty Bất động sản Juwai IQI cho thấy số lượng yêu cầu từ người mua Trung Quốc đại lục đã tăng 55% chỉ trong các tháng đầu năm 2023. New World Wealth, một công ty dữ liệu toàn cầu về di cư và đầu tư, ghi nhận có khoảng 108.000 cá nhân giàu có đã rời khỏi Trung Quốc vào năm 2022, cao nhất kể từ năm 2019. Vì vậy, những chủ đầu tư nào có khả năng kết nối với khách quốc tế như Trung Quốc sẽ có lợi thế rất lớn.

Khối ngoại còn có một lợi thế khác là chi phí vốn rẻ hơn. Ngoài ra, khả năng quản trị, chất lượng thiết kế dự án, năng lực xây dựng thương hiệu, dịch vụ hậu mãi và bán hàng quốc tế là những lợi thế khác của khối ngoại. “Chi phí vốn chắc chắn là một lợi thế của khối ngoại trong tình hình lãi suất cao ở Việt Nam. Tuy nhiên, thị trường vốn toàn cầu cũng đang trải qua các biến động vĩ mô, khiến chi phí vốn của doanh nghiệp nước ngoài tăng đáng kể. Do đó, để thành công, chủ đầu tư nước ngoài cũng cần tận dụng tối đa các ưu thế khác về khả năng quản lý dự án, áp dụng công nghệ và thương hiệu vững mạnh để cạnh tranh tại Việt Nam”, ông Bách Tạ nói.

Thị trường đã chứng kiến một số dự án do khối ngoại phát triển chưa thể tăng tốc nhanh như kỳ vọng như khu Saigon Sport City (quận 2 cũ) hay đô thị đảo Đại Phước (Nhơn Trạch). Nhưng trong bối cảnh các thị trường khác đang kém hấp dẫn hơn như Trung Quốc, trong khi Việt Nam vẫn là điểm sáng, dòng vốn ngoại có thể sẽ đặt cược vào thị trường Việt Nam giúp đa dạng hóa rủi ro. 

“Nhìn tổng quan, sức ép đối với các nhà phát triển bất động sản và nhà sản xuất để di dời đầu tư sang các thị trường khác là có thật. Việt Nam, Ấn Độ nổi lên là 2 điểm đến được nhiều nhà đầu tư cân nhắc. Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc trong giai đoạn phát triển mạnh và chắc chắn các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá tiềm năng tương xứng”, ông Bách Tạ chia sẻ.

Mặt trái của làn sóng bất động sản rơi nhiều hơn vào tay khối ngoại chính là mặt bằng giá có thể được đẩy lên cao. Nhưng thực tế cho thấy những năm gần đây, các dự án tiêu biểu, được cho là nâng tầm chất lượng sản phẩm và giá bán, đa phần được phát triển bởi các nhà đầu tư nội địa nhờ khả năng gom quỹ đất trung tâm, sử dụng khôn khéo các chiến lược marketing, tư vấn nước ngoài. Những dự án được mua lại bởi nhà đầu tư nước ngoài nhìn chung cũng được bán ở mức giá hợp lý với khả năng hấp thụ của thị trường.

Còn nhìn về khía cạnh cạnh tranh, sự tham gia sâu rộng hơn của khối ngoại dự kiến giúp thúc đẩy tính minh bạch, chất lượng và sự đa dạng của dự án. Điều này nhờ chủ đầu tư nước ngoài luôn chú trọng đến quy trình pháp lý. “Sản phẩm cho khách hàng cũng đa dạng, do chủ đầu tư nước ngoài không có lợi thế về giá mua dự án nên chất lượng đầu ra thường được chăm chút rất kỹ càng. Đây cũng là động lực để các chủ đầu tư trong nước nỗ lực cạnh tranh, nâng tầm dự án như chúng ta đã chứng kiến trong những năm qua”, ông Bách Tạ nói.

Ngoài bất động sản, Tập đoàn Keppel của Singapore còn quan tâm đầu tư vào các lĩnh vực năng lượng sạch, trung tâm dữ liệu ở Việt Nam. Ảnh: Quý Hòa.

Đối mặt với sức ép cạnh tranh mới từ khối ngoại, một số doanh nghiệp nội gần đây có dấu hiệu phản đòn. Điển hình như “vua thép” Hòa Phát dự kiến phát triển các khu đô thị quy mô 300-500 ha. Bức tranh bất động sản trong thời gian tới vì vậy có thể xuất hiện một cuộc cạnh tranh thú vị về vị thế thống lĩnh thị trường giữa khối nội và khối ngoại. Liệu sẽ có một sự đổi ngôi xuất hiện? 

Thực tế, vị thế và thị phần của các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam được xây dựng trong một quá trình dài. Việc gom quỹ đất và hoàn thiện pháp lý yêu cầu doanh nghiệp phải có bề dày kinh nghiệm cũng như tài chính ổn định. “Vì vậy, JLL cho rằng sẽ ít có sự thay đổi lớn về thị phần và vị thế dẫn dắt thị trường trong trung hạn. Thay đổi, nếu có, sẽ đến từ việc thị trường có sự sàng lọc mạnh với các chủ đầu tư chưa có nhiều năng lực và tích lũy”, ông Bách Tạ nhận định.

Giai đoạn có lên có xuống mang tính chu  kỳ của bất động sản là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, như quá khứ đã chỉ ra, sự ảm đạm gần đây không nhất thiết cho thấy xu hướng tiêu cực dài hạn, mà có thể báo hiệu thị trường bắt đầu chuyển dịch sang một chu kỳ mới với chất lượng phát triển cao hơn. Với tiềm lực tài chính, cùng định hướng phát triển rõ ràng, các nhà đầu tư ngoại có thể sẽ đóng một vai trò lớn hơn, thể hiện tầm ảnh hưởng đậm nét hơn trên thị trường bất động sản Việt Nam.