Đại gia bất động sản "Bắc tiến"

Cách đây vài năm, các doanh nghiệp bất động sản phía Bắc thường đổ xô vào TP.HCM để tìm kiếm cơ hội kinh doanh. Tuy nhiên, năm 2020 bắt đầu chứng kiến làn sóng các chủ đầu tư tại TP.HCM triển khai kế hoạch Bắc tiến. Xu thế này dự kiến sẽ còn diễn ra mạnh mẽ hơn trong năm 2021 khi dòng tiền bất động sản đang thất vọng với những gì diễn ra tại TP.HCM.

NHỘN NHỊP BẮC TIẾN
Tiêu biểu cho làn sóng Bắc tiến là việc Tập đoàn Masterise Group công bố thương vụ mua lại 6 tòa căn hộ đẹp nhất tại Khu Đô thị Vinhomes Ocean Park từ Vingroup và đổi tên thành Masteri Waterfront. Masterise Group (tên gọi trước đây là Thảo Điền Investment) là một trong những tập đoàn bất động sản lớn tại miền Nam, nổi tiếng với các dự án Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, M-One Nam Sài Gòn, M-One Gia Định, Millennium hay Masteri Centre Point. Cú chuyển nhượng “bom tấn” này đồng thời đánh dấu bước ngoặt lớn của Masterise Group trên chặng đường mở rộng địa bàn hoạt động ra thị trường phía Bắc.

Còn trong danh mục triển khai trong các năm tới, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long cũng đã sở hữu một dự án 21 ha tại Hải Phòng. Đây là dấu ấn đầu tiên trong chiến lược mở rộng đa dạng hóa thị trường, tiến công thị trường phía Bắc của Nam Long. Cách trung tâm thành phố Hải Phòng khoảng 20 phút di chuyển qua cầu Bính, Khu Đô thị Nam Long Hải Phòng nắm giữ vị trí chiến lược và sở hữu mạng lưới giao thông hiện đại cả về đường bộ, đường biển và hàng không kết nối thông suốt với thành phố Hà Nội cũng như tỉnh Quảng Ninh.

Splendora Bắc An Khánh.

Làn sóng Bắc tiến còn ghi nhận sự kiện Sovico Holdings thâu tóm toàn bộ 50% cổ phần của Vinaconex trong siêu dự án Splendora Bắc An Khánh. Tập đoàn Capella Holdings đề xuất đầu tư hàng loạt dự án tại Quảng Ninh với tổng vốn lên đến hàng tỉ USD. Còn theo nguồn tin của NCĐT, Tập đoàn Hưng Thịnh có thể sẽ sớm giới thiệu dự án đầu tay tại Hà Nội với quy mô lên đến hàng ngàn căn hộ đi kèm mức giá khá hợp túi tiền người mua.

Không chỉ thu hút nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài cũng đang dành sự quan tâm đặc biệt đến thị trường Hà Nội. Điển hình như Tập đoàn Sumitomo Corp. (Nhật) vừa chọn 5 công ty Nhật làm đối tác trong liên doanh thực hiện dự án xây dựng thành phố thông minh ở huyện Đông Anh, Hà Nội. Các công ty này gồm Tập đoàn NEC, Công ty Lưới điện TEPCO, NTT Communications, Mitsubishi Heavy Industries Engineering và Công ty quảng cáo Hakuhodo. Dự án này có tổng quy mô khoảng 270 ha, cách trung tâm Hà Nội 20 phút chạy xe ô tô. Với tổng vốn đầu tư gần 4,29 tỉ USD, giai đoạn đầu của dự án dự kiến bắt đầu vào tài khóa 2021. Đây còn là dự án thành phố thông minh lớn nhất do một công ty Nhật thực hiện ở Đông Nam Á. 

Tập đoàn bất động sản Nhật Nomura Real Estate cũng lần đầu tiên bước vào thị trường phía Bắc với việc công bố đầu tư vào một dự án căn hộ thuộc Khu Đô thị Ecopark. Tập đoàn này đã đầu tư vào Việt Nam từ năm 2015, nhưng chủ yếu chỉ đầu tư tại một số dự án lớn ở TP.HCM. 

Báo cáo thị trường bất động sản quý III của batdongsan.com.vn chỉ ra thị trường bất động sản Hà Nội có sự tăng trưởng về mức độ quan tâm lẫn khả năng tăng giá hơn so với TP.HCM. Cụ thể, chỉ số giá bất động sản tại Hà Nội tăng 0,3% theo quý, trong khi tại TP.HCM giảm 1,5%. Mức độ quan tâm của khách hàng đối với thị trường bất động sản Hà Nội qua lượng tìm kiếm tăng 5%. Nhìn chung, thị trường phía Bắc có sự phản ứng tốt hơn trong đại dịch. Giá bất động sản đã giữ xu hướng tăng từ quý IV năm ngoái sang quý I năm nay. Trước tác động của dịch COVID-19, giá giảm nhẹ trong quý I và II nhưng đến quý III, thị trường đã phục hồi.

Theo CBRE Vietnam, trong năm 2020, nguồn cung chào bán mới tại thị trường Hà Nội dự kiến dao động trong khoảng từ 14.000-16.000 căn. Mức giá sơ cấp được dự báo sẽ ổn định trong quý cuối năm do nguồn cung từ phân khúc trung cấp vẫn thống lĩnh thị trường và mức cạnh tranh cao hơn ở phân khúc này. Nhưng thị trường dự báo sẽ sôi động hơn trong thời gian tới nhờ sự gia nhập của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.

“Thị trường Hà Nội đang do các chủ đầu tư miền Bắc chiếm lĩnh. Trong thời gian tới, chúng tôi kỳ vọng thị trường Hà Nội sẽ có những diễn biến mới, với những dự án được đầu tư bởi các chủ đầu tư đến từ miền Nam và chủ đầu tư nước ngoài”, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, chi nhánh Hà Nội, nhận định. Để đón làn sóng này, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã mở sàn giao dịch môi giới bất động sản tại Hà Nội. DKRA Vietnam lên kế hoạch phát triển thêm sàn môi giới tại Hà Nội.

CHINH PHỤC KHÁCH BẮC
Trái ngược với không khí có phần sôi động của thị trường nhà đất Hà Nội, thành phố lớn nhất nước TP.HCM không ghi nhận được một dự án nhà ở nào được cấp phép quy hoạch 1/500. Điều này dẫn đến nguy cơ 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp có thể tiếp tục bị “đứng hình”. Bên cạnh đó, các quận trung tâm là quận 1 và 3 sẽ hạn chế cấp phép các dự án mới trong giai đoạn 2021-2030. Thực trạng đìu hiu là điều dễ nhận ra tại TP.HCM, ngoại trừ một số khu vực ở phía Đông. Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, quý III vừa qua, lượng căn hộ chào bán mới được cải thiện so với quý trước, nhưng nhìn chung tổng lượng căn chào bán trong 9 tháng vẫn thấp hơn 57% so với cùng kỳ năm trước. 

Khó khăn trong kinh doanh tại TP.HCM khiến cho một số chủ đầu tư có phần thất vọng và việc khai phá các thị trường mới còn nhiều dư địa phát triển như Hà Nội là điều dễ hiểu. Theo Savills Vietnam, có 3 yếu tố chính khiến thị trường Hà Nội trở thành một thị trường tiềm năng. Thứ nhất, pháp lý là một trong những yếu tố khiến nhà đầu tư yên tâm. Thứ 2, các nhà đầu tư TP.HCM và nước ngoài mong muốn mang lại một làn gió mới, xu hướng phát triển mới cho thị trường Hà Nội, sẽ tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp với các chủ đầu tư Hà Nội.

Các chủ đầu tư phía Nam đều là những chủ đầu tư có nhiều kinh nghiệm về phát triển bất động sản.

Mặc dù các chủ đầu tư ở Hà Nội bắt đầu chú trọng đến việc phát triển điều kiện hạ tầng, đầu tư tiện ích và cải thiện quy trình bàn giao, nhưng trong con mắt của nhà đầu tư TP.HCM, nhìn chung chất lượng các dự án ở Hà Nội vẫn còn đi sau thị trường phía Nam. Thứ 3, bản thân chủ đầu tư có đủ khả năng và năng lực để kết hợp với các nhà đầu tư tạo ra những sản phẩm vừa túi tiền mà vẫn có thể đáp ứng được kỳ vọng của chủ đầu tư.

Hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ và thu hút nhiều dự án FDI trị giá hàng tỉ USD hậu đại dịch cũng là yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư. Đơn cử như khu vực này ngoài sân bay Nội Bài đang nâng cấp thì sân bay quốc tế Vân Đồn - cảng hàng không tư nhân đầu tiên tại Việt Nam - đã đi vào vận hành. Đặc biệt, khối tam giác Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh đang sở hữu mạng lưới đường cao tốc quy mô nhất cả nước với tổng chiều dài lên đến 264 km, giúp chất lượng giao thông thông suốt, hỗ trợ cho nhiều loại hình bất động sản phát triển.

Tại khu vực phía Bắc, không ít địa phương đang được dự báo là vùng trũng hút vốn của nhà đầu tư. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dòng vốn đang chờ cơ hội tại các tỉnh mới phát triển gồm Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên. 

Các tỉnh này hiện nay được đầu tư mạnh để phát triển công nghiệp song song với phát triển hạ tầng đô thị nên giá đất đai tăng mạnh trong những năm gần đây. Mức tăng bình quân đạt khoảng 10%/năm, có những khu vực đạt tốc độ phát triển hạ tầng lên đến 15%/năm. Việc sở hữu các yếu tố như dư địa giá thấp, tiềm năng tăng giá cao, cùng với tốc độ đô thị hóa… thị trường địa phương mới nổi sẽ tiếp tục thu hút các dòng vốn đầu tư trong năm 2021.

Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng.

Theo Công ty Phân phối, Phát triển và Đầu tư bất động sản RETI, khu vực phía Bắc được nhiều người nhìn nhận là thị trường tiềm năng để khai thác khi nhu cầu đầu tư và nhà ở của người dân khu vực phía Bắc rất lớn, trong khi nếu xét về mức độ cạnh tranh thì các thương hiệu bất động sản lớn phía Nam lại áp đảo. Chính vì thế, bên cạnh việc củng cố thị trường phía Nam, nhiều đại gia địa ốc Sài Gòn đang từng bước đẩy mạnh hoạt động ra phía Bắc.

“Giá bất động sản phía Bắc thấp hơn khu vực phía Nam và còn nhiều dư địa phát triển, đặc biệt là tại các thị trường tỉnh. Thị trường miền Bắc sẽ là ngôi sao dẫn dắt thị trường cuối năm 2020 và 2021”, ông Nguyễn Anh Ngọc, CEO RETI, chia sẻ với NCĐT. Nhưng từ Nam tiến ra Bắc, các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với khẩu vị khác biệt của khách hàng.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư của Savills Hà Nội, cho rằng việc các chủ đầu tư lớn trong nước và nước ngoài đều tập trung ở TP.HCM như CapitaLand, Mitsubishi, Nam Long, Masterise giúp nâng cao tính cạnh tranh và chất lượng sản phẩm cho các dự án tại đây. Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội, các chủ đầu tư từ TP.HCM lại không có nhiều lợi thế. Đa phần những dự án nhà ở Hà Nội được đầu tư bởi các chủ đầu tư xuất phát từ Hà Nội và chất lượng thị trường chung cư nhà ở Hà Nội có phần thấp hơn so với TP.HCM.

Giải pháp tài chính linh hoạt hơn cũng là điều cần được điều chỉnh phù hợp. “Thực tế, khó khăn lớn nhất của nhà đầu tư đến từ TP.HCM là tìm kiếm các dự án tiềm năng và cơ hội hợp tác với chủ đất tại Hà Nội. Để khắc phục điều đó, nhà đầu tư đang đưa ra các cấu trúc giao dịch linh hoạt, đẩy mạnh ưu thế về tính sáng tạo trong phát triển dự án để khuyến khích cơ hội hợp tác với các chủ đầu tư tại Hà Nội. Tỉ lệ sở hữu trong dự án các nhà đầu tư trước đây yêu cầu chiếm ưu thế trên 76%, bây giờ tỉ lệ có thể linh động hơn với 51%, để có cơ hội đặt chân vào thị trường Hà Nội”, bà Hoàng Nguyệt Minh chia sẻ với NCĐT.

Đại diện Savills cho rằng, các chủ đầu tư từ TP.HCM sẽ cân nhắc tâm lý khách hàng là một trong những thách thức lớn, vì họ có thể chưa hiểu tường tận về nhu cầu và thị trường bất động sản Hà Nội, cụ thể là về giá.

Đơn cử như tại TP.HCM, những dự án tại trung tâm thành phố có thể lên đến hơn 10.000 USD/m2. Tuy nhiên, ở Hà Nội, những dự án như vậy rất ít và khó bán. Do đó, mặc dù có nhiều kinh nghiệm trong phát triển bất động sản nhà ở, nhưng thấu hiểu thị trường Hà Nội để đạt được thành công là một thử thách với các chủ đầu tư đến từ phía Nam.

Theo ông Nguyễn Anh Ngọc, các chủ đầu tư khi Bắc tiến trước hết vẫn cần phải tự vận động, chuyên nghiệp hóa các hoạt động đầu tư, tư vấn kinh doanh, để không bị đào thải trong môi trường cạnh tranh đầy khốc liệt ở khu vực này. Mỗi đơn vị cần phải tìm hiểu thị trường, hiểu nhu cầu và gu của khách hàng để đưa ra chiến lược phát triển các sản phẩm phù hợp.

Một góc Masteri Waterfront tại Khu Đô thị Vinhomes Ocean Park.

“Thị trường phân phối và môi giới bất động sản tại phía Bắc chưa được minh bạch hóa với tình trạng môi giới hướng tới doanh thu thay vì chất lượng dịch vụ và tư vấn. Đây là điều mà chủ đầu tư cần lưu tâm và tìm cho mình một giải pháp thật sự hiệu quả để quá trình đưa sản phẩm đến khách hàng được minh bạch nhất, đem đến những giá trị và trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng”, ông Ngọc nhận định.

Vậy đây là những khu vực có tiềm năng tăng trưởng khả quan nhất cho các chủ đầu tư khai thác? Theo RETI, thị trường bất động sản miền Bắc sẽ trở nên sôi động với mức giá bất động sản có xu hướng tăng tại các khu vực tiềm năng như Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Bắc Giang và Vĩnh Phúc nhờ nền tảng kinh tế ổn định. Đơn cử như tại Hà Nội, sản phẩm chung cư được ưa chuộng do nhu cầu ở thực cao. Thị trường này cũng đang bỏ ngỏ phân khúc dành cho những người có thu nhập trung bình.

Nếu đầu tư vào phân khúc này sẽ có tiềm năng và đây cũng chính là đích ngắm khi tiến quân ra Bắc. Quảng Ninh có lợi thế ở thị trường bất động sản ven biển. Thái Nguyên và Bắc Giang tập trung các khu công nghiệp trọng điểm với nhà máy Samsung và dự kiến Apple sẽ tập trung đầu tư xây dựng nhà máy tại Bắc Giang. Hay như Vĩnh Phúc là một thị trường có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai gần khi thu nhập bình quân đầu người luôn đứng top 10 toàn quốc với con số ước tính khoảng 4.000 USD/năm.