Chiến lược phát triển đô thị vệ tinh

Diện mạo phía Đông Sài Gòn đang thay đổi chóng mặt. Nếu như cách đây 3-4 năm, dải đất phía Đông Sài Gòn chỉ là nơi trú ngụ của lau sậy, cỏ hoang và vắng bóng người, thì hiện nay, một khu đô thị bề thế với sự hội tụ đầy đủ các tiện ích và giao thông đang dần mọc lên. Hay bên cạnh các tổ hợp công nghiệp trị giá hàng tỉ USD của Intel hay Samsung là sự xuất hiện của các dự án du lịch nghỉ dưỡng, trong đó có cả dự án chuẩn 5 sao Holidays Inn & Suites của tập đoàn quản lý khách sạn nổi tiếng thế giới IHG.

NGOẠI Ô ĐÓN NHIỀU DỰ ÁN TỈ ĐÔ
Trong bối cảnh quỹ đất ở trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp, đi cùng chủ trương hạn chế cấp phép các dự án nhà ở tại khu vực trung tâm TP.HCM, nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn các khu vực ngoại ô còn thưa dân như một hướng đi hoàn toàn mới. Kết quả là ngày càng nhiều dự án có quy mô lớn (diện tích từ 100ha) xuất hiện. Hướng đi này của các chủ đầu tư cũng thuận theo chiến lược phát triển các thành phố vệ tinh, nhằm giảm áp lực cho khu vực trung tâm về hạ tầng, môi trường và giao thông... 

Sôi động nhất là ở cửa ngõ phía Đông. Đơn cử như Vingroup đang phát triển Khu Đô thị Vincity rộng đến 365ha; Hưng Thịnh Corp giới thiệu ra thị trường dự án Biên Hòa New City có diện tích 119ha; liên doanh Him Lam - DIC Corp phát triển khu đô thị có diện tích hơn 600ha tại Nhơn Trạch; hay Tập đoàn Bất động sản CFLD (Trung Quốc) đầu tư các khu đô thị Swan Bay và Swan Park quy mô lên đến hàng trăm ha; TLM Corporaton mới đây đã giới thiệu ra thị trường khu đô thị sinh thái cao cấp King Bay (125ha).

Hạ tầng khu Đông TP.HCM

Ở khu Nam, nhà đầu tư GS E&C (Hàn Quốc) tung ra thị trường các sản phẩm đầu tiên của dự án Metro City rộng 350ha, Nam Long khởi động siêu dự án Water Point (Long An) với quy mô 381ha, hay Tập đoàn Tân Tạo mới đây đã tung ra dự án Evere City có diện tích lên đến 356ha ở phía Tây thành phố. Theo các chuyên gia, việc tham gia của các thương hiệu uy tín, có tiềm lực mạnh dự kiến sẽ làm thay đổi đáng kể diện mạo các khu đô thị ngoại ô và có thể dẫn đến làn sóng hình thành các khu đô thị vệ tinh kiểu mẫu với đầy đủ hạ tầng và tiện ích trong các năm tới.

Theo công bố từ Vinhomes, việc phát triển các đô thị vệ tinh sẽ là hướng phát triển trọng tâm của doanh nghiệp này. Nhận xét về chiến lược này, một chuyên gia về quy hoạch đánh giá, việc Vinhomes chọn vị trí xây dựng cách trung tâm chỉ từ 20-30 km là rất thuận lợi cho việc phát triển khu đô thị vệ tinh.

Theo ông Nguyễn Sỹ Công, Tổng Giám đốc Công ty Xây dựng Coteccons (CTD), thị trường đã có xu hướng hình thành những khu đô thị vệ tinh hiện đại ở TP.HCM với những dự án khu đô thị quy mô lớn ở phân khúc trung bình. Đây là xu hướng tốt vì ngoài việc giảm tải về hạ tầng cho thành phố, việc hình thành các khu đô thị vệ tinh còn giúp kết nối hệ thống giao thông vành đai cũng như hệ thống Metro đang xây dựng.

Xu thế này khá hợp lý với cấu trúc dân số trẻ, nhu cầu về nhà ở của người dân Việt Nam đang rất lớn. Tuy nhiên, lớp khách hàng trẻ tuổi thường có thu nhập chưa cao và dòng sản phẩm nhà ở có giá phù hợp với túi tiền sẽ có cơ hội phất lên trong các năm tới. Hơn thế nữa, giai đoạn năm 2008-2009 chứng kiến một số chủ đầu tư gặp rủi ro khi có phần vội vã tham gia vào các dự án ở cách khá xa trung tâm thành phố, trong khi điều kiện đi lại còn nhiều khó khăn. Trước đây, Cần Giờ, Nhơn Trạch hay Bình Dương từng là những đô thị có tiềm năng trở thành những đô thị vệ tinh nhờ gần TP.HCM. Nhưng sự phát triển nóng vội đã biến những nơi này phải gánh hậu quả của bong bóng bất động sản.

Gần 10 năm qua, những kỳ vọng về một đô thị mới sầm uất tại Bình Dương vẫn còn dang dở. Hệ thống hạ tầng được đầu tư bài bản, rất nhiều dự án bất động sản mọc lên nhưng phần lớn vẫn bỏ trống vì không có người, để lại những dự án lớn như Sunflower, Uni-Town, Ecolakes Mỹ Phước... hoang vắng suốt nhiều năm qua. Nhơn Trạch cũng từng được kỳ vọng sẽ trở thành một đô thị sầm uất nhộn nhịp, góp phần tạo nên chuỗi đô thị phát triển năng động của vùng kinh tế phía Nam. Làn sóng đầu tư bất động sản đổ về đây ồ ạt nhưng rồi để lại những “thành phố ma” sau khi nhà đầu tư tháo chạy.

Hiện nay, tiềm năng các địa phương vùng ven đã có sự cải thiện đáng kể nhờ sự nhảy vọt về hạ tầng giao thông. Đơn cử như Việt Nam hiện đang tập trung nguồn lực để phát triển dự án sân bay Long Thành. Chỉ cách TP.HCM 40km, cách Biên Hòa 30km, cách Vũng Tàu 70km, cảng hàng không quốc tế Long Thành khi hoàn thành sẽ mang tới động lực phát triển kinh tế - xã hội của khu vực lân cận.

Cùng với hệ thống cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, Cảng Cát Lái và các tuyến cao tốc TP.HCM- Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Bến Lức - Long Thành và đường vành đai 3, sân bay quốc tế Long Thành sẽ đóng góp mảnh ghép còn lại để tạo thành mạng lưới giao thông hoàn chỉnh trên cả 3 loại hình: đường bộ, đường thủy và đường hàng không cho cửa ngõ Đông Sài Gòn, đồng thời tạo động lực để hình thành một thành phố sân bay đúng nghĩa, giống như bài học phát triển các khu đô thị liền kề sân bay của người Hà Lan.

Nghị quyết 80/NQ-CP của Chính phủ về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) của TP.HCM đã điều chỉnh tỉ lệ đất phi nông nghiệp của Thành phố tăng lên khá nhiều so với mức quy hoạch trước đó, đặc biệt là tại các vùng ven. Đây chính là cơ hội để các cửa ngõ TP.HCM chuyển mình mạnh mẽ, từ sản xuất nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ, phát triển đô thị. Các đô thị vệ tinh được cho là đang đứng trước cơ hội phát triển mới, giải bài toán quá tải cho TP.HCM.

Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, TP.HCM sẽ chú trọng đầu tư hoàn chỉnh 4 đô thị vệ tinh tại 4 hướng: Phía Đông là phường Long Trường, quận 9 (giáp với trục cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây), diện tích khoảng 280ha; phía Tây là khu vực giáp Quốc lộ 1 thuộc xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (200ha), trục Nguyễn Văn Linh; phía Nam là khu A đô thị mới Nam Sài Gòn, trục đường Nguyễn Hữu Thọ (110ha); phía Bắc là thuộc khu Tây - Bắc (500ha), hướng Quốc lộ 22. Nhiều khu đô thị vệ tinh cũng đang được bàn thảo chi tiết như: Khu đô thị sinh thái Cần Giờ, khu đô thị mới Thủ Thiêm, khu đô thị sáng tạo phía Đông, khu đô thị thông minh trung tâm quận 1...

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong chiến lược phát triển của TP.HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính. Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia đô thị học cho rằng, thành phố cần nhất quán trong các chính sách nhằm bảo đảm phát triển đô thị nén, tập trung những khu vực phát triển hạ tầng, hạn chế phát triển đô thị phân tán và phải giữ bằng được vành đai xanh của Thành phố.

CHỌN MÔ HÌNH VỆ TINH NÀO?
Trên thế giới, đô thị vệ tinh ra đời sau khi thành phố mẹ phát triển đến mức tới hạn, khó phát triển thêm được nữa. Xây dựng thành phố vệ tinh nghĩa là giảm tải cho thành phố mẹ về dân số, việc làm và dịch vụ, nhưng một số điều kiện phát triển lại phụ thuộc vào thành phố mẹ (ví dụ: những hạ tầng kỹ thuật chính và nền kinh tế chủ đạo).

Là quốc gia có diện tích nhỏ lại đông dân, Singapore đã sớm nhìn ra vai trò của các khu đô thị vệ tinh, giảm gánh nặng cho khu vực trung tâm và tạo diện mạo phát triển hài hòa cho tất cả các khu vực. Điển hình là trường hợp phát triển của thành phố Tampines ở phía Đông - nơi cách khu vực trung tâm 18-20 km và không xa với sân bay quốc tế Changi. Nhờ đầu tư đúng hướng, từ một vùng đất hoang vu, Tampines đã trở thành khu đô thị bề thế một cách nhanh chóng, là trung tâm trung chuyển thương mại, nơi cư ngụ của nhiều định chế tài chính, xã hội và làn sóng sáng tạo mới cho khu vực phía Đông Singapore.

Tampines nhận được giải thưởng World Habitat Award for Excellence in Housing Design của Liên hiệp Quốc. Singapore còn sở hữu nhiều khu đô thị vệ tinh được phát triển thành công khác. Hầu hết chúng đều được quy hoạch theo chuẩn self-contained (tạm dịch: độc lập), tức được thiết kế đồng bộ và cơ bản đáp ứng đầy đủ nhu cầu thiết yếu về việc làm, sinh sống và học tập của hàng trăm ngàn người dân mà không cần phải đến khu trung tâm.

Chiến lược phát triển đô thị vệ tinh toàn diện cũng là cách mà nhiều thành phố lớn khác thực hiện như Stockholm, Tokyo... Riêng ở Bắc Kinh (Trung Quốc) đã xây dựng được 14 thành phố vệ tinh theo chuẩn self-contained. Chúng được bao quanh bởi các vành đai xanh (green belt) và kết nối với khu đại đô thị bằng hệ thống giao thông công cộng hiệu quả như các tuyến đường sắt đô thị.

Theo nhiều chuyên gia, các khu đô thị vệ tinh vận hành hiệu quả là nhờ tận dụng được hiệu ứng “tiết kiệm nhờ tụ tập” (glomeration economies), giúp gia tăng năng suất lao động cũng như tạo động lực mới để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Ngoài ra, khu vực trung tâm hiện hữu cũng có thể chuyển giao một số lĩnh vực công nghiệp cho các đô thị vệ tinh để tập trung nguồn lực nhiều hơn vào phát triển dịch vụ và công nghệ cao.
Ông Michel Fanni, Giám đốc Phát triển và cải tiến đô thị cho đô thị mới Marne La Vallee (Pháp), cho biết Paris (Pháp) trước đây cũng giống TP.HCM hiện nay là kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường...

Đô thị Tampines Singapore.

Để giải quyết vấn đề này, chính quyền đã quyết định xây dựng một số thành phố mới vệ tinh quanh thủ đô Paris. Năm thành phố xây dựng quanh Paris được phát triển mạnh giao thông công cộng như tàu điện ngầm, metro, tàu mặt đất... kết nối khu trung tâm. Đặc biệt, quanh các trạm metro sẽ phát triển mạnh đô thị, bất động sản để thu hút đầu tư.

Phát triển các thành phố vệ tinh rất tốn kém. Bên cạnh các chính sách hỗ trợ của Nhà nước (như đề án phát triển đô thị thông minh, đô thị sáng tạo), thì vai trò của các nhà đầu tư chiến lược là rất quan trọng. Ở khía cạnh này, Việt Nam có thể có thể tham khảo kinh nghiệm phát triển các thành phố vệ tinh ở Trung Quốc của Tập đoàn Bất động sản China Fortune Land Development (CLFD). “Không chỉ xây dựng xong, CLFD còn chịu trách nhiệm trong thu hút các doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư rót tiền vào các thành phố mới, cũng như các khu công nghiệp - đó chính là yếu tố quan trọng hàng đầu trong chiến lược phát triển đô thị”, Zhang Shufeng, Chủ tịch Điều hành CLFD nói.

So sánh với những thành phố lớn, các tên tuổi mới phải đối mặt với sự mất cân bằng về phát triển kinh tế do thiếu hụt nguồn vốn, công nghệ và kỹ năng. Vì vậy chúng cũng khó thu hút tài năng đến sinh sống. Để đối phó với thách thức này, CLFD đã xây dựng một gói giải pháp tổng thể, trong đó tập đoàn xây dựng và quản lý tất cả các thành phố công nghiệp từ con số 0, đồng thời cung cấp tất cả các dịnh vụ công và tư, bao gồm đường sá, bệnh viện, trường học cũng như xây dựng khách sạn, các nhà máy và trung tâm thương mại. Đặc biệt, Công ty còn xây dựng một đội ngũ đông đảo các chuyên gia tư vấn (Investment Solicitation) để mời gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước rót vốn vào các thành phố mới.

Một trong những dự án phát triển đô thị thành công nhất của CLFD là đầu tư thành phố công nghiệp mới Cố An. Năm 2002, Cố An chỉ là một trong những thành phố nghèo nhất của tỉnh Hà Bắc với 380.000 dân cư và GDP bình quân đầu người chưa tới 1.000USD. Sau 14 năm phát triển dưới sự đầu tư của CLFD, GDP bình quân đầu người của Cố An đã lên tới 4.600USD, đi cùng cộng đồng dân cư tăng mạnh lên 500.000 người.

Đầu năm nay, dự án phát triển thành phố công nghiệp mới Cố An được Liên Hiệp Quốc chọn là trường hợp điển hình trong phát triển các dự án hợp tác theo mô hình hợp tác công tư (PPP). Nó đã được nhận rộng ra 13 tỉnh ở Trung Quốc cũng như 6 quốc gia trên thế giới. “Các khu đô thị mới - vốn được dẫn dắt bởi sự sáng tạo, các cụm công nghiệp và phát triển xanh - đã chứng tỏ tính hiệu quả trong việc thúc đẩy sự thay đổi và phát triển bền vững ở chất lượng cao cho các thành phố lớn”, ông Zhang Shufeng đúc kết kinh nghiệm.

Có thể thấy, trước sự bức bối về sức ép của khu vực nội đô hiện nay tại TP.HCM, các đô thị vệ tinh phải sớm hình thành và sẽ trở thành dòng chủ lưu của thị trường bất động sản tương lai.