Cạn room tín dụng vì bất động sản

Bất động sản và ngân hàng giống như bình thông nhau. Thị trường nhà đất tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian qua phần lớn nhờ sự hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng. Ngược lại, các doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và người mua nhà là nguồn khách chính, đóng góp đáng kể vào lợi nhuận cho các tổ chức tín dụng. Dù vậy, bước sang năm 2022, Ngân hàng Nhà nước bất ngờ siết chặt tín dụng vào bất động sản, còn Bộ Tài chính mạnh tay giám sát kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp khiến một số ngân hàng đứng trước rủi ro lớn từ các khách hàng bất động sản.

THỎI NAM CHÂM HÚT TÍN DỤNG

Thị trường bất động sản tại Trung Quốc trầm lắng đang là câu chuyện thời sự được quan tâm bởi toàn khu vực. Trong kịch bản xấu nhất, S&P Global Ratings ước tính các ngân hàng của Trung Quốc có khả năng phải đối mặt với khoản lỗ thế chấp 350 tỉ USD nếu bất động sản đổ vỡ. Thực trạng tại Trung Quốc có lẽ là nguyên nhân chính khiến các nhà điều hành Việt Nam khởi động chuỗi hành động quyết đoán khi nhìn ra những rủi ro tương tự của thị trường tài chính trong nước.

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tính đến ngày 30/6, tín dụng toàn hệ thống đã tăng 9,35% so với đầu năm và tăng 16,69% so với cùng kỳ năm trước - mức tăng tín dụng cao nhất trong 10 năm qua. Đồng thời, quy mô thị trường trái phiếu tiếp tục tăng 3,21% và chiếm 2,49% tổng dư nợ tín dụng.

Đáng chú ý, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã lên tới hơn 2,36 triệu tỉ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, tương ứng chiếm 20,74% tổng tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% dư nợ bất động sản. Tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36.400 tỉ đồng, tăng 5% so với đầu năm.

Tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã lên tới hơn 2,36 triệu tỉ đồng. Ảnh; Quý Hoà

Thực tế cho thấy một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang có dư nợ tín dụng khá lớn. Tại Công ty Cổ phần Vinhomes, tổng vay ngắn hạn và dài hạn cuối tháng 6 gần 32.000 tỉ đồng. Các tổ chức là chủ nợ lớn của Vinhomes là ngân hàng Techcombank và Vietcombank. Đặc biệt, Vinhomes còn nhận được sự hỗ trợ tín dụng từ các đối tác doanh nghiệp với số tiền lên tới 11.990 tỉ đồng, lãi suất khoảng 9%/năm.

Tại Novaland, tổng vay cuối quý II đứng ở mức hơn 68.000 tỉ đồng. Các ngân hàng cấp tín dụng lớn nhất cho Novaland là Credit Suisse AG - chi nhánh Singapore, VietinBank, Ngân hàng Hàng hải (MSB), Ngân hàng Quân Đội (MB), Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPB).

Khả năng lệch pha và mất cân đối vì cho vay bất động sản là điều giới chức lo ngại. “Nhu cầu tín dụng bất động sản thường là với thời hạn trung và dài hạn.

Trong khi đó, nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường.

Nếu các tổ chức tín dụng không cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân”, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết. 

Không thể phủ nhận so với các loại tài sản khác, bất động sản thường được xếp vào dạng rủi ro thấp trong danh mục tín dụng nhờ giá nhà duy trì đà tăng mạnh mẽ các năm qua. Dù vậy, như bài học từ thị trường Trung Quốc đã chỉ ra, không phải bất động sản luôn là tài sản an toàn, đặc biệt khi xuất hiện các cú sốc vỡ bong bóng và chính quyền gia tăng kiểm soát thị trường để hạ nhiệt giá nhà ở các phân khúc có tính đầu cơ cao. 

Thực tế, từ đầu năm đến nay, giá bán sơ cấp tại một số dự án bất động sản vẫn gia tăng nhưng ngược lại, thanh khoản trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu teo tóp. Thậm chí, một số dự án chứng kiến tình trạng cắt lỗ cục bộ khi nhà đầu tư chịu lỗ 200-300 triệu đồng so với giá gốc chỉ vì muốn thoát hàng nhanh. “Ở một góc độ khác, thị trường bất động sản tăng giá nhưng tính thanh khoản lại chậm do người có nhu cầu mua ở thực khó có khả năng chi trả. Đây là một vấn đề chúng ta cần nhìn ở góc độ cung cầu, tính thanh khoản và giá cả”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao của Savills Việt Nam, cảnh báo. 

TOP NGÂN HÀNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

Lướt qua báo cáo của các ngân hàng niêm yết, Techcombank là cái tên có tỉ trọng dư nợ cho vay liên quan đến bất động trên tổng dư nợ đứng đầu bảng. Ước tính của Công ty Chứng khoán HSC cho thấy tỉ trọng tín dụng của Techcombank dành cho lĩnh vực bất động sản tại thời điểm cuối quý II/2022 tiếp tục đứng ở mức rất cao: 66,9%, bao gồm 28,7% tín dụng dành cho chủ đầu tư và 38,2% cung ứng cho người mua nhà. 

Tính chung, kết thúc quý II, tín dụng của ngân hàng này tăng 7,6% so với đầu năm và có sự dịch chuyển đáng kể sang cho vay khách hàng cá nhân (tăng 59,4% so với cùng kỳ). Trong đó, khoản cho vay mua nhà tăng 25% so với quý trước, đặc biệt là dư nợ cho vay mua nhà lần đầu tăng đến 49,6% so với quý trước. Ngược lại, tín dụng dành cho khách hàng doanh nghiệp lớn (cả cho vay và đầu tư trái phiếu doanh nghiệp) giảm nhẹ 7% so với cùng kỳ.

Tất nhiên, dính đến tín dụng bất động sản cao không đồng nghĩa với nguy cơ khi chất lượng tài sản trên báo cáo của Techcombank là khá tốt. Tính đến cuối quý II/2022, tổng nợ xấu là 2.359 tỉ đồng (giảm 3,4% so với quý trước) và bằng 0,6% tổng dư nợ cho vay (so với 0,66% cuối năm 2021). Tỉ lệ bao phủ nợ xấu (LLR) cải thiện nhẹ lên 172% từ mức 161% của cuối quý I. Tỉ lệ LLR nếu cao hơn 150% thì ngân hàng được đánh giá có đủ nguồn lực để đối phó với nợ xấu xuất hiện trong tương lai. 

Theo các nhà phân tích, mô hình kinh doanh mà Techcombank xây dựng có phần khác biệt và tương đối thuận lợi so với các ngân hàng khác. Ngân hàng này có mối liên hệ chặt chẽ với các tập đoàn lớn tại Việt Nam như Vingroup, Masan Group, Masterise Group. Điều đó cho phép Techcombank xây dựng hệ sinh thái của mình, nơi Ngân hàng có thể khai thác toàn bộ chuỗi cung ứng của các công ty kể trên. Hệ sinh thái không chỉ mở rộng đến cơ sở khách hàng có thu nhập cao của các tập đoàn, mà còn giúp giảm thiểu rủi ro tín dụng thông qua kiểm soát được khâu giải ngân đúng mục đích.

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận đa dạng các nguồn vốn, đặc biệt là kênh huy động quốc tế là lợi thế của Techcombank. Tháng 6 mới đây, ngân hàng này hoàn tất huy động thành công khoản vay hợp vốn trị giá lên tới 1 tỉ USD. Cho đến nay, đây là khoản tín dụng trung dài hạn có trị giá lớn nhất của một định chế tài chính Việt Nam trên thị trường hợp vốn quốc tế. Đây là lần thứ ba Techcombank tiếp cận thị trường hợp vốn nước ngoài, sau khi hoàn tất huy động khoản vay đầu tiên trị giá 500 triệu USD vào năm 2020 và khoản vay thứ 2 trị giá 800 triệu USD vào năm 2021. 

Một ngân hàng khác có tỉ lệ cho vay bất động sản khá lớn là VIB khi đẩy mạnh cho vay bán lẻ thông qua các gói hỗ trợ cá nhân mua nhà, sửa chữa nhà (cùng với mảng cho vay ô tô, thẻ tín dụng và bancassurance). Ước tính của FiinGroup cho thấy, tỉ trọng các khoản vay liên quan đến bất động sản tại ngân hàng này vào khoảng 43,7%. 

Tỉ lệ bao phủ nợ xấu đến cuối quý II của Vietcombank tiếp tục được nâng cao kỷ lục lên hơn 500%. Ảnh: Quý Hoà

Theo ông Đặng Văn Sơn, Phó Chủ tịch VIB, danh mục cho vay của ngân hàng này có 87% là cho vay khách hàng cá nhân, 10% cho vay khách hàng doanh nghiệp và 3% cho vay các định chế tài chính. Trong đó, cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản chiếm khoảng 48% danh mục cho vay khách hàng cá nhân. Đây cũng là sản phẩm VIB cho vay nhiều nhất.

Lãnh đạo VIB cho biết với cho vay bất động sản, Ngân hàng hạn chế tối đa số lượng cho vay dự án, chủ yếu cho vay người tiêu dùng. Khi cấp tín dụng cho khách hàng vay, VIB ký tài trợ 3 bên giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng. Những dự án bất động sản mà VIB tham gia tài trợ cũng được lựa chọn kỹ lưỡng, không cho vay những dự án ở các tỉnh thành có độ rủi ro cao. 

Trong những năm tới, cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản vẫn sẽ là sản phẩm chủ đạo trong hoạt động ngân hàng bán lẻ. VIB đã dùng hết chỉ tiêu 10% tăng trưởng tín dụng mà Ngân hàng Nhà nước cấp hồi đầu năm. Tính đến 30/6, tổng tài sản của VIB đạt gần 350.000 tỉ đồng, tăng 12,5% so với cuối năm 2021 và tăng 26% so với cùng kỳ; lợi nhuận ròng nửa đầu năm ghi nhận 4.000 tỉ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.

Một ngân hàng khác có quy mô cho vay liên quan bất động sản chiếm tỉ trọng khá lớn trong tổng quy mô tín dụng là OCB (chiếm khoảng 40,6% theo FiinGroup). Một trong những khoản vay đáng chú ý nhất của ngân hàng này là dư nợ trên 2.900 tỉ đồng tại Tập đoàn FLC và Bamboo Airways. Với tỉ lệ vay nợ cao và vốn lưu động yếu, những khoản cho vay 2 công ty nói trên là đáng lo ngại.

Techcombank vừa hoàn tất huy động thành công khoản vay hợp vốn trị giá lên tới 1 tỉ USD. Ảnh: Quý Hoà

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán HSC, phần lớn các khoản vay FLC được thế chấp bằng dự án bất động sản và cổ phiếu Bamboo Airways với tỉ lệ đảm bảo hơn 100% giá trị khoản vay. Tuy nhiên, vì tỉ trọng cho vay FLC trong dư nợ của ngân hàng lớn, nên sự kiện liên quan đến cựu Chủ tịch Trịnh Văn Quyết sẽ ảnh hưởng nhất định đến chất lượng tài sản của OCB sau này. 

Nửa đầu năm 2022, OCB ghi nhuận lợi nhuận ròng chỉ còn 1.390 tỉ đồng, giảm đến 34% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính cho kết quả kém tích cực là khoản lỗ khủng 167 tỉ đồng từ nghiệp vụ mua bán chứng khoán đầu tư, so với mức lãi 758 tỉ đồng năm ngoái. Về tăng trưởng tín dụng, do hạn mức tín dụng từ đầu năm đến nay đã chạm mức 10% do Ngân hàng Nhà nước giao nên nửa còn lại của năm, room tín dụng của OCB sẽ bị giới hạn.

Ngoài 3 ngân hàng được kể trên, danh sách các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản nhiều nhất còn có Eximbank, MSB, SHB. Bên cạnh đó, các ngân hàng hiện còn nắm giữ khoảng 25% lượng trái phiếu doanh nghiệp, chiếm 2,63% tổng dư nợ tín dụng. Một số đang nắm giữ khối lượng trái phiếu lớn là Techcombank, TPBank, MB và VPBank.

Một trường hợp đáng chú ý khác là Vietcombank. Mặc dù cũng được xếp vào tổ chức có quy mô tín dụng cho bất động sản, xây dựng khá đáng kể nhưng ngân hàng này lại vượt trội ở nguồn lực dự phòng cho nợ xấu. Tỉ lệ bao phủ nợ xấu đến cuối quý II của Vietcombank tiếp tục được nâng cao kỷ lục lên hơn 500% - cao nhất toàn hệ thống.

CHƯA THẤY NHIỀU ĐIỂM SÁNG

Nhóm cổ phiếu ngân hàng chiếm tới hơn 30% vốn hóa thị trường chứng khoán. Vì vậy, sự thăng trầm của nhóm này luôn tác động đến tâm lý của giới đầu tư. Nửa đầu năm, giá nhiều cổ phiếu ngân hàng đã giảm sâu 30-40%, góp phần khiến chỉ số VN-Index diễn biến kém tích cực.

Lý do là giới đầu tư đang bị chi phối bởi triển vọng tăng trưởng nửa cuối năm vì lạm phát và dư địa tăng tín dụng. Cho đến nay, Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa thông báo sẽ nới thêm room tín dụng cho ngân hàng nào, mặc dù về cơ bản các ngân hàng trong diện cảnh báo có tỉ trọng cho vay các lĩnh vực rủi ro như đầu cơ bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp sẽ bị hạn chế room tăng trưởng để bảo đảm an toàn cho hệ thống. Ngược lại các ngân hàng Vietcombank, MB có thể được nới room tín dụng nhờ nhận thêm nhiệm vụ xử lý các ngân hàng 0 đồng là CB Bank và OceanBank.

Sự ổn định của hệ thống ngân hàng kể từ khi đại dịch xuất hiện chính là nhờ Thông tư 14 cho phép cơ cấu lại các khoản cho vay bị ảnh hưởng bởi dịch. Tuy vậy, Ngân hàng Nhà nước thông báo sẽ không tiếp tục gia hạn và buộc thông tư này kết thúc vào tháng 6 vừa rồi. Nợ xấu vì thế có thể tăng mạnh trong những tháng tới với tỉ lệ nợ xấu (NPL) nội bảng có thể lên tới 7,3% nếu tính cả các khoản cho vay thuộc diện tái cơ cấu và nợ xấu bán cho VAMC. Đây cũng là mức nợ xấu tương đương với giai đoạn 2016-2017.

Tính đến quý II, tỉ lệ nợ xấu cao nhất hệ thống đang thuộc về VPBank với hơn 5%, tiếp theo là VIB và MSB. Tuy nhiên, theo ông Lê Quốc Việt, chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán VNDirect, chất lượng tài sản của các ngân hàng đã cải thiện mạnh mẽ so với giai đoạn trước. Họ đã lập trích dự phòng khá cao để tránh khả năng nợ xấu tăng mạnh, đồng thời tỉ lệ bao phủ nợ xấu tại một số ngân hàng đạt mức cao nhất lịch sử. “Theo quan điểm của chúng tôi, nhờ chất lượng tài sản vững chắc và bộ đệm dự phòng mạnh mẽ, các ngân hàng sẽ có thể giảm thiểu tối đa rủi ro nợ xấu trong thời gian sắp tới”, ông Việt nói.

Trong dài hạn, triển vọng của ngành ngân hàng vẫn khả quan nhờ kinh tế có thể quay lại quỹ đạo tăng trưởng tích cực, đi cùng câu chuyện M&A bán vốn cho các đối tác chiến lược. Thời gian qua, một số thương vụ đã được ghi nhận như BIDV bán 15% cho KEB Hana, VPBank bán 49% cổ phần trong FE Credit cho SMBC. 

Sắp tới, dự kiến sẽ có một số thương vụ M&A đáng chú ý như VPBank dự kiến phát hành riêng rẻ cho nhà đầu tư ngoại với tỉ lệ tối đa 15% vốn điều lệ. LienVietPostBank dự định phát hành riêng lẻ 66,7 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chiến lược. OCB cũng có kế hoạch phát hành thêm 5,1% cổ phần cho nhà đầu tư lớn. 

Nhưng rủi ro không nhỏ cho các “cổ phiếu vua” vẫn là câu chuyện kém sôi động của thị trường bất động sản. “70% tài sản đảm bảo trong hệ thống ngân hàng là bất động sản. Trong điều kiện thị trường địa ốc khủng hoảng, tài sản thế chấp giảm giá mạnh có thể làm giảm chất lượng các khoản vay thế chấp”, ông Phạm Việt Duy, chuyên gia tư vấn đầu tư của VNDirect, cảnh báo.

Trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt được phát hành bởi các công ty chưa niêm yết, cũng là ẩn số rủi ro lớn của ngành. Năm 2021, có tới 159.000 tỉ đồng trái phiếu bất động sản được phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết, chiếm tỉ trọng 85,5%. Theo ông Lê Xuân Đồng, Giám đốc Điều hành Bộ phận Nghiên cứu tư vấn của FiinGroup, một số ngân hàng có thể đối mặt với rủi ro vỡ nợ chéo do một lượng lớn trái phiếu chuẩn bị đáo hạn và được phát hành bởi các doanh nghiệp thiếu năng lực chi trả. Tính toán của FiinGroup cho thấy tỉ lệ nợ ròng/EBITDA của nhóm doanh nghiệp chưa niêm yết lên tới 8,1 lần, cao gấp nhiều lần so với con số 3,8 lần của các doanh nghiệp niêm yết.