Nguyễn Thiện Chủ Nhật | 17/07/2022 09:00

Bất động sản hút đa ngành

Sức hấp dẫn của bất động sản đã thúc đẩy nhiều doanh nghiệp lớn nhỏ ồ ạt nhảy vào địa hạt mới, bất chấp nhiều bài học cay đắng trong quá khứ.

Nhiều doanh nghiệp đang dư dả “ngồi trên đống tiền” và bắt đầu nghĩ về bài toán tiêu tiền trong lĩnh vực thời thượng là bất động sản.

Những “tay ngang” tỉ USD

Sau nhiều năm dè dặt, Công ty Cổ phần Tập đoàn Hòa Phát đã chính thức bước chân vào thị trường bất động sản khi thông qua chủ trương góp thêm 3.300 tỉ đồng vào công ty trong lĩnh vực này. Phát biểu tại Đại hội cổ đông, ông Trần Đình Long, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Hòa Phát, cho biết: “Không ai có thể làm thép mãi được. Với quy mô như hiện nay, Hòa Phát sớm muộn cũng phải đa ngành, một trong những hướng đó là bất động sản”.

Trải qua 2 năm kinh doanh thăng hoa với lượng tiền mặt lớn nhất sàn chứng khoán, “vua thép” quyết định triển khai chiến lược mới này. Hòa Phát đang tích cực tích lũy quỹ đất, đồng thời tiến hành nghiên cứu, khảo sát dự án ở Cần Thơ, Khánh Hòa, Quảng Ngãi và Thừa Thiên Huế, hướng đến phân khúc khu công nghiệp và đại đô thị cao cấp với quy mô 500 ha.

Cùng tham vọng lấn sân bất động sản vào tỉnh Khánh Hòa, một doanh nghiệp khác là Tập đoàn FPT cũng vừa đề xuất đầu tư 3 dự án tại Khánh Hòa, với tổng diện tích lên tới 860 ha, bao gồm dự án Khu Đô thị công nghệ - giáo dục FPT tại xã Phước Đồng, Trung tâm Đào tạo chuyển đổi số và Đô thị dịch vụ tại khu vực Tuần Lễ - Hòn Ngang Bắc Vân Phong và quần thể du lịch nghỉ dưỡng dành cho chuyên gia quốc tế tại khu Hồ Na - Mũi Đôi.

tcm

Cũng tại tỉnh Khánh Hòa, Công ty Chứng khoán SSI vừa ký kết Biên bản ghi nhớ với Công ty Shinec, nhằm khảo sát và nghiên cứu cơ hội đầu tư của dự án Khu Công nghiệp Ninh Sơn - Khánh Hòa, với diện tích 620 ha. Trước đó, Tập đoàn đầu tư IPA (cổ đông lớn nhất của Công ty Chứng khoán VNDirect) cũng thông qua nghị quyết huy động 1.000 tỉ đồng từ phát hành trái phiếu để đầu tư vào các dự án bất động sản ở Cần Thơ và Hà Nội. Gần đây nhất, IPA đã rót hơn 700 tỉ đồng để mua hơn 10% cổ phần của Cen Land.

Làn sóng tiếp tục lan rộng sang các công ty vốn hóa vừa và nhỏ. Đáng chú ý, hàng loạt doanh nghiệp dệt may đều đã đặt một chân vào lĩnh vực bất động sản, với hàng loạt dự án khu đô thị và khu công nghiệp. Danh sách trải dài từ Dệt may Thành Công (TCM) đến Damsan (ADS), TNG hay Gilimex (GIL). Các dự án cũng đang được đầu tư khá quyết liệt như dự án Khu Đô thị Núi Cốc Escape của TNG với mức đầu tư 6.800 tỉ đồng, hay Khu Công nghiệp Gilimex Quảng Ngãi có diện tích 730 ha của Gilimex.

“Các doanh nghiệp dệt may như GIL, ADS, TCM, TNG đã mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản và bất động sản khu công nghiệp. Chúng tôi kỳ vọng mảng kinh doanh mới sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp duy trì tăng trưởng lợi nhuận trong giai đoạn 2022-2025”, Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết bất động sản đã thu hút lượng lớn nhà đầu tư tay ngang từ các lĩnh vực khác sang đầu tư trong năm 2021.

Điều này góp phần giúp thị trường bất động sản nhiều nơi trở nên sôi động bất chấp những tác động tiêu cực của dịch COVID-19.

Đằng sau làn sóng này là sự phục hồi của nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản sau đại dịch, bên cạnh kỳ vọng vào việc đẩy mạnh đầu tư công của Chính phủ. Ông Vincent Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills, phân tích: “Sau một năm 2021 trầm lắng, chúng tôi nhận thấy nguồn cung dồi dào trong các phân khúc nhà ở. Nhu cầu lành mạnh nhờ vốn chủ sở hữu tăng và thiếu các khoản đầu tư thay thế, sẽ hỗ trợ sự phục hồi nhanh chóng của thị trường nhà ở”.

Số liệu từ Cục Quản lý Đăng ký kinh doanh cho thấy, số lượng doanh nghiệp thành lập mới trong ngành bất động sản kể cả trong năm 2021 lẫn quý I/2022 đều cao hơn vượt trội so với các ngành nghề khác.

Cùng quan điểm lạc quan, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV, nhận định: “Việc triển khai hàng loạt dự án hạ tầng với quy mô lớn và nguồn tiền đổ mạnh vào bất động sản sẽ tạo động lực giúp thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2022”.

Cũng còn một nguyên nhân khác là sau giai đoạn kinh doanh “trúng mùa”, các doanh nghiệp lớn đã tích lũy được lượng tiền mặt lớn. Do lượng tiền này vượt nhu cầu đầu tư từ hoạt động kinh doanh cốt lõi nên thúc đẩy họ phân bổ vốn dôi dư sang lĩnh vực khác, ngoài ngành cốt lõi.

Trái ngọt và trái đắng

Theo khảo sát của McKinsey, có đến 49% lãnh đạo đồng tình rằng việc mở rộng kinh doanh ngoài ngành cốt lõi nhằm giúp doanh nghiệp tăng thêm nguồn tăng trưởng; 23% cho rằng việc đầu tư ngoài ngành giúp đa dạng hóa và giảm bớt rủi ro cho doanh nghiệp.

Một ví dụ là trường hợp của Công ty Cổ phần Phú Tài, ngoại trừ mức giảm nhẹ khoảng 2% trong năm 2012, doanh thu của Phú Tài đã tăng trưởng liên tục trong 14 năm. Bí quyết nằm ở chỗ doanh nghiệp này có cơ cấu doanh thu khá đa dạng, cấu thành từ 3 lĩnh vực khác nhau, gồm kinh doanh gỗ, kinh doanh đá và bán ô tô. Việc sở hữu nhiều mảng kinh doanh đã giúp Phú Tài giữ thế chủ động và luôn có nhiều phương án khi đứng trước quyết định đầu tư.

Không chỉ vậy, đa dạng hóa còn giúp Phú Tài đứng vững trước những biến cố kinh doanh. Trường hợp này xảy ra khi doanh thu của mảng ô tô và kinh doanh đá suy giảm trong giai đoạn 2020-2021, sự đóng góp của mảng kinh doanh gỗ và bất động sản đã giúp Phú Tài lội ngược dòng, tiếp tục duy trì chuỗi tăng trưởng liên tục.

Hay như viễn cảnh trong tương lai của Tập đoàn Hòa Phát, trong giả định câu chuyện lấn sân bất động sản thành công, và ngành này chiếm tỉ trọng đáng kể trong cơ cấu doanh thu của Tập đoàn. Hòa Phát hoàn toàn có thể biến lượng tồn kho từ mảng sản xuất thép trở thành nguyên liệu đầu vào của mảng bất động sản, xuất phát từ đặc thù nguyên liệu thép chiếm tỉ trọng đáng kể trong tổng chi phí của lĩnh vực bất động sản.

Khi giá thép bị khủng hoảng và sụt giảm mạnh, Hòa Phát có thể chuyển thành phẩm thép sang mảng bất động sản, thay vì chấp nhận bán giá thấp ở bên ngoài thị trường.

Hòa Phát do đó có thể sẽ bớt bài toán khó trước những biến động của giá thép, đồng thời gia tăng lợi thế cạnh tranh và tiềm năng tăng trưởng khi mảng thép đạt tối đa công suất.

Mọi chuyện tất nhiên không hề đơn giản. Ở chiều ngược lại, không ít doanh nghiệp đã chịu tác động nặng nề khi quyết định rời bỏ ngành cốt lõi và lấn sân sang bất động sản. Còn nhớ giai đoạn 2009-2010, cũng từng có làn sóng doanh nghiệp lấn sân sang đầu tư bất động sản. Lúc bấy giờ, cơn sốt bất động sản liên tục đẩy giá cao, tạo tâm lý bất động sản là nơi dễ sinh lợi nhất.

Vào giai đoạn đỉnh điểm, số liệu từ Bộ Tài chính cho biết, lĩnh vực bất động sản chiếm tới 1/4 tổng vốn đầu tư ngoài ngành của các tập đoàn nhà nước. Cơn sốt lấn sân bất động sản lan rộng sang mọi doanh nghiệp có lĩnh vực cốt lõi từ viễn thông, chăn nuôi, cho đến tài chính, sản xuất công nghiệp...

Khu vực FPT đề xuất dự án 150 ha tại Nha Trang.

Trong cơn sốt đó, Tập đoàn Hoa Sen quyết định bước một chân vào lĩnh vực bất động sản bên cạnh hoạt động kinh doanh cốt lõi là sản xuất tôn, thép đang rất ổn định. Hoa Sen liên tục triển khai các dự án lớn gồm căn hộ Hoa Sen Phước Long B, căn hộ Hoa Sen Riverside... Tuy vậy, thị trường bất động sản sau đó rơi vào khủng hoảng, buộc Hoa Sen giải thể các công ty con bất động sản hoặc tính hướng chuyển nhượng dự án.

Taxi Mai Linh cũng từng nhận “trái đắng” khi quyết định chen chân vào thị trường bất động sản. Mai Linh lúc ấy đang là đơn vị vận tải số 1 Việt Nam, có tham vọng trở thành dẫn đầu Đông Nam Á. Tuy nhiên, việc lún sâu vào đất đai đã khiến doanh nghiệp này mất thanh khoản khi thị trường bất động sản đóng băng, vào ngay thời điểm tình hình kinh doanh đang gặp khó. Mai Linh sau đó phải rao bán những bất động sản này với mức giá khá thấp nhằm có dòng tiền thu xếp trả nợ.

Câu chuyện đầu tư ngoài ngành cốt lõi, đặc biệt là bất động sản do đó không phải luôn là màu hồng. Đã có rất nhiều bài học trong quá khứ mà các doanh nghiệp phải chịu thiệt hại, hoặc phải quay trở lại tập trung vào ngành cốt lõi sau một thời gian ngắn phiêu lưu trong lĩnh vực đất đai.

Đa ngành dọc và ngang

Nhiều doanh nghiệp có lượng tiền mặt cao, đứng trước sức ép tăng trưởng vẫn thường lựa chọn bất động sản là thị trường để lấn sân. Tuy vậy, chìa khóa nằm ở chỗ lấn sân như thế nào cho đúng, cho có lợi nhuận, chứ không sa lầy vào vết xe đổ trong quá khứ. Đây không phải là việc doanh nghiệp cho ra mắt một dòng sản phẩm mới, mà là việc doanh nghiệp bỏ vốn vào một lĩnh vực khác, rất cần đánh giá kỹ càng về mặt tài chính, dòng tiền, lợi nhuận, rủi ro và cả con người.

Dù bất động sản là một ngành có lợi nhuận lớn, xét cho cùng đây cũng là một lĩnh vực có tính chu kỳ cao. Bài học về sự tham gia sai thời điểm của Hoa Sen hay Mai Linh trong lúc thị trường bất động sản giảm giá hoặc đóng băng sẽ không chỉ khiến mảng bất động sản của doanh nghiệp gặp khó, mà còn tạo áp lực cho chính mảng kinh doanh cốt lõi đang có. Doanh nghiệp lấn sân do đó nên ưu tiên lên kế hoạch kinh doanh và đầu tư lâu dài vào lĩnh vực bất động sản, thay vì thực hiện một công việc khó khăn hơn là xác định thời điểm ngắn hạn để mua và chuyển nhượng dự án.

Sản xuất tôn, thép vẫn là hoạt động kinh doanh cốt lõi của Tập đoàn Hoa Sen.

Bên cạnh đó, cũng giống việc mở rộng kinh doanh ra các ngành nghề khác, có 2 hướng để doanh nghiệp lấn sân sang lĩnh vực bất động sản, gồm đa dạng hóa theo chiều ngang và chiều dọc. Trong đó, đa dạng theo chiều dọc thường sẽ hiệu quả hơn khi doanh nghiệp có thể tận dụng lợi thế cạnh tranh vốn có, lan tỏa được kinh nghiệm, năng lực nội tại của mình sang lĩnh vực mới.

Tập đoàn Hòa Phát là ví dụ cho mô hình đa dạng theo chiều dọc, khi lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ trong ngành sản xuất thép có thể giúp Hòa Phát lan tỏa sang khâu đầu vào của ngành bất động sản. Ở chiều ngược lại, những doanh nghiệp hoạt động trong các ngành nghề không liên quan có thể sẽ gặp nhiều khó khăn khi chập chững bước vào lĩnh vực địa ốc.

Doanh nghiệp trong lĩnh vực nào cũng đối mặt với những rủi ro về kinh doanh (business risk) và tài chính (financial risk). Rủi ro kinh doanh liên quan đến mô hình hoạt động của công ty, như rủi ro bán hàng, rủi ro biên lợi nhuận giảm và rủi ro đòn bẩy hoạt động (operating leverage risk), đặc biệt cho những công ty hoạt động trong các khu vực có tỉ trọng tài sản cố định lớn. Bên cạnh năng lực quản trị có thể là rào cản lớn, trước viễn cảnh dịch bệnh chưa được kiểm soát hoàn toàn, lạm phát gia tăng và nhu cầu tiêu dùng thấp của người dân có thể khiến phần rủi ro kinh doanh tăng lên trong nhiều lĩnh vực, đặc biệt là bất động sản.

Giáo sư - Tiến sĩ Đặng Đình Đào, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển nhận định: “Khi doanh nghiệp ngoại đạo lấn sân bất động sản hay bất kỳ lĩnh vực nào, nếu phát triển chưa đủ sức, chưa đủ mạnh, chưa đủ tầm mà nhảy sang nhiều lĩnh vực thì đó là điều không có lợi. Doanh nghiệp nếu cứ đầu tư theo kiểu phong trào, theo đám đông thì cần phải tính toán lại”.

Tài chính cũng là một nhân tố cốt lõi của quyết định lấn sân sang lĩnh vực khác, khi ngành bất động sản có đặc thù dài hạn, chôn vốn, thu hồi dòng tiền lâu.

Các công ty cần phải tính toán tài chính kỹ lưỡng, sẵn sàng cho những trường hợp thị trường rơi vào giai đoạn khó khăn, vẫn đảm bảo dòng tiền để duy trì hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Bài học của công ty khổng lồ ngành bất động sản Trung Quốc là Evergrande Group là điển hình trong rủi ro đa ngành khi đầu tư vào thị trường xe điện, sản xuất phương tiện truyền thông và có một công viên giải trí, cùng với 2.000 công ty con trong nước...

Giáo sư - Tiến sĩ Đặng Đình Đào cho biết: “Bài toán đầu tư vào bất động sản hay kinh doanh lĩnh vực gì thì doanh nghiệp phải xem xét nhiều yếu tố về nội tại, nội lực. Trong đó, thứ nhất là vốn, thứ 2 là năng lực, thứ 3 là kinh nghiệm, chứ không thể cứ thế mà nhảy vào kinh doanh được, điều đó rất nguy hiểm”.

Cuối cùng, việc lấn sân sang bất động sản thông thường sẽ xảy ra khi doanh nghiệp tích lũy được lượng tiền mặt lớn, vượt quá nhu cầu đầu tư của ngành nghề cốt lõi. Sự dư dả tiền mặt khiến ban lãnh đạo có xu hướng phân bổ vào những ngành nghề khác, mà ở Việt Nam có lẽ bất động sản vẫn là ưu tiên hàng đầu. Tuy vậy, đây không phải là giải pháp duy nhất, thay vì bỏ vốn vào bất động sản, doanh nghiệp có thể đẩy lượng tiền dôi dư của mình vào một lựa chọn hiệu quả khác là mua cổ phiếu quỹ.

Ông Lê Chí Phúc, Tổng Giám đốc SGI Capital, cho rằng: “Những doanh nghiệp có số dư tiền mặt lớn, dòng tiền về mạnh hằng năm vượt nhu cầu tái đầu tư như Vinamilk, Sabeco, Hòa Phát, FPT... hoàn toàn có thể cân nhắc mua cổ phiếu quỹ, giảm quy mô vốn lưu hành, như một lựa chọn rất tốt để chia lại lợi nhuận cho cổ đông thay cho cách làm truyền thống hiện nay là trả tiền mặt hoặc tệ nhất là trả cổ tức bằng cổ phiếu”.

Do bản chất mua cổ phiếu quỹ là doanh nghiệp mua lại chính cổ phiếu của mình, từ đó giúp doanh nghiệp vận hành vốn hiệu quả, tránh trường hợp doanh nghiệp dư thừa quá nhiều tiền mặt, nhưng do ban lãnh đạo phải chịu sức ép tăng trưởng, nên đưa ra những quyết sách đầu tư ngoài ngành sai lầm. “Mua lại cổ phiếu quỹ ở mức giá hợp lý đồng thời đảm bảo nguồn vốn dôi dư của doanh nghiệp được tái đầu tư vào chính mình, không nằm chết trong tài khoản ngân hàng với lãi suất thấp dần, hoặc sa lầy vào các dự án mới ngoài ngành cốt lõi, hay các startup phiêu lưu nhiều rủi ro”, ông Lê Chí Phúc nhận định.