Bất động sản du lịch: Bong bóng bập bềnh

Theo báo cáo của  Savills, 57% là tỉ lệ giảm của lượng cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong quý I/2019, 52% là mức độ lao dốc của năng lực hấp thụ toàn thành, 100 là số lượng các dự án bất ngờ đóng băng vì thanh tra, rà soát... Có thể thấy bất động sản TP.HCM khởi đầu năm mới với màn trình diễn có thể xem là tồi tệ nhất trong 3 năm trở lại đây, khiến nhiều chủ đầu tư đối mặt với nguy cơ phá sản.

Để vượt bão, nhiều doanh nghiệp địa ốc buộc phải dịch chuyển về thị trường các tỉnh, tạo nên một làn sóng đổ bộ rầm rộ, khiến nhiều địa phương “hạng 2” như Phan Thiết, Khánh Hòa, Quảng Nam, Quảng Ngãi, thậm chí cả Phú Yên, Bình Định bất chợt bùng nổ. Liệu dòng vốn nóng sẽ định hình nên một xu thế phát triển bền vững hay chỉ là hiện tượng nhất thời?

RA BIỂN TRÁNH BÃO?

Sau nhiều năm chỉ giới hạn hoạt động tại TP.HCM, thương hiệu nhà ở nổi tiếng của mảnh đất Sài thành là Novaland bất ngờ công bố hàng loạt các dự án du lịch nghỉ dưỡng, trải rộng từ Cần Thơ, Phan Thiết đến Cam Ranh hay Bà Rịa Vũng Tàu... với các dòng sản phẩm NovaHills, NovaBeach hay NovaWorld có quy mô từ 100ha trở lên. Mới đây, Novaland công bố siêu dự án rộng gần 1.000ha mang tên NovaWorld Phan Thiết - tổ hợp nghỉ dưỡng, tích hợp đa dạng các tiện ích giải trí đầu tiên tại thủ phủ resort của Việt Nam.

Theo thiết kế, điểm nhấn của NovaWorld Phan Thiết sẽ là một loạt các tiện ích giải trí và hoạt động thể thao hiện đại như hai sân golf 18 lỗ tiêu chuẩn quốc tế, cụm công viên chủ đề, vườn thú Petting Zoo, khu công viên biển rộng 16ha, trung tâm huấn luyện thể thao đa môn có quy mô hơn 200ha theo mô hình IMG của bang Florida (Mỹ) hay sân vận động đa năng trong nhà có sức chứa 10.000 chỗ ngồi để tổ chức các sự kiện âm nhạc, thể thao đặc sắc.

Sau Phan Thiết, Novaland dự kiến sẽ triển khai thêm một tổ hợp NovaWorld ở Bình Châu (Bà Rịa - Vũng Tàu). Dự kiến chỉ trong năm nay, Novaland sẽ cung ứng 2.400 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. “Mục tiêu của Tập đoàn là phối hợp với các nhà tư vấn, các đơn vị vận hành chuyên nghiệp để tạo ra những điểm đến tuyệt hảo cho khách du lịch nội địa và quốc tế, nhằm đưa những nơi này thành trung tâm du lịch - nghỉ dưỡng - giải trí của khu vực và góp phần ghi dấu ấn của Việt Nam trên bản đồ du lịch thế giới”, lãnh đạo Novaland công bố mục tiêu đầy tham vọng.

Đặt cược vào Cam Ranh, Tập đoàn Hưng Thịnh giới thiệu ra thị trường dự án biệt thự nghỉ dưỡng Para Draco, đồng thời đánh dấu sự trở lại phân khúc du lịch nghỉ dưỡng. Tất nhiên, không khó để lý giải vì sao Hưng Thịnh lựa chọn Cam Ranh là điểm nhắm rót vốn.

Chỉ trong năm 2018, tỉnh Khánh Hòa đã thu hút được 2,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 138% so với năm 2017. Con số này dự kiến sẽ tăng lên hơn 3 triệu lượt khách quốc tế trong năm nay, tạo ra doanh thu hàng chục ngàn tỉ đồng. “Nhờ các lực đẩy về chính sách, hạ tầng ngày càng được nâng cấp và thế mạnh về cảnh quan thiên nhiên sẵn có, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Cam Ranh đang nóng lên từng ngày và tạo hấp lực lớn với các nhà đầu tư. Xu hướng sở hữu ngôi nhà thứ 2 đang dẫn dắt thị trường, bởi đây là kênh đầu tư hiệu quả với lợi nhuận hấp dẫn về lâu dài”, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần PropertyX, thành viên của Tập đoàn Hưng Thịnh, nhận định.

Một doanh nghiệp khác vốn chỉ chuyên vào phân khúc căn hộ là Hưng Lộc Phát dự kiến cũng tham gia vào phân khúc du lịch nghỉ dưỡng với dự án đầu tay Summer Land Resort Phan Thiết trị giá 2.000 tỉ đồng. Gia nhập thị trường còn có các tên tuổi khác như Bất động sản Tiến Phước, Thành Thành Công, Phúc Khang, Eurowindow, LDG...

Theo nhận định của VinaCapital, tăng trưởng lợi nhuận của các công ty bất động sản Việt Nam dự kiến sẽ giảm từ hơn 100% trong năm 2018 xuống còn 17% trong năm 2019. Lý do là các hoạt động trên thị trường này bắt đầu giảm sau nhiều năm tăng mạnh. Trước đó, chỉ trong giai đoạn 2014 - 2017, tổng số dự án nhà ở mới mở bán tại TP.HCM và Hà Nội năm sau cao gấp đôi năm trước, góp phần mang lại nguồn lợi nhuận khả quan cho các doanh nghiệp bất động sản trong nhiều năm liền. Trong bối cảnh hiện nay, việc chuyển dịch mạnh mẽ sang du lịch nghỉ dưỡng có thể xem là phao cứu sinh cho nhiều doanh nghiệp trước áp lực lợi nhuận từ phía cổ đông.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Savills Hotels, tiềm năng tăng tốc dành cho Việt Nam là có. Trong những năm qua, khách quốc tế đến Việt Nam có sự tăng trưởng trung bình 13,8%/năm, gấp 3 lần của thế giới và 2 lần của châu Á - Thái Bình Dương. “Việt Nam chỉ mất 3 năm, từ năm 2015-2018 để tăng gấp đôi lượng khách từ 7 triệu lên 15 triệu lượt trong khi Thái Lan mất 11 năm để tăng số lượng khách quốc tế từ 8 triệu lượt năm 1999 lên 15 triệu vào năm 2010. Nếu ngành du lịch Việt Nam đặt mục tiêu sẽ thu hút được 30 triệu khách quốc tế vào năm 2025 thì nhu cầu khách sạn, khu nghỉ dưỡng sẽ rất lớn”, ông Mauro Gasparotti chia sẻ với NCĐT.

Động lực tăng trưởng cho ngành đến từ chất lượng hạ tầng giao thông ngày càng cải thiện, nhiều cảng hàng không, cảng biển được nâng cấp. Một động lực khác cho ngành còn đến từ xu thế gia tăng xuất ngoại của khách du lịch châu Á, đặc biệt là lượng khách Trung Quốc. 

Theo Savills, năm ngoái có 150 triệu lượt du khách Trung Quốc xuất ngoại, chiếm 11% tổng số khách xuất ngoại trên toàn cầu và dự kiến năm 2030 sẽ là 400 triệu lượt. Gần đây, chính quyền Trung Quốc cũng đơn giản hóa thủ tục cấp hộ chiếu cho công dân đi du lịch. Đây chính là nguồn khách quốc tế lớn của ngành du lịch Việt Nam nếu có chiến lược thu hút hiệu quả.

Dự án biệt thự nghỉ dưỡng Para Draco ở Cam Ranh.

Chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà cũng góp thêm động lực cho thị trường phát triển. Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển của Công ty Tư vấn DKRA Vietnam, lượng khách nước ngoài như Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Trung Quốc dự kiến sẽ tiếp tục tìm đến thị trường bất động sản Việt. “Đây là một trong những động lực quan trọng để phát triển các dự án cao cấp, hạng sang và bất động sản nghỉ dưỡng”, ông Nguyễn Hoàng chia sẻ với NCĐT.

ĐIỂM MẶT RỦI RO

Nhưng làn sóng đầu tư ồ ạt có thể tạo nên áp lực dư thừa nguồn cung trong ngắn hạn. Thống kê của Savills Hotels cho thấy năm ngoái, có khoảng 16.800 phòng khách sạn gia nhập thị trường Việt Nam, chiếm khoảng 19% tổng lượng cung của thị trường. Trong đó có tới 90% số phòng mới tập trung ở những địa phương ven biển như Nha Trang, Phú Quốc và Nha Trang. Trong các năm tới, nguồn cung khách sạn dự kiến sẽ tiếp tục tăng mạnh với số lượng lên tới 33.000 phòng.

Mặc dù giá phòng duy trì tốc độ tăng trưởng tốt nhưng công suất cho thuê có sự sụt giảm. Nguyên nhân là do lượng cung gia nhập thị trường trong năm vừa qua lớn nên ảnh hưởng đến công suất của toàn thị trường. Đơn cử như tại Phú Quốc, một trong những thị trường sôi động nhất với nguồn cung khá lớn trong năm 2018. 

Tuy vậy, cạnh tranh quá lớn khiến doanh thu không đạt được như mong đợi, chi phí lại tăng cao ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận của các dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng ở Phú Quốc. “Nếu hoạch định tốt, những sản phẩm như condotel sẽ hoạt động hiệu quả, còn ngược lại có thể tạo ra nhiều rủi ro cho thị trường”, ông Mauro Gasparotti nhận định. Năng lực hấp thụ thực sự cũng là điều gây lo ngại. Tuy thị trường condotel có dấu hiệu khởi sắc hơn sau một năm giảm mạnh nhưng tỉ lệ hấp thụ vẫn rất thấp (chỉ đạt khoảng18% trong quý I/2019).

Theo quan sát của DKRA Vietnam, nguồn cung condotel và biệt thự nghỉ dưỡng có thể sẽ tăng trong thời gian tới và tập trung chủ yếu ở những thị trường quen thuộc như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc và Bình Thuận. Dự kiến trong ngắn hạn, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chưa có nhiều khởi sắc và sức cầu sẽ không nhiều đột phá.

Để cải thiện hiệu quả hoạt động, tăng tính hấp dẫn cho các căn biệt thự biển hay condotel đắt giá, nhiều các chủ đầu tư trong nước ký kết hợp tác với thương hiệu quản lý du lịch nghỉ dưỡng hàng đầu thế giới để quản lý vận hành. Hiện nay, hàng chục thương hiệu đã có mặt tại Việt Nam như InterContinental, Accor, Novotel, Marriott, Mandarin Oriental, Movenpick, Best Western Premier, Wyndham Garden, X2, Ramada, Melia... 

Nhưng bên cạnh những tiềm năng tích cực, mối lương duyên này không phải lúc nào cũng đơm hoa kết trái mà trái lại, có thể tạo ra một số mâu thuẫn mới về hoạch định chiến lược kinh doanh hay xác lập bộ tiêu chuẩn hoạt động mà thỏa mãn cả chủ đầu tư và đơn vị quản lý.

Theo ông Bùi Xuân Phong, chuyên gia trong lĩnh vực quản lý khách sạn, chủ đầu tư khách sạn ở bất cứ đâu cũng có hai lựa chọn là thuê đơn vị quản lý hoặc tự quản lý. Lợi hay hại còn tùy vào hình thức lưu trú, quy mô và địa bàn, tùy thuộc vào chiến lược kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, vào hiểu biết và năng lực của chủ đầu tư đối với ngành khách sạn.

“Trừ phi bài toán lợi nhuận của chủ đầu tư nằm ở gia tăng giá trị bất động sản hoặc ở chỗ khác, thuê công ty quản lý chuỗi quốc tế mà không giải được bài toán lợi nhuận thì các khoản phí và chi phí của nó sẽ “đè” chủ đầu tư đến nỗi không thể gỡ ra được, hoặc phải đền hợp đồng mà phần thua thiệt luôn ở phía chủ đầu tư”, ông Bùi Xuân Phong cảnh báo.

So với các đối thủ trong khu vực như Bali (Indonesia) hay Phuket (Thái Lan), các địa phương ven biển của Việt Nam hiện chưa chú trọng nhiều đến quy hoạch tổng thể về đề án phát triển du lịch. Độ nhận diện thương hiệu vẫn còn yếu trong đánh giá của khách quốc tế. Đơn cử như theo McKinsey, tuy Phan Thiết được định vị là thành phố du lịch nghỉ dưỡng biển nhưng địa phương này vẫn chưa tạo được cảm xúc rõ ràng cho du khách, các hoạt động giải trí tiêu khiển vẫn còn rất ít. Trong khi đó, Phuket có điều kiện tương tự như Phan Thiết nhưng ấn tượng hơn nhờ sự hiện diện của nhiều hoạt động thể thao như bơi lội hay lặn biển.

Bên cạnh đó, việc thiết kế được một mô hình du lịch nghỉ dưỡng độc lạ, tạo sự khác biệt với các đối thủ cũng là thách thức lớn cho nhiều doanh nghiệp. Theo Công ty Tư vấn McKinsey, cấu trúc lợi nhuận của ngành du lịch nghỉ dưỡng hiện đã thay đổi đáng kể. Trong đó, không phải phí thuê phòng mà nguồn thu từ hoạt động giải trí, chăm sóc sức khỏe, thể thao và các tiện ích trải nghiệm phong cách sống đang dần trở thành các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến doanh thu của các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Đơn cử như hoạt động phiêu lưu mạo hiểm (như leo núi, săn bắn, cưỡi ngựa, bơi lội) năm 2013 đã tạo ra 263 tỉ USD doanh thu trên toàn cầu, các hoạt động thể thao, chăm sóc sức khỏe tạo ra 439 tỉ USD cho các chủ đầu tư, còn kinh doanh sân golf cũng tạo ra nguồn thu đáng kể: 20 tỉ USD. Chú trọng đầu tư nhiều hơn vào các trải nghiệm có thể là chìa khóa để các chủ đầu tư giải bài toán mang tên “Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phiên bản 2.0”.