Bất động sản chờ cú hích đảo chiều

Bất động sản Việt Nam đang đi đến cuối chu kỳ suy giảm, các tín hiệu cho chu kỳ tăng trưởng mới đã hình thành nhưng cách thị trường vận động đã không còn như 3 thập niên trước đó.

Thời điểm tốt để mua bất động sản? 

Có thể thấy, cuộc khủng hoảng của ngành bất động sản bắt đầu diễn ra khi các kênh dẫn vốn cho thị trường này bị tê liệt, từ trái phiếu, tín dụng đến chứng khoán. Các chính sách tháo gỡ cho thị trường cũng đang theo xu hướng giải tỏa các kênh dẫn vốn này, đặc biệt là từ tín dụng cho vay bất động sản.

Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước), tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỉ đồng, tăng 6,04% so với thời điểm 31/12/2022, chiếm tỉ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Điều này cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản đang dần phát huy hiệu quả.

Tất nhiên, động thái này vẫn cần thời gian để vực dậy niềm tin của các nhà đầu tư ở Việt Nam. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 9/2023 đã có hơn 6,4 triệu tỉ đồng tiền tiết kiệm gửi vào hệ thống ngân hàng, tăng 9,95% so với cả năm 2022, bất chấp lãi suất huy động của các ngân hàng đã giảm rất mạnh tính từ đầu năm. Cụ thể, các ngân hàng đang đưa ra mức lãi suất kỳ hạn 12 tháng là 5%/năm, kỳ hạn 6 và 3 tháng là 3,9%/năm và 2,9% năm.

Tiến sĩ Cấn Văn lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, cho biết động thái tiền gửi tăng dù lãi suất ở mức thấp nhưng vẫn tương đối tốt so với những kênh đầu tư khác nói chung. Niềm tin của nhà đầu tư đã ảnh hưởng lớn đến 2 dòng vốn còn lại là trái phiếu/cổ phiếu và các dự án bất động sản. Thực tế cho thấy cách đây 3 tháng, các công ty bất động sản đã bất lực nhìn hàng triệu tỉ đồng trú ngụ trong kênh tiền gửi. Tuy nhiên, thị trường đã bắt đầu phát đi các tín hiệu tích cực vào thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sắp được thông qua, giúp các doanh nghiệp bất động sản giải quyết được vấn đề liên quan tới quỹ đất nhà ở xã hội.

Theo Cục Đầu tư Nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính từ đầu năm đến ngày 20/11, vốn đầu tư FDI trong lĩnh vực bất động sản là hơn 2,87 tỉ USD và giảm 31,4% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mặc dù giảm nhưng lĩnh vực này vẫn xếp thứ 2 và chiếm 10% tổng vốn đầu tư nước ngoài. Con số này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn chờ đợi cơ hội rõ nét hơn để quay trở lại thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo Cushman & Wakefield, xét trong các giao dịch giai đoạn 2018-2023, Việt Nam ghi nhận tổng lượng vốn đầu tư và M&A bất động sản đạt khoảng 4,2 tỉ USD. Trong đó, loại hình nhà ở và công nghiệp chiếm tỉ trọng lần lượt là 46% và 28%. “Một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026. Nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực”, báo cáo của Cushman & Wakefield tiết lộ.

Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý III của Dat Xanh Services (DXS) cho thấy các dự án cũng bắt đầu khởi động và sức hấp thụ đang tăng dần. Dĩ nhiên là còn cách xa mức hấp thụ trung bình 20% toàn thị trường các năm trước khủng hoảng nhưng tỉ lệ hấp thụ năm 2023 tăng theo chiều quý sau cao hơn quý trước. Về nguồn cung bất động sản nhà ở, phân khúc dẫn dắt chính thị trường, quý III/2023 ghi nhận khoảng 90% nguồn cung sơ cấp tại các thị trường trọng điểm đến từ các dự án hiện hữu. Tổng nguồn cung sơ cấp (bao gồm nguồn cung hiện hữu và nguồn cung mới) khoảng 38.000 sản phẩm, trong đó, miền Bắc có khoảng 14.000 sản phẩm, miền Trung khoảng 3.300 sản phẩm, miền Nam khoảng 17.500 sản phẩm và miền Tây có khoảng 2.600 sản phẩm.

Quan trọng hơn, giá bán sơ cấp đã có dấu hiệu tăng nhẹ 2-5% so với giai đoạn giảm giá sâu trước đó. Theo dự báo của DXS, thị trường bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và hiện nay thị trường gần như đã chạm đáy nhưng chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình U.

DXS đưa ra 3 kịch bản hấp thụ cho quý IV/2023 như sau: kịch bản lý tưởng nhất nguồn cung giảm 20-30%, lãi suất dưới 10-12%, giá bán tăng nhẹ, tỉ lệ hấp thụ 40-50%; Kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30-50%, giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%, tỉ lệ hấp thụ 20% và kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50-60%, giá bán giảm 20%, lãi suất trên 14%, tỉ lệ hấp thụ 10%.

Sự kiện mở bán dự án của Khang Điền những ngày cuối năm thu hút đông đảo khách tham dự. Ảnh: TL.

“Đây là thời điểm tốt nhất để mua nhà kể từ năm 2016”, ông Marc Townsend, Cố vấn cấp cao của Công ty Tư vấn Arcadia Consulting Việt Nam, nhận định. “Nếu chúng ta có tiền để đầu tư, nếu chúng ta cần một nơi để ở, nếu chúng ta cần thuê văn phòng thì bây giờ là một cơ hội tuyệt vời. Chúng tôi không biết liệu nó có giảm sâu hơn hay không, nhưng chúng tôi không thể xác định thời điểm thị trường, vì vậy chúng tôi cần đưa ra quyết định trong thực tế này”, ông Marc Townsend chia sẻ.

Tìm phân khúc hồi phục đầu tiên

Việc bất động sản đã đi đến cuối chu kỳ suy giảm và thời điểm tăng trưởng bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới chưa được nhiều chuyên gia đưa ra trong những ngày cuối năm 2023. Nhưng câu hỏi đặt ra là liệu thị trường có còn tăng trưởng theo cách nó đã từng trong 3 thập kỷ qua?

Đầu tiên, cần phải xác định chất xúc tác để thúc đẩy ngành bất động sản, cũng như nhiều ngành khác phát triển vẫn là dòng vốn FDI. Nhìn chung, Việt Nam là lựa chọn hấp dẫn của dòng vốn FDI trong 15 năm qua và xu hướng này vẫn tiếp tục trong  các năm tới. Cơ cấu dân số đông, hạ tầng vẫn đang phát triển là các thỏi nam châm thu hút nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam.

Lấy ví dụ, dự đoán đến năm 2032 của Cushman & Wakefield, GDP Việt Nam sẽ gần gấp đôi Thái Lan năm 2022 nhưng diện tích bất động sản trong lĩnh vực văn phòng, nhà ở hay bán lẻ cung cấp ra thị trường vẫn thua Thái Lan cho thấy tiềm năng tăng trưởng rất lớn. 

Chia sẻ tại Hội thảo “Tương lai thanh khoản” do Tạp chí NCĐT tổ chức, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho biết phân khúc nhà ở, cụ thể là các khu đô thị lớn vẫn là lựa chọn yêu thích của các chủ đầu tư trong và ngoài nước vì thời gian hòa vốn nhanh hơn các nhóm khác.

“Tỉ suất sinh lời 10% thì văn phòng, khách sạn mất đến 10 năm để hoàn vốn trong khi dự án nhà ở có thể chỉ cần 3-4 năm”, Tiến sĩ Khương nói. Kế đến là bất động sản trung tâm thương mại, với thị trường 100 triệu dân như Việt Nam sẽ rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Điển hình là thời gian qua thị trường đã chứng kiến sự tham gia của hầu hết các nhà bán lẻ lớn của Nhật, Hàn Quốc và Thái Lan.

Cuối cùng là bất động sản công nghiệp, đã được chú ý từ 5 năm trước và thúc đẩy mạnh mẽ trong làn sóng di dời các nhà máy khỏi Trung Quốc để đảm bảo tính liên tục của chuỗi cung ứng sau dịch bệnh COVID-19.

Nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ trở thành điểm sáng trên thị trường bất động sản trong thời gian tới. Ảnh: TL.

Tuy nhiên, theo bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield, có 2 yếu tố xuất hiện trong chu kỳ tăng trưởng mới. Đầu tiên, đối với phân khúc nhà ở do hạn hẹp quỹ đất đã khiến giá đất trở nên đắt hơn rất nhiều nên các đô thị lớn như TP.HCM sẽ chứng kiến xu hướng mở rộng sang các khu vực lân cận trong bán kính từ 10-30 km với tốc độ mạnh mẽ hơn trong thời gian tới.

Sản phẩm cũng sẽ thay đổi khi khái niệm Placemaking (tạm dịch là định vị không gian sống) sẽ được chú trọng nhiều hơn. Trước đây, các công ty bất động sản hoạt động theo công thức một chiều là đưa các dự án xây theo định vị công ty ra cộng đồng thì nay sẽ ngược lại.

Các dự án Placemaking sẽ hướng đến yếu tố cộng đồng đầu tiên để thiết kế khu vực sống. Lấy ví dụ, nếu khu vực đó hướng đến khách hàng là người cao tuổi thì không gian sống, sinh hoạt phải được thiết kế phù hợp với sinh hoạt hằng ngày của nhóm này. “Xu hướng này không mới ở quốc tế nhưng sẽ dần rõ nét ở Việt Nam trong thời gian tới”, bà Trang Bùi nói.

Thay đổi lớn thứ 2 là các nhà đầu tư tham gia vào thị trường Việt Nam. Nếu như trước năm 2013 chủ yếu các nhà đầu tư Singapore và Hàn Quốc tham gia thì từ mốc đó trở về sau xuất hiện nhiều nhà đầu tư lớn từ Mỹ.

Các nhà đầu tư ở Việt Nam được chia thành  3 nhóm là corporate investor (nhà đầu tư doanh nghiệp), specialist developer/fund (nhà phát triển/quỹ chuyên nghiệp) và private equity (đầu tư tư nhân). Mỗi nhà đầu tư sẽ có mục tiêu phát triển và thoái vốn khác nhau. Đặc biệt, thị trường đã bắt đầu đón nhận nhà đầu tư là quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm. Đặc điểm của nhóm này là đầu tư rất cẩn trọng và doanh nghiệp phải chứng minh được tính dài hạn của mô hình kinh doanh.

Ngoài ra, dòng vốn ESG (môi trường - xã hội - quản trị) cũng là một kênh tiếp cận mới cho doanh nghiệp nhưng thời gian qua nhiều chủ đầu tư còn ngần ngại vì chi phí làm dự án ESG sẽ cao hơn so với cách làm thông thường. “Đúng là khâu tạo ra sản phẩm ESG sẽ đắt hơn nhưng bù lại khâu vận hành sẽ giảm nên nhìn tổng thể là có lợi. Ngoài ra, ESG hiện đã là xu hướng, chủ đầu tư không tham gia có thể bị bỏ lại trong thời gian tới”, bà Trang Bùi nói.

Còn theo ông Marc Townsend, trong bối cảnh mới Việt Nam nên từ bỏ bất động sản sân golf vì thừa thãi và không có giá trị nhiều khi phục vụ chưa đến 1% dân số. Thay vào đó cần các ý tưởng mới từ cơ cấu dân số hiện tại, ví dụ như dự án nhà ở cho người cao tuổi. Theo Quỹ Dân số Liên Hiệp Quốc, đến năm 2050, số người cao tuổi Việt Nam sẽ chiếm 25% tổng dân số, tăng gấp 2 lần so với năm 2019. 

Hay như mô hình nhà ở cho sinh viên cũng là điều cần cân nhắc khi Việt Nam có tỉ lệ nhập học chung cho phân khúc đại học ổn định ở mức 28% mỗi năm. Bộ Giáo dục và Đào tạo đặt ra mục tiêu là 40% năm. Hiện các doanh nghiệp tư nhân đang phục vụ nhóm này nhưng thiếu đồng bộ và chưa có một doanh nghiệp dẫn đầu.

Thứ đến là bất động sản phục vụ du lịch, đặc biệt là các tour ca nhạc đang nổi lên gần đây ở Việt Nam. Theo dữ liệu nền tảng du lịch Klook, show The Eras Tour của ca sĩ Taylor Swift có hơn 600.000 khách phần lớn đến từ ngoài Singapore. Khách du lịch sẵn sàng chi hơn 1.700 đô la Singapore (gần 31 triệu đồng) cho gói trải nghiệm Klook vào thời điểm mở bán.

Trao đổi với NCĐT, thông tin từ Klook cho thấy khi khách du lịch thực hiện chuyến đi với một buổi concert hay sự kiện, mức chi tiêu gia tăng có thể dao động gấp khoảng 4-5 lần mệnh giá vé. Theo đó, mức chi tiêu gia tăng này chủ yếu đổ về các doanh nghiệp địa phương như khách sạn, nhà hàng, hoạt động trải nghiệm.

Bài học sau 3 thập niên 

Trong 3 thập kỷ (bắt đầu từ năm 1993 đến nay), thị trường bất động sản đã chứng kiến 4 lần tăng trưởng và 3 đợt đóng băng. Thị trường đang đứng trước các yếu tố cần và đủ đồng thời xuất hiện để đảo chiều và bước vào chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, bài học cũ và mới đang đặt ra cho các chủ đầu tư để không chỉ giải quyết khó khăn ngắn hạn, mà đặt tầm nhìn trung và dài hạn hơn.

30 năm qua, dưới tác dụng của chính sách tín dụng cởi mở dẫn đến nhiều doanh nghiệp có cấu trúc vốn phụ thuộc rất lớn vào đòn bẩy tài chính (80% là nợ ngân hàng, trái phiếu và các khoản nợ ngắn, trung hạn khác) nên khi nền kinh tế bị chững lại, nguồn vốn vay từ ngân hàng bị siết lại thì đa phần đều lâm vào tình trạng khốn đốn. Bài học lớn nhất trong giai đoạn khó khăn này, theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương là giữ được tính thanh khoản, mà cụ thể nhất là tiền trả lương cho nhân viên.

“Doanh nghiệp nào cũng xem nhân viên là tài sản nhưng khi khó khăn thì lại cắt giảm tài sản này đầu tiên. Đây là bài học doanh nghiệp cần phải đặc biệt quan tâm”, ông Khương nói.

Còn theo CEO của Cushman & Wakefield, trong giai đoạn tăng trưởng mới của chu kỳ bất động sản, các chủ đầu tư nên có cách tiếp cận khác cả về sản phẩm lẫn cấu trúc nguồn vốn bền vững hơn. Sau mỗi chu kỳ suy giảm của thị trường, các doanh nghiệp trụ lại là những người làm sản phẩm cung cấp giá trị thực. Đối với các doanh nghiệp có cấu trúc tài chính kém bền vững, mục tiêu đầu tiên trong giai đoạn hiện nay là tồn tại.

“Cuối cùng thì bất động sản là sản phẩm giá trị cao ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh xã hội, chính vì thế lĩnh vực này cần cái nhìn dài hạn và chiến lược”, bà Trang Bùi nói. Lợi thế của thị trường bất động sản Việt Nam là đang phát triển nên có rất nhiều mô hình thành công trên thế giới để tìm hiểu. Nhưng để quyết định tập trung vào một xu hướng nào đó, cái khó nhất đến từ tư duy chấp nhận thay đổi của các chủ đầu tư.

“Thị trường bất động sản đang được suy nghĩ theo cách trước khi COVID-19 diễn ra, mọi việc giờ đã khác. Hãy hỏi những người xung quanh bạn để biết nhu cầu sử dụng bất động sản. Hãy tìm kiếm các ý tưởng mới”, đại diện của Arcadia Consulting cho biết.