Bất động sản 2019: Nhiều ẩn số

Thị trường bất động sản đã vượt qua dự báo về một kịch bản vỡ bong bóng bất động sản vào cuối năm 2018. Đáng lạc quan hơn khi trong giai đoạn nửa cuối năm 2018, hàng loạt tín hiệu tích cực xuất hiện. Thị trường bất động sản năm 2019 sẽ chứng kiến những thay đổi mang tính bước ngoặt. Có khá nhiều những yếu tố thuận lợi lẫn thách thức đan xen, có thể khiến thị trường định hình nên một phong cách hoàn toàn mới. Triển vọng đầu tư nào sẽ định hình trong năm nay? 

Thách thức trong “kịch bản xấu”
Sau giai đoạn đóng băng từ năm 2009-2013, thị trường bất động sản cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng đã phục hồi và tăng trưởng sôi động trong các năm tiếp theo. Tuy vậy, bên cạnh những thành tựu đạt được, ngày càng nhiều những ẩn số rủi ro xuất hiện. 

Thách thức nhiều nhất có lẽ nằm ở phân khúc chủ lực là căn hộ. Trong năm 2018, toàn thị trường TP.HCM có khoảng 62 dự án mở bán, bao gồm 49 dự án mới và 13 giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó, cung cấp ra thị trường hơn 38.100 căn và giảm khoảng 8% so với năm ngoái. Lượng tiêu thụ tuy khá khả quan ở mức 34.184 căn nhưng cũng giảm đến 6% so với năm 2017.

Đây là năm thứ hai liên tiếp phân khúc căn hộ tăng trưởng chậm lại và nhiều khả năng sẽ tiếp tục trong năm 2019. Về xu hướng này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết: “Quan ngại về kịch bản xấu của bất động sản năm 2019 ngày càng lớn dần khi thị trường có sự sụt giảm nguồn cung liên tục nhiều quý liền và giao dịch cũng ảm đạm hơn năm 2017. Đặc biệt là nguồn cung căn hộ bình dân (giá rẻ, vừa túi tiền) lao dốc mạnh nhất, tỉ lệ sụt giảm gần 70%”.

Lý do đến từ áp lực dư thừa từ nguồn cung. Hàng trăm ngàn căn hộ được bàn giao cho khách hàng trong 4 năm qua đã khiến tỉ suất sinh lợi cho thuê giảm mạnh từ mức đỉnh trung bình 7% năm 2016 xuống chỉ còn 5,5% năm 2018 (theo ghi nhận của Savills). Tuy tỉ suất sinh lợi này vẫn khá khả quan so với một số quốc gia trong khu vực nhưng mức sinh lợi giảm đáng kể được giới phân tích cho rằng sẽ tác động không nhỏ đến tâm lý mua nhà. 

Một vấn đề khác là thực trạng kém sôi động của thị trường thứ cấp, tức là thị trường hoạt động của giới đầu tư. Theo nhận xét của ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu phát triển của hãng DKRA Việt Nam, trong năm qua, lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp bất ngờ chững lại.

Thị trường Việt Nam có đặc điểm là tỉ lệ người mua nhà để đầu tư khá lớn, nên thị trường thứ cấp kém sôi động sẽ tác động phần nào đến kế hoạch mở bán của các chủ đầu tư. “Nguồn cung căn hộ có thể giảm nhẹ so với năm 2018 và và dao động ở mức 30.000-35.000 căn. Khu Đông và khu Nam tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn trong nguồn cung”, đại diện của DKRA Việt Nam nhận định.

Một thách thức trước mắt là có thể tiếp tục thiếu hụt căn hộ hạng C khi chưa có nhiều dự án sẵn sàng tung ra thị trường. Việc giá đất ngày càng đắt đỏ cũng khiến một số doanh nghiệp chùn tay khi phát triển dòng sản phẩm có giá phải chăng, hướng tới nhu cầu thực. Những cơn sốt đất nền vùng ven đẩy thị trường vào tình trạng nóng sốt quá mức, đỉnh điểm từ năm 2017 đến nửa đầu năm 2018, tuy đã được điều chỉnh kịp thời, song vẫn gây ra nhiều lo ngại. 

Theo thống kê, khách đầu tư chiếm tỉ trọng lớn và qua mỗi lần giao dịch, mức giá sản phẩm bị đẩy cao vượt thị giá thực và có thể gây rủi ro điều chỉnh trong năm nay tại một số khu vực đã tăng quá nóng và bất hợp lý.

Rủi ro khác có thể đến từ tiến độ các dự án hạ tầng giao thông. Nhiều dự án được đầu tư mạnh và đồng bộ, mở đường cho thị trường bất động sản phát triển rầm rộ, đơn cử như ở khu vực phía Đông Sài Gòn trong các năm qua. Tuy vậy, những thay đổi về mặt chính sách (nhưng siết chặt hơn trong khâu phê duyệt các dự án BT, BOT), đói vốn khiến nhiều dự án trọng điểm bị đình lại khá lâu như tuyến Metro số 1, dự án khép kín đường vành đai 2, tuyến vành đai 3, dự án cầu Cát Lái. 

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội về thí điểm cơ chế đặc thù cho TP.HCM nhằm huy động có hiệu quả các nguồn lực để đầu tư hạ tầng xã hội được kỳ vọng sẽ phát huy mạnh mẽ hơn trong năm 2019 và mang tới một cú hích cho thị trường. 2019 có thể là một năm thách thức của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi hàng loạt dự án được đưa vào vận hành. Trong khi tính hiệu quả vẫn còn phải kiểm chứng thì nguồn cung khá lớn có thể sẽ gây áp lực dư thừa trong ngắn hạn.

Năm 2019 sẽ gia tăng xu thế áp dụng các thông lệ, chuẩn mực sống quốc tế vào các dự án bất động sản. Ảnh: Quý Hòa

Thực ra, cuối năm 2017, thị trường bắt đầu giảm nhiệt và đà giảm tiếp tục kéo dài qua năm 2018. Theo thống kê, nguồn cung và tỉ lệ tiêu thụ của biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2018 bằng 52% và 54% so với năm 2017. Lượng condotel mở bán trong năm ngoái chỉ đạt 4.596 căn, bằng 1/3 so với năm 2017, trong khi tỉ lệ hấp thụ khá thấp khi chỉ đạt 58%. Riêng ở tâm điểm Phú Quốc, từ tháng 5.2018, thị trường nơi đây bất chợt chững lại do chính quyền kiểm tra gắt gao hơn để hạn chế cơn sốt phân lô bán nền tràn lan và xâm hại đến môi trường.

2019 sẽ là năm thứ hai liên tiếp Ngân hàng Nhà nước áp dụng chính sách kiểm soát lại tín dụng chảy vào bất động sản. Tỉ lệ vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung và dài hạn giảm xuống còn 45% trong năm 2018 và tiếp tục giảm xuống 40% trong 2019. Theo nhận định của giới phân tích, hiện cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản chưa hợp lý khi quá phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Bởi vậy, khi thị trường có những dấu hiệu đáng quan ngại, giải pháp hiện thời là siết tín dụng vốn và về lâu dài sẽ gây ảnh hưởng sức cầu cũng như kiềm hãm sự tăng trưởng của thị trường. 

Chờ điểm điều chỉnh
Vụ cháy chung cư Carina có thể xem là thời điểm Minksy (di chuyển chậm từ trạng thái ổn định sang khủng hoảng) trong lĩnh vực bất động sản, làm dấy lên những bất ổn và thay đổi luật chơi mua-bán khi nhiều hoài nghi về chất lượng bàn giao gia tăng. Hơn thế nữa, những vấn đề liên quan đến pháp lý dự án, phân chia diện tích sử dụng chung và riêng... khiến uy tín một số chủ đầu tư bị ảnh hưởng.

Nhưng đó cũng mang đến cơ hội cho những doanh nghiệp làm “thật” và có “tâm”. Có thể thấy trong năm qua, những dự án được quy hoạch kỹ lưỡng, có mật độ xây dựng vừa phải và chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì được tỉ lệ tiêu thụ khả quan như Jamila (Khang Điền), The Peak (Phú Mỹ Hưng).

Một làn sóng mới mẻ trong năm 2019 có thể đến từ sự trỗi dậy của phân khúc hạng sang. Từ cuối năm 2018, một số dự án hạng sang bắt đầu được giới thiệu ra thị trường và nhận được sự quan tâm khá tốt từ người mua nhà. Số lượng người siêu giàu của Việt Nam năm 2017 đã lên tới 200 người, tăng trưởng 320%, tăng nhanh nhất thế giới giai đoạn 2006-2016. “Tầng lớp siêu giàu dự kiến sẽ tăng mạnh lên con số 540 vào năm 2026. Tầng lớp trung lưu dự kiến cũng tăng mạnh từ 38.600 lên 14.300 trong cùng khoảng thời gian, nhanh hơn cả Ấn Độ hay Trung Quốc”, Công ty Knight Frank nhận định.

Cơ hội mới cho các chủ đầu tư còn đến từ mức độ gia tăng của giới đầu tư nước ngoài. Đó là nhờ mặt bằng giá vẫn còn thấp đáng kể so với khu vực, triển vọng tăng trưởng kinh tế và suất sinh lợi tài sản hấp dẫn. Lớp nhà đầu tư nước ngoài quan tâm nhiều nhất đến thị trường Việt Nam là Trung Quốc, Hồng Kông, Đài Loan, Singapore, Hàn Quốc... “Các dự án bất động sản hạng sang, cao cấp tại TP.HCM và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn có nhiều tiềm năng phát triển nhờ lượng khách nước ngoài, đa phần từ các nước châu Á tiếp tục tìm đến thị trường Việt Nam”, đại diện DKRA Việt Nam nhận định.

Xu thế chủ đầu tư là khối ngoại ngày càng hiện diện rõ trên thị trường. Chỉ trong năm 2018, tổng vốn FDI đăng ký đổ vào bất động sản lên đến 6,6 tỉ USD, đứng vị trí thứ hai chỉ sau ngành sản xuất. Sự tham gia của nhiều thương hiệu ngoại mạnh có thể mang đến một làn gió mới, gia tăng cạnh tranh, tính chuyên nghiệp và buộc các doanh nghiệp nội phải thay đổi chiến lược kinh doanh theo hướng phục vụ khách hàng tốt hơn.

Cơ sở hạ tầng giúp khu Đông phát triển. Ảnh: Quý Hòa

Trong năm 2018, lượng khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam lên đến 15,5 triệu lượt, tăng 20% và đưa Việt Nam trở thành một trong những thị trường du lịch tăng trưởng nhanh nhất khu vực. Nhờ phong cảnh đẹp, nhiều tuyến đường bay quốc tế kết nối trực tiếp với Phú Quốc, Nha Trang và Đà Nẵng đã mở ra cơ hội kinh doanh cho phân khúc du lịch nghỉ dưỡng. Cơ hội lớn mở ra trong thị trường này dành cho các chủ đầu tư có chiến lược kinh doanh bài bản và ổn định.

Mới đây, Cảng Hàng không Quốc tế Vân Đồn (Quảng Ninh) với tổng mức đầu tư 7.500 tỉ đồng đã chính thức được khai trương, mang tới cơ hội khai thác tiềm năng kinh tế và du lịch cho vùng đất Vân Đồn kéo dài đến Vịnh Hạ Long. “Trong năm 2019, hãng sẽ nghiên cứu để cùng với tỉnh Quảng Ninh và sân bay Vân Đồn xây dựng các chương trình thu hút khách du lịch nước ngoài, trong đó tập trung hướng tới các nước Hàn Quốc, Nhật, Trung Quốc - những nước có số lượng lớn khách du lịch đến Việt Nam hằng năm”, ông Dương Trí Thành, Tổng Giám đốc Việt Nam Airlines, cho biết.

Các yếu tố hỗ trợ cho phân khúc du lịch nghỉ dưỡng sẽ đến từ việc đón nhận 18 triệu lượt khách trong năm 2019, chính sách mở cửa về casino dành cho người Việt, cũng như ngày càng nhiều các thương hiệu quản lý khách sạn - du lịch nổi tiếng thế giới đổ bộ vào Việt Nam. 

Một làn sóng được giới phân tích đánh giá sẽ nở rộ hơn trong năm 2019 chính là gia tăng xu thế áp dụng các thông lệ, chuẩn mực sống quốc tế vào Việt Nam. Đơn cử như xu thế phát triển các khu đô thị thông minh, ứng dụng công nghệ 4.0 trong triển khai và quản lý tòa nhà. Một số chủ đầu tư còn theo đuổi các tiêu chuẩn xanh tăng cường các tiện ích độc đáo để hấp dẫn khách hàng. Không gian làm việc chung cũng là xu thế được kỳ vọng sẽ sôi động hơn trong năm nay khi phục vụ cho nhu cầu ngày càng cao của các startup.

Đó còn là sự định hình của các khu đô thị vệ tinh ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Quy mô các dự án này ngày càng lớn và được đầu tư bài bản, chuyên nghiệp hơn với đầy đủ các dịch vụ, tiện ích đáp ứng tối đa nhu cầu sinh hoạt, giải trí của cư dân. Đặc biệt, nhiều dự án có quy mô cực lớn xây dựng hệ sinh thái riêng, hướng đến hình thành tiểu khu đô thị như VinCity, Water Point và Sala… Chúng sẽ giúp giải tỏa phần nào áp lực hạ tầng xã hội cho khu vực trung tâm, đồng thời tạo ra một hướng đi khác lạ cho thị trường theo hướng bền vững hơn.

Nhìn chung, cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản vẫn còn rất lớn khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục tăng theo tiến trình đô thị hóa nmạnh mẽ. Bất động sản công nghiệp và logistics sẽ hưởng lợi từ hiệp định CPTPP hay thương mại điện tử đang trên đà bùng nổ. Thị trường du lịch nghỉ dưỡng có thể nhận thêm nhiều cú hích mới về chính sách và hạ tầng giao thông. Nhưng do giá tăng quá mạnh trong 4 năm qua tại một số khu vực, có thể sẽ xuất hiện một số rủi ro và nguy cơ điều chỉnh, gây bất ổn nếu các chủ đầu tư không có kế hoạch đối phó phù hợp.