Bàn tay sắt hạ nhiệt giá nhà đất?

Rủi ro đổ vỡ dây chuyền bất động sản và tính an toàn của hệ thống tài chính khiến Chính phủ quyết tâm lành mạnh hóa thị trường. Mới đây, một nghị quyết về quản lý thị trường bất động sản đã được thông qua, trong đó một lần nữa, chính sách áp thuế các cá nhân sở hữu nhiều nhà tiếp tục trở thành công cụ được kỳ vọng làm xì hơi bong bóng bất động sản.

Giá bất động sản tăng phi mã

Đại dịch COVID-19 tàn phá nền kinh tế trong 2 năm qua nhưng đất đai từ thành thị đến nông thôn lại tăng giá chóng mặt. Ở phân khúc căn hộ, thị trường TP.HCM quý I/2022 chứng kiến giá bán tại thị trường sơ cấp của phân khúc cao cấp giảm 2,9% so với cùng kỳ nhưng giá bán của phân khúc trung cấp tăng đáng kể 9,1%, theo CBRE.

Ở phân khúc đất nền, giá bán bình quân tại thị trường sơ cấp biệt thự và nhà liền kề tăng lần lượt 40,6% và 45,9% trong quý I so với cùng kỳ lên hơn 7.000 USD/m2. Trong khi tại TP.HCM, giá shophouse, nhà liền kề và biệt thự cũng tăng đáng kể, lần lượt 10,2%, 72,3% và 42,0%. Cơn sốt nhà đất không dừng lại ở 2 đô thị lớn TP.HCM, Hà Nội mà còn lan sang các địa phương khác như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Lâm Đồng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng với mức tăng giá lên đến 10-15%.

Bất động sản vẫn được coi là nơi trú ẩn an toàn, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát tăng.

Thậm chí, tại miền Bắc cũng xuất hiện một số nơi có mức giá rao bán đất tăng mạnh như Hòa Bình tăng 47%, Ba Vì tăng 52%, Bắc Giang tăng 38%. Trong bối cảnh đó, thực trạng lệch pha cung - cầu lại tiếp tục kéo giãn trong khi các sản phẩm nhà giá rẻ, bình dân biến mất khỏi thị trường. “Các dự án cao cấp, hạng sang có tỉ lệ đầu cơ hiện nay đang rất cao, thậm chí có dự án lên tới 60-70%”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường, CBRE Việt Nam, chia sẻ với NCĐT.

Dòng tiền chảy quá nhiều vào bất động sản thay vì sản xuất đang tạo mối nguy về lâu dài và rủi ro bong bóng tài sản. Giá nhà tăng dựng đứng và phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm ưu thế chủ đạo còn khiến cho cơ hội tiếp cận nhà ở giá rẻ của đa số người dân ngày càng khó khăn. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho rằng, 2 năm qua, dòng tiền rẻ, lãi suất thấp, cơ hội đầu tư sản xuất kinh doanh ít và bởi vì chứng khoán tăng mạnh nên nhiều người mới đua nhau đổ tiền vào bất động sản.

“Tuy nhiên, ở thời điểm này, nếu như bất động sản còn tăng ở một nơi nào đó thì chỉ có thể là hiện tượng thổi giá”, Tiến sĩ Cấn Văn Lực nhận định. Ông cũng cho rằng nên đánh thuế bất động sản thứ 2, thứ 3... vì một thị trường lành mạnh và để theo thông lệ quốc tế nhằm phân bổ thu nhập cho nền kinh tế và làm giảm tình trạng đầu cơ.

Cố gắng hạ nhiệt giá đất, việc Chính phủ nghiên cứu chính sách đánh thuế vào người sở hữu nhiều nhà sẽ giúp triệt tiêu ý chí đầu cơ, làm lành mạnh hóa thị trường, khắc phục thực trạng lãng phí, hoang hóa nhà, đất và thu hẹp khoảng cách giàu nghèo. Đặc biệt, Nghị quyết 18 đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai.

Một số ý kiến hoan nghênh ý tưởng đánh thuế đối tượng sở hữu nhiều đất đai. Bởi vì, thuế nhà, đất hiện hành ở Việt Nam quá thấp so với các quốc gia trên thế giới, chỉ ở mức 0,03%, trong khi các nước khác là 1-1,5%. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc ban hành Luật Thuế tài sản, trong đó đối tượng chịu thuế là tài sản nhà, đất, nhất là đối tượng sở hữu nhiều nhà, từ căn nhà thứ 2 trở đi là cần thiết, nhằm giúp cho thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch, bền vững, chống đầu cơ và sử dụng lãng phí nhà, đất. Công cụ này sẽ góp phần dịch chuyển dòng tiền từ đầu tư bất động sản sang sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đồng thời tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thực tiếp cận nhà ở và tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Nhưng thực tế triển khai sắc thuế đánh vào người có nhiều nhà có thể gặp nhiều thách thức. Đầu tiên là xác định mức thuế sao cho phù hợp không phải là chuyện dễ dàng.

Việc lựa chọn áp thuế không đủ lớn có thể khiến tính hiệu quả bị ảnh hưởng, trong khi thuế suất quá cao có thể khiến thị trường bất động sản suy thoái, gây hệ quả tiêu cực đến nợ xấu ngân hàng hay tốc độ tăng trưởng kinh tế do bất động sản có quan hệ mật thiết với hơn chục lĩnh vực khác.

Tâm lý sở hữu bất động sản của người dân Việt Nam khó lòng giảm trong một sớm một chiều. Đối tượng sở hữu nhiều nhà, đất cũng đa đạng và không phải trường hợp nào cũng gắn với đầu cơ chờ giá lên. Ví dụ, với gia đình có nhiều con, mong muốn sở hữu nhiều nhà để làm của để dành sau này cho con cái được xem là lý do chính đáng. Hay những người đã nghỉ hưu với nguồn thu nhập chính dựa vào lương hưu sẽ phải vật lộn để trả mức thuế mới, đặc biệt nếu họ may mắn thừa kế nhiều ngôi nhà và giá trị tài sản của mình đã tăng đáng kể những năm qua.

Cơ quan thuế dự kiến sẽ đau đầu với các hành vi lách hay trốn tránh thuế mới. Thay vì đứng tên cá nhân hay hộ gia đình, những người sở hữu nhiều nhà, đất có thể chuyển tài sản vào các doanh nghiệp, quỹ tín thác. Họ cũng thông qua các thực thể trung gian này để tiếp tục thâu tóm đất đai. Nhìn chung, giới siêu giàu có thể nghĩ ra cấu trúc sở hữu nhiều lớp tinh vi hơn để che giấu quyền sở hữu thực sự đối với các tài sản nhất định. 

Hiệu quả và thực tế

Nhiều quốc gia đã triển khai chính sách đánh thuế từ căn nhà thứ 2 trở đi như một biện pháp để kìm hãm giá nhà và thu hẹp khoảng cách bất bình đẳng. Tại Singapore, cư dân trong nước phải trả thuế trước bạ (stamp duty) cho căn đầu tiên là 0%, căn thứ 2 là 17%, từ căn thứ 3 trở đi sẽ bị áp thuế 25%. Người nước ngoài mua nhà tại Singapore thì chịu mức thuế suất thống nhất lên tới 30%. Ngoài ra, Singapore còn có sắc thuế đánh vào giá trị bất động sản theo giá thị trường mỗi năm hay áp thuế thu nhập từ cho thuê của chủ nhà.

Thuế nhà, đất hiện hành ở Việt Nam quá thấp so với các quốc gia trên thế giới, chỉ ở mức 0,03%, trong khi các nước khác là 1-1,5%. Ảnh: Quý Hoà

Trung Quốc bắt đầu thí điểm đánh thuế vào đối tượng sở hữu nhiều nhà từ năm 2011 tại 2 thành phố lớn nhất là Thượng Hải và Trùng Khánh với mức thuế dao động trong khoảng 0,4-1,2%. Anh, Mỹ, Canada và Hàn Quốc là những ví dụ khác tương tự. Nhưng hiệu quả của chính sách thuế này đến đâu?

Thực tế có thể trái ngược với sự kỳ vọng. Dù có thuế bất động sản thuộc dạng cao kỷ lục nhưng thị trường nhà ở của Singapore năm qua vẫn tiếp tục nóng, với mức tăng giá tăng cao nhất trong hơn một thập kỷ. Theo Knight Frank Singapore, doanh số bán các căn nhà gỗ cao cấp - tương đương với các dinh thự của thành phố - đã tăng gấp 3 lần vào năm 2021. Đối mặt với con sốt đất này, Chính phủ Singapore đang cân nhắc nâng các mức thuế và tìm cách bịt lỗ hổng trong chính sách vốn đang bị giới đầu tư khai thác.

Được xem là thiên đường bất động sản thế giới, dòng tiền quốc tế vẫn rất khát bất động sản ở Singapore. Thậm chí, các chuyên gia lo ngại đi cùng với xu thế giới nhà giàu tìm đến Singapore, họ sẽ nghĩ ra các cấu trúc sở hữu không rõ ràng để mua được bất động sản mà không phải nộp thuế trước bạ.

Ở Trung Quốc, nghiên cứu của 2 tác giả Jiale Li và Laura Florez-Perez, Đại học College London cho thấy thuế bất động sản ở Thượng Hải và Trùng Khánh không có tác dụng ức chế đáng kể giá nhà ở do cơ sở thuế hẹp, thuế suất thấp và số lượng đối tượng được miễn thuế quá lớn. Thậm chí, trong thời kỳ hậu COVID-19, dù giá nhà đất có giảm nhưng thu nhập của tầng lớp lao động cũng giảm theo, giúp cho một bộ phận nhà đầu tư lại có thêm cơ hội sở hữu bất động sản.

Tại các quốc gia như Mỹ, Hàn Quốc, giá nhà vẫn tăng bất chấp áp lực thuế đánh vào nhiều tài sản. Một nghiên cứu ở Canada cho thấy chính sách đánh thuế sở hữu nhiều nhà gần như không ảnh hưởng đến giá nhà. Và ảnh hưởng nhỏ nếu có lại là ở phân khúc cao cấp của thị trường nhưng cũng nhỏ hơn so với kỳ vọng. Cho nên về căn bản, chính sách thuế này hầu như không thể đạt được tác động kiểm soát đầu cơ. Giá bất động sản nhà ở thường bị ảnh hưởng bởi động lực cung - cầu, tâm lý chi tiêu và đầu tư.

Tại Singapore, thuế bất động sản thay đổi dự kiến sẽ không tác động lớn đến giá nhà. Lý do là người mua và nhà đầu tư thường có cái nhìn dài hạn về việc mua bất động sản, tiềm năng tăng trưởng và xem nó như một phương tiện để bảo toàn tài sản. Chưa kể để đối phó với việc tăng thuế bất động sản, chủ nhà có thể chuyển chi phí đó sang cho người thuê nhà, khiến cho mặt bằng giá càng thêm đắt đỏ.

Diễn biến thực tế của thị trường một số quốc gia cho thấy hiệu quả của chính sách đánh thuế vào người có nhiều nhà sắp triển khai của Việt Nam có lý do để nghi ngại. Tâm lý của người dân xem bất động sản là nơi trú ẩn an toàn vẫn còn phổ biến, đặc biệt khi lạm phát đang tăng và các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, tiền ảo trồi sụt thất thường. 

Thậm chí, triển vọng thu lợi từ tăng giá (capital gain) có thể vượt qua áp lực về thuế. Một tính toán của Công ty Chứng khoán HSC cho thấy giá nhà ở tại Việt Nam tuy cao nhưng vẫn tương đối hợp lý so với các thành phố khác trong khu vực. Nhìn chung, một gia đình trung lưu sẽ phải dành khoảng 15,4 năm thu nhập hằng năm tại TP.HCM và 15,7 năm tại Hà Nội để mua một căn hộ 2 phòng ngủ. Tỉ lệ này thấp hơn so với các thành phố khác trong khu vực. Với giả định khách hàng vay thế chấp 70% giá trị ngôi nhà, như thông thường ở Việt Nam hiện nay, tầng lớp trung lưu có thể bắt đầu nghĩ đến việc mua một căn hộ sau 4,5 năm tại TP.HCM và 4,7 năm tại Hà Nội. 

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng đây là thời điểm thích hợp để áp dụng việc đánh thuế cao với người sở hữu nhiều nhà, đất. Tuy nhiên, do hiện tại chưa áp dụng việc đánh thuế cao với người sở hữu nhiều nhà, đất ngay được, nên thị trường chưa lập tức bị tác động. Giá nhà, đất ngày càng tăng cao do chưa đáp ứng đủ nguồn cung. Vì thế, để hạ nhiệt giá nhà, đất thì cần đáp ứng được nguồn cung. 

Tầm nhìn dài hạn 

Không kể chủ trương đánh thuế từ căn nhà thứ 2 trở lên, từ đầu năm đến nay, bất động sản liên tiếp hứng chịu nhiều cơn bão khác. Chuỗi ngày u ám khởi đầu với các vụ điều tra Tân Hoàng Minh, FLC cho đến việc Ngân hàng Nhà nước siết chặt thị trường trái phiếu doanh nghiệp và hạn chế tín dụng ngân hàng. Có khá nhiều rào cản khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn.

Một số dự án trước đây hứa hẹn có gói hỗ trợ tín dụng cho người mua nhưng đến thời điểm mở bán hiện nay, ngân hàng thông báo “hết room”, không thể giải ngân cho khách hàng. Một số chủ đầu tư quá bất ngờ trước chính sách siết chặt vốn của ngân hàng không thể xoay được đồng vốn mới, khiến cho tiến độ thi công đình trệ. 

Sắp tới đây, một số tổ chức dự báo Ngân hàng Nhà nước có khả năng sẽ nâng lãi suất để đối phó lạm phát, khiến cơn khát vốn của thị trường sẽ lại căng thẳng. “Thị trường đang đối mặt với nhiều khó khăn trước mắt. Những thách thức này buộc cả chủ đầu tư lẫn người mua phải theo dõi chặt chẽ các chuyển động của kinh tế vĩ mô và tự hoạch định giải pháp tối ưu cho mình”, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, CBRE Việt Nam, nhận xét.

Từ đây đến cuối năm, dự báo sẽ có một đợt sàng lọc mạnh mẽ khi những rào cản lớn vẫn còn đó như quỹ đất hạn chế, nguồn cung khá thấp, giá bán cao và quy trình cấp phép dự án còn đang bị siết chặt. Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Tổng Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, việc siết tín dụng vào bất động sản là tín hiệu tích cực bởi điều này cho thấy thị trường đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững mới có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường. Còn các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay và không có quy trình phát triển bền vững thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Về khía cạnh người mua nhà, việc siết tín dụng có thể làm giảm nhóm người mua đầu cơ, lướt sóng và không có nhu cầu ở thực, từ đó giúp người mua nhà có nhu cầu thực đến gần với cơ hội sở hữu nhà hơn. “Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đối mặt với việc chi phí sử dụng đất và giá nguyên vật liệu tiếp tục tăng. Điều này cũng là một khó khăn cho chủ đầu tư và tác động đến giá bán cuối cùng của sản phẩm. Vì vậy, phân khúc nhà ở bình dân hay xã hội vẫn là một cánh cửa cho các chủ đầu tư có thể tham gia vào và góp phần cho sự phát triển của xã hội”, bà Võ Thị Khánh Trang khuyến nghị. 

Nhưng liệu sẽ có một cơn suy thoái trên diện rộng giống như giai đoạn 2008-2011? Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán HSC, bất chấp những khó khăn ngắn hạn, triển vọng dài hạn đối với ngành bất động sản Việt Nam sẽ tích cực nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, nhu cầu thực chưa được đáp ứng và cơ sở hạ tầng không ngừng phát triển.

Bất động sản Việt Nam là một trong những thị trường năng động nhất châu Á, duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15%/năm. Thị trường sẽ có triển vọng tích cực trong 20 năm tới do tốc độ đô thị hóa của Việt Nam còn thấp và được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng, cũng như cơ sở hạ tầng cơ bản vẫn còn nhiều dư địa để tăng trưởng.

Dân số đô thị được dự báo sẽ đạt 52 triệu người vào năm 2025, chiếm 50% tổng dân số Việt Nam từ mức 37,3% hiện nay. Dự báo Việt Nam sẽ có khoảng 1.000 thành phố tại các tỉnh, trong đó có ít nhất 1 siêu đô thị trên 10 triệu dân và 5 thành phố từ 5-10 triệu dân. Kết quả là khoảng 70-75% dân số Việt Nam dự kiến sẽ trở thành dân cư thành thị trong giai đoạn 2050-2070.

Đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ tốt cho bất động sản trong dài hạn. Đầu năm nay, Quốc hội thông qua chương trình phục hồi kinh tế trong 3 năm tới, trị giá 15 tỉ USD, khoảng 1/3 số tiền này được dùng để đầu tư cơ sở hạ tầng, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế sau đại dịch. 

Có thể nói trừ khi có khủng hoảng kinh tế, giá nhà mới giảm. Với tốc độ tăng trưởng tốt, đầu tư hạ tầng và làn sóng đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới, giá nhà sẽ khó hạ nhiệt như kỳ vọng. Một chính sách đánh thuế vào nhiều tài sản có thể mang tới cú sốc ngắn hạn cho giới đầu cơ nhưng về dài hạn, sức hấp dẫn của đất đai nhờ đặc tính khan hiếm vẫn nổi trội. Cuối cùng, phương án cơ bản và có lẽ phù hợp nhất để tầng lớp thu nhập thấp và trung bình hiện thực hóa giấc mơ an cư là gia tăng nguồn cung căn hộ có giá phải chăng, đi kèm chính sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính của Nhà nước.