Bản đồ đầu tư bất động sản 2021

17.272 là lượng cung căn hộ được chào bán tại thị trường TP.HCM trong năm qua, giảm đến 35% so với năm 2019. Theo Công ty Tư vấn CBRE Việt Nam, con số này là mức thấp nhất trong 6 năm qua và là năm thứ 5 liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm về nguồn cung. Bức tranh năm 2021 vì vậy khó đoán nhưng có thể vẫn có một số phân khúc là lựa chọn an toàn và phù hợp cho giới đầu tư.

CHU KỲ TĂNG TRƯỞNG MỚI
Là phân khúc chịu thiệt hại nặng nề nhất bởi giai đoạn giãn cách xã hội và bầu trời quốc tế đóng cửa, du lịch nghỉ dưỡng với sản phẩm căn nhà thứ 2 (second home) đã trải một năm ảm đạm chưa từng thấy. Theo ghi nhận của Công ty DKRA Vietnam, nguồn cung và lượng tiêu thụ biệt thự nghỉ dưỡng biển ghi nhận mức thấp kỷ lục trong 5 năm.

Cụ thể, toàn thị trường đón nhận 541 căn biệt thự biển đến từ 10 dự án, bằng 21% so với 5 năm trước đó. Tỉ lệ tiêu thụ đạt 44%, chỉ bằng 12% so với năm trước. Giao dịch trên thị trường tập trung ở những dự án mới, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn với hệ sinh thái sâu và được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế.

Sản phẩm lai condotel rơi vào trạng thái ngủ đông. Cả năm 2020 có 3 dự án mới mở bán, cung cấp ra thị trường con số khiêm tốn: 525 căn, bằng 5% so với năm trước. Tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 65%, bằng 4% so với năm 2019. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án mới mở bán của các chủ đầu tư lớn với pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng đảm bảo.  Những thị trường từng dẫn đầu về phát triển condotel như Phú Quốc, Khánh Hòa, Đà Nẵng từ đầu năm 2020 đến nay không ghi nhận dự án mới mở bán, lượng tiêu thụ khá thấp và gần như không phát sinh giao dịch.

Nếu xét tính chu kỳ, hiện trạng của năm 2020 có thể xem là tương đương với năm 2014 và khá gần với mức đáy gần nhất mà thị trường ghi nhận vào năm 2012. Tất nhiên, với diện mạo phát triển của TP.HCM trong các năm gần đây, đặc biệt khi chính quyền rót hàng tỉ USD để nâng cấp hạ tầng, có lý do để tin rằng, thị trường nhà ở đã chạm hay gần mức đáy trong năm qua và sẽ sớm tăng trưởng trở lại theo một xu thế đi lên trong dài hạn.

Một dự án bất động sản cao cấp ở quận 2, TP.HCM đang thi công. Ảnh: Quý Hòa

Viễn cảnh vaccine phòng COVID-19 mang lại dấu hiệu lạc quan hơn cho thị trường. Theo CBRE, TP.HCM được kỳ vọng đón nhận khoảng 17.500 căn hộ với nhiều dự án mới ở các quận ven thành phố trong năm nay. Đó là khu vực phía Đông với giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Grand Park, Masteri Centre Point (quận 9), các dự án mới như Masterise Lumière Riverside, Laimian City (quận 2); khu vực phía Tây với các dự án như AIO City (Bình Tân), phía Bắc với PiCity (quận 12); và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Sunshine City Sài Gòn và Sunshine Diamond River tại quận 7, Celesta Rise tại Nhà Bè.

Thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục sôi động do nguồn cung sơ cấp khan hiếm và thị trường sơ cấp đã thiết lập mặt bằng giá mới. Người mua để ở mặc dù khó tìm được sản phẩm phù hợp nhu cầu và túi tiền trên thị trường sơ cấp nhưng sẽ có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường thứ cấp với các căn hộ có tiến độ xây dựng tốt hoặc chuẩn bị bàn giao. Vì vậy, bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh, giá bất động sản trong năm 2020 tiếp tục tăng. Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục Trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), giá căn hộ cao cấp tăng khoảng 0,5%; căn hộ trung cấp tăng khoảng 2-3%; đất nền tăng 3-5%, cá biệt có trường hợp tăng đến 10%.

Nhìn rộng hơn về các tỉnh lân cận, nguồn cung khan hiếm tại TP.HCM sẽ buộc người mua tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Những thị trường này dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2021. “Mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và con đường phục hồi sẽ không bằng phẳng, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục đón nhận sự quan tâm của người mua để ở và nhà đầu tư. Tín hiệu tích cực gần đây từ các dự án hạ tầng trọng điểm như khởi công sân bay Long Thành và việc thành lập thành phố Thủ Đức sẽ là động lực tái khởi động cho thị trường”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định.

Theo ông Phạm Lâm, CEO của Công ty DKRA Vietnam, nhìn lại giai đoạn 2013-2015, thị trường bất động sản cả nước gặp phải nhiều khó khăn do nguồn cung và tỉ lệ tiêu thụ đều sụt giảm, thậm chí không ghi nhận giao dịch. Để vực dậy thị trường, Nhà nước đã thông qua và ban hành một loạt chính sách hỗ trợ như gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng, hệ thống văn bản pháp luật quan trọng gồm Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. Đồng thời, việc đẩy mạnh triển khai nhiều dự án hạ tầng giao thông có quy mô lớn là những đòn bẩy quan trọng giúp thị trường bắt đầu hồi phục vào năm 2016.

Đại học Y khoa Tokyo Việt Nam tại Ecopark, Hà Nội.

Câu chuyện của thị trường năm nay có thể sẽ giống như năm 2016. World Bank dự báo kinh tế Việt Nam sẽ tăng trưởng khoảng 6,8% năm 2021, tốc độ tăng trưởng thuộc hàng đầu thế giới. “Bên cạnh đó, các chính sách pháp lý chính thức có hiệu lực trong năm 2021 như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Thông tư 21/2019/TT-BXD, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sẽ giúp thị trường hoạt động minh bạch hơn. Đặc biệt, việc thành lập thành phố Thủ Đức và chủ trương đẩy mạnh triển khai nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm trong năm 2021 cũng là lợi thế thúc đẩy thị trường bứt phá”, ông Phạm Lâm nhận định.

Bên cạnh các yếu tố mang tính thị trường, chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước sẽ là nhân tố bí ẩn tác động mạnh đến thị trường bất động sản trong năm nay. Với sức khỏe của hệ thống ngân hàng hiện đã vững vàng, đi cùng quy mô dự trữ ngoại hối khả quan, có lý do để tin rằng Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục giữ mặt bằng lãi suất cơ bản thấp giống như năm 2020 và sẽ không có những bước đi thay đổi mang tính bất ngờ.

RÓT VỐN VÀO ĐÂU ĐỂ AN TOÀN?
Theo Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Vietnam, thị trường nhà ở luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020. Bất động sản công nghiệp cũng là lựa chọn đầy hứa hẹn khi Việt Nam đang trở thành điểm nóng của dòng vốn dịch chuyển từ Trung Quốc sang.

Nhưng cũng có những phân khúc khó lòng tìm được niềm vui, đó là văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn. Các doanh nghiệp đầu tư vào loại hình tài sản này sẽ phải tái cấu trúc, tái cơ cấu để ổn định về chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược khác để phòng vệ trước các kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra. “Thay vì bi quan, tôi có lời khuyên cho doanh nghiệp bất động sản là hãy xem khó khăn trước mắt như là một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai.

TP.HCM được kỳ vọng đón nhận khoảng 17.500 căn hộ từ các dự án mới ở các quận ven thành phố. Ảnh: Thiên Ân

Khi đầu tư vào cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, nên 1-2 năm khó khăn không phải là vấn đề quá lớn. Nhưng đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì sẽ rất khó khăn trong việc duy trì. Hiện tại các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam hầu hết đã hoạt động được 5-7 năm, nên đã có được dòng tiền tích lũy”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương dự đoán.

Với nhóm đầu tư cá nhân, tùy theo kỳ vọng từ 1-2 năm có lời, trước tình hình hiện nay, các nhà đầu tư nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính. Việc lựa chọn dự án phải lưu ý thủ tục pháp lý đầu tiên, sau đó phải phân tích thêm các yếu tố như tính thanh khoản, giá trị gia tăng và quản trị rủi ro vì đây là 3 yếu tố quan trọng khi đầu tư vào một dự án.

Nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản năm 2021 sẽ bền vững hơn năm 2020, vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh. Có một lý do quan trọng khác mà giới phân tích tin rằng năm 2021 sẽ bắt đầu một chu kỳ mới của thị trường còn đến từ những chính sách vĩ mô từ thế hệ lãnh đạo mới. Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, có thể những thành viên mới trong ban Chính phủ sẽ đẩy một làn gió mới cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội, 2 đầu tàu kinh tế của Việt Nam.

“Chúng ta cần những đột phá và chắc chắn rằng những người đắc cử nhiệm kỳ này sẽ thể hiện đúng vai trò của họ đối với các khó khăn hiện nay và đặc biệt trong TP.HCM.

Vừa qua, chúng ta đã có những đột phá như thành phố trong thành phố, ở Hà Nội thì có các chính sách về cơ sở hạ tầng và giao thông. Do đó, đây là một thách thức cho những người đảm nhận nhiệm kỳ sắp tới, vì nếu không thì lĩnh vực bất động sản sẽ gặp khó khăn và ảnh hưởng đến các ngành kinh tế khác”, Tiến sĩ Sử Ngọc Khương nhận định.

Theo Công ty Chứng khoán VNDirect, các thương vụ M&A sẽ là động lực giúp thị trường sôi động hơn trong năm nay. Việc quá trình phê duyệt pháp lý kéo dài kể từ giữa năm 2018 và tác động của dịch COVID-19 đã khiến nhiều nhà phát triển có quy mô nhỏ đối mặt với vấn đề tài chính. Tuy nhiên, điều này đã tạo cơ hội săn tìm đất cho các công ty có tiềm lực mạnh về tài chính. “Chỉ trong 9 tháng năm 2020, có ít nhất 10 nhà phát triển nước ngoài mới từ Hàn Quốc, Nhật, Trung Quốc và Singapore tìm kiếm cơ hội gia nhập thị trường Việt Nam, một con số đáng ngạc nhiên khi so sánh với 12-15 nhà phát triển nước ngoài hiện tại”, chuyên gia của VNDirect nhận định.

Các thương vụ M&A, đặc biệt là việc chuyển nhượng dự án thành phần trong dự án có quy mô lớn được xem là giải pháp nhanh nhất cho nhà đầu tư nước ngoài bước chân vào thị trường Việt Nam và nhà đầu tư trong nước mở rộng quỹ đất. Theo VNDirect, một số dự án từ các công ty lớn đang trong quá trình đàm phán, một số đã hoàn tất đàm phán các điều khoản tài chính quan trọng trong quý IV/2020. Điều này dấy lên kỳ vọng các thương vụ này sẽ được hoàn tất trong năm 2021 nhờ các cải tiến trong khuôn khổ pháp lý từ Luật. Đơn cử như ngay trong tháng đầu tiên của năm, thị trường đã đón nhận thương vụ Sơn Kim Land hoàn tất mua lại dự án 16,4 ha tại Long Bình (quận 9) hay Tập đoàn LG xin được đầu tư thành phố thông minh tại Đồng Nai với giá trị 20.000 tỉ đồng.