4 lực đẩy bất động sản 2022

Bất động sản Lâm Đồng, kéo dài từ Bảo Lộc lên Đà Lạt, thời điểm cuối năm gây chú ý khi nhiều doanh nghiệp lớn như Hưng Thịnh, Novaland, Đại Quang Minh hé lộ kế hoạch phát triển các khu đô thị hay du lịch nghỉ dưỡng có quy mô lớn. Cá nhân và nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng đổ xô săn lùng các quả đồi, các mảnh vườn vị trí đẹp để làm dự án nhỏ. Không khí khẩn trương hơn khi cuối năm 2021, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành đã làm việc với Ủy ban Nhân dân tỉnh Lâm Đồng và Đồng Nai, yêu cầu các bộ, ngành dồn sức hỗ trợ địa phương thực hiện cao tốc Tân Phú - Bảo Lộc - Liên Khương, thúc đẩy phát triển vùng. Đây là tuyến cao tốc quan trọng đấu nối vào cao tốc Long Thành - Dầu Giây - Tân Phú.

Pháo lệnh từ hạ tầng

Không chỉ có Lâm Đồng, nhiều thị trường khác cũng nổi sóng. Tại Tây Ninh, xuất hiện thông tin về khả năng đổ bộ của hàng loạt chủ đầu tư lớn khi nhận ra tiềm năng của vùng đất này, một phần đến từ tuyến cao tốc TP.HCM - Mộc Bài và quy hoạch đưa ngành du lịch trở thành nền kinh tế mũi nhọn của tỉnh vào năm 2030.

Ở Long An, tầm nhìn đến năm 2025, Đức Hòa sẽ được quy hoạch thành đô thị loại 3, thành lập thành phố Đức Hòa trực thuộc tỉnh và đóng vai trò làm khu đô thị vệ tinh cho TP.HCM. Mới đây, dự án ĐT 823D có chiều dài 14,2 km, trục kết nối Long An - TP.HCM có tổng mức đầu tư hơn 1.490 tỉ đồng được khởi công càng thúc đẩy giá trị của vùng đất này. Những cái tên đáng chú ý khác có khả năng tạo bùng nổ trong năm 2022 còn có Đồng Nai, Bình Dương, Cần Thơ hay cung đường ven biển Vũng Tàu - Hồ Tràm - Mũi Né với kỳ vọng các hoạt động kinh tế và du lịch quay trở lại quỹ đạo bình thường.

Câu chuyện về sự trỗi dậy của các thị trường mới nổi là chủ đề được thảo luận nhiều trong thời gian gần đây. Bởi vì, nhiều khu vực tại TP.HCM đã chạm ngưỡng, quỹ đất sạch bị thu hẹp, giá cả ngày càng đắt đỏ trong khi tiến độ pháp lý chậm là động lực thúc đẩy dòng vốn tiếp tục mở rộng về các thị trường tiềm năng, trong đó những địa phương có lợi thế về tiềm năng kinh tế, cảnh quan và cách không xa TP.HCM đang trở thành điểm đến ưa thích.

Đặc biệt, đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng trong tương lai. Do lãi suất trái phiếu chính phủ đang ở mức thấp lịch sử và lạm phát được kiểm soát tốt, Chính phủ có thể tung thêm các gói kích thích kinh tế mới để hỗ trợ phục hồi kinh tế, tập trung vào tăng chi tiêu đầu tư công vào phát triển cơ sở hạ tầng giao thông và nhà ở xã hội. Quốc hội đã xem xét gói 350.000 tỉ đồng để hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội, trong đó, tập trung đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, hạ tầng giao thông chiếm tới 103.164 tỉ đồng. “Trong dài hạn, việc thúc đẩy đầu tư công, đặc biệt phát triển cơ sở hạ tầng có tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản, sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính của bất động sản trong các năm tới”, báo cáo của Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định.

“2022 sẽ là năm bản lề trong việc chuyển trạng thái kinh tế từ ứng phó đại dịch sang kiểm soát đại dịch. Nền kinh tế sẽ đi vào giai đoạn phát triển mới. Vì vậy, thị trường bất động sản cũng sẽ có định hướng mới. Việc có được quỹ đất để đồng hành cùng giai đoạn phát triển mới có tính chất quyết định”, Phó Giáo sư - Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, nhận định.

“Việc triển khai hàng loạt dự án hạ tầng với quy mô lớn và nguồn tiền đổ mạnh vào bất động sản sẽ tạo động lực giúp thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2022”, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, nhận định. 

Cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết dự kiến đưa vào vận hành đầu năm 2023.

Danh sách các dự án hạ tầng then chốt đóng vai trò thúc đẩy thị trường các tỉnh phía Nam gồm sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 (khởi công đầu năm 2021), cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, đi cùng những dự án có tính kết nối liên vùng như Vành Đai 3, Vành Đai 4, hệ thống cầu bắc qua sông Đồng Nai. Giá đất tại các vùng lân cận TP.HCM dự kiến tiếp tục tăng ấn tượng trong năm 2022.

Khẩu vị của người dân điều chỉnh sau dịch là điểm đáng chú ý của thị trường bất động sản trong năm mới. Sau thời gian trải nghiệm làm việc tại nhà trong giai đoạn dịch bệnh, người mua nhà sẽ chú ý tới những ngôi nhà có diện tích lớn hơn, hướng đến môi trường sống tích hợp, cung cấp đa dạng tiện ích giải trí, thể thao và làm việc. Vì thế, trong bối cảnh giá nhà đất tăng cao tại TP.HCM cùng với nguồn cung hạn chế kể từ năm 2018, cơ hội sẽ dành cho các tỉnh lân cận. Cơ sở hạ tầng những khu vực vệ tinh này cũng đang dần được hoàn thiện giúp rút ngắn thời gian đến TP.HCM, từ đó giúp củng cố quyết định mua nhà vùng ven.

Theo ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, tại phân khúc bất động sản nhà ở, trong năm 2022, các khu đô thị sẽ phát triển mạnh. Một số khu đô thị then chốt được phát triển trong vài năm qua nằm tại các tỉnh Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Đây sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo trong thời gian tới khi nguồn cung bất động sản nhà ở tại TP.HCM đang quá thiếu hụt. Do đó, nhà đầu tư và các đơn vị phát triển bất động sản sẽ chuyển sang tìm kiếm những khu đô thị vệ tinh, khi có cơ sở hạ tầng làm cầu nối giữa các khu vực này với thành phố lớn, nơi làm việc của họ.

Đối với phân khúc đầu tư nhà ở và nghỉ dưỡng, theo xu hướng thế giới, người mua nhà đang tìm kiếm bất động sản ở ngoại ô thành phố. Họ di chuyển đến vùng nông thôn, tìm kiếm các không gian mở và tận hưởng không khí ngoài trời. Việt Nam cũng sẽ không nằm ngoài xu thế này khi thực tế có những thị trường thu hút nằm ở Bảo Lộc, Đà Lạt và Hồ Tràm. Từ TP.HCM, người dân có thể dễ dàng lái xe đến các địa điểm này và người mua nhà sẽ tìm kiếm ngôi nhà thứ 2 ở đây, đáp ứng nhu cầu xa rời thành phố và có không gian mở, không khác gì so với xu hướng trên thế giới. Và điều này được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển hậu đại dịch.

Cân bằng rủi ro
Ở kịch bản thuận lợi, thị trường bất động sản năm 2022 và giai đoạn 2022-2025 sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với giả định: COVID-19 được kiềm chế, kinh tế mở cửa trở lại, một số cơ chế chính sách cần thiết đang được chờ đợi (condotel - officetel), kinh tế thế giới và khu vực ổn định, trái phiếu bất động sản và đấu giá đất đai, bất động sản khi giao đất được quản lý tốt.

Ở chiều ngược lại, đại dịch COVID-19 vẫn là một rủi ro phải tính đến như là một biến cố không chắc chắn và nó có thể có tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Phương án xấu nhất được các chuyên gia cảnh báo là thị trường bất động sản năm 2022 có thể rơi về vùng đáy nếu dịch COVID-19 vẫn chưa được kiểm soát như từng xảy ra từ tháng 6-9/2021.

Theo xu hướng này, Phó Giáo sư - Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM, cho rằng hiện người mua nhà lựa chọn các sản phẩm bất động sản thuộc khu vực vệ tinh không chỉ chú trọng đến giá đất mà còn quan tâm đến nhiều khía cạnh, yếu tố khác liên quan đến các vấn đề kinh tế - xã hội. Vì vậy, chủ đầu tư cần hướng tới tạo ra những tổ hợp không gian sống hoàn chỉnh đáp ứng đa dạng nhu cầu sống, học tập, chăm sóc sức khỏe, vui chơi giải trí của cư dân mà không phải đi ra khỏi khu vực đó. Một số chủ đầu tư có tiềm lực mạnh như Vingroup, Novaland, Sun Group đang có lợi thế để làm được điều này.

Nhưng làn sóng tăng trưởng quá nóng tại một số địa phương đi kèm với rủi ro khó kiểm soát. Giá có thể gây sốt tại những khu vực thiếu nền tảng kinh tế - công nghiệp hỗ trợ, hay dựa trên thông tin về các dự án hạ tầng “trên giấy”, kết quả dẫn đến nguy cơ bong bóng tài sản. Ở đó, bài học sốt đất tại Hớn Quản (Bình Phước) cách đây 2 năm dường như vẫn nóng hổi. Những thông tin đồn thổi về quy hoạch sân bay Téc-Ních có diện tích lên tới 500 ha đã thổi bùng một cơn sốt đất, thu hút đông đảo nhà đầu tư đổ về tìm mua. Tuy nhiên, bong bóng Hớn Quản nhanh chóng xì hơi, khiến nhiều người “mắc cạn” với thị trường này.

Chi phí xây dựng có thể tiếp tục tăng hơn nữa, đặc biệt giá thép đã tăng hơn 40-45% trong năm 2021 trong khi thép chiếm 12-15% tổng chi phí xây dựng. Điều này sẽ kéo giá nhà tăng nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao như hiện tại trong 2 năm tới. Rủi ro về tài chính và nguồn vốn dồn quá mạnh vào thị trường bất động sản có thể dẫn đến thực trạng thiếu an toàn cho hệ thống tài chính. Tại Trung Quốc, cuộc khủng hoảng thanh khoản của Evergrande thu hút sự chú ý toàn cầu vì quy mô khổng lồ của khoản nợ 300 tỉ USD, xấp xỉ 2% GDP của Trung Quốc, làm gia tăng các lo ngại về rủi ro hệ thống đối với thị trường tài chính. Sự kiện Evergrande đã làm dấy lên nỗi sợ hãi trên thị trường bất động sản châu Á, trong đó có Việt Nam mặc dù xét tổng quan, hệ số đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp đang niêm yết nằm trong giới hạn khá an toàn.

Để phòng ngừa rủi ro, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cho biết trong năm 2022, đối với bất động sản và trái phiếu, chứng khoán của các doanh nghiệp có biểu hiện chưa lành mạnh, hệ thống ngân hàng không những không tăng thêm vốn vào các lĩnh vực rủi ro này mà còn tăng cường kiểm soát chặt chẽ. Tuy nhiên, với thị trường bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu tiêu dùng chính đáng, Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ ưu tiên và tạo điều kiện. Còn những bất động sản mang tính đầu cơ hoặc thuộc dự án lớn có độ rủi ro cao vẫn sẽ được giám sát chặt chẽ.

Theo Savills, khó khăn dành cho các nhà đầu tư hay chủ sở hữu bất động sản nhà ở là vấn đề thiếu nguồn cung. Hiện nay, nguồn cung trên thị trường đang bị thiếu hụt. Trong khi đó, tốc độ gia tăng diện tích đất ở và đất chuyên dụng hằng năm chỉ khoảng 1% khiến quỹ đất ngày càng trở nên khan hiếm, giá bất động sản leo cao trên khắp cả nước. Chẳng hạn, vài năm trước, khó có thể hình dung, giá một căn hộ sẽ lên tới hàng triệu USD (khoảng hơn 20 tỉ đồng), nhưng hiện nay, mức giá này đã trở nên phổ biến. 

Người mua nhà, đặc biệt người có thu nhập thấp, có rất ít lựa chọn tại TP.HCM ở thời điểm này. “Chính vì vậy, tôi thấy rằng điều quan trọng Chính phủ cần làm là hỗ trợ mở rộng nguồn cung bất động sản ra thị trường để bong bóng bất động sản và kinh tế không xảy ra. Nếu không, giá cả sẽ tiếp tục leo thang trong năm 2022 và ngành bất động sản sẽ trở nên khó chạm tới, kể cả với người mua nhà ở”, ông Neil MacGregor chia sẻ.

Người mua nhà, đặc biệt người có thu nhập thấp, có rất ít lựa chọn tại TP.HCM ở thời điểm này. Ảnh: Quý Hòa.

Nhìn chung, để giải quyết thực trạng thiếu hụt nguồn cung, song song với đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, điều quan trọng chính quyền cần làm là tiếp tục cải thiện khung pháp lý chủ động để hỗ trợ nhiều nguồn đầu tư vào bất động sản hơn, bao gồm khung kế hoạch để các dự án diễn ra đúng thời hạn. “Bằng cách này, chúng ta có thể ngăn bong bóng kinh tế xuất hiện, dẫn nhiều nguồn cung vào thị trường hơn cũng như khuyến khích nhiều nguồn FDI đầu tư vào ngành bất động sản. Khi điều này xảy ra, người mua, chủ đầu tư và chủ sở hữu bất động sản sẽ có nhiều sản phẩm để chọn lựa hơn trong nội ô các thành phố lớn và các tỉnh lân cận”, ông Neil MacGregor nhìn nhận.