Vũng Tàu: Điểm đến tỉ USD bị bỏ quên

Sau thời gian thất thế trước các đối thủ Phú Quốc hay Đà Nẵng, thủ phủ resort, dầu khí nổi tiếng Bà Rịa - Vũng Tàu đang lấy lại vị thế với những dự án đầu tư quy mô hàng tỉ USD từ nhiều tập đoàn bất động sản và du lịch nổi tiếng trong và ngoài nước.

Điển hình mới đây, Tập đoàn W.C.G Worldwide Holdings (Anh) đề xuất sẽ triển khai một dự án resort siêu sang trị giá 6,6 tỉ USD. Trong nước, Công ty BRG Group cũng vừa khởi động dự án khách sạn 5 sao Double Tree by Hilton tại Vũng Tàu. Nhiều chủ đầu tư khác cũng nhanh chóng tham gia cuộc đua sở hữu các vị trí đẹp tại địa phương này, dự kiến sẽ cung cấp thêm hàng ngàn khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng trong các năm tới.

Sôi động sau khủng hoảng

Chúng tôi theo chân các nhà đầu tư bất động sản TP.HCM tới Vũng Tàu vào những ngày cuối tháng 9. Tại đây, các nhân viên môi giới hào hứng chào mời dự án Melody Vũng Tàu. Đây là dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh mua lại dự án Bàu Sen từ Công ty Xây dựng và Phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đi xa hơn chút là Khu phức hợp Skypark Long Điền và Khu dân cư Việt Hân 3 tại huyện Long Điền với tổng quy mô hơn 115ha của Công ty Địa ốc Việt Hân, có tổng mức đầu tư lên tới 2 tỉ USD... Có thể thấy, các hoạt động đầu tư tại Vũng Tàu đang rất sôi động trong nhiều lĩnh vực. Theo Sở kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, chỉ trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản tại đây ghi nhận sự đổ bộ của 23 dự án với tổng mức đầu tư lên đến hơn 9.000 tỉ đồng. Tính đến nay, toàn tỉnh có 157 dự án với tổng diện tích hơn 3.400ha; tổng số vốn đăng ký đầu tư hơn 35.000 tỉ đồng. Trong đó, có 18 dự án có vốn đầu tư nước ngoài và 139 dự án đầu tư trong nước.

Bà Rịa - Vũng Tàu (Vũng Tàu) từng được xem là một hiện tượng về du lịch ở khu vực phía Nam, nhất là được lợi thế từ lĩnh vực dầu mỏ. Dù vậy, cơn khủng hoảng dầu khí và hạn chế trong công tác quảng bá, thu hút dòng vốn đầu tư đã ảnh hưởng không nhỏ đến ngành du lịch địa phương này. Áp lực cạnh tranh còn gia tăng khi các địa phương khác như Đà Nẵng, Phú Quốc, Vân Đồn liên tiếp nhận được các ưu đãi lớn về chính sách và đầu tư hạ tầng, khiến một số chủ đầu tư dường như bỏ quên một thành phố biển nằm sát TP.HCM này.

Nhưng viễn cảnh tươi sáng hơn đang dần trở lại. Dự án resort của W.C.G nếu được cấp phép sẽ trở thành dự án lớn nhất ngành du lịch của Việt Nam vào thời điểm này. W.C.G Holdings là một nhà đầu tư được thành lập vào năm 1943 tại Anh, đang quản lý hơn 46 tổng tài sản trên thế giới, bao gồm các khu resort, khách sạn, trung tâm hội nghị, bán lẻ. Tổng cộng nhân viên của W.C.G lên đến 5.000 nhân viên với các hoạt động chủ yếu ở Trung Đông và châu Á.

Dự án 6,6 tỉ USD mà W.C.G dự kiến triển khai tại Xuyên Mộc thực chất là sử dụng lại lô đất trước đó của một chủ đầu tư nhằm phát triển công viên Safari nhưng bị chậm triển khai. W.C.G cũng đang sở hữu 2 resort khác có quy mô nhỏ hơn tại thành phố Vũng Tàu và huyện Long Điền. Theo ông John Eric Wells, Tổng Giám đốc của W.C.G Holdings, dự án resort siêu sang rộng hơn 500ha sẽ gồm resort 7 sao, các trung tâm thương mại, các tiện ích sang trọng như sân golf, casino, du thuyền... Đặc biệt một phần của dự án sẽ bán nhà ở nghỉ dưỡng cho người về hưu. Dự án dự kiến bắt đầu xây dựng vào năm 2018.

Bên cạnh siêu dự án của W.C.G thì sóng đầu tư vào Vũng Tàu thời gian gần đây còn có thể kể đến resort The Hamptons Hồ Tràm của Tập đoàn Tanzanite International, dự án Zenna Villas của chủ đầu tư Hiệp Phú, Cantavil Long Hải resort của liên doanh ThuDuc House - Daewon với dòng sản phẩm chủ đạo là biệt thự nghỉ dưỡng và condotel cao cấp.

Dự án resort The Hamptons Hồ Tràm của Tập đoàn Tanzanite International.

Tập đoàn Cotec Group cũng tái khởi động dự án Blue Sapphire Resort sau thời gian dài trì hoãn. Ngoài ra, Tập đoàn Hưng Thịnh vừa thâu tóm xong một dự án tại đây. Hay nhà đầu tư khách sạn hàng đầu của Việt Nam là Tập đoàn BRG Group vừa động thổ dự án Double Tree by Hilton trị giá 80 triệu USD.

Đặc biệt, tháng 9 mới đây, Ủy ban Nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có nhiều động thái phát triển du lịch bất động sản (condotel) trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2017-2020, định hướng đến năm 2030. Ông Nguyễn Văn Trình, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu, nhấn mạnh đến những lợi ích mà loại hình du lịch bất động sản mang lại. Tỉnh hiện có hơn 160 dự án đầu tư du lịch, trong đó có hơn 20 dự án có kinh doanh loại hình condotel.

Tính sơ bộ, tổng quy mô đầu tư các dự án du lịch đổ bộ vào Vũng Tàu thời gian gần đây đã lên tới hàng chục tỉ USD, không kém gì so với Phú Quốc. Còn nhớ tại hội nghị xúc tiến đầu tư vào tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu năm 2016, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đã ký kết biên bản ghi nhớ cùng 4 nhà đầu tư với tổng vốn đăng ký đến năm 2020 khoảng trên 50.000 tỉ đồng nhằm phát triển các dự án hạ tầng cảng biển, giao thông và du lịch. “Sự tham gia đầu tư của các tập đoàn hàng đầu, đóng vai trò dẫn dắt sẽ giúp cho thị trường bất động sản ở Vũng Tàu sôi động và hấp dẫn hơn trong thời gian tới”, ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc của Công ty Bất động sản Danh Khôi Á Châu, chia sẻ với NCĐT.

Lợi thế cho biệt thự cao cấp, condotel

Sức hấp dẫn của Bà Rịa - Vũng Tàu không khó lý giải. Vùng đất này may mắn sở hữu hệ thống cảnh quan núi non hùng vĩ, những bãi biển hoang sơn và đẹp mơ mộng như Hồ Cốc, Hồ Tràm, Suối Ồ và cả Côn Đảo. Không chỉ tận hưởng một không gian biển mát lạnh, bình yên, du khách đến đây còn có thể thưởng thức nhiều loại hải sản tuyệt hảo nhất Việt Nam thuộc khu vực Ninh Thuận, Bình Thuận trải dài đến Long Hải, Vũng Tàu.

Nếu như Phú Quốc có hạn chế là cách khá xa TP.HCM, du khách chỉ có thể đến đây bằng đường không và đường biển thì ngược lại, theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, Vũng Tàu có một lợi thế mà các vùng khác không thể so sánh được đó chính là vị trí quá gần TP.HCM với tiềm năng du lịch lên đến 13 triệu dân, cùng với cơ sở hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, trên cả ba tuyến: đường không, đường bộ và đường biển.

Hệ thống đường cao tốc Bến Lức- Long Thành - Dầu Giây đã và đang hoàn thiện để phục vụ sân bay quốc tế Long Thành sẽ giúp du khách quốc tế có thể tiếp cận với Vũng Tàu chỉ trong vòng 1 giờ đồng hồ đi xe. Nếu lãng mạn hơn, du khách có thể đến đây bằng các tour du thuyền quốc tế, kết nối với các thành phố lớn trong khu vực. “Nếu lấy Thái Lan làm bài học để phát triển căn hộ nghỉ dưỡng ven biển tại Việt Nam, có thể thấy rằng, những khu vực có thể đi đến bằng xe hơi từ 1,5-3 giờ so với các thành phố lớn là nơi lý tưởng nhất để đầu tư”, ông Nguyễn Nam Sơn, Giám đốc Điều hành Vietnam Capital Partners, nhận định.

Thống kê từ Sở Văn hóa - Thể thao và Du lịch tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho thấy trong năm 2016, toàn tỉnh đón khoảng 16,8 triệu lượt khách du lịch, tăng gần 8,4% so với năm 2015. Tổng doanh thu du lịch lên đến 2.188 tỉ đồng.

Bên cạnh lượng khách nước ngoài, theo ông Nguyễn Nam Sơn, tiềm năng khách nội địa không hề thua kém. Tới năm 2020, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam sẽ tiệm cận mức hiện nay của một số nước trong khối ASEAN như Philippines, Singapore và Malaysia. Dự tính đến năm 2020, mức chi tiêu hằng ngày của khách du lịch nội địa sẽ bằng với mức chi tiêu năm 2007 của du khách nước ngoài đến Việt Nam, tức là khoảng 80 USD/ngày. Bên cạnh đó, khách nội địa cũng đã chuyển sang ở khách sạn 3 sao thay vì 2 sao và họ sẽ chuyển sang ở khách sạn 4-5 sao trong vòng 5 năm tới.

Năm 2016, Việt Nam chứng kiến tốc độ tăng trưởng du khách quốc tế lên đến 26%, vượt qua cả Thái Lan để dẫn dầu xu thế du lịch tại Đông Nam Á. Cơ hội hấp dẫn thêm khách du lịch còn mở rộng hơn khi Chính phủ đang thí điểm các hoạt động cá cược và casino, trong đó dự kiến sẽ cho phép người Việt được đánh bạc trong các khu resort.

Đây là tin không thể tốt hơn cho các chủ đầu tư, bởi có thêm các hoạt động giải trí sẽ giúp cho resort trở nên hấp dẫn hơn, giúp gia tăng giá trị cho căn hộ tại đây. Mới đây, Hồ Tràm Strip đã khởi công giai đoạn III với dòng sản phẩm condotel và villa có mức giá khá phù hợp với nhà đầu tư trong nước: khoảng 2 tỉ đồng cho một căn condotel và 8 tỉ đồng cho một căn biệt thự. Dự kiến sau khi giải ngân hết khoản vốn đầu tư vào năm 2020 thì Hồ Tràm Strip sẽ có tới 5 khu nghỉ dưỡng, 9.000 phòng 5 sao, đi cùng với khu casino có 2.500 máy đánh bạc và 270 bàn chơi bài. Dự án này đang xin phép xin dựng thêm một sân bay có quy mô nhỏ tại Lộc An với giá trị 100 triệu USD để kết nối với khách du lịch quốc tế hơn nữa.

Mới đây, Hồ Tràm Strip đã khởi công giai đoạn III với dòng sản phẩm condotel và villa. Ảnh: Nguyễn Thái An

“Có thể chia thị trường ở đây là hai khu: thành phố Vũng Tàu phù hợp hơn với dòng sản phẩm khách sạn hay căn hộ cho thuê (condotel), còn khu vực Hồ Tràm hay Xuyên Mộc phù hợp hơn dòng biệt thự cao cấp”, ông Phạm Lâm cho biết.

Sức ép tỉ suất lợi nhuận

Không thể phủ nhận sức hấp dẫn của dòng vốn đầu tư vào du lịch nghỉ dưỡng ở Vũng Tàu thời điểm hiện nay, nhưng rủi ro đi kèm cũng không nhỏ. Trước hết, địa phương này còn phải cạnh tranh với các địa danh khác đang nổi không kém như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang hay Quảng Ninh,  những nơi có điều kiện hạ tầng giao thông đang ngày càng hoàn chỉnh hay nhận được sự ưu đãi lớn về chính sách, nhất là cơ chế đặc khu kinh tế đặc biệt. “Hạn chế của ngành du lịch nghỉ dưỡng Vùng Tàu hiện tại nằm ở thiếu sự đầu tư đồng bộ, hạ tầng du lịch còn yếu về các địa điểm vui chơi, cảnh quan bờ biển. Hạ tầng nghỉ dưỡng với hệ thống các khách sạn, resort còn rất hạn chế”, ông Stephen Wyatt chia sẻ với NCĐT.

Nhưng theo ông Phạm Lâm, những hạn chế hiện tại lại là cơ hội cho các nhà đầu tư tiên phong do mặt bằng giá và chi phí đầu tư vào thị trường ở đây thấp hơn so với các thị trường đã phát triển khác. Điển hình như giá bán một biệt thự phổ biến tại Vũng Tàu hiện vào tầm 8 tỉ đồng, thấp hơn khoảng 20% so với cùng loại sản phẩm tại Đà Nẵng. Một số chủ đầu tư cũng đưa ra các cam kết lợi nhuận hấp dẫn cho người mua nhà, có dự án lên đến 8-10% trong vòng 10 năm. 

Nha Trang, Phú Quốc là địa điểm du lịch, nghỉ mát cho khách quốc tế và nội địa tương đối dài ngày và di chuyển xa. Còn Vũng Tàu lại tập trung vào nhóm khách nội địa, đặc biệt đến từ TP.HCM cần một nơi nghỉ dưỡng ngắn ngày và thuận tiện di chuyển. Do đó, các chủ đầu tư sẽ cần phải điều chỉnh lại chính sách và thiết kế các dự án cho phù hợp với đặc điểm lưu trú ngắn ngày của khách. “Chủ đầu tư nên tập trung vào phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, tạo ra một điểm đến cuối tuần thu hút nguồn khách nội địa với nhu cầu ngày càng lớn từ tầng lớp trung lưu vốn đang phát triển nhanh về số lượng và yêu cầu chất lượng cuộc sống ở các thành phố lớn ở miền Nam, đặc biệt là TP.HCM. Ngoài ra, hướng tới một địa điểm nghỉ dưỡng, hội nghị, hoạt động nhóm cho các công ty, đoàn thể cũng là một ý tưởng mà các nhà đầu tư nên tập trung khai thác để phù hợp với lợi thế không thể cạnh tranh về vị trí của Vũng Tàu”, ông Stephan Wyatt nói.

Thực tế, tiềm năng kinh doanh du lịch ở Vũng Tàu đang khá tốt. Do số lượng khách sạn còn hạn chế nên doanh thu trung bình phòng có sẵn (RPAR) của Vũng Tàu hiện vào khoảng 1,8 triệu đồng/ngày (80 USD/ngày), cao hơn cả Đà Nẵng (58USD), Phú Quốc (56USD), hay Nha Trang (42USD). Tuy nhiên, lượng cung phòng khách sạn 3-5 sao từ các dự án hiện hữu có thể tăng mạnh lên mức 2.200 phòng vào cuối năm 2019, (tăng 70% so với năm 2016), gây sức ép lên tỉ suất lợi nhuận của các chủ đầu tư nếu họ không có năng lực kết nối, tìm ra lượng cầu đủ lớn.

“Vũng Tàu hội tụ mọi diều kiện để phát triển ngành công nghiệp nghỉ dưỡng. Đó là nhu cầu có sẵn, sự quan tâm của nhà đầu tư cũng có sẵn, hạ tầng kết nối tương đối hoàn thiện. Chính quyền địa phương nên tạo ra một cơ chế đầu tư thông thoáng, tích cực và chủ động mà trong đó vấn đề quy hoạch sử dụng đất, tầm nhìn về quy hoạch du lịch đồng bộ, dài hạn, có tham vấn ý kiến chuyên gia là điều cần thiết nhất”, ông Stephan Wyatt nhận định.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ vừa phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Vũng Tàu của tỉnh đến năm 2035. Phạm vi lập quy hoạch gồm toàn bộ địa giới hành chính thành phố Vũng Tàu, tổng diện tích đất tự nhiên là 15.000ha, định hướng phát triển thành thành phố dịch vụ du lịch và tài chính, mang tầm vóc quốc tế. Có thể tin tưởng rằng một khi quy hoạch mới được thông qua, cộng với một số chính sách ưu đãi, dòng vốn đầu tư vào Vũng Tàu có thể sẽ mạnh mẽ hơn nữa.

Nguyễn Sơn