VRG River View đổi chủ, có đổi vận?

Những ngày gần đây thị trường trở nên xôn xao khi nhà đầu tư Singapore CapitaLand mua lại VRG River View, một dự án căn hộ cao cấp đã nằm phơi sương từ nhiều năm nay ngay giữa trung tâm TP.HCM. CapitaLand cho biết giá trị mua lại vào khoảng 51,9 triệu USD và đây là thương vụ M&A thứ ba của Tập đoàn tại Việt Nam kể từ năm 2015.

VRG River View có diện tích đất 5.000 m², sở hữu vị trí khá đắc địa khi nằm tại phường Cầu Kho (quận 1), với mặt tiền đại lộ Võ Văn Kiệt. Dự án được triển khai vào năm 2009 do Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam làm chủ đầu tư, với tổng vốn đầu tư ban đầu ước tính khoảng 700 tỉ đồng. Coteccons là nhà thầu thi công dự án này.

Khi mới khởi động dự án, chủ đầu tư tin rằng với vị trí đắc địa cùng thiết kế cao cấp, VRG River View sẽ mang đến cho thị trường một sản phẩm đẳng cấp, hiện đại với gần 300 căn. Nhưng ngay sau đó, thị trường đóng băng cùng chính sách siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước khiến dự án phải dừng lại, dù đã hoàn thành khoảng 65-70% tổng khối lượng công việc.

Năm 2015, phần góp vốn trong dự án của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam được chuyển giao lại cho thành viên là Công ty Cổ phần Xây dựng - Địa ốc Cao su (RCC). Sau đó RCC hợp tác với Vinacon thành lập liên doanh là Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Cảnh Sông có vốn điều lệ 334,7 tỉ đồng để đầu tư.

Hiện 100% cổ phần của Cảnh Sông được chuyển sang cho CapitaLand và dự án cũng chính thức đổi tên thành D1Mension. CapitaLand dự kiến sẽ cải tạo lại dự án để phát triển 1 block chung cư cao cấp 17 tầng và 1 block 22 tầng làm căn hộ dịch vụ. Tổng vốn đầu tư của dự án được nâng lên 106 triệu USD và dự kiến hoàn thành vào quý I/2018. Vào ngày 22.10, D1Mension sẽ được chào bán tại Singapore. Mức giá bán mỗi căn hộ sẽ dao động từ 350.000-500.000 USD.

Thương vụ M&A của CapitaLand có thể tạo một bước ngoặt mới trên thị trường bất động sản Việt Nam. Bởi từ trước đến nay, chưa một nhà đầu tư nước ngoài nào chịu xuống tiền mua lại một dự án đang phát triển dở dang ở Việt Nam, do tâm lý e ngại thương hiệu của chủ đầu tư cũ, niềm tin suy giảm từ phía người mua. Đó còn là các vấn đề về pháp lý, sổ sách kế toán phức tạp..., khiến những ai săn tìm cơ hội phải chùn bước.

Một ví dụ là tòa tháp Saigon One Tower, cách không xa dự án VRG River View. Dự án này cũng sở hữu vị trí đắc địa với 2 mặt tiền đường Hàm Nghi và Tôn Đức Thắng. Tưởng chừng Saigon One Tower được một nhà đầu tư nước ngoài mua lại vào năm 2015, nhưng cuối cùng thương vụ chuyển nhượng không thể diễn ra vì vướng nhiều vấn đề phức tạp nói trên.

Do đó, nhận xét về thương vụ M&A lần này của CapitaLand, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, lạc quan cho rằng: “Đây là lần đầu tiên một nhà đầu tư nước ngoài bước chân vào để phát triển dự án tại quận 1. Và điều thú vị hơn là những phản ứng tiếp theo của thị trường sẽ như thế nào khi khu vực này chào đón sự ra đời của một dự án sang trọng”.

VRG River View có diện tích đất 5.000 m2, nằm tại phường Cầu Kho, quận 1. Ảnh:Sơn Phạm

Trong thương vụ mua lại VRG River View, CapitaLand cũng có những lý do riêng. Bên cạnh thị trường đang trong chu kỳ phục hồi, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đã đưa ra những quy định chặt chẽ về công tác đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, gây khó cho các chủ đầu tư. Điều này khiến nhu cầu tìm quỹ đất sạch, pháp lý hoàn thiện ngày càng tăng. Trong bối cảnh đó, M&A được xem là một cách hữu hiệu giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian phát triển dự án, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài chưa quen với môi trường kinh doanh tại Việt Nam.

Xu thế đó đã được chứng minh qua hàng loạt thương vụ M&A của nhà đầu tư nước ngoài từ năm 2015 trở lại đây. Đặc biệt các nhà đầu tư đến từ Nhật, Singapore, Hàn Quốc đã góp phần thúc đẩy thị trường phát triển sau nhiều năm trì trệ.

Tất nhiên, chuyển nhượng cho đơn vị khác là lối thoát không thể tốt hơn cho các chủ đầu tư cũ, kém năng lực. Tại TP.HCM, số dự án có quy mô lớn “nằm đắp chiếu” vẫn còn khá nhiều. Tiêu biểu như dự án Kenton Residences tại huyện Nhà Bè, Khu biệt thự Hà Đô tại quận 2, hay 2 tòa tháp DB Tower và V-Ikon trên mặt tiền đường Điện Biên Phủ, gần ngã tư Hàng Xanh. Đó là chưa kể đến nhiều dự án bất động sản của khối doanh nghiệp nhà nước đang bị kẹt cứng, nằm rải rác trên địa bàn Thành phố.

“Mặc dù vẫn còn những hạn chế trong việc tìm kiếm quỹ đất tốt, nhưng thị trường M&A bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục sôi động trong quý cuối năm nhờ vào đà tăng trưởng khả quan tại Việt Nam trong những quý gần đây và bối cảnh các hoạt động đầu tư chững lại của các nước trong khu vực”, ông Stephen Wyatt nói.

Nhưng sau khi hoàn tất thâu tóm, thách thức dành cho các chủ đầu tư mới như CapitaLand cũng không hề nhỏ. Lý do khiến nhiều người e ngại là cho đến thời điểm này, chưa có dự án dở dang nào khi chuyển sang chủ đầu tư mới lại thành công và họ cũng không dám chắc rằng VRG River View sẽ là trường hợp ngoại lệ.

Thực vậy, áp lực cho các chủ đầu tư mới là rất lớn, bởi ngoài việc phải xây dựng lại thương hiệu, xóa bỏ tâm lý e ngại của người mua nhà đối với các dự án cũ, chủ đầu tư mới còn phải bỏ ra số tiền không hề nhỏ để sửa sang lại dự án theo ý của mình.

Petrovietnam Landmark tại quận 2 là một ví dụ. Số phận của dự án này từng được kỳ vọng sẽ đổi thay nhờ sự tham gia của nhà đầu tư mới là Saigon Land khi mua lại 6% cổ phần của Công ty Địa ốc Dầu khí, chủ đầu tư Petrovietnam Landmark, vào năm 2014. Nhưng từ đó đến nay, tòa nhà Petrovietnam Landmark vẫn tiếp tục “trơ gan cùng tuế nguyệt” trên đường Mai Chí Thọ, trong khi các dự án liền kề đó như Lexington, Masteri Thảo Điền, Estella Heights... vẫn khả quan.

Mặc dù vậy, cũng có nhiều người tin tưởng rằng với kinh nghiệm và tiềm lực tài chính, cùng tỉ lệ sở hữu lên đến 100% trong VRG River View, CapitaLand có nhiều điều kiện thuận lợi để biến hung thành cát, giúp dự án này đổi vận.

Nguyễn Sơn