Vốn Nhật tiếp tục đổ vào nhà đất

XU HƯỚNG GIA TĂNG

Mới đây, Tập đoàn Mitsubishi và Phúc Khang đã thành lập liên doanh Phúc Khang Mitsubishi Corporation Holding (PKMC) để khai thác, phát triển quỹ đất trị giá hơn 500 triệu USD của Phúc Khang. Thông tin này đã tạo ra sức hút đối với truyền thông trước khi năm 2017 khép lại. Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp bất động sản, thì sự xuất hiện của các nhà đầu tư Nhật không mới.

Bởi vì, trước đó, không ít nhà đầu tư Nhật đã rót tiền vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua hình thức đầu tư vào các doanh nghiệp như An Gia, Hưng Thịnh, Nam Long hay bộ 3 Daiwa House, Nomura, Sumitomo và Phú Mỹ Hưng... Sự kiện ra mắt dự án Ascent Lakeside, quận 7 với sự hợp tác đầu tư giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Tiến Phát và Tập đoàn Sanyo Homes (Nhật) cũng đáng chú ý. Ông Mamoru Sera, Giám đốc Điều hành của Tập đoàn Sanyo Homes, giải thích quyết định đầu tư của Tập đoàn: “Chúng tôi chọn Việt Nam là nước đang trên đà phát triển kinh tế rõ rệt làm nơi đầu tư phát triển nhà đầu tiên ngoài thị trường Nhật”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhìn nhận sự xuất hiện thường xuyên hơn của các doanh nghiệp Nhật trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam không có tăng trưởng nóng. “Bất động sản ở Việt Nam tăng trưởng ổn định trong thời gian tới vì không phải phân khúc nào cũng được thị trường chấp nhận.

Như nhà vừa túi tiền, văn phòng cho thuê, căn hộ loại A vẫn có sức hấp thụ tốt, nhưng ngược lại căn hộ cao cấp 3 phòng ngủ hay condotel vẫn là ẩn số trong năm sau”, ông Châu nói. Trong xu thế này, ông Châu cho rằng sự gia tăng đầu tư từ Nhật vào thị trường bất động sản Việt Nam đến từ quan hệ kinh tế giữa Nhật và Việt Nam nhiều hơn là yếu tố thị trường.

Trong báo cáo tình hình thu hút đầu tư nước ngoài năm 2017, Cục Đầu tư Nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cho biết, có 115 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam, trong đó Nhật đứng vị trí thứ nhất với 9,11 tỉ USD, chiếm 25,4% tổng vốn đầu tư, cho thấy làn sóng đầu tư của doanh nghiệp Nhật vào Việt Nam ngày càng gia tăng, trong đó có thị trường bất động sản.

Cụ thể, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam năm 2017 gồm vốn đăng ký mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 36 tỉ USD, tăng 44,4% so với cùng kỳ năm 2016. Trong số này, bất động sản giữ vị trí thứ 3 về thu hút FDI, chiếm 8,5% tổng vốn đầu tư FDI đăng ký.

THÊM ĐỐI TRỌNG PHÂN KHÚC HẠNG SANG
Thực tế, trong 19 lĩnh vực có vốn đầu tư FDI vào Việt Nam thì ngành bất động sản đứng thứ 3. Việc các công ty Nhật dẫn đầu bảng đầu tư trực tiếp ở Việt Nam không quá ngạc nhiên vì cách đây 4 năm, Chính phủ Nhật khuyến khích các công ty trong nước gia tăng đầu tư nước ngoài. Đầu tư nước ngoài được cho là cách làm cân bằng cán cân thương mại cho một quốc gia có dân số già như Nhật. Chẳng hạn, theo thống kê của Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhật, tính đến cuối tháng 9.2017, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Nhật đạt kỷ lục mới 174,157 triệu tỉ yen (tương ứng 1.500 tỉ USD), tăng 100% so với năm 2012 trong bối cảnh đà phục hồi kinh tế thế giới bắt đầu rõ nét từ tháng 6.2016.

Trong đó, việc đa dạng hóa nhu cầu và tình trạng phân cực trong tiêu dùng cũng khiến thị trường nhà ở tại Nhật có khuynh hướng thu hẹp. Vì vậy, nhiều tập đoàn bất động sản lớn của Nhật bắt đầu tìm kiếm cơ hội đầu tư ở thị trường nước ngoài, trong đó có Việt Nam.

Theo góc nhìn của ông Shingu Akihiro, Tổng Giám đốc Tập đoàn Anabuki Housing, các nhà đầu tư Nhật ấn tượng với đà phát triển của Việt Nam, nhất là tốc độ tăng trưởng dân số và tăng trưởng GDP khá cao (ước tăng 6,81% năm 2017, theo số liệu của Tổng cục Thống kê). Cũng theo ông Shingu, với sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu cùng với việc mở rộng điều kiện cho phép sở hữu bất động sản đối với người nước ngoài, bất động sản Việt Nam đang là lĩnh vực thu hút nhiều sự quan tâm nhất.

Trước đây, Trung Quốc là điểm đến ưa thích của các nhà đầu từ Nhật, nhưng khi giá nhân công và căng thẳng với Trung Quốc lên cao, từ năm 2013 các công ty Nhật chuyển hướng đầu tư nhiều hơn sang khu vực Đông Nam Á. Trong xu thế này, thị trường bất động sản Việt Nam hấp dẫn nhà đầu tư không chỉ bởi yếu tố dân số trẻ mà còn ở tốc độ đô thị hóa. Theo World Bank, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam giai đoạn 2010-2015 đạt 3%, ngang với Thái Lan và cao hơn Indonesia, Singapore và Philippines, giai đoạn 2015-2020 dự kiến là 2,6% và 2020-2025 là 2,2%, cao nhất trong khu vực.

Đây cũng là yếu tố khiến Tập đoàn Sumitomo (Nhật) tham gia thị trường bất động sản Việt Nam qua kế hoạch phát triển hạ tầng, quy hoạch đô thị. Trong đó, nổi bật có dự án ở phía Bắc sông Hồng hợp tác cùng Tập đoàn BRG.
Sự gia tăng đầu tư của Nhật trong nhiều lĩnh vực như bán lẻ, sản xuất, công nghiệp... trở thành yếu tố thu hút các nhà đầu tư bất động sản của Nhật. Với tập quán kinh doanh khép kín, khi vốn đầu tư vào Việt Nam nhiều sẽ kéo theo nhân sự người Nhật sang làm việc, chính vì thế sẽ là lực đẩy cho các dịch vụ khác, nhu cầu nhà ở là một trong số đó.

Theo khảo sát của JETRO năm 2017, trong xu hướng cơ cấu tổng thể các chức năng liên quan đến bán hàng và sản xuất trong và ngoài nước, việc chuyển đổi từ Trung Quốc sang các nước khu vực Đông Nam Á của các công ty Nhật vẫn đang tăng. Động lực mở rộng kinh doanh đặc biệt cao ở Pakistan (81,3%), Myanmar (70,7%), Ấn Độ (69,6%) và Việt Nam (69,5%). Như vậy khả năng các nhà đầu tư Nhật gia tăng tham gia thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới là có thể dự đoán trước.

Tuy nhiên, hiện nay, hình thức đầu tư bất động sản của nhà đầu tư Nhật chủ yếu là thăm dò bằng cách đầu tư vào các công ty là chính. Đồng quan điểm, Công ty Jones Lang LaSalle (Việt Nam) cho rằng trong lĩnh vực bất động sản, các doanh nghiệp Nhật tham gia thị trường từ từ chứ không ồ ạt như các ngành nghề khác. Như vậy, khẩu vị đầu tư của các doanh nghiệp Nhật hiện nay rất đơn giản: lợi nhuận trong ngắn hạn. Điều này cũng đồng nghĩa các doanh nghiệp Nhật chỉ tham gia vai trò tư vấn chứ không tham gia xây dựng.

Chưa có dự án do các doanh nghiệp Nhật tham gia xây dựng vì họ coi trọng chất lượng nên công tác chọn đối tác, đào tạo thường chiếm khá nhiều thời gian. Nhưng bù lại, để đạt tiêu chí lợi nhuận, các đối tác được chọn thường là các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch và minh bạch về tài chính. “Bởi nếu không, việc thu được lợi nhuận sẽ kéo dài lâu hơn. Đó là chưa kể chi phí xử lý khủng hoảng truyền thông liên quan đến vấn đề sở hữu của người mua nhà. Và đây là điểm có lợi cho người mua nhà”, ông Hoàng Ngọc Khương, Giám đốc Truyền thông An Gia, cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu, thuộc HoREA, cho rằng sự xuất hiện của doanh nghiệp Nhật ở thị trường Việt Nam nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng là có lợi cho thị trường Việt Nam.

Song song đó sự xuất hiện của các doanh nghiệp Nhật cũng tạo ra áp lực cạnh tranh về chất lượng, dịch vụ trong thời gian tới. Lâu nay, theo CBRE Việt Nam, phân khúc hạng sang phần lớn đều nằm trong tay của các chủ đầu tư nước ngoài với những cái tên quen thuộc của nhà đầu tư Singapore trên thị trường như CapitaLand, Kusto, Keppel Land. Vì vậy, với các nhà đầu tư Nhật, phân khúc bất động sản này sẽ thêm cạnh tranh.