Vốn bất động sản dịch chuyển về tỉnh

Tín dụng siết chặt hơn, nguồn cung phân khúc cao cấp dư thừa, trong khi chính sách hạn chế cấp phép các dự án nhà ở tạo nên những thách thức không nhỏ cho các doanh nghiệp bất động sản trong năm nay. Lượng dự án mở bán sơ cấp tại TP.HCM nhìn chung sẽ khá giới hạn cho đến nay, chỉ một số chủ đầu tư như Vingroup, GS, Novaland, Sơn Kim Land, Hưng Thịnh Corp... hé lộ kế hoạch kinh doanh trong năm 2019.

Nhưng dòng tiền thông minh sẽ không thể đứng yên một chỗ mà phải tìm những bến đỗ tiềm năng khác để trú ngụ. Một trong số đó chính là thị trường các tỉnh lẻ, cách không xa TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Cần Thơ hay Bà Rịa - Vũng Tàu khi có tiềm năng trở thành các khu đô thị vệ tinh xung quanh TP.HCM.

Công việc chuẩn bị cho kế hoạch thâm nhập tỉnh lẻ được khá nhiều doanh nghiệp triển khai nhộp nhịp từ cuối năm ngoái đến nay. Điển hình như mới đây, Nam Long bất ngờ thâu tóm dự án Waterfront City (170ha) tại Long Thành của Keppel Land. Tổng giá trị M&A lên đến 2.300 tỉ đồng với vốn đầu tư dự kiến lên đến 9.200 tỉ đồng. Cuối năm ngoái, Nam Long đã chi hàng ngàn tỉ đồng để phát triển một dự án ở Nhơn Trạch.

Chạy đua tấn công vào thị trường tỉnh lẻ còn nhiều thương hiệu nổi tiếng khác. Đất Xanh tham gia vào thị trường Cần Thơ, Hưng Thịnh triển khai đồng loạt Biên Hòa New City ở Long Thành và Baria City Gate ở Bà Rịa - Vũng Tàu. Thuduc House thâu tóm một dự án căn hộ (1,9ha) ở Lái Thiêu, Bình Dương. Tập đoàn T&T kéo về Cần Giuộc (Long An), Phát Đạt dự kiến sẽ tung ra các dự án ở Quảng Ngãi và Phú Quốc, Tập đoàn TLM phát triển Khu phức hợp King Bay ở Nhơn Trạch, Kim Oanh mở bán dự án ở Biên Hòa hay Novaland bất ngờ tấn công mạnh mẽ vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với sự kiện bung ra hàng loạt các dự án ở Cần Thơ, Phan Thiết và Vũng Tàu.

Tuy vẫn còn nhiều rủi ro liên quan đến năng lực hấp thụ và thiếu vắng các tiện ích nhưng sức hút của thị trường tỉnh lẻ không phải là không có. Sức hút này đến từ việc cải thiện chất lượng hạ tầng giao thông khi các tuyến vành đai 3, hệ thống đường cao tốc xuyên vùng sẽ giúp năng lực kết nối từ TP.HCM đến các địa phương lân cận ngày một tốt hơn.

Một tin phấn khởi đầu năm cho thị trường bất động sản cửa ngõ phía Đông Sài Gòn là việc TP.HCM đồng ý giao cho Đồng Nai xây dựng cầu Cát Lái, kết nối quận 2 với Nhơn Trạch. Dự án này có tổng kinh phí dự kiến hơn 5.700 tỉ đồng, dùng để thay thế cho bến phà hiện hữu đang dần quá tải, đồng thời mở ra cơ hội cho khu tam giác Long Thành - Nhơn Trạch - Bà Rịa - Vũng Tàu tăng tốc mạnh.

Trong khi đó, một số địa phương có lợi thế về du lịch nghỉ dưỡng như Phú Quốc, Cam Ranh, Bình Thuận, Vũng Tàu... cũng có cơ hội tăng tốc phát triển nhờ hưởng lợi từ chính sách thúc đẩy du lịch của Chính phủ cũng như lượng khách quốc tế đến Việt Nam đang gia tăng ấn tượng. Trong năm 2018, du lịch Việt Nam ước đón khoảng 15,6 triệu lượt khách quốc tế, tăng hơn 2,7 triệu lượt khách so với năm 2017, tổng thu từ khách du lịch lên đến 27 tỉ USD.

Khác so với thời điểm năm 2008, sự chủ động của các doanh nghiệp trong việc tìm kiếm thị trường và đa dạng hóa rủi ro là điều lạc quan. Nếu có kế hoạch phát triển đúng đắn, bài bản và đánh trúng tâm lý khách hàng, cơ hội gặt hái về lợi nhuận ở thị trường các tỉnh lẻ không phải không có. Đó là nhờ nhu cầu về nhà ở và các loại hình lưu trú khác của Việt Nam tiếp tục duy trì ở mức khả quan. “Việt Nam và Singapore sẽ là 2 thị trường trong khu vực dẫn đầu mức độ tăng trưởng trong năm nay, nhờ nền tảng chính trị ổn định và dân số trẻ”, ông Chris Marriott, Giám đốc khu vực Đông Nam Á của Công ty Tư vấn Savills, nhận định.

Tuy vậy, thách thức để thành công khi “đánh bắt xa bờ” không hề nhỏ khi tâm lý khách hàng vẫn ưu tiên lựa chọn khu vực thành thị. Tính minh bạch thông tin đi cùng với việc lựa chọn dòng sản phẩm nào để phù hợp với túi tiền của khách hàng sẽ là những rào cản chính cho các chủ đầu tư. Các nhà đầu tư nhận định, bất động sản giáp ranh TP.HCM chỉ thích hợp cho việc đầu tư dài hạn, đòi hỏi trường vốn. Ngoài ra, ngân hàng cũng thận trọng và hạn chế cho vay mua bất động sản tại các khu vực xa TP.HCM nên tín dụng của kênh đầu tư này khá hẹp. Bài học nhiều đô thị ở tỉnh giáp ranh TP.HCM bị bỏ hoang vẫn là nỗi ám ảnh của nhiều nhà đầu tư trước đây.

Mặc dù vậy, các nhà đầu tư tìm cơ hội với bất động sản vùng ven vẫn có nhiều cơ hội khi quỹ đất tại TP.HCM ngày càng ít dần. Kể từ cuối năm 2018, TP.HCM bắt đầu công bố kế hoạch hạn chế cấp phép dự án mới, kéo dài đến năm 2020. Để duy trì hoạt động kinh doanh, các công ty bất động sản buộc phải mở rộng đầu tư về vùng ven và tỉnh giáp ranh, tạo thành động lực mới thúc đẩy quy mô thị trường bất động sản tại các khu vực này trong tương lai.

Theo Công ty Chứng khoản Bảo Việt, nhìn chung ngành bất động sản vẫn có kết quả tăng trưởng ấn tượng trong đó Vingroup có thể sẽ dẫn dắt thị trường, trong khi nhóm còn lại có thể chứng kiến lợi nhuận dự báo đi ngang hoặc tăng trưởng thấp trong năm 2019.