Vì sao người nước ngoài thờ ơ với nhà Việt?

Ngược lại với những nhận định lạc quan về xu thế người nước ngoài và việt kiều sẽ đổ xô đi mua nhà ở Việt Nam sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, số lượng mua thực của nhóm này thực tế vẫn còn rất khiêm tốn. Theo số liệu thống kê mới đây của Sở Xây dựng, tính đến ngày 15.5.2017, TP.HCM chỉ mới có 15 cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Vì sao thực tế lại ngược hoàn toàn với kỳ vọng?

Kiếm lợi là chính

Không thể phủ nhận độ hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang được giới đầu tư nước ngoài đánh giá cao do giá cả tương đối thấp so với các thị trường trong khu vực, đi cùng với quá trình đô thị hóa nhanh. Theo thống kê của công ty tư vấn thị trường Savills Việt Nam, sau vài năm Luật Nhà ở 2014 sửa đổi, nhiều khách nước ngoài đã bày tỏ sự quan tâm đến thị trường bất động sản tại các thành phố lớn, nhất là TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng.

Thực tế cũng có một số dự án cao cấp như Nam Phúc - Le Jardin của chủ đầu tư Phú Mỹ Hưng đã thu hút lượng lớn khách nước ngoài quan tâm với tỉ lệ hấp thụ gần chạm trần 30% theo quy định hiện hành. Nhưng rõ ràng, việc mua đầu tư hay sở hữu lâu dài tài sản ở Việt Nam là chuyện hoàn toàn khác nhau, trong đó có lẽ người nước ngoài, Việt kiều vẫn chưa mấy mặn mà với viễn cảnh gắn bó lâu dài với thị trường nơi đây.

Tất nhiên, vẫn nên thông cảm với áp lực mà các nhà điều hành phải chịu khi ra quyết định cấp giấy tờ sở hữu nhà cho người nước ngoài, nhất là các vấn đề nhạy cảm liên quan đến rửa tiền hay an ninh quốc gia nhưng rõ ràng, việc thiếu đồng bộ trong quá trình triển khai đã khiến một trong những chính sách lớn nhất trong 3 năm qua, vốn được kỳ vọng sẽ bổ sung một dòng tiền lớn giúp tăng nhiệt cho thị trường nhà ở, vẫn chưa mang lại hiệu quả. Hiện trên địa bàn TP.HCM vẫn còn gần 500 dự án đóng băng, chưa thể đưa vào khai khác.

“Những tác nhân giới hạn số lượng này có thể kể đến quy trình cấp sổ đỏ cần được phổ biến rộng rãi hơn, thay vì tập trung ở một vài khu vực trung tâm. Ngoài ra, việc người nước ngoài chưa nắm bắt rõ thủ tục pháp lý ở Việt Nam và ngược lại, công tác hành chính tại một số địa phương còn chưa quen thuộc với khách nước ngoài đều tạm gọi là những rào cản có thật trong thời điểm này”, Savills giải thích.

Đó còn là những e ngại về rủi ro thị trường như lạm phát, mất giá đồng tiền, thông tin kém minh bạch, nợ xấu ngân hàng... mà giới đầu tư nước ngoài cân nhắc. Thay vì nắm giữ tài sản trong dài hạn, không ít cá nhân sử dụng chiến thuật “đánh nhanh, thắng nhanh”, tức đầu tư và chuyển nhượng các dự án để kiếm lời ngay khi có thể, thay vì gắn bó lâu dài.

Xoay chuyển cục diện dòng tiền

Ngược lại với khó khăn trong việc thu hút dòng tiền mua nhà ở người nước ngoài thì ở chiều ngược lại, theo báo cáo của Hiệp hội Quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ (NAR), chỉ trong hơn 1 năm, người Việt đã chi ra gần 3 tỉ USD để mua nhà ở Mỹ, đứng thứ 6 trong số các quốc gia có người mua nhà nhiều nhất tại Mỹ. Nếu tính thêm dòng tiền đi vào các thị trường khác như châu Âu, Úc, Singapore hay đảo quốc Malta, Panama... con số đi ra có thể còn lớn hơn rất nhiều.

Sự mất cân đối về dòng tiền vào ra kể trên phần nào phản ánh được các kỳ vọng duy lý về rủi ro và lợi nhuận mà phần lớn các nhà đầu tư thể hiện. Trong bảng xếp hạng rủi ro môi trường kinh doanh các quốc gia trên thế giới giai đoạn 2017-2021 của The Economist, Việt Nam xếp tới thứ 49 trong tổng số 82 quốc gia được tính điểm, mặc dù các đặc điểm về dân số học, tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh được đánh giá khá cao.

Điều lạc quan vào thời điểm hiện tại là các phân khúc khác của thị trường như văn phòng cho thuê, khách sạn, resort, khu công nghiệp... vẫn đang chứng kiến làn sóng đầu tư khá nhộn nhịp của khối ngoại nhằm tận dụng cơ hội từ xu thế đầu tư trực tiếp nước ngoài và ngành du lịch đang bùng nổ trong nước. Ưu điểm của việc đầu tư vào loại hình tài sản này là tính an toàn cao hơn khi sản sinh ra dòng tiền nhanh hơn so với việc sở hữu nhà ở lâu dài. Các nhà đầu tư tích cực nhất hiện nay là từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật, Trung Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc).

Nhưng rõ ràng, để xoay chuyển cục diện dòng tiền, nhất là trên phân khúc nhà ở, Việt Nam sẽ cần điều chỉnh lại một số chính sách sao cho minh bạch và thuận tiện hơn cho nhà đầu tư. Mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị lên một số cơ quan trung ương sửa đổi một vài điều liên quan đến Luật Đất đai 2013. Theo đó, HoREA kiến nghị bổ sung chủ thể “cá nhân nước ngoài” là người sử dụng đất có thời hạn tối đa không quá 50 năm sau khi đã mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 điều 105 Luật Đất đai đối tượng “cá nhân nước ngoài” nên thuộc diện được Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cấp sổ đỏ.

HoREA cũng kiến nghị Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước thống nhất hướng dẫn cá nhân, tổ chức nước ngoài về việc chuyển khoản tiền mua nhà ở từ tổ chức tín dụng nước ngoài vào Việt Nam để mua nhà ở hoặc thủ tục vay của những chi nhánh ngân hàng, tổ chức tín dụng nước ngoài hoạt động ở Việt Nam để mua nhà ở.

Về phần mình, Chính phủ cho biết đang nghiên cứu cho phép gia tăng thời gian sở hữu nhà cho người nước ngoài từ 50 năm hiện nay lên 99 năm tại một số đặc khu kinh tế đặc biệt, hay cho phép thế chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng nước ngoài. Hiện Quốc hội đã thông qua Nghị quyết xử lý nợ xấu, được kỳ vọng sẽ giúp giải tỏa các dự án đang bị ứ động và gia tăng mức độ phục hồi của thị trường.

Nhiều chủ đầu tư cũng nỗ lực đưa ra các dòng sản phẩm mới, với những thiết kế ấn tượng và nhiều tiện ích hiện đại hơn nhằm thỏa mãn nhu cầu ngày càng cao của người mua nhà.

“Với việc gia tăng các sản phẩm mới cao cấp hơn ở phân khúc hạng sang, chúng tôi kỳ vọng nhu cầu khách mua nước ngoài và mức giá trung bình sẽ tăng trong thời gian tới”, ông Bạch An Viễn, Trưởng phòng Phân tích của Công ty Chứng khoán KIS Việt Nam, chia sẻ với NCĐT.

Sơn Nguyễn