Vì sao cạn tiền, doanh nghiệp vẫn không giảm giá bất động sản?

Áp lực dòng tiền

Báo cáo từ hồi đầu tháng 2/2023 của FiinRatings cho thấy hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. “Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch. Điều này thể hiện qua mức độ đòn bẩy tài chính, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5 lần. Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa”, báo cáo của FiinRatings chỉ rõ. 

Theo FiinRatings, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải duy trì đủ dòng tiền cho các dự án (thường kéo dài 3 - 5 năm, tùy thuộc quy mô) do đặc thù thâm dụng vốn, nhưng dòng tiền suy giảm sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này. 

Đơn vị này cũng cho biết, trong vòng 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn của ngành bất động sản sẽ lên tới 230.860 tỉ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn.

Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn. Do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu. 

“Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng nếu các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi các sản phẩm bất động sản cho các khoản gốc và lãi vay trái phiếu chỉ có thể hỗ trợ duy trì thanh khoản trong khoảng thời gian ngắn, do các doanh nghiệp này vẫn phải thực hiện các cam kết khác như các khoản nợ vay ngân hàng, các khoản phải trả liên quan đến hoạt động kinh doanh”, FiinRatings nhận định.    

Vẫn không giảm giá

Tại Tọa đàm “Điểm sáng đầu tư năm 2023”, ông Đào Phúc Tường, CFA, Chuyên gia Chứng khoán đã chỉ ra 3 lý do "tế nhị" khiến các doanh nghiệp bất động sản dù gặp khó khăn về dòng tiền vẫn không giảm giá bán để tăng nguồn thu và giảm bớt nợ. 

Thứ nhất là lợi ích của nhà đầu tư “ruột”. Theo ông Tường, đa phần các nhà phát triển bất động sản đều có các nhà đầu tư "ruột" của mình. Theo định nghĩa thì F0 là những nhà đầu tư mua sản phẩm bất động sản từ giai đoạn đầu của dự án. Nếu bây giờ nhà phát triển bất động sản giảm giá thì bản thân những nhà đầu tư “ruột” đấy sẽ bị ảnh hưởng đến lãi. 

Ông Đào Phúc Tường, CFA, Chuyên gia Chứng khoán. Ảnh chụp màn hình.

Thứ hai là liên quan đến tài sản đảm bảo. Theo ông Tường, 70% giá trị tài sản đảm bảo của ngân hàng là bất động sản. Nếu bây giờ nhà phát triển bất động sản giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó ở tại ngân hàng. Và lúc đó, ngân hàng sẽ phải yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản đảm bảo để đảm bảo được tỉ lệ an toàn rủi ro. Và công ty bất động sản có còn tài sản để bổ sung hay không lại là một câu chuyện. 

Thứ ba, là tính pháp lý của bất động sản. Theo ông Tường, rất nhiều dự án bất động sản có vấn đề về mặt pháp lý nên có giảm giá thì các công ty bất động sản cũng chỉ “hớt” chính mình vì có giảm giá cũng chẳng bán được. 

“Trong môi trường kinh doanh hiện tại thì đó là ba nhóm lý do mà tôi nghĩ là chủ đạo, liên quan đến quyết định giảm giá bán ở thị trường sơ cấp của các công ty bất động sản”, ông Tường nói thêm. 

Có thể bạn quan tâm 

Duy nhất một lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công trong tháng 1