Văn phòng hạng A: Đắt đỏ và khan hiếm

Sức khỏe của nền kinh tế có mối liên hệ gián tiếp đến nhu cầu mặt bằng văn phòng cao cấp của các doanh nghiệp ngoại. Trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 26,16 tỉ USD, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2018. Vốn thực hiện của dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài ước đạt 14,22 tỉ USD, tăng 7,3% so với cùng kỳ năm 2018.

Hiếm nguồn cung

Doanh nghiệp ngoại, đối tượng khách thuê chính, chiếm 68% văn phòng hạng A, đã nhấn mạnh tình trạng khan hiếm nguồn cung mặt bằng văn phòng cao cấp trên cả nước, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, không ngạc nhiên khi khách thuê kinh nghiệm đang có nhu cầu thuê các dự án văn phòng chất lượng cao hơn trong kỳ thuê tiếp theo.

Theo Savills, TP.HCM đang là thị trường văn phòng tốt nhất châu Á, xét cả về giá thuê và công suất thuê. Giá thuê văn phòng hạng A trung bình 60 USD/m2/tháng, trong khi công suất thuê đạt tới 97%. TP.HCM sở hữu nhiều văn phòng hạng A đạt chuẩn, nhưng nguồn cung tương lai không nhiều.

Lượng khách tiềm năng tăng trên toàn thị trường, thể hiện gián tiếp qua nguồn vốn FDI vào Việt Nam, cũng như làn sóng dịch chuyển sản xuất ra ngoài Trung Quốc. Tuy nhiên, khách thuê văn phòng hạng A thường áp đặt suy nghĩ và tiêu chuẩn của nước ngoài, với những yêu cầu rất cao về chất lượng và tiêu chuẩn kỹ thuật, như thông thủy, sàn không vướng cột, ánh sáng, viễn thông... Đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là văn phòng hạng A tại Việt Nam, tính đến nay, lớn nhất vẫn là các nhà đầu tư Nhật và Hàn Quốc. Tại Hà Nội, khách thuê văn phòng của các nhà đầu tư Hàn và Nhật, hầu hết là khách quen. Rất nhiều tổ chức, công ty của Nhật như JICA, JETRO, Mitsubishi, Sumitomo... đã chuyển đến Cornerstone ở Phan Chu Trinh ở Hà Nội, ngay khi tòa nhà này được đưa vào vận hành. Tương tự, tại Lotte Center Hà Nội hay Keangnam Hanoi Landmark Tower, phần lớn khách thuê là công ty Hàn Quốc.

Global Link Cooperative, một công ty của Nhật, suốt hơn 10 năm qua đã rót vốn vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam với niềm tin bất động sản đang ngày càng phát triển để trở thành kênh đầu tư số 1 ở Việt Nam. Ông Yoshinori Nakata, Giám đốc công ty này, nói rằng đang tìm kiếm đối tác tiềm năng để hợp tác trong các dự án bất động sản văn phòng và nhà ở cao cấp.

Cầu lớn, cung khan hiếm, nhưng bà Thu Hằng cho rằng: “Không phải chủ đầu tư nào cũng có thể xây văn phòng hạng A”. Theo bà, ngoài tiềm lực lớn về tài chính, văn phòng hạng A yêu cầu rất cao về kỹ thuật, lý do hầu hết mảng này rơi vào tay nhà đầu tư nước ngoài. Thứ nhất, vị trí là việc đầu tiên nhà đầu tư phải tính đến để có được tỉ suất lợi nhuận. Hiện nay, nhiều điểm trong trung tâm có thể xây văn phòng hạng A, nhưng chi phí đất rất lớn nếu chỉ xây 10 tầng. Thứ 2, diện tích đất tối thiểu phải đạt 1.000m2 sàn thay vì 500m2 như các dự án văn phòng hạng A trước đây.

Khác biệt thị trường

Tại Hà Nội, khu vực phía Tây có khả năng tăng giá cao hơn trung tâm do các tòa nhà trong trung tâm đã tới ngưỡng. Thực tế, giá thuê 100m2 sàn văn phòng hạng A của Keangnam Hanoi Landmark Tower, từ lúc khai trương đến khi được lấp đầy đã tăng lên 50%, thời điểm cao nhất tăng tới 70%. Tương tự, Saigon Centre khi mới khai trương cho thuê văn phòng hạng A với giá 38-40 USD/m2/tháng, nhưng khi tỉ lệ lấp đầy đạt 80%, tòa nhà này đã tăng giá cho thuê lên 60 USD/m2/tháng trên phần diện tích còn lại.

Bà Đặng Phương Hằng, Tổng Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng, thị trường văn phòng hạng A đã ghi nhận 2 mặt bằng giá hoàn toàn khác nhau giữa Hà Nội và TP.HCM, trong khi cách đây 5 năm, giá thuê tại 2 thành phố này không quá khác biệt. Theo bà, Hà Nội đang có mức tăng trưởng về giá cho thuê văn phòng tốt hơn so với 3 năm trước, tăng khoảng 4-5% cho phân khúc hạng A. Nguồn cung hạn chế là lý do khiến giá thuê văn phòng hạng A của Hà Nội đã tăng 5% trong năm 2019, một mức tăng đáng kể.

Trong khi đó, TP.HCM, trung tâm kinh tế lớn nhất, thu hút lượng vốn đầu tư lớn trên cả nước, nên nhu cầu và giá thuê văn phòng của thành phố này luôn tăng cao hơn Hà Nội. Lượng cung mới này dù hạn chế, nhưng đã giúp kìm lại tốc độ tăng giá văn phòng hạng A. Cho nên, dù giá chào thuê phân khúc này vẫn giữ ở mức 46,6 USD/m2/tháng nhưng giá thuê trong quý III chỉ tăng 2,4% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 0,3% so với quý trước. Trong tương lai, giá văn phòng hạng A của TP.HCM có xu hướng tăng chậm lại, thậm chí không tăng. Lý do là trong 2 năm gần đây, giá văn phòng hạng A của TP.HCM đã tăng rất nhanh, trong khi năm 2019 và năm 2020, nguồn cung văn phòng dự kiến tăng nhanh hơn so với thời điểm 3 năm trước đó.

Theo tính toán của Savills, giá thuê văn phòng hạng A tiếp tục xu hướng tăng tại Việt Nam, khoảng 7%/năm và tiếp tục tăng trong 3-5 năm tới. Chẳng hạn, tại Hà Nội, thị trường dự kiến sẽ chào đón 3 dự án văn phòng hạng A, cung cấp khoảng 150.000m2 sàn mới, tương đương 30% nguồn cung hạng A hiện tại.

Dù vậy, nhìn vào các kết quả nghiên cứu thị trường của Savills và CBRE, tại Việt Nam tình trạng khan hiếm văn phòng cao cấp có thể sẽ giảm trong thời gian tới với sự ra đời của các dự án mới. Các nhà nghiên cứu tin rằng, nguồn cung mới từ các thị trường chính, Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng sẽ đáp ứng một số lượng lớn nhu cầu của khách thuê trong nước và quốc tế tại thị trường Hà Nội, đặc biệt là các doanh nghiệp có nhu cầu thuê mặt bằng lớn trên cùng một sàn.