Văn phòng co giãn hậu giãn cách

Vụ việc Thế Giới Di Động đơn phương giảm phí thuê mặt bằng đã thu hút sự quan tâm của dư luận về mặt pháp lý. Nhưng ở góc độ khác, vụ việc cũng cho thấy khó khăn của doanh nghiệp trong việc thanh toán tiền thuê mặt bằng trong giai đoạn tạm đóng cửa do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19.

Cú sốc của thị trường

Trong quý III vừa qua, giống như Thế Giới Di Động, hầu hết các doanh nghiệp đều chịu ảnh hưởng nặng bởi dịch bệnh bùng phát mạnh. Theo Tổng cục Thống kê, GDP quý III ước giảm 6,17% so với cùng kỳ năm trước. Đây là quý có mức giảm sâu nhất kể từ khi cách tính GDP theo quý được áp dụng.  Cục Quản lý Đăng ký kinh doanh cho biết 9 tháng đầu năm có hơn 78.300 doanh nghiệp rút khỏi thị trường, tương ứng khoảng 8.700 doanh nghiệp mỗi tháng. Kéo theo đó, nhiều doanh nghiệp phải đóng, thu hẹp hoặc trả mặt bằng văn phòng, cửa hàng, nhà xưởng...

Các văn phòng tại TP.HCM vẫn đang gặp khó khăn khi đưa nhân viên trở lại làm việc.

Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, thuộc Bộ Xây dựng, cho biết theo thống kê, trong quý II, thị trường văn phòng tiếp tục gặp khó khăn, giá cho thuê văn phòng bình quân toàn thị trường giảm. Tại TP.HCM, mức giảm khoảng 1,7%. Nhiều văn phòng hạng A, B có giá thuê cao nhất chỉ 50 USD/m2/tháng, thấp thì chỉ 20 USD/m2/tháng.

Trước đó, vào quý II, bức tranh vẫn còn khá sáng sủa cho lĩnh vực văn phòng cho thuê. Thời điểm đó, theo CBRE Việt Nam, tỉ lệ trống tại văn phòng hạng A là 12,2% (tăng 0,4%) và hạng B là 9,1% (tăng 4,3%) so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung văn phòng cho thuê đạt 1,4 triệu m2 và đến cuối năm thị trường dự kiến sẽ đón thêm hơn 34.000 m2 diện tích thuê từ 3 dự án hạng B. 

Chính vì thế, câu hỏi “bao nhiêu công ty sẽ trở lại vào thời gian tới?” là bài toán chưa có lời giải cho các đơn vị cho thuê văn phòng. Giảm giá thuê là giải pháp được đưa ra nhưng không hiệu quả đối với thu nhập của phần lớn doanh nghiệp hiện nay. Công ty Tuyển dụng nhân sự Adecco Việt Nam dự báo tình hình tuyển dụng lao động trong những tháng cuối năm vẫn ghi nhận tăng trưởng ở một số lĩnh vực như bán lẻ tiêu dùng, công nghiệp chế biến hay công nghệ thông tin...

Tuy nhiên, ông Nguyễn Hoàng Thanh Chương, Phó Giám đốc Bộ phận Tuyển dụng Adecco, cho rằng nơi làm việc sẽ không như trước khi doanh nghiệp có xu hướng đưa 30-50% lực lượng lao động trở lại văn phòng trong vài tháng đầu tiên.

Mô hình linh hoạt lên ngôi

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu TP.HCM của Savills Việt Nam, cho rằng khó khăn cho thuê mang tính ngắn hạn. Thị trường sẽ khởi sắc hơn vì cả TP.HCM và Hà Nội đều tiếp tục thu hút nguồn vốn FDI khá tốt.  “Dòng vốn FDI được kỳ vọng sẽ tăng trong thời gian tới nhờ các hiệp định thương mại tự do được ký kết gần đây”, bà Trang nói.

Trước mắt, bản thân các doanh nghiệp cho thuê văn phòng cũng phải thay đổi vì tài chính của khách hàng đang bị ảnh hưởng rất lớn. Mô hình co-working đang được các đơn vị tư vấn bất động sản như Savills hay CBRE nhắc đến không chỉ ở Việt Nam mà còn ở các thị trường quốc tế. Xu hướng này đã diễn ra ở nhiều doanh nghiệp lớn ở Mỹ như Ralph Lauren, Nordstorm hay CVS Health, khi có nhu cầu cắt giảm đến 30% diện tích văn phòng so với trước kia.

Trao đổi với NCĐT, ông Dương Đỗ, Giám đốc Điều hành Toong, cho biết, thách thức lớn nhất của các doanh nghiệp hiện là quản lý rủi ro và chi phí. Doanh nghiệp cần đảm bảo mật độ giãn cách trong cùng một diện tích với các khoản chi phí mặt bằng và các dịch vụ liên quan cố định phải chi trả hằng tháng. 

Điều này thể hiện qua các tiêu chí linh hoạt về giá thuê, trả theo tháng hoặc quý được đưa lên hàng đầu vì đây là chi phí đắt đỏ nhất của các công ty trong mùa dịch. Hợp đồng thuê thường kéo dài từ 3-4 năm đi kèm với điều khoản gia hạn khá phức tạp đã không còn phù hợp so với hình thức cho thuê theo tháng.

Thứ đến là phải linh hoạt về địa điểm vì trong dịch bệnh. Lấy ví dụ văn phòng công ty ở chi nhánh co-working quận 1 nhưng khi bị phong tỏa, công ty có thể dời sang chi nhánh quận 3. Cuối cùng, công ty co-working phải linh động cả về cấu trúc để việc tăng hay giảm diện tích với chi phí thấp phù hợp và tổng chi phí vận hành văn phòng hằng tháng như khoản đầu tư ban đầu, chi phí điện nước... cũng phải được linh động theo. Ông Dương Đỗ cho biết từ năm ngoái, Toong đã tiếp nhận các nhu cầu từ nhiều công ty như KPMG, Connell Bros., Prudential, Dragon Capital, Bayer... 

“Việc lệ thuộc vào một văn phòng với chi phí đầu tư ban đầu cao và một hợp đồng thuê cố định nhiều điều khoản trong nhiều năm đang “khóa” khả năng ứng biến nhanh của doanh nghiệp. Một môi trường làm việc chất lượng, với chi phí tiết kiệm và linh hoạt tối đa sẽ là giải pháp mà các doanh nghiệp cần”, ông Dương Đỗ nói.

Ông Balder Tol, Tổng Giám đốc khu vực Úc và Đông Nam Á của WeWork, cho biết, trong bối cảnh mới, mô hình làm việc hỗn hợp (hybrid working), tức cho phép nhân viên làm việc từ nhiều nơi khác nhau bao gồm từ văn phòng, không gian làm việc chung và từ nhà, đang trở nên phổ biến hơn. Mô hình này cần được áp dụng phù hợp với nhu cầu của từng doanh nghiệp. Một vài công ty đã thành công khi cho phép nhân viên làm việc từ xa trong khi duy trì văn phòng truyền thống để làm trụ sở; những công ty khác lại áp dụng các lựa chọn làm việc từ xa và nhiều văn phòng vệ tinh cách xa văn phòng trụ sở. 

Bên cạnh đó, ngày càng phát triển các mô hình với hình thức làm việc chủ yếu từ xa cùng các lựa chọn không gian làm việc linh hoạt (flexible workspace). “Vì không có khuôn mẫu nào của mô hình làm việc hỗn hợp phù hợp cho tất cả, nhiều công ty đang thực hiện khảo sát với nhân viên để thực sự hiểu mong muốn từ nhân viên của họ, giúp các công ty hiểu những gì đang hoạt động tốt và những gì cần cải thiện”, ông Balder Tol cho biết.