Tương lai ảm đạm của bất động sản Trung Quốc

Lo lắng về mức nợ cao của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã làm chao đảo các nhà đầu tư bất chấp các dấu hiệu cho thấy tập đoàn bất động sản khổng lồ China Evergrande có thể đang đạt được tiến bộ trong việc giải quyết các vấn đề nợ của mình.

Theo CNBC, các nhà phân tích nói rằng đây là một dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản của Trung Quốc sẽ còn nhiều điều đáng ngại.

Trung tâm Nghiên cứu Phát triển của Hội đồng Nhà nước Trung Quốc mới đây đã gặp các nhà phát triển bất động sản và ngân hàng ở thành phố Thâm Quyến. Một số tên trong thành phần tham dự như: China Vanke, Kaisa Group, Ping An Bank, China Citic Bank, China Construction Bank, CR Trust, Southern Asset Asset Management và Excellence Group.

Tại cuộc gặp, các nhà đầu tư bày tỏ lo ngại về vấn đề thiếu thanh khoản lan rộng trong lĩnh vực bất động sản. Một loạt các vụ vỡ nợ ở nước ngoài đã diễn ra trong những tuần gần đây, làm hạ xếp hạng tín dụng, bán tháo cổ phiếu và trái phiếu của một số nhà phát triển.

Kaisa kêu gọi các công ty nhà nước giúp các công ty tư nhân cải thiện tính thanh khoản thông qua việc mua lại dự án và mua cổ phần chiến lược. Vanke, một trong 3 nhà phát triển hàng đầu, cho biết tài chính vẫn tốt, nhưng kêu gọi các chính sách ổn định nhằm tránh rủi ro hệ thống và suy giảm thanh khoản.

Nhiều nhà phân tích dự báo, thị trường bất động sản của Trung Quốc sẽ còn khó khăn hơn nữa khi các chủ đầu tư lớn khác ngoài Evergrande tiếp tục gặp vấn đề về thanh khoản. Cổ phiếu bất động sản của Trung Quốc đại lục giao dịch tại Hồng Kông hầu hết đều giảm trong tuần trước.

Evergrande nằm trong số ít bị ảnh hưởng nhất và mất khoảng 1,3% trong tuần. Về mặt nợ, chỉ số Markit iBoxx đối với trái phiếu lợi suất cao cho bất động sản Trung Quốc giảm 11,5% trong tuần trước, theo IHS Markit.

"Thị trường đang lo lắng hơn một chút", nhà kinh tế châu Á-Thái Bình Dương Gary Ng tại Natixis cho biết. Theo ông, các quy định chặt chẽ hơn của chính phủ về nợ đã hạn chế tính thanh khoản, điều này đã lan sang nhiều nhà phát triển hơn.

Diễn biến cổ phiếu Evergrande từ tháng 2 đến nay. Ảnh: CNBC.

Phần lớn căng thẳng tập trung vào các công ty tư nhân, trong khi, các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước có vẻ khá ổn định. Theo Natixis, chỉ có 5 trong số 20 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo tài sản tính đến nửa đầu năm nay là các doanh nghiệp thuộc sở hữu của nhà nước. 3 chủ đầu tư đang là tâm điểm chú ý đều là doanh nghiệp tư nhân.

Bộ 3 này có Evergrande, công ty phát hành trái phiếu lợi suất cao bằng USD lớn nhất trong ngành. Kaisa Group Holdings, công ty đứng thứ hai trong số các công ty phát hành trái phiếu có lợi suất cao, đã tạm ngừng giao dịch cổ phiếu tại Hồng Kông vào cuối tuần trước. Cổ phiếu của công ty đã giảm gần 13% trong tuần, sau khi có tin họ bỏ lỡ thanh toán cho một sản phẩm quản lý tài sản.

Một nhà phát triển lớn khác là Shimao Group Holdings, với cổ phiếu lao dốc hơn 14% phiên cuối tuần trước ở Hồng Kông. Công ty đã tiết lộ trong một hồ sơ rằng họ sẽ chỉ cho phép các nhà đầu tư tổ chức mua trái phiếu giao dịch tại Thượng Hải. Nhà đầu tư bán lẻ phải bán hoặc giữ trái phiếu cho đến khi đáo hạn.

Những diễn biến này diễn ra khi nhiều nhà đầu tư đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ. Trước đó, Moody’s đã xếp hạng 32 đánh giá tiêu cực trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc trong gần 4 tuần tính đến ngày 26/10.

Tổ chức này lưu ý các nhà phát triển được xếp hạng tiêu cực sẽ cần trả hoặc tái cấp vốn cho khoản nợ trị giá hàng chục tỉ USD trong 12 tháng tới: 33,1 tỉ USD trái phiếu trong nước và 43,8 tỉ USD trái phiếu USD. Evergrande là nhà phát triển Trung Quốc mắc nợ nhiều nhất. Nhưng giới chức nước này đã trấn an rằng đây là một trường hợp cá biệt và ngành bất động sản nhìn chung vẫn ổn.

Evergrande đã tránh được vụ vỡ nợ vào cuối tháng 10 và bắt đầu công bố tiến độ các dự án xây dựng của mình. Tuần trước, họ cho biết đã bàn giao được 57.462 căn hộ từ tháng 7 đến tháng 10. Tuy nhiên, tốc độ giao hàng nhìn chung đã chậm lại so với tháng trước. Có 39 dự án và 7.568 căn hộ được bàn giao trong tháng 10, giảm so với 48 dự án và 7.808 căn trong tháng 9.

Khi hoạt động kinh doanh của một số nhà phát triển chậm lại, các nhà đầu tư sẽ chọn đổ tiền vào nơi khác. Do đó, chỉ khi có một sự thay đổi chính sách của chính phủ hoặc cắt giảm chi tiêu cho đất đai và xây dựng của các nhà phát triển mới có thể phá vỡ "vòng lặp tiêu cực". Nhưng viễn cảnh này không rõ có khả năng xảy ra hay không và nếu có cũng mất nhiều thời gian. Trong khi đó, ngành bất động sản Trung Quốc sẽ trong trạng thái tiêu cực ít nhất 3 đến 6 tháng tới.

S&P Global Ratings dự báo, doanh số bán nhà ở của Trung Quốc sẽ giảm 10% trong năm tới và tiếp tục giảm 5% đến 10% vào năm 2023. Các nhà phân tích của S&P cho biết các khoản vỡ nợ sẽ tăng lên khi doanh số bán hàng chậm chạp, các kênh cấp vốn bị thu hẹp hơn và các bên cho vay thận trọng hơn.

Mọi người xem các mô hình nhà ở tại hội chợ bất động sản mùa thu Đại Liên năm 2021 tại Trung tâm Triển lãm Thế giới Đại Liên vào ngày 15/10/2021. Ảnh: Getty Images.

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ hôm 8/11 đã lên tiếng cảnh báo: "Căng thẳng trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc khả năng gây căng thẳng cho hệ thống tài chính nước này và có thể lan sang Mỹ".

"Trong ngắn hạn, quy định ba lằn ranh có nghĩa thanh khoản bị siết chặt. Về lâu dài, nó sẽ cải thiện sức khỏe tài chính chung của toàn ngành bất động sản vì sẽ có sự hợp nhất nếu chúng ta thấy một số đối thủ yếu hơn buộc phải bán tài sản của họ", nhà kinh tế châu Á -Thái Bình Dương Gary Ng tại Natixis đánh giá.

Về tác động đối với ngành bất động sản và nền kinh tế Trung Quốc, ông cho biết rủi ro là ít vì người mua nhà có thể sẽ không muốn từ bỏ tài sản mà họ đã trả. Vì hầu hết căn hộ ở Trung Quốc đều được bán trước thời hạn hoàn thiện, nên một thách thức lớn đối với các chủ đầu tư đang thiếu tiền là hoàn thành việc xây dựng và giao nhà cho người mua.

Có thể bạn quan tâm:

Đằng sau cơn hoảng loạn mua sắm thực phẩm ở Trung Quốc