Top 7 & cú đảo chiều của bất động sản

Sự càn quét của đại dịch COVID-19 đã đẩy nhiều doanh nghiệp đến bờ vực khó khăn và suy thoái. Trong đó, bất động sản là một trong những ngành chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi dịch bệnh bùng phát. Theo số liệu của Savills Việt Nam, tổng nguồn cung sơ cấp ở 2 thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội chỉ đạt 52.400 căn, giảm gần 30% so với năm trước, đồng thời ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Lợi suất cho thuê cũng sụt giảm mạnh trước áp lực của đại dịch, tô điểm thêm tính ảm đạm trong bức tranh ngành địa ốc. Theo CBRE Việt Nam, cả Hà Nội và TP.HCM đều giảm lợi suất cho thuê do dịch COVID-19.

Tuy vậy, mọi thứ đã xoay chuyển rất nhanh. Được hưởng lợi từ lãi suất thấp, thu nhập được phục hồi và nhiều chính sách ban hành hỗ trợ, ngành bất động sản đã lột xác mạnh mẽ, nhất là các doanh nghiệp có nội tại kinh doanh tốt. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dự báo, đối với thị trường nhà ở, nguồn hàng cả nước tăng so với quý I/2020. Cụ thể, tại Hà Nội dự kiến có 6.000-7.000 sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng. Trong đó, khu vực Bắc và Tây Hà Nội sẽ chiếm tỉ trọng nhiều nhất. Tại TP.HCM, dự kiến cung cấp ra thị trường từ 8.000-10.000 sản phẩm. Tất cả hứa hẹn một thị trường chất lượng hơn cho hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản.

Trong xu hướng này, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản công bố doanh thu tăng vọt, lãi ròng từ vài trăm tỉ đến hàng ngàn tỉ đồng chỉ trong quý đầu năm 2021. Theo đó, nhóm cổ phiếu bất động sản với những tên tuổi lớn như NVL, VIC, CRE... liên tục bứt phá khi nhà đầu tư kỳ vọng nhiều vào thị trường tăng trưởng mạnh. Khi xét Top 7 công ty bất động sản nằm trong Khảo sát Top 50 của NCĐT, bình quân giá cổ phiếu của nhóm này đã tăng 39,2% tính từ đầu năm 2021, gần gấp 3 lần so với mức 14% của chỉ số VN-Index.

QUỸ ĐẤT TẠO SỰ KHÁC BIỆT
Trong nhóm 7 doanh nghiệp này, cổ phiếu của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã NVL) ghi nhận mức tăng trưởng mạnh nhất, lên tới 125%, đánh bại hầu hết cổ phiếu trong rổ VN30. Theo báo cáo kinh doanh quý I năm nay, doanh thu bán bất động sản của Novaland đạt 4.100 tỉ đồng, tăng gần 8 lần so với cùng kỳ năm trước, nhờ ghi nhận một số lượng lớn dự án khu dân cư tại TP.HCM, bao gồm Saigon Royal, Victoria Village và Lakeview cùng với Aqua City và các dự án khách sạn nghỉ dưỡng như Nova Hills Mũi Né và NovaWorld Phan Thiết.

Đáng chú ý, thu nhập từ lãi của các hợp đồng hợp tác mà Novaland ký với các đối tác đã đóng góp khoảng 30% vào lợi nhuận trước thuế quý I của Công ty. Tỉ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu của Công ty đã giảm đáng kể từ 1,1 lần vào cuối năm 2020 còn 0,8 lần vào cuối quý I/2021. Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) cho rằng xu hướng giảm đáng khích lệ này của tỉ lệ đòn bẩy một phần đến từ việc phát hành 200 triệu USD quyền mua và mua lại trái phiếu chuyển đổi quốc tế trong quý I/2021. Ngoài ra, sau nhiều năm tích lũy, Novaland cũng đang sở hữu lượng quỹ đất khổng lồ, lên tới gần 5.000 ha.

Tuy vậy, nếu so về quỹ đất, Công ty Cổ phần Vinhomes (mã VHM) vẫn là cái tên nổi bật nhất, là đầu tàu ngành bất động sản luôn dẫn đầu về quỹ đất trong nhiều năm. Tính đến năm 2020, Vinhomes có khoảng 16.000 ha đất, gấp hơn 3 lần doanh nghiệp đứng thứ 2 là Novaland và bỏ xa các chủ đầu tư khác.

Vinhomes luôn dẫn đầu về quỹ đất trong nhiều năm. Ảnh: Q.H

Trong bối cảnh ngành bất động sản gặp khó năm 2020, Vinhomes trở thành một tia sáng hiếm hoi khi ghi nhận lợi nhuận kỷ lục 28.767 tỉ đồng, là mức lợi nhuận cao nhất trong lịch sử mà một công ty niêm yết tại Việt Nam đạt được. Quý I/2021, Vinhomes lại là cái tên duy nhất của ngành bất động sản góp mặt vào Top 5 lợi nhuận sau thuế toàn thị trường, thu về hơn 5.477 tỉ đồng lãi sau thuế. Đáng chú ý, doanh thu quý I lên tới 12.986 tỉ đồng, tăng trưởng 99,2% so với cùng kỳ. Kết quả đột biến này được thúc đẩy bởi doanh thu bàn giao bất động sản tăng mạnh 75,2%, bao gồm 2.900 căn hộ bán lẻ tại Ocean Park, Grand Park và Smart City.

Có thành quả ấn tượng này là do Vinhomes sở hữu tỉ lệ hấp thụ dự án rất cao (nhiều dự án đạt trên 90%) so với các công ty khác. Đây là kết quả từ sự cộng hưởng của thương hiệu uy tín, hệ sinh thái, tiện ích đầy đủ và duy nhất ở Việt Nam. Trong giai đoạn sắp tới, Công ty Chứng khoán VNDirect cho rằng mùa cao điểm đối với hoạt động ký bán mới dự kiến rơi vào quý III/2021, với việc mở bán 3 dự án mới gồm Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Dream City và Vinhomes Wonder Park. Ban lãnh đạo Vinhomes cũng đặt mục tiêu 91.000 tỉ đồng về giá trị ký bán mới, tăng 44,9% so với cùng kỳ.

CUỘC DỊCH CHUYỂN LỚN
Một xu hướng khác đáng quan tâm trong những năm gần đây là các chủ đầu tư bắt đầu dịch chuyển khỏi các trung tâm thành phố lớn. Xuất phát từ câu chuyện quỹ đất ở TP.HCM và Hà Nội ngày càng hạn hẹp, giá ngày càng cao, các chủ đầu tư buộc phải xây dựng quỹ đất và phát triển ra các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai... Mặt khác, việc Chính phủ thúc đẩy giải ngân đầu tư công cũng góp phần đẩy nhanh quá trình dịch chuyển xa bờ. Theo Bộ Giao thông Vận tải, năm 2020, giải ngân vốn của Bộ đạt 35.600 tỉ đồng (tăng 44% so với cùng kỳ) và dự kiến đạt 46.000 tỉ đồng trong năm 2021, tăng 28% so với năm trước. Một số dự án nổi bật được kỳ vọng sẽ giải quyết nút thắt về hạ tầng, kết nối các tỉnh thành cấp 1-2 với các trục trung tâm kinh tế lớn.

“Nơi nào có quỹ đất tốt, nhu cầu khách hàng có, có khả năng bán hàng thì chủ đầu tư sẽ đầu tư. Đây là bức tranh dễ thấy ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Phú Quốc, Lâm Đồng... và xu hướng này sẽ tiếp diễn trong năm 2021”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết.

Nắm bắt được xu thế đó, quỹ đất của Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG) hầu như đã nằm hết ở vùng ven, chiếm tới gần 91% tổng quỹ đất. Chiến lược của Nam Long tập trung chủ yếu ở việc phát triển dự án với các đối tác Nhật, với tỉ lệ góp vốn 50:50. Việc hợp tác đã giúp Nam Long giảm áp lực tài chính, dư dả dòng tiền, đẩy tỉ lệ nợ vay/tài sản xuống dưới 0,2 lần, góp phần tạo ra lợi thế cạnh tranh trong quy trình thanh toán. 

Doanh thu bán bất động sản của Novaland tăng mạnh trong quý I/2021. Ảnh: Lê Toàn

Quý I/2021, Nam Long tăng trưởng tới 212% về lợi nhuận sau thuế, do đánh giá chênh lệch giá mua và giá thị trường của dự án Izumi City khi Công ty tăng tỉ lệ sở hữu từ 35,1% lên 65,1%. Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Mirae Asset, giá bất động sản đã hoàn thành một chu kỳ và thiết lập mặt bằng giá mới. Vì vậy, chiến lược bán hàng theo từng giai đoạn giúp Nam Long đưa nguồn cung sản phẩm sát với giá thị trường, tối ưu hóa lợi nhuận và đặc biệt hiệu quả trong giai đoạn thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng.

Đáng chú ý, Nam Long vừa tăng tỉ lệ sở hữu lên 65,1% tại Công ty Thành phố Waterfront Đồng Nai (Izumi City), với quy mô 170 ha, ước tính xấp xỉ 7.000 sản phẩm. Nhờ lợi thế vị trí đắc địa và xu hướng phát triển dự án theo khu đô thị của các nhà phát triển bất động sản trong thời gian vừa qua, Mirae Asset kỳ vọng đây là dự án trọng điểm mang về dòng tiền lớn cho Nam Long trong giai đoạn 2021-2025.

Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) cũng không nằm ngoài xu thế này, khi đã nhanh chóng chuyển hướng sang các tỉnh miền Trung, các tỉnh ven TP.HCM, trong đó tập trung ở những địa điểm có lợi thế về quỹ đất lớn, thủ tục pháp lý nhanh gọn và có tiềm năng về du lịch hoặc công nghiệp. Điển hình là dự án Astral City Bình Dương hợp tác với Tập đoàn Danh Khôi, với kỳ vọng sản phẩm có chất lượng cao, khác biệt về phong cách và giá trị, đáp ứng đầy đủ tiện ích cho cư dân thành thị trẻ. Công ty Chứng khoán Mirae Asset đánh giá đây là hướng đi thức thời của Phát Đạt trong bối cảnh tình hình bất động sản ở TP.HCM bị chững lại nhiều năm qua.

Quý I/2021, Phát Đạt ghi nhận hơn 251 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng gần 60% so với cùng kỳ. Theo giải trình, lợi nhuận đến từ việc bàn giao cho khách hàng một số sản phẩm là nền đất của dự án Phân khu số 2, thuộc Khu Đô thị Du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định. Cùng với đó, Công ty đã đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và đã bàn giao cho khách hàng một phần các nền đất của Khu thấp tầng dự án Phân khu số 9 thuộc Khu Đô thị Du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định.

Khang Điền có lẽ là một trong số hiếm các chủ đầu tư đứng ngoài xu thế này. Theo số liệu của Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), ngoại trừ Vinhomes vẫn sở hữu 51% quỹ đất tại TP.HCM và Hà Nội, đa phần các chủ đầu tư lớn đều có tỉ lệ quỹ đất ở các tỉnh, thành khác trên 80%, duy chỉ Khang Điền có 100% quỹ đất tại thành phố lớn. Khang Điền từ lâu luôn được giới đầu tư đánh giá cao dựa trên uy tín và vị thế dẫn đầu trong mảng nhà phố/nhà liền kề tại TP.HCM.

Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) kỳ vọng mở bán dự án mới sẽ dẫn dắt dự báo tăng trưởng lợi nhuận cho năm nay. Trong năm 2021, Khang Điền đặt mục tiêu sẽ bắt đầu phát triển 2 dự án thấp tầng mới tại thành phố Thủ Đức (trong đó dự án Armena dự kiến mở bán vào quý IV/2021) và 1 dự án cao tầng tại quận Bình Tân, TP.HCM. VCSC dự báo doanh số bán hàng trong năm 2021 của Khang Điền sẽ đạt 2.500 tỉ đồng, dựa trên dự phóng của họ cho đợt mở bán dự án mới Armena và Bình Tân.

CÂN BẰNG DÒNG TIỀN
Một số doanh nghiệp bất động sản đi theo đường lối khác biệt, mở rộng hoạt động kinh doanh sang các ngành nghề khác nhằm gia tăng chuỗi giá trị hoặc đa dạng hóa doanh thu. Như trường hợp của Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Incons (mã HTN), xuất thân là một nhà thầu xây dựng, nhưng Công ty đã có thêm 2.330 tỉ đồng doanh thu từ mảng chuyển nhượng bất động sản vào năm 2020.

Trải qua 14 năm hình thành và phát triển, Hưng Thịnh Incons đã kiến tạo nên hàng chục ngàn ngôi nhà, tạo dựng chốn an cư cho cộng đồng, khẳng định vị thế và thương hiệu trong ngành xây dựng Việt Nam. Hoạt động thi công dân dụng đang mang lại giá trị vượt trội cho Công ty và khách hàng. Đáng chú ý, Công ty ghi nhận mức lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) khá cao. Bình quân giai đoạn 2018-2020, Hưng Thịnh Incons đạt tỉ lệ ROE hơn 33,7% mỗi năm.  

Ban lãnh đạo Hưng Thịnh Incons cho biết, trong tiến trình phát triển tới đây, Công ty tích cực mở rộng đấu thầu các dự án bên ngoài Tập đoàn Hưng Thịnh, định hướng mở rộng thị trường và ngành nghề từ xây dựng dân dụng, công nghiệp sang hạ tầng, giao thông, vật liệu xây dựng cơ bản và công nghệ vật liệu mới thông qua thỏa thuận hợp tác chiến lược giữa Hưng Thịnh Incons và Tập đoàn Đèo Cả. Hưng Thịnh Incons đặt ra mục tiêu phát triển vượt bậc, từng bước vươn ra khu vực và quốc tế.

Cũng không thể không nhắc đến Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã HDG), một trong số ít chủ đầu tư dấn thân vào lĩnh vực mới. Bên cạnh bất động sản, lĩnh vực năng lượng của Hà Đô cũng để lại nhiều dấu ấn trong năm 2020. Tháng 9.2020, Hà Đô đưa vào vận hành nhà máy điện mặt trời Hà Đô Ninh Phước với công suất 50 MWp, nâng tổng công suất phát điện toàn Tập đoàn lên 219 MW. Theo kế hoạch, quý II/2021 Hà Đô sẽ tiếp tục đưa vào vận hành 2 nhà máy thủy điện Sông Tranh 4 (48 MW), Đăk Mi 2 (147 MW) và nhà máy điện gió 7A (50 MW).

Ban lãnh đạo Hà Đô chia sẻ, trong 3 năm tiếp tới, Hà Đô sẽ tiếp tục chiến lược phát triển 3 ngành nghề mũi nhọn đầu tư bất động sản, năng lượng và xây lắp, xác định mục tiêu đến năm 2025 tốc độ tăng trưởng bình quân của ngành nghề bất động sản và năng lượng từ 12% và xây lắp từ 10-15%. Công ty cũng tăng cường đầu tư bất động sản theo nguyên tắc cân bằng dòng tiền.

Mặc dù mỗi doanh nghiệp đều có chiến lược, vị thế và câu chuyện khác nhau, nhưng điểm chung của 7 doanh nghiệp bất động sản này là nội tại kinh doanh rất tốt, tính bình quân giai đoạn 2018-2020, ROE của nhóm này từ 13-41%, mức sinh lợi rất cao so với thị trường. Trong tương lai, giới chuyên gia vẫn đánh giá cao tiềm năng của ngành bất động sản.

Ông Andy Ho, Giám đốc Điều hành kiêm Trưởng Bộ phận Đầu tư Tập đoàn VinaCapital, cho biết, việc lãi suất tiền gửi và trái phiếu giảm đã dẫn đến việc người dân có tiền tiết kiệm phải tìm kiếm và chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản và chứng khoán. Giá trị của các tài sản này đã tăng lên đáng kể vì dòng tiền tương lai của chúng được định giá dựa trên mức chiết khấu thấp hơn. Trong bối cảnh lãi suất tiếp tục duy trì ở mức thấp như hiện nay, chứng khoán và bất động sản vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng và đem lại lợi nhuận hấp dẫn.

“Ngoài ra, với mặt bằng lãi suất thấp, dòng tiền từ nhà đầu tư có dấu hiệu chuyển dịch từ tiền gửi sang bất động sản, do đó chúng tôi cho rằng các công ty bất động sản uy tín với quỹ đất sạch lớn ở gần trung tâm TP.HCM, Hà Nội và các tỉnh lân cận, đồng thời có khả năng thực thi dự án tốt như Khang Điền, Novaland hay Vinhomes sẽ hưởng lợi và tăng trưởng khả quan”, ông Andy Ho nhận định.

Bên cạnh đó, hành lang pháp lý được kỳ vọng sẽ cởi trói “nút thắt cổ chai” ngành địa ốc. Hiện nay, một dự án bất động sản cần phải tuân theo 9 luật và 20 thủ tục hành chính, đáng chú ý có nhiều điều luật và quy định chồng chéo hoặc phủ định lẫn nhau. Điều này sẽ được giải quyết đáng kể khi Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Luật đầu tư 2020 và Nghị định 148/2020/NĐ-CP bắt đầu có hiệu lực từ năm 2021, nhằm rút gọn và đẩy nhanh các thủ tục, đồng thời giải phóng những dự án đang gặp bế tắc trong việc giải phóng mặt bằng, từ đó thúc đẩy sự phát triển đi lên của ngành bất động sản.