Tìm tiền cho hồi phục

Sau 1 năm chịu áp lực trả nợ gia tăng, để xoay xở dòng tiền hoạt động, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản cùng nhóm cổ đông liên quan buộc phải bán ra và giảm tỉ lệ sở hữu cổ phiếu. Đây là hiện tượng diễn ra tại nhiều doanh nghiệp bất động sản như Novaland, Phát Đạt, Hải Phát Invest, DIC Corp, Đất Xanh Group, Dat Xanh Services...

Chưa dịu cơn khát vốn 
Xu hướng này tiếp tục cho thấy các kênh dẫn vốn cho bất động sản vẫn tiếp tục tắc nghẽn từ cả 3 nguồn: huy động từ khách hàng, tín dụng ngân hàng và phát hành kênh trái phiếu doanh nghiệp. Dự báo khó khăn của dòng vốn cho bất động sản sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới khi áp lực trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vẫn căng thẳng dù được dự báo sẽ hạ nhiệt.

Theo ước tính của VNDirect, quý IV năm nay sẽ có khoảng hơn 53.700 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, giảm 26% so với quý III. Trong đó, bất động sản vẫn là nhóm chiếm tỉ trọng lớn nhất, gần 44% tổng giá trị. Giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ tiếp tục giảm mạnh vào quý I năm sau trước khi gia tăng mạnh trở lại lên đến gần 114.000 tỉ đồng vào quý IV/2024.

Trong khi đó, thanh khoản bất động sản vẫn ảm đạm, gia tăng áp lực dòng tiền khiến một số doanh nghiệp ngành này nâng lãi huy động trái phiếu, có doanh nghiệp chào mức lãi suất bình quân lên tới 13,16%/năm so với năm trước là 9,76%/năm. Theo VNDirect, xét riêng trong quý III, có hơn 10 doanh nghiệp bất động sản hoàn thành các đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ thu hút gần 31.400 tỉ đồng.

Ở thời kỳ đỉnh cao của thị trường bất động sản, lãi suất trái phiếu lên đến 15%/năm là bình thường vì lợi nhuận gộp của ngành này lên đến 30-40%, cá biệt có nơi lên tới 50-60%. Tuy nhiên, gió đã đổi chiều và thị trường bất động sản chưa có nhiều tín hiệu phục hồi rõ ràng. Vì vậy, việc huy động với lãi suất cao như vậy một mặt cho thấy cơn khát vốn vẫn chưa được giải tỏa, mặt khác tiếp tục tạo ra tiềm ẩn rủi ro cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu. “Qua khảo sát, 70% doanh nghiệp cho biết, các chính sách về nguồn vốn vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả”, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết.

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong 7 tháng, có hơn 150.000 tỉ đồng vốn ngân hàng chảy thêm vào phân khúc kinh doanh bất động sản, chiếm gần 30% lượng vốn cung ứng ra nền kinh tế. Ngân hàng tăng cho vay chủ đầu tư bất động sản trong bối cảnh thị trường trái phiếu đóng băng. Tuy nhiên, nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung trong khi cầu tín dụng để mua bất động sản vẫn sụt giảm.

Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của chu kỳ suy thoái và hiện gần như đã chạm đáy. Tuy nhiên, DXS-FERI vẫn dự báo thận trọng, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà hồi phục và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U. Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS-FERI, dự báo: “Đến quý II/2024, thị trường mới bắt đầu hồi phục và đà tăng trưởng sẽ rõ ràng hơn từ năm 2025”.

Có thể thấy, với những diễn biến khó lường, thị trường trái phiếu bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hệ thống tài chính. Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán ACBS, các ngân hàng hiện là trái chủ lớn nhất, nắm giữ khoảng 34% tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành (không bao gồm trái phiếu ngân hàng). Đến cuối quý II/2023, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp chiếm tỉ trọng 2,3% tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng, giảm so với mức 2,5% vào cuối năm 2022. Trong số đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm một nửa, tương đương 1,2% dư nợ tín dụng của các ngân hàng.

Tìm đâu ngàn tỉ thanh toán trái phiếu?
Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), 33% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn từ nay đến cuối năm thuộc nhóm bất động sản với hơn 29.644 tỉ đồng. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước vẫn phát ra các tín hiệu kiểm soát chất lượng tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao vì số liệu vẫn cho thấy nợ xấu đang tăng vượt ngưỡng. Trong đó, bất động sản được cảnh báo là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nhất khi thị trường suy yếu khiến các khoản nợ có nguy cơ nhảy nhóm thành nợ xấu nhất.

Hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản đang được hỗ trợ nhiều từ Thông tư 02/2023 của Ngân hàng Nhà nước, cho phép các tổ chức tín dụng chủ động cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ với thời hạn 1 năm. Vì vậy, khi Thông tư hết hiệu lực, nợ xấu chắc chắn sẽ còn tăng cao. Nhiều dự báo cho thấy, nợ xấu của hệ thống ngân hàng có thể đạt đỉnh vào cuối năm 2023 hoặc đầu năm 2024.

Đây cũng là lý do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi công văn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính kéo dài các quy định hỗ trợ doanh nghiệp tại Điều 3 Nghị định 08 thêm 1 năm. Lý do kiến nghị gia hạn thêm, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, là sang năm 2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ lên đến 329.500 tỉ đồng, là năm cao điểm nhất trong 3 năm gần đây. Đây là con số “bất khả thi” đối với thị trường bất động sản nếu không tạo ra đột biến về thanh khoản.

Thị trường bất động sản đang ở thời kỳ thanh lọc mạnh mẽ và sẽ chỉ dành cho những doanh nghiệp thực sự mạnh khỏe về tài chính, kinh doanh minh bạch, tuân thủ pháp luật. Riêng về tìm cửa sáng cho kênh vốn từ trái phiếu doanh nghiệp, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch Hội đồng Quản trị FiinGroup, đề xuất: ”Nên xem xét áp dụng miễn trừ phê duyệt với trái phiếu chào bán ra công chúng của các doanh nghiệp niêm yết tốt như thông lệ một số thị trường trong khu vực”