Tiền đâu làm dự án?

Trước khó khăn của thị trường bất động sản, nhiều tên tuổi lớn trong ngành đã phải bán lại dự án để tồn tại. Lúc này, những ông chủ ít tiếng hơn đã mạnh dạn bỏ tiền ra mua lại các dự án này. Táo bạo hơn, họ còn phát triển dự án mới với giá trị hàng ngàn tỉ đồng. Dự án đầu tư Khu nhà ở phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, TP.HCM mới đây là một ví dụ.

Bước chuyển táo bạo

Công ty Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG) được biết đến như nhà phân phối các sản phẩm bất động sản. Vì thế, gần đây DXG đã thu hút nhiều sự chú ý khi đứng ra mua lại nhiều dự án bất động sản từ tay các ông chủ lớn trong ngành.

Điển hình là vụ mua lại toàn bộ sản phẩm căn hộ của dự án Gia Phú vào tháng 10.2012 với giá gần 250 tỉ đồng. Hồi tháng 8, DXG cũng mua lại 2 block chính của dự án Thiên Lộc (A1, A2) từ Tập đoàn C.T Group với giá gần 300 tỉ đồng. Năm qua, công ty này cũng mua lại 4 dự án đất nền từ các đối tác trong nước gồm dự án Majestic (Đồng Nai), Bella (TP.HCM), Gold Hill (Đồng Nai) và Marina (Bình Dương). Giá trị mỗi thương vụ ước tính từ 100-200 tỉ đồng.

Gần đây, DXG lại quyết định lấn sang lĩnh vực mới là đầu tư dự án với dự án Khu nhà ở phường Hiệp Bình Phước có tổng giá trị 1.200 tỉ đồng.

Giám đốc Đầu tư của một công ty chứng khoán tại TP.HCM (không muốn nêu tên) cho rằng các công ty trong lĩnh vực bất động sản có thể bắt đầu từ việc phân phối. Sau một quá trình tích lũy, họ có thể tiến đến mua sỉ các sản phẩm bất động sản để bán lẻ, gần với chuyên môn của họ. “Táo bạo nhất là bước thêm một chân qua lĩnh vực đầu tư dự án. Đây là một thách thức lớn đối với họ, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay”, vị này nói.

Vì vậy, khi bước chân vào lĩnh vực đầu tư với dự án đầu tiên ở Thủ Đức, chắc hẳn DXG sẽ gặp không ít thách thức. Tuy nhiên, đến nay, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Hội đồng Quản trị DXG, vẫn chưa chia sẻ thông tin về việc triển khai kế hoạch đầu tư cũng như các phương án huy động vốn cho Dự án.

Ông Nguyễn Nam Sơn, Giám đốc Điều hành Quỹ Đầu tư Vietnam Capital Partners (VCP), cho rằng đây là dự án có quy mô trung bình. “Ở Việt Nam, các dự án bất động sản lớn thường có vốn đầu tư 200-300 triệu USD (khoảng 4.000-6.000 tỉ đồng)”, ông nói. Theo ông Sơn, đầu tư dự án mới vào lúc này cũng không hoàn toàn gặp khó khăn. Nếu sản phẩm có diện tích vừa phải và vừa túi tiền của đa số người dân thì vẫn bán được.

Vấn đề đầu ra đã được xác định nhưng đầu vào vẫn còn để ngỏ. Tổng giá trị đầu tư của DXG qua các thương vụ trong năm rồi ước tính hơn 1.000 tỉ đồng. Nay Công ty lại đầu tư thêm dự án trên 1.000 tỉ đồng. Vậy DXG sẽ lấy tiền từ đâu?

Bài toán vốn

Không giống như phân phối hay mua sỉ để về bán lẻ, lĩnh vực đầu tư đòi hỏi rất nhiều nguồn lực. Ngoài việc phải có kinh nghiệm trong quản lý, thiết kế, thi công... thì nguồn tiền mặt để đầu tư được xem là yếu tố quan trọng nhất để đánh giá năng lực của chủ đầu tư.

Quan sát các động thái gần đây của DXG có thể thấy Công ty đang tìm mọi cách huy động tiền để triển khai các kế hoạch của mình. Năm 2012, DXG đã tăng vốn thành công từ 320 tỉ đồng lên 420 tỉ đồng. Mới đây, Công ty lại đưa ra kế hoạch chuyển nhượng 60% phần vốn góp tại Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Du lịch Thương mại Sản xuất và Xây dựng Lý Khoa Nguyên - công ty con do DXG nắm 100% vốn. Nếu chuyển nhượng thành công, ước tính DXG sẽ thu về gần 48 tỉ đồng.

Nhưng dù kế hoạch trên có thành công thì số tiền thu được cũng chẳng thấm gì so với số tiền mà DXG đã và sắp bỏ ra. Việc DXG sẽ lấy tiền từ đâu vẫn là câu hỏi lớn.

Theo ông Sơn, VCP, DXG có thể huy động từ hai nguồn. Một là vay ngân hàng. Cơ cấu vay vốn ngân hàng trong bất động sản thường ở tỉ lệ “3 vốn, 7 vay”. Với vốn chủ sở hữu hiện trên 430 tỉ đồng tính đến cuối quý III/2012, DXG có thể vay thêm khoảng 1.000 tỉ đồng, nghĩa là DXG có thể tự mình triển khai dự án. Nhưng số tiền vay quá lớn này sẽ tạo áp lực lãi vay rất cao trong khi ngân hàng lại đang hạn chế cho vay bất động sản. Do đó, đây chưa chắc là lựa chọn được ưu tiên.

Hai là tranh thủ sự ủng hộ của các cổ đông lớn, nhất là ngân hàng. Cách này vừa tránh được việc vay nhiều vừa có đối tác chiến lược góp vốn. Trong cơ cấu cổ đông của DXG, ngoài ông Lương Trí Thìn nắm 45%, hai cá nhân khác nắm mỗi người hơn 12% thì còn có cổ đông lớn là Ngân hàng Việt Á, nắm 11% cổ phần của DXG. “Nhưng vì bị siết bởi quy định hạn chế cho vay bất động sản nên có thể Ngân hàng Việt Á chẳng thể giúp nhiều”, vị Giám đốc Đầu tư tại công ty chứng khoán nói trên nhận xét.

Hỗ trợ có khả năng cao nhất có thể là từ cổ đông khác - Tập đoàn Việt Phương. Mặc dù Việt Phương chỉ nắm hơn 2% cổ phần DXG nhưng Chủ tịch Việt Phương và Ngân hàng Việt Á lại là một người. “Vì vậy, không loại trừ khả năng Việt Phương sẽ là đối tác chính về vốn của DXG trong thời gian tới”, vị này nói.