Tích sản nhà phố

Chứng kiến sự biến động của giá nhà chung cư tại Hà Nội và TP.HCM, nhiều nhà đầu tư cá nhân đang chuyển hướng mua nhà phố các tại quận trung tâm TP.HCM. Với nhóm đầu tư này, sở hữu nhà phố với giá trị cao để “giữ của” lâu dài hơn là hy vọng sinh lời trong ngắn hạn.

Giao dịch nhà phố khởi sắc   

Theo một số môi giới lâu năm, thị trường nhà phố có giá từ 20-50 tỉ đồng đang ở giai đoạn tốt để mua vào. Chị Hoài An, Giám đốc Sàn Giao dịch bất động sản Toàn Phát (quận 1, TP.HCM), cho biết trong quý I năm nay, lượng giao dịch nhà phố riêng lẻ tại sàn đã khởi sắc hơn hẳn, tăng 40% so với cùng kỳ năm ngoái. “Từ đầu năm tới nay, có gần 30 giao dịch thành công, chủ yếu là nhà phố riêng lẻ tại các quận trung tâm như quận 1, 3, Bình Thạnh với mức giá từ 10-30 tỉ đồng. Người mua chủ yếu là nhà đầu tư cá nhân, đi săn hàng ngộp và đây là thời điểm họ thoải mái chọn vị trí đẹp”, chị Hoài An nói.

Anh Vũ Bình, một môi giới lâu năm ở quận 4, cho hay khách tìm mua nhà phố riêng lẻ tại khu vực mặt tiền những con đường đẹp ở quận 4 như đường Hoàng Diệu, Bến Vân Đồn tăng nhanh hơn so với thời điểm năm 2023. Đặc biệt là những nhà phố có mức giá 20-30 tỉ đồng, vị trí mặt tiền đường có thể cho thuê hay buôn bán nhộn nhịp được chốt mua dễ dàng hơn.

Chị Vũ Bích Hà, ngụ tại quận 1, chia sẻ chị đang tìm những căn nhà phố có vị trí mặt tiền  đẹp, giá từ 15-40 tỉ đồng bởi giá vàng đã lên quá cao, gửi tiết kiệm có lãi suất quá thấp, nên tìm nhà phố có sổ đỏ để sở hữu thời điểm này là hợp lý. Theo quan sát của chị, các chủ nhà phố rao bán đã giảm 20-25% so với giá chào bán vào khoảng thời gian cuối năm 2022 tới năm 2023.

“Làn sóng trả mặt bằng thuê trong năm 2023 đã kéo giá nhà phố tại TP.HCM giảm mạnh. Các căn diện tích 120 m2 mặt bằng xây 7 lầu tại những phố nhỏ thuộc quận 3, quận 4 vào đầu năm 2023, chủ nhà rao bán với giá 65 tỉ đồng, nay còn 45 tỉ đồng. Nhiều căn ở mặt tiền đường lớn tại quận 2 cũ như đường Trần Não diện tích hơn 100 m2 vào quý I/2023 được rao giá 40 tỉ đồng, nay còn khoảng 30 tỉ đồng”, chị Hà nói.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group, cho rằng nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng với tỉ lệ lớn, không thể cầm cự thêm đã chấp nhận thực tế bất động sản khó tăng trưởng trở lại trong ngắn hạn. Trong trường hợp tài chính không cho phép, lựa chọn giảm giá sâu để cắt lỗ là hướng đi tốt nhất với nhiều người.

Bên cạnh giá thuê cao, mặt bằng nhà phố không phải là dễ bán khi có tuổi thọ xây đã lâu năm. Ảnh: Quý Hòa

“Nhà đầu tư muốn hưởng lợi khi thị trường phục hồi thì phải xác định chờ hàng năm trời. Sản phẩm giá trị càng cao, việc bán ra càng khó. Trường hợp tích cực nhất, đà giảm cũng duy trì đến nửa cuối năm 2024 hoặc có thể kéo dài hết năm”, ông Thắng nhận định.

Theo nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm, giá nhà phố riêng lẻ tại các quận trung tâm giảm là đương nhiên bởi nhiều chuỗi kinh doanh ẩm thực, siêu thị mỹ phẩm đã phải giảm 50% số lượng siêu thị, trả mặt bằng do kinh doanh không hiệu quả, chuyển đổi sang kinh doanh online. Bên cạnh giá thuê cao, mặt bằng nhà phố không phải là dễ bán khi có tuổi thọ xây đã lâu năm, người mua muốn xin giấy phép sửa chữa, xây mới, giấy phép phòng cháy chữa cháy cũng không đơn giản.

“Giữ của” hơn sinh lời 

Theo anh Vũ Bình, dạng khách hàng tìm mua nhà phố là những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính. Họ sẽ không chịu để tiền nằm trong ngân hàng mà muốn tìm kênh đầu tư để trú ẩn, chờ cơ hội gia tăng giá trị. Do đó, nhà phố hiện hữu với sổ đỏ sang tên ngay rõ ràng, an toàn là của để dành tăng giá trị bền vững. Tuy nhiên, so với căn hộ trung tâm, hiệu suất sinh lời từ nhà phố kém hơn nhiều.

Anh Bình phân tích, với số vốn 40 tỉ đồng, nhà đầu tư cá nhân chỉ có thể mua được căn nhà phố 100 m2 xây 5-7 lầu tại một con đường ở quận 4 (phố chính giá cao hơn từ 30-40%). Hiện những tòa nhà như vậy, cho thuê chỉ được trên dưới 100 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, cũng với 40 tỉ đồng, người mua có thể sở hữu khoảng 6-8 căn hộ 2-3 phòng ngủ ở các chung cư cao cấp tại quận 4, cho thuê và thu về dòng tiền mỗi tháng 200-300 triệu đồng.

Dẫu vậy, mức tăng giá kéo dài theo thời gian của nhà phố lại cao hơn so với đầu tư căn hộ, do căn hộ càng lâu năm càng xuống cấp, còn nhà phố có lợi thế là về sau, quỹ nhà, quỹ đất ở mặt phố càng khan hiếm, ít người bán nên giá sẽ tăng lên.

“Nhà phố riêng lẻ có sổ đỏ là nhóm tài sản có giá trị cao, nguồn cung hạn chế dần theo thời gian. Tuy nhiên, loại hình này chỉ phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn. Giai đoạn này, nhà đầu tư nên cân nhắc săn tìm sản phẩm nhà riêng lẻ mặt phố vùng trung tâm có vị trí giá tiền không quá cao, phù hợp với mức chi trả của các doanh nghiệp mới thành lập, có thể hấp thụ được giá thuê mặt bằng một cách vừa phải”, anh Bình nói.

Đồng quan điểm, chị Bích Châu, một Việt kiều Úc, cho hay nhà đầu tư nên cân nhắc khi mua những căn nhà phố ở đường chính đẹp, giá 50-100 tỉ đồng vì việc cho thuê rất khó. “Thị trường mặt bằng ở TP.HCM vẫn ảm đạm khi số lượng mặt bằng để trống vẫn xuất hiện nhiều trên các tuyến đường trung tâm. Hàng quán đóng cửa nhiều do việc quản lý nồng độ cồn chặt chẽ. Bởi vậy, cần cân nhắc khi sở hữu nhà phố có giá trị lớn, rất khó có dòng tiền thuê hằng tháng như mong muốn”, chị Châu nói.

Theo đại diện của batdongsan.com khu vực miền Nam, sản phẩm nhà phố trung tâm TP.HCM vẫn luôn là kênh đầu tư hiệu quả, lợi nhuận tốt và là nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh thị trường bất động sản còn biến động. Từ nay đến năm 2030, TP.HCM vẫn sẽ tiếp tục giảm dần tỉ lệ nhà ở thấp tầng trong các dự án khu trung tâm. Vì vậy, thời gian tới, nguồn cung bất động sản nhà riêng lẻ khan hiếm, giá chào bán tăng dần theo thời gian.

Với thái độ lạc quan, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nhận định thị trường bán lẻ tại TP.HCM nói riêng và nền kinh tế nội địa nói chung đang phục hồi tốt, đặc biệt là lĩnh vực F&B và giải trí.

Giai đoạn 2020-2022, thị trường xuất hiện nhiều cơn sốt đất, kéo theo nhà phố là phân khúc bị tác động mạnh. Nhiều căn nhà cũ chỉ trong 2 năm nay đã điều chỉnh giá tăng trung bình 30-40% so với mức giá năm 2019. Sau các đợt điều chỉnh, đây là lúc có thể tìm kiếm và sở hữu nhà riêng lẻ để làm của để dành

Có thể bạn quan tâm 

Sức hút từ ngân hàng 0 đồng