Thời của văn phòng xanh

Dịch chuyển theo dòng vốn FDI

Elizabeth Laws Fuller, Giám đốc Phát triển Tây Thái Bình Dương của IWG, một tập đoàn toàn cầu chuyên đầu tư mảng văn phòng xanh, có trụ sở ở Singapore, mới đây đã đến Hà Nội để xem xét dự án Grand Terra 36 Cát Linh, một trong những mặt sàn văn phòng lớn nhất tại Thủ đô. Bà quan tâm đến tính bền vững, thông qua tiêu chuẩn các chứng chỉ LEED, EDGE hay LOTUS, về sử dụng năng lượng và nước hiệu quả cũng như sự tối ưu của hệ thống kỹ thuật.

Có thể thấy nhu cầu văn phòng xanh dịch chuyển theo dòng vốn FDI vào Việt Nam, lớn nhất là lĩnh vực chế biến, chế tạo. Điều này vô hình chung đẩy tăng nhu cầu đối với văn phòng tại Việt Nam, trong khi chỉ số niềm tin kinh doanh của cộng đồng doanh nghiệp châu Âu đối với nền kinh tế Việt Nam đã đạt mức cao nhất kể từ năm 2022, đạt 52,8, thể hiện sức hấp dẫn ngày càng tăng của quốc gia Đông Nam Á. Tuy nhiên, nhu cầu cao không phải dành cho tất cả các phân khúc, tập trung chủ yếu ở phân khúc văn phòng chất lượng cao, có chứng nhận bền vững.

Tại Việt Nam, các chủ đầu tư dự án văn phòng, đặc biệt là dự án đáp ứng nhu cầu ESG, đang tăng cường khả năng cạnh tranh để thu hút khách thuê. Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, Hà Nội và TP.HCM đã lọt vào Top thành phố có mức giá phải chăng nhất trong bảng xếp hạng chi phí thi công văn phòng năm 2024, lần lượt ở mức 15.506,159 đồng/m2 và 16.014,557 đồng/m2.

Tiến sĩ Dominic Brown, Giám đốc Nghiên cứu Toàn cầu Cushman & Wakefield, đồng tác giả của bản báo cáo, chỉ ra rằng chi phí trang bị nội thất văn phòng trung bình tiếp tục tăng vào năm 2024, nhưng tốc độ đã chậm hơn nhiều so với một năm trước. Tốc độ tăng giá đã giảm 2% so với cùng kỳ, tính theo cả USD và đồng nội tệ, nhờ lạm phát được kiểm soát tốt hơn và hạn chế áp lực của chuỗi cung ứng.

Thay đổi bộ mặt thị trường văn phòng

Các dự án xanh trong tương lai dự kiến thay đổi bộ mặt của thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Chia sẻ với NCDT, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng giá cả là yếu tố quan trọng khi doanh nghiệp tìm kiếm văn phòng, nhưng “không phải là yếu tố duy nhất” mà họ cân nhắc. Đối với nhiều công ty, việc chuyển đến các tòa nhà văn phòng có chứng nhận xanh là ưu tiên hàng đầu hoặc thậm chí là yêu cầu bắt buộc, bởi đó là một phần trong cam kết ESG trên toàn cầu đối với các cổ đông của họ và cả các công ty Việt Nam.

Hiện tại, Hà Nội duy trì mức giá phải chăng cho khách thuê văn phòng chất lượng cao và không có nhiều thay đổi trong tương lai gần. Ông cũng loại bỏ khả năng giá thuê văn phòng Hà Nội “vượt qua” TP.HCM và thị trường khác trong khu vực như Bangkok, do nguồn cung văn phòng trong thời gian tới dồi dào ở hầu hết các phân khúc, dẫn đến sự ổn định về giá thuê. Thậm chí, với những tòa nhà riêng lẻ được ưa chuộng hoặc có chất lượng tốt, có thể yêu cầu mức giá cao hơn, nhưng sẽ không cao hơn đáng kể so với các lựa chọn thay thế.

Câu chuyện tại thị trường văn phòng có sự khác biệt, có các yếu tố cung - cầu riêng và chắc chắn điều này sẽ có tác động đến giá thuê trong tương lai, theo ông Matthew. Hà Nội ghi nhận 4 khu vực tập trung văn phòng chính: Hoàn Kiếm, Ba Đình, phía Tây và trong tương lai là Tây Hồ Tây. Tuy nhiên, hiện công suất cho thuê tại khu vực Hoàn Kiếm và Ba Đình là khá cao.

Trong khi đó, TP.HCM - thị trường có lợi thế về mặt bằng văn phòng lớn và giá thuê cao hơn Hà Nội, đặc biệt tại các dự án trong khu vực quận 1 - lại đang chịu tác động của xu hướng văn phòng xanh. Sự dịch chuyển sang khu vực Thủ Thiêm gần như đã định hình, nơi có nguồn cung văn phòng mới với mặt sàn lớn và nhiều dự án đạt chứng chỉ xanh.

Nghiên cứu của Savills trong 2 năm gần đây đều cho thấy xu hướng gia tăng về giá thuê và vốn đầu tư đối với các tòa nhà xanh trong khu vực. Bất động sản mới, nổi bật và đạt các tiêu chuẩn bền vững thường có mức giá thuê cao hơn từ 5-10% so với những tòa nhà thông thường. Savills cũng xác nhận một số giao dịch không thành công do tòa nhà không đạt được những tiêu chí về môi trường, nhưng coi đó là “một cơ hội tốt, đặc biệt đối với các nhà đầu tư có chuyên môn để nâng cấp và làm tăng giá trị của bất động sản”.

Ông Matthew cho rằng ngày càng nhiều doanh nghiệp sẵn sàng trả tiền cho những trải nghiệm chất lượng. Ông lưu ý thị trường lao động và tất cả những yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến quyết định về giá của công ty. Ngoài ra, nếu giá thuê văn phòng bắt đầu trở nên quá cao, các công ty sẽ tìm kiếm các loại văn phòng thay thế, chẳng hạn như khu vực ngoại ô thành phố hoặc khu công nghiệp, ngoài khu vực thương mại.

Savills bắt đầu ghi nhận sự khác biệt giữa các tòa nhà được chứng nhận xanh và các tòa nhà không được chứng nhận. Những tòa nhà cũ, không đáp ứng được các tiêu chuẩn xanh sẽ đứng trước áp lực giảm giá thuê lớn hơn khi không thể cạnh tranh với những tòa nhà có chứng nhận xanh. Ông Matthew tin rằng Luật Đất đai được thông qua đã phần nào minh bạch hóa và nâng cao tính cạnh tranh trên thị trường, một yếu tố tích cực để các chủ đầu tư quốc tế bắt đầu hướng tới những dự án phức hợp quy mô lớn hơn tại Việt Nam, giống như những gì đang hiện hữu ở Hong Kong, Singapore hoặc các thành phố khác trên thế giới.

“Hiện nay, hầu hết các tập đoàn đa quốc gia đều phải đáp ứng những yêu cầu về ESG. Các tòa nhà thân thiện với môi trường, được phát triển tuân theo những tiêu chuẩn về ESG, có nhiều khả năng thu hút khách thuê hơn trong thời gian dài. Do đó, các dự án bất động sản tuân thủ ESG đều được coi là những khoản đầu tư tốt, giúp giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh”, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định.

Có thể bạn quan tâm:

Bất động sản bền vững có đắt như chúng ta nghĩ?