Thợ săn M&A bất động sản nhập cuộc

Sau cả thập niên “ngủ đông”, dự án Saigon One Tower đã có chủ mới là Viva Land và tên gọi mới là IFC One Saigon. Không chỉ trong dự án lớn này, dù mới gia nhập thị trường nhưng Viva Land được dư luận chú ý khi liên tục góp mặt trong các thương vụ M&A đình đám, qua đó sở hữu nhiều khu đất vàng ở các thành phố lớn. Hiện tại, một dự án khác ở vị trí đất vàng góc Hàm Nghi - Lê Lai - Lê Lợi cũng có tên Viva Land. Mới đây, doanh nghiệp này tiếp tục chi 550 triệu USD mua lại tòa nhà văn phòng tại Hà Nội từ tay CapitaLand Development.

Bất động sản đói vốn, “cá mập” lên bờ

Các thương vụ liên tiếp của Viva Land diễn ra trong thời điểm thị trường bất động sản đang tê liệt vì thiếu vốn. Nhất là khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước rủi ro lớn sau các vụ việc bắt giữ lãnh đạo của Tân Hoàng Minh, FLC và sự chậm trễ của việc bổ sung sửa đổi Nghị định 153. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng đầu năm ước đạt gần 200.000 tỉ đồng, giảm 15% so với cùng kỳ. Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ước chỉ gần 45.000 tỉ đồng, tương đương 22,5%.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, cảnh báo, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn với giá trị ước khoảng 120.000 tỉ đồng trong năm nay và 360.000 tỉ đồng trong giai đoạn 2022-2024. Thực tế, theo thống kê, đến hết tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng bất động sản xấp xỉ 2,36 triệu tỉ đồng, chiếm 20,74% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở chiếm 67%, còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33% (0,78 triệu tỉ đồng). Tại Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản thường có vốn tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 40%, vốn từ trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 20%.

Vì thế, dư nợ bất động sản phình to gây ra rủi ro có thể khá lớn cho toàn bộ thị trường bất động sản nói riêng và toàn bộ thị trường tài chính nói chung bao gồm cả thị trường chứng khoán và hệ thống ngân hàng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định, các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM bắt đầu ngấm sức ép rất lớn về vốn. “Theo phản ánh của doanh nghiệp, tiếp cận tín dụng rất khó trong khi trái phiếu hầu như đóng băng. Cần phải nhanh chóng đưa thị trường trái phiếu doanh nghiệp vận hành lành mạnh trở lại để thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, nếu không cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng”, ông Châu đề nghị.

Theo Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, doanh nghiệp bất động sản có 2 hướng để xử lý số nợ sắp đến hạn. Thứ nhất, doanh nghiệp mời công ty tư vấn, công ty kiểm toán rà soát lại tài chính của mình và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn. Thứ 2, doanh nghiệp cần tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ nhà đầu tư.

Cùng với việc tăng cường rao bán đấu giá tài sản, khoản nợ, ngân hàng gần đây cũng đẩy mạnh hoạt động siết nợ thông qua thu giữ tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản. Chẳng hạn, mới đây, Ngân hàng BIDV chi nhánh Đại La (Hà Nội) thông báo tổ chức đấu giá tài sản là khoản nợ của Công ty Đầu tư và Bán lẻ BT với giá khởi điểm 250 tỉ đồng. Tài sản thế chấp cho khoản nợ gồm nhiều bất động sản tại một số quận trên địa bàn Hà Nội, trong đó có 2 lô đất tại mặt tiền đường Trần Hưng Đạo, phường Cửa Nam.

VietinBank chi nhánh Thành An mới đây cũng ra thông báo rao bán khoản nợ có tài sản bảo đảm của khách hàng là Công ty Cổ phần Khách sạn Bến Du Thuyền (Marina Hotel) để xử lý thu hồi nợ vay. Khoản vay hơn 540 tỉ đồng với tài sản đảm bảo bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất rộng gần 6.000 m2 tại Khu Đô thị Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang. Trong khi đó, Vietcombank cũng thông báo phát mại đất tài sản bảo đảm là loạt bất động sản nhà xưởng của Công ty Kỹ nghệ Evergreen Việt Nam với giá khởi điểm là hơn 926,6 tỉ đồng.

Có thể thấy, khi thị trường khó khăn về dòng tiền cũng là cơ hội “đi săn” của những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính. Ảnh: Quý Hoà.

Có thể thấy, khi thị trường khó khăn về dòng tiền cũng là cơ hội “đi săn” của những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính. Các doanh nghiệp không chỉ dùng công cụ M&A để thu gom tài sản giá tốt mà còn gia tăng sức cạnh tranh, thị phần trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động.

Xu hướng này đang diễn ra với nhiều thương vụ tiêu biểu như Novaland mua lại dự án Kenton Node từ Công ty Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên và đổi tên thành dự án căn hộ cao cấp Grand Sentosa với hơn 1.640 căn hộ tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè. Masterise Homes mua lại dự án Sài Gòn Bình An và phát triển dự án mới với tên gọi mới là The Global City quy mô 117 ha tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Giây. NVT Holdings mới đây cũng tăng sở hữu lên hơn 94% tại Công ty Bất động sản Du lịch Ninh Vân Bay - đơn vị vận hành 2 khu nghỉ dưỡng Six Senses Ninh Van Bay (Khánh Hòa) và Ana Mandara Villas Resort & Spa (Đà Lạt, Lâm Đồng)... 

Báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý I/2022 của Cushman & Wakefield cho thấy, chỉ riêng trong quý I/2022, các doanh nghiệp bất động sản đã chi gần 1 tỉ USD để M&A các dự án. Tuy nhiên, trong nửa đầu năm nay, thị trường M&A bất động sản chủ yếu ghi nhận vai trò của các nhà đầu tư trong nước và thị trường chứng kiến sự sụt giảm giá trị các thương vụ so với cùng kỳ năm trước.

Theo đánh giá chung, nguyên nhân đến từ nguồn tài chính đã bị thu hẹp khi các chủ dự án khó khăn trong vay  tiền và phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, dù nền kinh tế đã hoạt động bình thường trở lại sau dịch, nhưng thị trường M&A không mấy sôi động do nguồn cung quá hạn chế và nhà đầu tư thận trọng trước các dự án chưa đầy đủ giấy tờ pháp lý. Nếu được khai thông những rào cản này, thị trường M&A trong lĩnh vực bất động sản hứa hẹn sẽ nhộn nhịp với sự tham gia của dòng tiền ngoại. 

Dòng tiền ngoại rình rập

“Theo trao đổi với một số quỹ đầu tư nước ngoài, đây là cơ hội vàng để đầu tư vào bất động sản Việt Nam hiện nay bởi kênh tín dụng và trái phiếu đều đang khó khăn”, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV, cho biết. Đây cũng là điều được bà Winnie Lam, Giám đốc Vận hành Colliers Việt Nam, khẳng định.

Theo Colliers Việt Nam, khối ngoại vẫn luôn quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là phân khúc khu công nghiệp và bán lẻ. Điều này đến từ triển vọng tăng trưởng dài hạn của kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. “Có nhiều nhà đầu tư châu Á đến từ những quốc gia, vùng lãnh thổ đang đầu tư nhiều vào Việt Nam như Hàn Quốc, Singapore, Nhật, Hồng Kông..., cho thấy tiềm năng hấp dẫn và lợi suất đầu tư cao của thị trường bất động sản Việt Nam so với các thị trường khác trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương”, bà Winnie Lam nói.

Nhà đầu tư nước ngoài kỳ vọng vào Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội lớn nhất từ trước tới nay, trị giá gần 350.000 tỉ đồng. Trong đó, hơn 100.000 tỉ đồng được đầu tư để phát triển kết cấu hạ tầng. Dòng tiền lớn này đóng vai trò như một động lực phát triển các khu vực vệ tinh tại khắp các tỉnh, thành trên cả nước. Tốc độ đô thị hóa cao cũng tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế xã hội, mở ra tiềm năng phát triển nhiều dự án khu đô thị mới. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 6 tháng đầu năm 2022, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 trong việc thu hút FDI với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỉ USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Bước đầu, thị trường đang ghi nhận một số thương vụ lớn với dấu ấn của nhà đầu tư nước ngoài. Chẳng hạn, Công ty CapitaLand (Singapore) đã mua lại quỹ đất tiềm năng để xây dựng khu phức hợp tại thành phố Thủ Đức. Dự án này có quy mô 8 ha, gồm hơn 1.100 căn hộ, dự kiến khởi công từ năm 2024 và đi vào vận hành trong năm 2027. Công ty Indochina Kajima Development, liên doanh giữa Indochina Capital và Tập đoàn Kajima (Nhật), ra mắt hệ thống Core5 Việt Nam, đồng thời công bố đầu tư 1 tỉ USD vào bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam.

Bước đầu, thị trường đang ghi nhận một số thương vụ lớn với dấu ấn của nhà đầu tư nước ngoài. Ảnh: Quý Hoà

“Một chu kỳ tăng trưởng kinh tế mới đang bắt đầu và cần phải tranh thủ. Những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, hoặc đơn giản là có nguồn tiền nhàn rỗi đang tích cực tìm kiếm cơ hội trên thị trường M&A bất động sản khi có nhiều yếu tố hỗ trợ như kinh tế đang trên đà hồi phục, hoạt động đầu tư công vào các dự án hạ tầng giao thông lớn được thúc đẩy...”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, nhận định.

Với tốc độ tăng trưởng bình quân 15%/năm, bất động sản tại Việt Nam được dự báo có triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới do mức độ đô thị hóa vẫn ở mức thấp và đang diễn ra mạnh mẽ, nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao, hạ tầng còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng. Theo đánh giá của Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, với một thị trường nhỏ như Việt Nam, nếu biên độ lợi nhuận hấp dẫn so với chi phí tài chính, so với rủi ro lạm phát, Việt Nam vẫn là thị trường hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, nhận định, nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm đến thị trường Việt Nam, đặc biệt là đối với các dự án có tiềm năng lớn về lợi nhuận.

Thị trường cũng ghi nhận, ở thời điểm này, nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào những dự án có dòng tiền nhanh thông qua việc mua bán, sáp nhập các dự án văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp. Bên cạnh đó, các phương thức M&A trong giai đoạn này đã có nhiều thay đổi, các thương vụ thâu tóm, mua đứt bán đoạn sẽ được thay thế bằng hình thức liên doanh, liên kết để giảm rủi ro về vấn đề pháp lý trong nhiều dự án.