Thiết lập hệ thống tài chính cho thị trường bất động sản

Tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản nhiều năm qua rất bấp bênh, có lúc luồng tiền đổ dồn vào thị trường bất động sản như vũ bão, nhưng có lúc lại bất ngờ ồ ạt rút đi đã ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ xây dựng các dự án bất động sản. Để có thể phát triển bền vững thị trường bất động sản trong thời gian tới, các chuyên gia trong ngành khuyến cáo cần xây dựng một hệ thống tài chính riêng cho thị trường.

80% vốn đầu tư cho bất động sản được vay từ ngân hàng

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến thời điểm hết quý III năm 2014 đạt 293.000 tỷ đồng, tăng gần 12% so với thời điểm cuối năm 2013, gấp đôi mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 6%.

Một kết quả khảo sát của nhóm nghiên cứu Trường Đại học Kinh tế Quốc dân thực hiện mới đây cho thấy, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh vào bất động sản có vốn chủ sở hữu trung bình tương đương khoảng 15 - 20% tổng mức dự án, khoảng 75 - 80% vốn đầu tư dự án bất động sản được vay từ ngân hàng. Điều này thể hiện thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào các động thái chính sách tín dụng.

Trên thực tế, nguồn vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay quá nhỏ bé so với nhu cầu đầu tư, rất hiếm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước có vốn đầu tư trên 1.000 tỷ, vốn pháp định đăng ký của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ khoảng mấy chục % có vốn trên 50 tỷ. Số vốn này, theo một chuyên gia trong ngành bất động sản, chỉ đi làm thủ tục là hết, chưa nói đến chi phí đến bù, giải phóng đất đai, chi phí xây dựng nhà cửa.

Trong khi đó, nguồn vốn vay của ngân hàng dành cho thị trường bất động sản những năm qua khá trồi sụt, đơn cử năm 2008 khi thị trường bất động sản đang sốt, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đạt 57%, và tăng trưởng tín dụng cho cả thời kỳ gần 10 năm trước đó là trên 30%. Những năm gần đây, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tụt xuống mức dưới 10%.

Có thể thấy tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản nhiều năm qua rất bấp bênh, có lúc luồng tiền đổ dồn vào bất động sản như vũ bão, nhưng đùng một cái lại rút đi rất nhanh. Tín dụng bất động sản từ mức 280.000 tỷ đồng (năm 2008) tụt đột ngột xuống 190.000 tỷ đồng (trong những năm tiếp theo) và tăng trở lại mức 293.000 tỷ vào cuối quý III năm nay. Sự thiếu ổn định trong nguồn vốn đầu tư hiện nay đang ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch triển khai dự án của các nhà đầu tư.

Đảm bảo nguồn vốn dài hạn cho các dự án bất động sản

Tại một hội thảo khoa học về thị trường bất động sản mới đây tại Hà Nội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã thẳng thắn chỉ ra một trong số nhược điểm lớn của thị trường bất động sản hiện nay là chưa có một hệ thống tài chính phục vụ cho thị trường bất động sản. Ngoại trừ các nguồn lực về đất đai, nhân công, công nghệ xây dựng, thị trường bất động sản luôn đòi hỏi một nguồn lực rất lớn, dài hạn về tài chính. Hiện nay, ở các nước đều có một hệ thống tài chính dành riêng cho thị trường bất động sản, nhưng ở ta, vốn cho thị trường bất động sản phụ thuộc vào các khoản vay ngân hàng hoặc khách hàng ứng trước tiền để đầu tư cho dự án.

Dưới góc nhìn của mình, TS. Phạm Quang Trung, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, để quản lý và phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, cần tăng cường năng lực nguồn vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, sớm hoàn thiện cơ chế quản lý và kiểm soát rủi ro đối với nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy sự phát triển thị trường trái phiếu bất động sản.

TS. Phạm Quang Trung và nhóm nghiên cứu Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đặc biệt quan tâm tới việc đa dạng hóa các sản phẩm tài chính bất động sản, trong đó việc phát triển các quỹ đầu tư bất động sản được coi là giải pháp quan trọng cung cấp vốn dài hạn cho các chủ đầu tư dự án bất động sản. Theo đó, trong thời gian tới cần ưu tiên xây dựng quỹ tín thác bất động sản cho các tổ chức trong nước và quỹ tiết kiệm nhà ở. Ngoài ra, cũng cần quan tâm đến việc xây dựng một số quỹ tài chính quan trọng có thể tham gia tài trợ vốn cho thị trường bất động sản như Quỹ Bảo hiểm nhân thọ, Quỹ hưu trí.

Đồng quan điểm trên, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng cho rằng, để tạo dòng vốn đầu tư dài hạn cho thị trường bất động sản, trong thời gian tới cần thực hiện cùng lúc 5 nhóm giải pháp: khuyến khích huy động nguồn kiều hối, ban hành chính sách về hệ thống thế chấp thứ cấp, hình thành ngân hàng tiết kiệm nhà ở, hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản và thúc đẩy để sớm giải ngân gói 30.000 tỷ đồng.

Nguồn Báo Xây dựng