Thị trường văn phòng: Thời điểm vẽ lại biểu đồ tăng trưởng?

Kinh tế phát triển, dòng vốn FDI và cơ sở hạ tầng giao thông liên tục được cải thiện, dự kiến sẽ tiếp tục là nền tảng thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường văn phòng trong năm 2018.

Trội về giá

Còn nhớ năm 2017, khi nguồn cung mới cải thiện sự thiếu hụt về diện tích văn phòng tại TP.HCM, nguồn cung tăng trưởng chậm lại giúp Hà Nội ghi nhận giá thuê tăng lần đầu tiên trong vòng mười năm qua.

Mặc dù sự phục hồi của giá thuê văn phòng Hà Nội phần nào thu hẹp khoảng cách giữa hai thành phố, giá thuê văn phòng tại TP.HCM vẫn cao hơn so với Hà Nội trung bình lên tới 50% cho cả hai hạng.

Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, năm 2018, tại TP HCM, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của văn phòng Hạng A sẽ tiếp tục cải thiện khi dự kiến không có dự án mới. Trong khi đó, hoạt động của phân khúc Hạng B dự kiến sẽ không có nhiều đột phá với nguồn cung tăng.

Việc thiếu hụt quỹ đất tại khu vực trung tâm đã thúc đẩy các công trình văn phòng mới được triển khai mạnh mẽ tại khu vực rìa trung tâm, khu vực trước đây không được chú ý tới, nhằm mục tiêu đáp ứng kịp thời nhu cầu thuê văn phòng trong ba năm tới.

Điển hình là kế hoạch xây dựng dự án Viettel Complex, giai đoạn 2 tại Quận 10 tiếp nối thành công của giai đoạn 1. Tương tự như vậy, tòa nhà văn phòng hạng B đầu tiên tại khu đô thị Thủ Thiêm – Thaco Building, dù có diện tích cho thuê chỉ 7.000 m2, nhưng cũng đã tạo nên được xu hướng phát triển văn phòng mới cho khu vực này.

Giá thuê hiện tại dù đã khá cao (38 USD/m2/tháng cho Hạng A và 21 USD/m2/tháng cho Hạng B) nhưng với nhu cầu ngày càng lớn cho diện tích văn phòng chất lượng cao, mức giá thuê được dự đoán sẽ tiếp tục tăng khoảng 2% mỗi năm trong giai đoạn 2018 – 2020.

Sự phát triển của nền kinh tế cũng phần nào giúp các khách thuê thuộc các ngành công nghệ thông tin, logistics… tự tin hơn trong kế hoạch đổi văn phòng và mở rộng đến các tòa nhà mới, chất lượng tốt hơn với giá thuê cao hơn.

Ngoài ra, nguồn cung tăng chậm lại mang đến triển vọng khả qua hơn. Trong năm 2018, dự kiến chỉ có hai tòa nhà Hạng B là Viettel Giai đoạn 2 và Thaco Building đi vào hoạt động. Việc không có nguồn cung Hạng A mới trong năm giúp cho giá thuê Hạng A dự kiến tăng 2%.

Nguồn cung sẽ tăng thêm trong năm 2019 với một tòa nhà Hạng A mới và khoảng bốn tòa nhà Hạng B. Giá thuê của cả hai hạng dự kiến sẽ tăng trong 2019, mặc dù mức tăng của Hạng A sẽ thấp hơn do có nguồn cung mới đưa vào hoạt động.

Nguồn cung mới trong năm 2020 sẽ thu hút sự chú ý vào Hạng A, với hai dự án chủ chốt và được trông đợi từ lâu nằm tại khu vực trung tâm là Thương Xá Tax và Spirit of Sài Gòn. Các dự án vị trí trung tâm này khi đi vào hoạt động, cùng với sự hoàn thiện dự kiến của tuyến tàu điện trên cao được kì vọng sẽ giúp giá thuê văn phòng Hạng A tăng 2% và đạt mức 40 USD/m2/tháng trong năm 2020, tăng từ mức 38 USD/m2/tháng tại thời điểm hiện tại.

Từ 2020 trở đi, thị trường TP.HCM được CBRE Việt Nam dự đoán sẽ dần tập trung vào phân khúc văn phòng Hạng A với nhiều các tòa nhà và khách thuê cao cấp chiếm tỷ trọng lớn hơn trong thị trường văn phòng.

Tận dụng cơ hội 

Thị trường văn phòng Hà Nội đang quay lại trên đà phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn chạm đáy, theo quan sát của ông Bùi Trung Kiên, Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội.

Nếu mấy năm trước đây, tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng chỉ khoảng 70% – 80% và các chủ đầu tư đã phải nỗ lực rất nhiều trong hoạt động tiếp thị marketing và các chương trình ưu đãi để thu hút khách thuê thì đến nay tình hình hoạt động của thị trường đã có sự cải thiện đáng kể.

Theo số liệu trong ấn phẩm mới nhất của Savills ‘Vietnam Office Outlook (Triển vọng thị trường văn phòng Việt Nam) 2018’, công suất cho thuê trung bình toàn thị trường Hà Nội trong năm 2017 đạt 92% với giá thuê trung bình ở mức 35,2 USD/m2/ tháng, tăng 2.6% so với năm 2016. Ông Kiên cho đây là những số liệu rất khả quan, tương quan với các thị trường trong khu vực là ở mức khá cao.

Tuy vậy, tiềm năng của thị trường chưa thực sự được tận dụng bởi nguồn cung mặt bằng văn phòng tại Hà Nội hiện chỉ đạt 1,6 triệu m2, chưa bằng 20% so với nguồn cung của các thị trường như Bangkok, Kuala Lumpur hay Jakarta. Điều này cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội còn rất nhiều dư địa để phát triển, hứa hẹn cơ hội rất lớn cho các chủ đầu tư.

Câu hỏi đặt ra là: Các chủ đầu tư sẽ tận dụng cơ hội này như thế nào?

Tình hình hoạt động khả quan của toàn thị trường “không đảm bảo kết quả hoạt động tốt” của tất cả các tòa nhà văn phòng trên địa bàn Hà Nội. Lời khuyên của Savills dành cho các chủ đầu tư chính là tập trung vào yếu tố chất lượng.

Theo báo cáo thị trường Q4/2017 của Savills Việt Nam, các tòa nhà hạng C, tuy có công suất cho thuê đạt 99% nhờ giá thuê thấp, hiện không còn được lòng các khách hàng doanh nghiệp.

Khảo sát về độ hài lòng của khách thuê đối với phân khúc này cho thấy còn khá thấp do chất lượng xuống cấp, khâu quản lý và vận hành không được chú trọng cùng dịch vụ chăm sóc khách hàng chưa được tập trung phát triển. Thị hiếu của khách thuê đang dần thay đổi và được nâng cấp; chất lượng của mặt bằng văn phòng đang ngày càng được chú trọng hơn.

Savills ghi nhận nhiều giao dịch lớn trên thị trường trong thời gian gần đây xuất phát từ nhu cầu nâng cấp mặt bằng của các doanh nghiệp công nghệ, chuyển từ tòa nhà hạng C hoặc B sang văn phòng hạng A. Điều này góp phần làm nên kết quả hoạt động tốt của các tòa nhà chất lượng như Lotte, CornerStone, PVI Tower hay Horizon Tower.

Bên cạnh đó, tăng trưởng kinh tế vĩ mô, tăng trưởng FDI, môi trường kinh doanh ngày càng cạnh tranh đã thu hút các nhà đầu tư và các doanh nghiệp trong và ngoài nước, giúp nâng cao nhu cầu mặt bằng văn phòng tại Hà Nội.

Trong thời gian tới, theo quan sát của người đứng đầu Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội, khu vực 4 quận nội thành Hà Nội dự kiến vẫn sẽ là điểm nóng thu hút khách thuê cho đến khi các dự án giao thông công cộng của thành phố như tuyến đường sắt trên cao, các cây cầu vượt và tuyến đường vành đai được hoàn thiện và đi vào hoạt động.

Với số lượng diện tích còn trống khá hạn chế, ông Kiên tin rằng, thị trường sẽ tiếp tục ngóng chờ các mặt bằng thương mại chất lượng mới, hứa hẹn nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư uy tín trong phân khúc văn phòng tại Hà Nội.