Thị trường văn phòng cho thuê có cơ hội phục hồi mạnh

Thị trường văn phòng tại Việt Nam là thị trường thuộc về chủ nhà/ chủ đầu tư, trong đó Hà Nội và TP.HCM là đại diện điển hình với thị trường văn phòng năng động nhất. Nhu cầu cao và diện tích trống hạn chế là động lực giúp chủ nhà/ chủ đầu tư tăng giá thuê liên tục trong những năm qua. Trong giai đoạn đại dịch COVID từ đầu năm đến nay, chủ nhà/ chủ đầu tư giữ giá thuê và có động thái hổ trợ khách thuê bằng giảm giá thuê trong ngắn hạn và đàm phán các điều khoản phù hợp với cả hai bên. Khách thuê trong tình thế hoặc chấp nhận mức giá thuê hoặc xem xét các phương án thay thế như chuyển đến các tòa nhà thấp hạng hơn, từ trung tâm ra ngoài khu trung tâm, hoặc chuyển sang nhà phố.

Đăt trong bối cảnh chung của khu vực, thị trường văn phòng tại Việt Nam có nguồn cung nhỏ nhất. Tính riêng nguồn cung văn phòng Hạng A đến tháng 6.2020, tổng nguồn cung cả TP.HCM và Hà Nội chỉ hơn 730.000m2, chỉ bằng 23% nguồn cung tại Singapore và 19% của Kuala Lumpur (Malaysia). Vì vậy, nguồn cung này vẫn rất khan hiếm ở cả TP.HCM và cả ở Hà Nội. Và kết quả là, tỷ lệ lấp đầy rất cao khi bước vào cuộc khủng hoảng COVID-19 bắt đầu từ năm 2020.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định: “Tác động của dịch bệnh đến thị trường văn phòng có thể coi là không lớn, chúng tôi không thấy giá thuê văn phòng giảm mạnh, có lẽ có một chút giảm nhẹ nhưng không có gì đáng kể. Thị trường bắt đầu chứng kiến việc các chủ nhà/chủ đầu tư đã đưa ra các ưu đãi ngắn hạn cho khách thuê, ví dụ như giảm 10 - 20% tiền thuê trong một quý nhất định, hay gia tăng thời hạn miễn phí phí dịch vụ- những động thái có thể đánh giá là chưa từng có tiền lệ trước đây.”

Dưới tác động của đại dịch, trong Quý 2, thị trường bắt đầu chứng kiến sự chuyển dịch của khách thuê nhằm giảm chi phí thuê như cắt giảm diện tích và chuyển đến các tòa nhà có giá thuê thấp hơn. Lượng diện tích cho thuê thêm trong Quý 2 của cả 2 thành phố đều ghi nhận con số âm. Các chủ đầu tư đã linh hoạt hơn trong áp dụng nhiều điều khoản ưu đãi để hổ trợ khách thuê và duy trì tình hình hoạt động. Trong khi các chủ nhà/ chủ đầu tư các tòa hạng thấp nhanh chóng hành động, các chủ nhà/ chủ đầu tư ở các tòa hạng cao xử lý yêu cầu hỗ trợ tùy theo từng trường hợp cụ thể, chủ yếu cung cấp giải pháp ngắn hạn cho các khách thuê hiện hữu.

Với dịch COVID đợt 2 bắt đầu vào tháng 7, thị trường văn phòng sẽ tiếp tục đối mặt với thách thức khi nhu cầu giảm do khách thuê tìm cách thắt chặt chi tiêu và xem xét lại cách thức làm việc tại văn phòng, từ đó dẫn đến tỷ lệ trống dự kiến tăng trong 6 tháng cuối năm. Chủ nhà/ chủ đầu tư và khách thuê sẽ thảo luận các ưu đãi để đổi lấy thời hạn thuê dài hơn, hướng đến kết quả kinh doanh dài hạn và bền vững cho cả hai. Nếu muốn áp dụng giảm giá thuê hoặc chiết khấu trong dài hạn, khách thuê cần xem xét cam kết thời hạn thuê dài hơn để đảm bảo công suất tòa nhà và chia sẻ rủi ro với chủ nhà/ chủ đầu tư.

Trong dài hạn, Việt Nam vẫn là điểm đến tốt nhất trong khu vực Châu Á. So với các thành phố lớn tại các nước trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương, thị trường văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội được xem là thị trường tiềm năng và phục hồi nhanh sau đại dịch.

Giải thích về lý do này, bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết “Trong khi hầu hết các thành phố nghiên cứu có giá thuê văn phòng Hạng A giảm thì 2 thành phố của Việt Nam có giá thuê ổn định tại Hà Nội và tăng tại TP.HCM Trong khu vực ASEAN, giá thuê của TP. HCM và Hà Nội chỉ xếp sau Singapore. TP. HCM có tình hình hoạt động tốt nhất khu vực với công suất hoạt động 96% và giá thuê tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, văn phòng chất lượng cao có xu hướng hấp dẫn khách thuê nước ngoài, do đó sự quan tâm đối với Hạng A sẽ tăng tỷ lệ thuận với dòng vốn FDI. TP.HCM và Hà Nội tiếp tục thu hút nguồn FDI và nằm trong Top 5 tỉnh thành có vốn FDI cao nhất, kể cả trong những tháng đầu năm 2020 dưới tác động của COVID. Dòng vốn FDI được kì vọng sẽ tăng sau khi đại dịch khi hàng loạt các Hiệp định thương mại tự do được ký kết trong thời gian và gần đây nhất là Hiệp định thương mại với Tự do Liên minh châu Âu (EU) - Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực vào tháng 8/2020.”