Thị trường nhà ở: Miền Bắc sôi động, miền Nam ảm đạm

“Sôi động ở miền Bắc” và “ảm đạm ở miền Nam”, nội dung chính được Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT chuyển tải trong báo cáo mới nhất, công bố hôm 21/6.

Diễn biến trái chiều

Trong báo cáo này, VNDIRECT ghi nhận doanh số căn hộ Q1/2019 sụt giảm ở TP.HCM nhưng tăng mạnh tại Hà Nội

Khối lượng ký bán chung cư ở TP.HCM trong Q1/2019 giảm 52,0% yoy do thiếu nguồn cung mới. VNDIRECT kỳ vọng việc đẩy mạnh các đợt mở bán trong nửa cuối năm 2019 sẽ giảm sự khan hiếm nguồn cung chung cư ở TP.HCM.

Trong khi đó, tại Hà Nội, khối lượng giao dịch mua bán chung cư tăng mạnh 42,3% so với cùng kỳ năm 2018 nhờ nguồn cung dồi dào và nhu cầu mạnh mẽ. VNDIRECT nhận thấy phân khúc chung cư tầm trung vẫn dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 84% và 68% khối lượng giao dịch tại TP.HCM và Hà Nội.

“Nhu cầu ổn định về bất động sản liền thổ tại TP.HCM và Hà Nội”, VNDIRECT nhận định trong báo cáo này.

Việc thắt chặt nguồn cung sơ cấp nhà phố/biệt thự khiến lượng tiêu thụ trong QI/19 tại TP.HCM giảm 70,5% so với cùng kỳ năm ngoái và đẩy giá chào bán tăng thêm 20-30% tùy thuộc vào loại sản phẩm.

Các dự án lớn sắp tới có thể giúp cải thiện nguồn cung ở phía đông TP.HCM, tuy nhiên thị trường bất động sản liền thổ sẽ ít sôi động hơn trong dài hạn do hạn chế quỹ đất.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội lại tăng trưởng gấp 3 lần về lượng tiêu thụ trong QI/2019 so với QI/2018 nhờ nguồn cung dồi dào. VNDIRECT cho rằng nhu cầu về bất động sản liền thổ sẽ duy trì ổn định ở cả hai thành phố trong các quý tiếp theo nhờ nhu cầu nhà ở và khả năng tăng giá trị tài sản.

Tác động pháp lý

Trong báo cáo này, VNDIRECT ghi nhận pháp lý vẫn tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM. Một số dự án chung cư bị tạm ngưng ở TP.HCM đã tiếp tục xây dựng sau khi được cho phép thi công trở lại trong QI/2019.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, trong Q1/2019, số lượng dự án mới được phê duyệt giảm 63% so với cùng kỳ năm 2018. 

Sự sụt giảm này khiến các chuyên gia của VNDIRECT lo ngại về khả năng hồi phục nguồn cung căn hộ của TP HCM trong ngắn và trung hạn. Mặc dù một số đơn vị phát triển lớn đang cố gắng đẩy mạnh mở bán mới trong nửa cuối năm 2019 nhưng vẫn có khả năng các dự án trên sẽ tiếp tục bị trì hoãn.

Liên quan đến Dự thảo Thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN đã được Ngân hàng Nhà nước đề xuất nhằm tăng hệ số rủi ro của khoản vay mua bất động sản có giá trị vay trên 3 tỷ đồng. VNDIRECT cho rằng Hệ số rủi ro có thể tăng gấp 3 lần so với mức 50% hiện tại và sẽ buộc các ngân hàng giảm cho vay mua bất động sản giá trị cao.

Điều này, theo VNDIRECT, có thể ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu cơ BĐS kiếm lời chủ yếu từ đòn bẩy tài chính, trong khi chỉ tác động nhỏ đến thanh khoản thị trường do số lượng người mua đầu cơ BĐS là không quá nhiều.

Đến nay, VNDIRECT vẫn giữ nguyên quan điểm Trung tính cho ngành bất động sản nhà ở vì quy trình cấp phép dự án cón khá chậm khiến thị trường TP.HCM tăng trưởng chậm lại, trong khi đây là nơi tập trung phần lớn số dự án của các công ty bất động sản niêm yết.