Thị trường nhà ở 2016: Nhiều nỗi lo

Năm 2015 khép lại một cách lạc quan với các nhà phát triển dự án và kinh doanh nhà ở. Làn sóng sôi động diễn ra trên nhiều phân khúc: từ căn hộ cho đến các sản phẩm hạng sang như biệt thự nghỉ dưỡng biển. Ở TP.HCM, chẳng hạn, trong năm qua, đã có tới hơn 36.100 căn hộ được giao dịch thành công, tăng gần gấp đôi so với năm 2014, theo CBRE Việt Nam. Tổng số lượng căn hộ cung cấp cho thị trường này đã lên tới hơn 41.700 căn.

Sự sôi động này đã đưa Việt Nam trở thành ngôi sao sáng trong khu vực (cùng với Philippines) giữa lúc các quốc gia khác như Singapore, Malaysia, Indonesia và Thái Lan có dấu hiệu kém khả quan hơn, theo đánh giá của tạp chí bất động sản Property Report.

Điểm nổi bật của thị trường nhà ở năm qua là sự lên ngôi của phân khúc bất động sản cao cấp. Theo CBRE Việt Nam, tính riêng ở TP.HCM, những dự án trung và cao cấp (giá từ 1,3-5 tỉ đồng) chiếm đến hơn 75% lượng giao dịch trong năm 2015. Điều này đi ngược lại với giai đoạn 2009-2014 khi căn hộ bình dân có giá dưới 1,3 tỉ đồng luôn chiếm tỉ lệ giao dịch lớn nhất.

Sự nhộn nhịp của thị trường khiến giá các sản phẩm tăng khá nhanh, thậm chí có dự án chứng kiến giá chào bán của chủ đầu tư nhích dần lên mỗi tháng. Tính trung bình ở thị trường sơ cấp TP.HCM, trong năm qua giá bán rơi vào khoảng 2.012 USD/m² (khoảng 44 triệu đồng/m²), tăng 4,4% so với năm trước; thậm chí, một số dự án có giá bán được điều chỉnh tăng 10-15%.

Một điểm đáng chú ý khác là sự khởi sắc của phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng biển, đặc biệt tại Phú Quốc. Theo thống kê của Ban Quản lý Khu Kinh tế Phú Quốc, tính đến cuối năm 2015, tổng vốn đăng ký đầu tư vào đảo quốc này đã lên tới xấp xỉ 8 tỉ USD, tập trung chủ yếu vào các dự án resort, khách sạn, biệt thự phục vụ cho khách du lịch và nghỉ dưỡng. Lượng giao dịch biệt thự trong năm 2015 đạt đến 850 căn, so với con số 0 của năm trước đó.

Sự phấn chấn trên thị trường nhà ở đã lan tỏa tích cực đến các ngành nghề khác, nhất là xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng và nội thất, các ngành thiết kế và quản lý dự án. Sự phục hồi của nó cũng giúp hệ thống ngân hàng giải phóng được một lượng lớn tín dụng, cũng như góp phần đưa tăng trưởng kinh tế của Việt Nam lên mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây lên tới 6,68%. Nhưng liệu sự hưng phấn đó có tiếp tục trong năm nay?

Viễn cảnh cho năm 2016 thật sự khó đoán. Thị trường lúc này vẫn có thể có một số lực đỡ: chính sách cho phép Việt kiều và người nước ngoài được sở hữu nhà ở; thị trường chứng khoán bấp bênh, khả năng sinh lời của bất động sản Việt Nam đang khá cao (khoảng 7-9%), cao hơn các quốc gia khác như Singapore, Thái Lan (khoảng 3%) sẽ giúp dòng vốn tiếp tục đổ vào thị trường này; thị trường bất động sản cũng có thể sẽ chứng kiến xu thế M&A mạnh mẽ trong năm nay, theo đánh giá của ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Jones Lang LaSalle Việt Nam.

Đặc biệt nhất là phân khúc căn hộ có thể chứng kiến những thay đổi lớn về mặt cấu trúc sản phẩm. Các sản phẩm tầm trung có khả năng sẽ trở thành bệ đỡ chính cho thị trường và phân khúc cấp cao sẽ đi chậm lại sau một năm sôi động. Điều này giúp thị trường phát triển bền vững và thực chất hơn, tránh được nguy cơ bong bóng như giai đoạn 2007-2008, vốn để lại hậu quả nghiêm trọng.

Khả năng bong bóng bất động sản trong năm nay dường như khó xảy ra. Bởi lẽ, dù giao dịch tăng mạnh trong năm qua, nhưng cũng chỉ khiến giá nhà ở tăng từ 4-10% so với năm trước - một mức vẫn chấp nhận được, khi lực cầu được hỗ trợ tốt từ lượng kiều hối, thị trường bán lẻ sôi động, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh, các dự án hạ tầng giao thông, cũng như thu nhập khả dụng của người dân được cải thiện nhờ chi phí năng lượng giảm.

Mặc dù các tín hiệu lạc quan cho thị trường địa ốc vẫn còn đó, nhưng những thách thức mới cũng bắt đầu xuất hiện, nhất là lãi suất ngân hàng đang có dấu hiệu tăng trở lại, cùng những biến động về tỉ giá có thể gây lo ngại cho nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, trong năm 2016, lượng cung căn hộ sẽ lớn hơn so với năm 2015 khi lên đến 45.000 căn, trong đó tỉ trọng các dự án cao cấp và hạng sang sẽ tăng thêm 20%, theo CBRE Việt Nam. Điều này gây ra áp lực hấp thụ không nhỏ cho thị trường. Đó là chưa kể mỗi năm 2017, 2018 các công ty sẽ tung ra khoảng 60.000 căn hộ, trong khi dự báo cho thấy riêng thị trường TP.HCM chỉ hấp thụ mỗi năm khoảng 30.000 căn. Do đó, năm nay các dự án nghiêm túc, đảm bảo về tiến độ sẽ có cơ hội giao dịch tốt và nhu cầu thực - tức mua để ở - sẽ dẫn dắt xu thế thị trường.

Ngoài ra, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn kém minh bạch về thông tin, gây khó khăn khi phân tích xu thế cũng như kiểm soát rủi ro. Điển hình là tỉ lệ người mua nhà với mục đích đầu tư là bao nhiêu hiện vẫn chưa thể thống kê chính xác, tạo ra nguy cơ tiềm ẩn cho thị trường.

Một báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết tỉ lệ nhà đầu tư tham gia các giao dịch trên thị trường năm 2015 lên đến 20%, gấp 3 lần so với năm 2014. Nhưng con số thực tế có thể còn cao hơn nhiều, nhất là ở phân khúc cấp cao. Điều gì sẽ xảy ra nếu một nhà đầu cơ trong thời gian qua đã mua 10 căn nhà với số tiền đóng chỉ mới vài phần trăm và một năm sau họ sẽ bán đồng loạt để kiếm lời?

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch HoREA, cho rằng hiện các doanh nghiệp đang mải mê với phân khúc căn hộ cao cấp và điều này là rất đáng ngại. Những người mua để đầu tư, chờ lên giá để bán ra sẽ tạo ra một lượng hàng khủng trong năm 2017.

Mặt khác, là một thị trường sơ khai nên địa ốc Việt Nam vẫn phụ thuộc nhiều vào các chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Mới đây, cơ quan này đã yêu cầu các ngân hàng phải xem xét lại các khoản tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản vì có dấu hiệu tăng trưởng quá nhanh, lên đến hơn 15% trong 9 tháng đầu năm 2015. Một số chuyên gia kinh tế cũng đã lên tiếng về việc cần kiểm soát lại tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản, tránh gây thêm nợ xấu cho hệ thống tài chính.

Một nỗi lo ngại khác là bóng ma của các dự án “chết” vẫn còn khá lớn. Theo số liệu từ HoREA, TP.HCM có 1.409 dự án, trong đó có đến 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư. Trong số 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai có đến 502 dự án - tức hơn 41% tổng số dự án - đang tạm ngưng thi công hay chưa khởi công. Việc giải quyết các dự án trì hoãn này không phải là chuyện đơn giản.

Nguyễn Sơn