Thị trường địa ốc TP.HCM: Metro biến “đất vàng” thành “đất kim cương”

Sự chênh lệch giá đất trước và sau khi có tuyến metro đã mang lại nguồn lợi vô cùng lớn cho các nhà đầu tư địa ốc, đến mức chính quyền thành phố phải nghĩ cách đấu giá những khu “đất vàng” còn lại nhằm tăng nguồn thu ngân sách phục cho chiến lược phát triển hạ tầng của thành phố.

Từ khi Thành phố Hồ Chí Minh bắt tay triển khai hệ thống ga tàu điện ngầm Ba Son, giá nhà đất ở khu vực này đã tăng chóng mặt. Cách đây chỉ vài năm, đất thuộc một dự án cao cấp gần trạm metro Ba Son được giao dịch ở mức giá khoảng 700 triệu đồng/m2, giờ đây đất khu vực này có giá không dưới 1 tỉ đồng/m2.

Ảnh: Zing.vn

Còn căn hộ ở khu vực này đang có giá lên đến ít nhất 140 triệu đồng/m2. Trước đây, căn hộ tại đây được chào bán ở mức giá 80 triệu đồng/m2. Cũng có dự án trong khu này có giá tăng lên trên 300 triệu đồng/m2, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc sàn giao dịch batdongsan.com.vn chi nhánh TP.HCM.

Hạ tầng giao thông luôn được xem là xương sống của sự phát triển kinh tế xã hội, khi hạ tầng được cải thiện, giá đất ở các khu vực lân cận sẽ tăng, ông Tuấn chia sẻ.

“Mỏ vàng” 4 tỉ USD

Giá trị nhà, đất gần các trạm metro đã tăng lên nhiều lần. Tuy nhiên, quỹ đất dọc tuyến đường sắt đang được hình thành này phần lớn thuộc về tư nhân và đã được đầu tư chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê.

Gần đây, UBND TP.HCM đã giao các cơ quan chức năng xem xét thông qua phương án khai thác quỹ đất dọc tuyến metro số 1 để đấu giá, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách thành phố.

Quỹ đất công trong vòng bán kính 500m gần tuyến metro số 1 còn rất ít nhưng trong bán kính 2km còn khá nhiều. Thành phố còn khoảng 60 khu đất công dọc tuyến metro Bến Thành-Suối Tiên từ cầu Sài Gòn đến cầu Đồng Nai với tổng diện tích khoảng 200ha.

Phó chánh văn phòng Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh Huỳnh Xuân Thụ nêu ví dụ nếu đấu giá 60 khu đất này, với giá khởi điểm trung bình 50 triệu đồng/m2, thành phố sẽ thu về 100.000 tỉ đồng (tương đương 4,3 tỉ USD).

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, giá đất khi đấu giá có thể cao hơn nhiều do tùy thuộc vào vị trí của từng khu đất và từng trạm metro. Đất ở ga Bến Thành chắc chắn sẽ cao giá hơn ga An Phú hay Thảo Điền.    

Hiện tại, đất mặt tiền đường song hành phía Quận 2 giá đến gần 200 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá đất tại khu vực này tăng tốc trong khoảng 3 năm gần đây, khi dự án metro bắt đầu thành hình hài. Số lượng dự án căn hộ liên tiếp mọc lên, khiến quỹ đất khu vực này cạn kiệt.

Theo khảo sát của CBRE, đất ở phường An Phú, Thảo Điền, Quận 2, nơi có tuyến metro đi qua tăng rất nhiều lần khi có tuyến metro được xây dựng. Năm 2011, đất ở Thảo Điền được bán với mức giá trên 1.000 USD/m2, nhưng đến năm 2020, giá đất khu vực này được bán với giá ít nhất 4.000 USD/m2. Đất ở phường An Phú năm 2020 là 3.000 USD/m2, cao hơn mức 1.000 USD/m2 cách đây 9 năm. Hiện tại, mức giá trên thị trường thực tế còn cao hơn nhiều so với thống kê của CBRE.

Ngoài hàng loạt dự án chung cư cao cấp đang mọc lên, thị trường nhà đất tại khu vực này càng sôi động hơn khi thị trường căn hộ cho thuê cũng đang tăng mạnh. Theo CBRE, thị trường thuê căn hộ dọc theo tuyến Metro số 1 cũng sẽ sôi động hơn nhờ vào sự kết nối giao thông tiện lợi.

Những khu vực đắc địa nằm gần trạm metro tại Thành phố Thủ Đức được dự báo sẽ thu hút các dự án căn hộ mang thương hiệu (branded residences), vốn trước giờ chỉ tập trung ở khu vực Quận 1.

Tuyến metro số 2 chưa xây, giá đất đã tăng

Như một quy luật tất yếu của thị trường, không chỉ tuyến metro số 1 đang được xây dựng, mà tuyến số 2 Bến Thành – Tham Lương dù chưa được xây dựng, nhưng đã được các nhà đầu tư đón đầu. Tuy đang ở giai đoạn cuối của công tác bàn giao mặt bằng, đất gần tuyến metro số 2 cũng đã có mức giá khá cao.

Đất gần trạm metro ở đường Trường Chinh, quận Tân Bình được rao bán với mức giá không dưới 60 triệu/m2. Nhiều lô đất ở Quận 12, nơi có tuyến metro số 2 đi ngang có giá không dưới 5 tỉ đồng.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn mức giá rao bán trên mạng chưa đúng với thực tế. Đất tại khu vực này có giá không dưới 100 triệu đồng/m2. Những khu đất trong hẻm cũng có giá từ 60-80 triệu đồng/m2. Giá đất ở các khu vực trung tâm thành phố tăng khoảng 10-15% mỗi mét vuông. Đất ở khu vực xa trung tâm thì có mức tăng cao hơn nhiều, ông Tuấn cho biết.

Lực đẩy từ hạ tầng

Lý giải về sự tăng giá đất chóng mặt tại TP.HCM, ông Ben Gray Mrics, Giám đốc Thị trường vốn của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng hệ thống metro hình thành mang đến lợi ích rất lớn cho người dân sống xung quanh và dĩ nhiên thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi. Giá trị những khu đất gần trạm metro sẽ tăng rất nhanh. Tuy nhiên, giá đất tại những khu vực này vẫn còn khá rẻ hơn so với Hong Kong, Singapore.

Ảnh: Lumiere Riverside.

Lý giải về tình trạng tăng giá đất một cách chóng mặt tại TP.HCM, Tập đoàn PricewaterhouseCoopers cho rằng quá trình đô thị hóa đang diễn ra khá nhanh tại các đô thị lớn của Việt Nam khiến nhu cầu nhà ở tăng rất nhanh. Chỉ riêng tại TP.HCM, nhu cầu nhà ở có khoảng 400.000 căn mỗi năm.

Thành phố lớn nhất Việt Nam đang trở thành địa điểm đầu tư hấp dẫn nhất cho giới đầu tư trong và ngoài nước. Đây cũng là địa điểm lý tưởng cho các nhà đầu tư bất động sản, theo báo cáo của PricewaterhouseCoopers.

Hình thành các tuyến metro thôi vẫn chưa đủ cho thị trường bất động sản. Theo ông Châu, thành phố phải làm sao cho người dân sống gần metro được hưởng lợi một cách tối ưu nhất bằng cách xây dựng các đường đi bộ trên cao kết nối với các khu dân cư, cũng như tích hợp với nhiều hình thức giao thông khác nhau.

“Có như thế, chúng ta mới có thể phát huy hết giá trị của metro. Metro mang lạc các giá trị cho người dân như rẻ, nhanh, an toàn, tiện lợi. Việc tích hợp hệ thống đường đi bộ trên cao sẽ giúp phát huy những giá trị đó”, theo ông Châu.  

Theo báo cáo mới nhất của Colliers Việt Nam bên cạnh sự phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có tuyến metro số 1, quyết định thành lập thành phố Thủ Đức cũng khiến giá đất tại TP.HCM cao hơn gấp đôi so với các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Bất chấp tác động tiêu cực do đại dịch COVID-19, nhu cầu và giá đất vẫn tăng. Giá cao đến từ sự thiếu hụt nguồn cung. Nhu cầu nhà đất tăng mạnh được kích thích từ sự phát triển cơ sở hạ tầng của thành phố, theo một báo cáo của Colliers Việt Nam.