Thị trường căn hộ Hà Nội và áp lực đô thị hóa

Theo Savills Việt Nam, tỉ lệ đô thị hóa của Hà Nội dự kiến đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030 từ mức 49% hiện nay. Trong tương lai, thị trường Hà Nội sẽ có thể thiếu hụt nguồn cung tương đương khoảng 95.800 căn nhà ở. Các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn, trong khi lạm phát và lãi suất cao ảnh hưởng đến tình hình hoạt động.

Khó khăn vẫn tiếp tục

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản của Savills Việt Nam, khó khăn vẫn tiếp tục diễn ra đối với thị trường căn hộ tại Hà Nội trong 3 tháng đầu năm. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tại quý I/2023 giảm 4 điểm phần trăm theo quý và theo năm, đạt 19.483 căn. Trong đó, nguồn cung mới chỉ đạt hơn 2.040 căn hộ, giảm 30% theo quý và 27% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 52 triệu đồng/m, ổn định theo quý và tăng 22% theo năm.

Bên cạnh đó, tình trạng mất cân đối nguồn cung vẫn tiếp tục diễn ra. Khi nguồn cầu hiện nay của người dân chủ yếu hướng về các sản phẩm vừa túi tiền thì nguồn cung căn hộ hạng C vẫn ở mức thấp. Tại thị trường, tỉ trọng căn hộ hạng B vẫn là chủ yếu. Cụ thể, 92% nguồn cung căn hộ tại khu vực phía Tây trong quý I/2023 là hạng B; và từ năm 2024 trở đi, Hạng B sẽ chiếm tỉ trọng chủ đạo với 60% thị phần nguồn cung tương lai. 

Trái ngược với tình trạng nguồn cung khan hiếm, nguồn cầu về nhà ở sẽ có xu hướng gia tăng mạnh trong tương lai. Dự kiến tỉ lệ đô thị hóa của Hà Nội sẽ đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030. Với đà phát triển này, nguồn cầu dự kiến đạt khoảng 426.700 căn. 

Thêm vào đó, nguồn cung mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm và giá sơ cấp trung bình neo cao tại mức 52 triệu đồng/m² đã tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng. Từ năm 2018 đến năm 2022, giá sơ cấp trung bình của căn hộ đã tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm -14%/năm. Trong qúy I/2023, giá sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp 48%. 

Tình hình hoạt động phân khúc căn hộ Hà Nội quý I/2023.

Triển vọng dài hạn

Gần đây, Chính phủ đã ban hành một số chính sách giúp gỡ khó về nguồn cung cho thị trường bất động sản. 

Động thái này đã tập trung tháo gỡ 2 vướng mắc cơ bản của thị trường bất động sản là pháp lý và nguồn vốn. Về pháp lý, Nghị quyết 33 đã yêu cầu các cơ quan Chính phủ nghiên cứu xây dựng, hoàn thiện và ban hành Luật, Nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật. Trong đó, tháo gỡ các vướng mắc về quy định pháp luật và trình tự, thủ tục cũng như tổ chức triển khai thực hiện các dự án bất động sản. Về nguồn vốn, Nghị quyết 33 đã đề cập đến việc giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ, dự án đáp ứng nhu cầu thực, thanh khoản tốt được tạo điều kiện vay vốn.

Ngoài ra, Nghị Quyết cũng đưa ra các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đồng thời Chính phủ đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng để phát triển mô hình này.

Theo đánh giá của bà Hằng, khả năng hồi phục của thị trường phục thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm việc tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn và sản phẩm phù hợp. Thị trường vẫn đang chờ đợi các vấn đề pháp lý quan trọng được thông qua từ giờ cho tới cuối năm, như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Giá (sửa đổi) và Luật Đấu thầu (sửa đổi). 

Dù sẽ mất thời gian để thị trường có thể thẩm thấu, nhưng những động thái này được xem là “liều thuốc” trợ giúp minh bạch hóa nguồn gốc cũng như tăng khả năng tiếp cận vốn, để thị trường có thể kỳ vọng từ năm 2024 sẽ có thêm nguồn cung mới. 

Ngoài ra, trong năm nay huyện Gia Lâm và Đông Anh sẽ lên thành quận, tạo điều kiện cho các dự án nhà ở tại đây có thêm cơ hội để phát triển, gia tăng nguồn cung với giá hợp lý có thể đến tay người mua. Trong tương lai, thành phố Hà Nội còn có kế hoạch phát triển hai thành phố trực thuộc thủ đô. Điều này cũng sẽ tạo xu hướng dịch chuyển nguồn cầu về phía các khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn ở phía Đông và Hòa Lạc, Xuân Mai ở phía Tây. Sự dịch chuyển này kết hợp với sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông ngày một thuận tiện hơn kỳ vọng sẽ giúp giải vây cho thị trường căn hộ. 

Nhìn chung, tốc độ đô thị hóa nhanh là sức ép nhưng cũng tạo động thúc đẩy thị trường căn hộ sôi động hơn. Kỳ vọng sau khi hệ thống pháp lý được hoàn thiện thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực, giải quyết được bài toán về chỗ ở phù hợp cho đa số người dân cũng như gỡ khó cho các chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản.

Có thể bạn quan tâm:

5.432 căn hộ ở TP. HCM chuẩn bị được đưa ra thị trường thời gian tới