Thị trường BĐS sẽ phát triển ổn định và thanh khoản tốt hơn

Trao đổi với báo chí, ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đất Xanh Miền Bắc nói, gần đây, tuy lượng giao dịch tại một số dự án ở phân khúc trung cấp có tăng, nhưng người mua vẫn còn rất thận trọng khi “xuống tiền” mua nhà. Tại một vài dự án có tính thanh khoản tốt đã xuất hiện tình trạng “làm giá”, tiền chênh cục bộ …

Gần đây, đã có nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS đã có dấu hiệu “ấm lên”, xin ông cho biết ý kiến của ông về vấn đề này?
Phải nói rằng, gần đây, thị trường BĐS có tín hiệu tốt hơn, vì sau một thời gian, người mua đợi thị trường giảm giá ở mức hợp lý để họ “xuống tiền” mua nhà. Tuy nhiên, hiện nay, tâm lý của khách hàng vẫn còn rất thận trọng khi mua BĐS. Hiện nay, đa số người mua tìm hiểu các dự án đang hoàn thiện với điều kiện chủ đầu tư thật sự có năng lực về tài chính, uy tín trên thị trường để đảm bảo bàn giao sản phẩm cho khách hàng đúng tiến độ.

Nếu ai đó nói thị trường BĐS “ấm lên”, thì tôi khẳng định, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu ấm lên.

Như ông nói BĐS chưa có dấu hiệu “ấm lên” , nhưng vừa qua lượng giao dịch mua – bán căn hộ tại các dự án đã hoàn thiện tăng cao dẫn tới xuất hiện tiền chênh hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng. Ông lý giải thế nào về vấn đề này?
Tôi cho rằng, thời gian qua, tiền chênh thực ra chỉ xuất hiện cục bộ ở một vài dự án, chứ nó không xuất hiện nhiều ở trên thị trường. Bởi lẽ, hiện tại, nguồn cung trên thị trường còn rất lớn, đôi khi có yếu tố này yếu tố khác đẩy giá dự án đó lên ít nhiều

Khách hàng vẫn còn rất thận trọng với BĐS, vì trong thời gian tới, nguồn cung còn rất nhiều, nên họ còn rất nhiều sự lựa chọn khác nhau. Phải khẳng định thị trường đã có thanh khoản tốt hơn, nhưng chưa có dấu hiệu nào khẳng định nó đang “ấm lên”.

Ở khía cạnh khác, ông nhìn nhận thế nào về hai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng và 50.000 tỷ đồng đối với thị trường BĐS?

Chúng ta phải làm rõ hai gói tín dụng trên trước khi đánh giá chúng có tác động như thế nào đến thị trường BĐS. Đối với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được Nhà nước hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội với mức lãi suất thấp và thời gian cho vay kéo dài. Còn gói 50.000 tỷ đồng là để hỗ trợ cho vay với những sản phẩm nhà ở thương mại trên thị trường, không phải nhà ở xã hội.

Cụ thể, về gói 30.000 tỷ đồng, Nhà nước cung ứng tiền ra thị trường cũng phải kiểm soát được lượng tiền đó, nên có các biện pháp thận trọng cho vay gói này là hết sức cần thiết, tránh cho vay không đúng đối tượng. Tuy nhiên, tiến độ giải ngân của gói này vẫn còn rất chậm, do chúng ta quá thận trọng khi đưa ra chính sách.

Hơn nữa, nguyên nhân giải ngân gói tín dụng này còn chậm là do khi đưa ra chính sách không lường trước được các yếu tố như: người mua nhà phải chứng minh được thu nhập, chưa có nhà nào…

Cùng với đó, nguồn cung nhà ở thương mại có diện tích dưới 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng để thỏa mãn điều kiện được vay vốn là không nhiều. Lâu nay, chúng ta tập trung phát triển thị trường BĐS ở phân khúc trung và cao cấp, còn ở phân khúc này chủ đầu tư “không mặn mà” triển khai.

Còn đối với gói tín dụng 50.000 tỷ đồng của Ngân hàng thương mại Cổ phần Xây dựng Việt Nam liên kết với 4 nhà (chủ đầu tư, ngân hàng, khách hàng và nhà cung cấp vật liệu xây dựng) là ý tưởng rất hay và thiết thực trong bối cảnh hiện nay.

Trên thực tế, để ngân hàng có thể giải ngân cho chủ đầu tư vay vốn là không hề đơn giản, bởi vì chủ đầu tư có thể vay vốn để đi làm việc khác. Chính vì điều này, nên ngân hàng liên kết với nhà thầu xây dựng, công ty cung cấp vật liệu xây dựng để công ty vật liệu xây dựng cung cấp vật liệu xây dựng cho nhà thầu, cung cấp nhân công cho chủ đầu tư, cho dự án...

Tôi cho rằng, nếu phương án này là khả thi được đưa vào áp dụng trên thực tế, thì sẽ có hiệu ứng rất tốt đối với thị trường BĐS. Khi đó, thị trường được minh bạch hơn, chủ đầu tư có vốn triển khai dự án, doanh nghiệp vật liệu xây dựng cũng giảm được hàng tồn kho và ngân hàng giải ngân được vốn. Hiện nay, các ngân hàng đang dư tiền mà không giải ngân cho vay được.

Để đưa ra lời giải cho “bài toán” cung – cầu trên thị trường BĐS, thì cần có những yếu tố gì, thưa ông?

Tất cả mọi vấn đề để thị trường tự điều tiết và quyết định là giải pháp tối ưu nhất. Vì khi chủ đầu tư nhìn thấy lực cầu tốt, họ sẽ đầu tư, người mua khi nhìn thấy dự án tốt, giá tốt thì “thượng đế” đương nhiên sẽ mua.

Còn hiện nay, chúng ta đưa ra nhiều biện pháp không đúng với quy luật của thị trường. Để giải quyết vấn đề này, thị trường cần tiếp tục nhận được sự hỗ trợ về chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với chủ đầu tư, như: hỗ trợ chủ đầu tư vay vốn với lãi suất thấp để giảm giá thành sản phẩm bán ra thị trường; tạo điều kiện thông thoáng để chủ đầu tư làm thủ tục dự án nhanh hơn để giảm chi phí lãi vay và chi phí cơ hội; cơ cấu sản phẩm hợp lý trong đó tập trung vào xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏ và vừa phải đề thu hút được nhiều người mua hơn…

Dự báo thị trường BĐS sẽ "ấm lên" vào thời điểm nào, thưa ông?

Để thị trường BĐS "ấm lên" thì cần phải một thời gian dài nữa, chứ không thể trong một sớm một chiều được. Bởi vì, thị trường BĐS phụ thuộc vào nền kinh tế và các chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô của Nhà nước.

Nếu nền kinh tế phát triển tốt lên, thì thị trường BĐS sẽ ấm lên. Nếu nền kinh tế tăng trưởng ở mức bình bình, thì thị trường BĐS cũng đi theo chu kỳ kinh tế chứ không thể khác được. Tuy nhiên, thời gian tới, thị trường BĐS sẽ phát triển ổn định và thanh khoản tốt hơn.

Xin cảm ơn ông!

Nguồn Tap chí tài chính