Thị trường bất động sản Trung Quốc được ví như "bong bóng căng phồng"

Nhu cầu về những ngôi nhà mới ở những vị trí đẹp quá cao và nguồn cung hạn hẹp đến mức một số thành phố sử dụng việc bốc thăm để phân bổ chúng. Tỉ lệ cược là 1 trên 60. Người chiến thắng trong việc bốc thăm may rủi kia thường thắng tiền. Ở Trung Quốc, giải thưởng lớn sẽ giúp người thắng có được cơ hội mua nhà đẹp.

Thành phố Thiên Tân, Trung Quốc - nơi có nhiều khu dân cư mới được xây dựng trên đất trống. Ảnh: Financial Times.

Ngay cả khi có thể tham gia xổ số nhà ở cũng là một vấn đề may mắn, bởi vì những người tham gia phải đăng ký là cư dân của các thành phố đang bùng nổ, nơi đặt họ ở phía bên phải của khoảng cách giàu nghèo của Trung Quốc. 

Các khu vực rộng lớn khác của Trung Quốc lại gặp phải vấn đề ngược lại: các khu chung cư xây dựng quá mức, nền kinh tế suy thoái và ít người mua tài sản. Thị trấn gần biên giới với Nga Hegang nhanh chóng trở thành tâm điểm chú ý sau khi những ngôi nhà ở đó được quảng cáo với giá chỉ 20.000 nhân dân tệ (3.000 USD), thấp hơn giá một mét vuông ở Thượng Hải. Đó là một ví dụ điển hình về tình trạng thừa nhà trống ở nhiều thị trấn nhỏ.

Mỗi năm Trung Quốc bắt đầu xây dựng khoảng 15 triệu ngôi nhà mới, nhiều hơn gấp 5 lần số lượng ở Mỹ và châu Âu cộng lại. Lĩnh vực bất động sản chiếm 1/4 GDP của Trung Quốc. Các tác động tài chính cũng rất sâu sắc. Theo cơ quan xếp hạng tín nhiệm Moody, vào năm 2021, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đang kiếm được hơn 100 tỉ USD tiền hoàn trả trái phiếu. 

Tuy nhiên, theo một cuộc khảo sát được trích dẫn rộng rãi, 1/5 số nhà ở Trung Quốc bị bỏ trống hoàn toàn. Đầu tư vào nhà ở tương đương khoảng 1/10 GDP hàng năm, cao hơn mức ở Nhật Bản trước khi bong bóng bất động sản xuất hiện 3 thập kỷ trước. Nợ tăng lên đối với người mua nhà và các chủ đầu tư xây dựng. Nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc Evergrande đã vay 120 tỉ USD, tăng gấp 56 lần chỉ trong thập niên qua.

Evergrande đã trở thành nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới. Ảnh: Bloomberg.

Tuy nhiên, công bằng mà nói rằng những lo ngại như vậy không có gì mới. Vào năm 2009, nhà quản lý quỹ đầu cơ Jim Chanos nói rằng: Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đã phát triển vượt bậc. Kể từ đó, giá đã tăng gấp đôi và đủ số nhà mới cho 250 triệu người. Thời gian tồn tại của thời kỳ bùng nổ cho thấy thị trường phức tạp hơn những mô tả như bong bóng.

Lời giải thích chính cho sự thành công hay sự thất bại của thị trường bất động sản là một loạt các quy định nhằm ngăn cản những lời tiên tri về sự diệt vong. 

Khi lĩnh vực bất động sản phát triển đến mức khổng lồ, chính phủ Trung Quốc đã cam kết phát triển “cơ chế dài hạn” để ổn định giá cả và đầu tư. Thị trường bất động sản quá quan trọng để có thể là thị trường “đơn lẻ”. 

Hiện, chính phủ Trung Quốc cũng đang kiểm soát các công ty bất động sản mắc nợ nhiều nhất. Cuối năm ngoái, Ngân hàng trung ương Trung Quốc bắt đầu đánh giá đòn bẩy của các nhà phát triển trên cơ sở nợ phải trả không được vượt quá 70% tài sản của họ. 

Một số nhà phát triển đang làm việc để tăng tỉ lệ đòn bẩy của họ bằng cách thu hút các nhà đầu tư mới hoặc bằng cách cắt đứt các công ty con, chẳng hạn như các chi nhánh quản lý tài sản của họ. Tuy nhiên, đối với nhiều người, bước đầu tiên rõ ràng là thúc đẩy dòng tiền bằng cách bán nhiều nhà hơn nhanh chóng hơn, dẫn đến việc bất động sản giảm giá.

Nhìn trong phạm vi hẹp, nhiều biện pháp can thiệp đã có hiệu quả. Ở các thành phố lớn nhất, giá cả về cơ bản không đổi trong điều kiện lạm phát được điều chỉnh trong 4 năm qua. Doanh số bán bất động sản hàng năm trên toàn Trung Quốc vẫn ở mức tương tự trong suốt thời gian đó, trong khi các dự án mới bắt đầu đi ngang với doanh số bán hàng. 

Khi đó, một câu hỏi quan trọng đặt ra là lượng nhà ở của Trung Quốc vẫn còn trong phạm vi tăng lên. Kết quả của một cuộc khảo sát uy tín của Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam vào năm 2017 với tỉ lệ trống 22% cho thấy rằng thị trường đã bão hòa. 

Tuy nhiên, thị trường nhà ở Trung Quốc không đơn giản như vậy. Tỉ lệ trống 22% phần lớn phản ánh tình trạng xây dựng quá mức của các thị trấn nhỏ. Tỉ lệ trống trong và xung quanh các thành phố lớn có thể dưới 10%, thấp so với tiêu chuẩn quốc tế, theo ngân hàng đầu tư China International Capital Corp. 

Tổng hợp tất cả những điều này, doanh số bán nhà ở sẽ giảm 4% hoặc lâu hơn mỗi năm trong nửa thập kỷ tới, từ khoảng 15 triệu căn được bán vào năm 2020 xuống còn 13 triệu vào năm 2025. Đó sẽ là một thách thức đối với Trung Quốc. Bởi lẽ, từ lâu bất động sản là một trong những trụ cột của tăng trưởng. 

Có thể bạn quan tâm:

► Kinh tế Trung Quốc đang phát triển mạnh mẽ khi Mỹ sa lầy vào khủng hoảng